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1、目 录1 总 论11.1 基本情况11.2 业业主简介介21.3 编编制依据据及研究究范围21.4 主主要技术术经济指指标31.5 简简要结论论42 项目目建设的的背景及及必要性性52.1 项项目建设设背景52.2 项项目建设设必要性性113 项目目市场分分析133.1 项项目定位位133.2 项项目前景景分析144 建设设内容与与规模164.1 建建设内容容164.2 建建设规模模164.3主要要建设规规模指标标165 项目目场址条条件185.1 建建设场地地现状185.2 场场地建设设条件186 建设设方案216.1 规规划设计计理念及及原则216.2 设设计构思思226.3平面面布置22
2、6.4建筑筑单体设设计236.5结构构设计246.6 公公用设施施设计方方案266.6.55消防设设计317 节能能、绿化化及环保保357.1节能能357.2绿化化357.3环保保368 机构构设置与与人力资资源配置置428.1 项项目建设设管理机机构428.2 项项目人员员配置429 项目目建设进进度449.1 建建设工期期449.2 建建设进度度计划449.3项目目实施进进度表4410 工工程招投投标方案案4510.1 招标形形式4510.2 资质要要求4510.3 招标信信息发布布4510.4 招投标标工作组组织4611 投投资估算算与资金金筹措4711.1 投资估估算4711.2 资金
3、筹筹措4912 经经济评价价5012.1 经济分分析的依依据、原原则和方方法5012.2 基础数数据5012.3 财务评评价5113社会评评价5313.1 社会效效益5313.2 社会影影响分析析5313.3 社会风风险分析析5414结论与与建议5514.1 结论5514.2 建议56附表577 1 总总 论论1.1 基基本情况况1.项目名名称：磁磁8地块块拆迁安置置房建设设项目2.项目性性质：新新建3.建设地地址：重重庆市沙沙坪坝区区童家桥桥街道童童新一村村4.项目业业主：重重庆富源源新农村村建设投投资有限限公司5.业主地地址：沙沙坪坝区区西永微微电子产产业园6.法人代代表：杨杨枫7.建设规
4、规模及内内容：总用地面积积42773.44平方米米（约66.4亩亩），总建筑筑面积1163447平方方米，其其中住宅宅建筑面面积1335000平方米米，公共活活动用房房8000平方米米，商业面积积547平平方米，地地下车库库及设备备用房115000平方米米。8.项目建建设工期：200个月（220099.920111.44） 99.总投投资:项目开发建建设总投投入50080万万元，其其中：工工程费用用29665万元元(包括括建安工工程费227455万元，市市政设施施配套费费2200万元)，工程程建设其其他费用用16770万元元，预备备费2226万元元，建设设期利息息1677万元，期期间费用用52
5、万元元。10.资金金筹措:资金来源：企业自自筹资金金15880万元元，占总总投资的的31%；申申请银行行贷款33500万万元，占占总投资资的699%，银行行贷款偿偿还资金金来源全全部为当当地财政政资金。1.2 业业主简介介本项目的业业主是重重庆富源源新农村村建设投投资有限限公司，该该公司由由沙坪坝坝区人民民政府于于20007年112月组组建，注注册资本本金5亿亿元人民民币，是是沙坪坝坝区国资资局管理理的全民民所有制制事业单单位，实实行企业业化管理理，是具具有独立立法人资资格的国国有独资资有限责责任公司司，经营营范围为为土地整整治储备备及存量量建设用用地开发发利用；利用自自有资金金从事城城乡统筹
6、筹发展基基础设施施建设项项目、社社会公益益项目和和相关产产业项目目的投资资。主要要负责沙沙坪坝西西部地区区交通等等基础设设施建设设，是沙沙坪坝区区四大新新型投融融资建设设平台之之一。积积极参与与西部八八镇小城城镇建设设；引导导、实施施农民集集中居住住区的建建设，促促进土地地资源开开发利用用，功能能完善；促进农农业产业业化；积积极开发发生态旅旅游业产产品；完完成区委委、区政政府交办办的其他他任务。1.3 编编制依据据及研究究范围1.3.11编制依依据1. 关关于印发发沙坪坝坝区危旧旧房改造造工作实实施方案案的通知知（沙沙委发220088100号文）；2.重庆磁磁器口历历史街区区保护规规划与设设计
7、；3.沙坪坝坝区用地地规划；4.投资资项目可可行性研研究指南南（试试用版）；5.建设设项目经经济评价价方法与与参数（第第三版）；6.业主提提供的区区域及园园区社会会、经济济、人口口、环境境、土地地、自然然条件等等基础性性资料；7.本项目目适用的的国家及及地方标标准、规规范、法法规等。1.3.22 研究究范围根据项目业业主的委委托要求求，对本本项目建建设进行行技术及及经济方方面的研研究和论论证，包包括项目目建设的的必要性性、建设设规模与与产品方方案、建建设方案案、投资资估算与与资金筹筹措、组组织机构构与人力力资源配配置、项项目进度度计划安安排、项项目效益益评价等等。1.4 主主要技术术经济指指标
8、表1-1 主要技技术经济济指标表表序号项目计量单位数值备注一主要技术指指标1总建设用地地面积4273.4约6.4亩亩2居住人数人768每户按3.2人计计算3总建筑面积积163477100%3.1住宅建筑面面积135000全部为安置置房3.2商业面积547可对外发售售3.3管理与公共共活动用用房8003.4底下车库及及设备用用房15004停车泊位个504.1地面个104.2地下个405容积率3.56绿地率357建设工期个月15二主要经济指指标1项目开发建建设总投投入万元50801.1其中：自筹筹资金万元1580 占总投资331%1.2银行贷款万元3500 占总投资669%2销售收入万元4383销
9、售税金及及附加万元244利润总额万元466661.5 简简要结论论本项目所在在地位于于历史文文化旅游游区磁器口口古镇与与红色旅旅游区歌乐乐山烈士士陵园之之间，与与两地相相距甚近近；该地地块作为为磁器口口古镇的的风貌协协调区，北临磁磁童路，南南临双菱菱皮鞋厂厂，西临临2122国道，东东临清水水溪，交通条条件优越越。地块块周边配套套完善、交交通便利利、居住住环境优优越，商商业、文文化氛围围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。本项目建设设规模较较小、基基本功能能齐全，总总体规划划符合城城市区域域发展规规划的要要求，功功能定位位准确。项项目建设设的前置置条件已已具备，建建设地
10、交交通便利利，具有有较好的的建设条条件。项项目建成成后，将为2400多拆迁迁户提供供居住保保障，大幅度度改善、提提高拆迁迁居民生生活、居居住条件件；有利于于城乡统统筹战略略的实施施，为和谐谐社会的的构建提提供积极极的支持持和强有有力的保保障，为为进一步步提升沙沙坪坝的的城市形形象做出出一定贡贡献；有有利于促促进磁器器口古镇镇风貌协协调，美美化古镇镇核心区区周边形形象。因因此本项项目具有有较好的的社会效效益。在经济效益益方面，由由于拆迁迁安置成成本较大大，收支支缺口达达到46666万万元，本本工程属属于政府府民生工工程，需需要政府府给予资资金补助助与支持持保持收收支平衡衡。2 项目目建设的的背景
11、及及必要性性2.1 项项目建设设背景2.1.11重庆市市社会经经济发展展状况自直辖以来来，重庆庆市充分分发挥直直辖优势势，紧紧紧抓住西西部大开开发这一一历史性性机遇，努努力发展展，经济济社会发发展取得得了巨大大成就。220000年开始始，重庆庆市国内内生产总总值的快快速增长长直接推推动了人人均GDDP的高高速增长长。虽然然在055年和006年连连续出现现了增幅幅回落，但但增速仍仍保持在在13%以上，220000-20006年年间的平平均增幅幅更是达达到144.133%，超超过GDDP同期期平均增增幅（113.882%）（图图2-1），直直辖十年年，市人人均GDDP增长长两倍，城城乡居民民收入整
12、整体上增增加倍倍多，经经济实力力、综合合竞争力力和人民民生活水水平迈上上了新台台阶。图2-1 19998年年20007年年重庆市市国内生生产总值值和同比比增幅随着重庆市市经济的的快速发发展，居居民生活活水平的的不断提提高，城城乡居民民收入持持续增长长，民生生不断改改善，社社会更加加和谐。预预计到220100年，人人均GDDP预计计将达到到180000 元，年年均增幅幅保持在在10%左右。到到20220年，力力争达到到人均880000美元以以上，重重庆即迈迈入小康康社会。收收入是消消费和投投资的前前提，是是社会经经济循环环中的重重要组成成部分，近近年来，重重庆市经经济高速速增长，人人均收入入随之
13、大大幅度提提升，整整体消费费、购买买能力大大大加强强，消费费方式不不断增多多，品质质追求越越来越高高，直接接拉动了了国民消消费需求求对各行行业的刺刺激，极极大地推推动社会会经济的的快速发发展。2008年年重庆市市受国家家宏观调调控、金金融危机机影响，GGDP增增速放缓缓，前三三季度重重庆GDDP34419.56亿亿，同比比增长115.33%，预预计20008年年GDPP增速在在15%左右。220088年前三三季度城城镇居民民人均可可支配收收入为1118665元；人均消消费性支支出为883466元 ，增速速回落44个百分分点。居居民购买买能力受受到一定定影响。但但是随着着20008年110月出出
14、台的国国十条政政策进一一步扩大大内需促促进经济济平稳较较快发展展，无疑疑对今后后提高民民众信心心，提振振经济起起到极大大的推动动作用。从国家扩大内需效果来看，全国2009年经济增长保8有望，重庆市前三季度增长率达到12%.5，发展势头强势。因此基于重庆历年社会经济发展良好的基础积累，可以乐观预计在2009之后一段时期，重庆乃至全国范围内社会经济发展仍将保持在一个比较稳定的水平。2.1.22主城区区空间结结构规划划为更好地维维护和发发展重庆庆特有的的“多中中心组团团式”布布局结构构，重重庆市城城市总体体规划(20005220200)提提出了“一一城五片片、多中中心组团团式”空空间结构构。“五五片
15、”指指中部、北北部、西西部、南南部和东东部片区区。“多多中心”为为一个城城市中心心和六个个城市副副中心，城城市中心心包括渝渝中半岛岛、江北北城、弹弹子石在在内的重重庆CBBD地区区，六个个城市副副中心由由上轮总总体规划划中的观观音桥、沙沙坪坝、杨杨家坪、南南岸中心心区及新新增的西西永(即即西部新新城)、茶茶园中心心区组成成。2005版版城市总总体规划划在988版的基基础上进进行了四四个方向向的扩展展，1.向北拓拓展跨过内环线线向北拓拓展。经经土地适适宜性分分析，可可发展区区域的适适宜城市市建设用用地约为为3388平方公公里。自自然条件件良好，可可拓展用用地较大大，依托托城市建建成区发发展，没没
16、有大山山大水的的地形阻阻隔，拥拥有机场场、码头头、火车车站等交交通枢纽纽，区位位条件良良好，同同时可依依托北部部新区的的政策优优势，有有较强的的发展动动力；但但用地海海拔相对对较高，地地形以丘丘陵为主主，用地地相对较较破碎。2.向西拓拓展跨过中梁山山向西，发发展中梁梁山、缙缙云山之之间的区区域。可可发展区区域的适适宜城市市建设用用地约为为2933平方公公里，西西部新城城也由此此而生。西西部用地地平坦，条条件较好好，可拓拓展用地地较大，具具有区域域辐射能能力，能能够辐射射市域西西部城镇镇及加强强与成都都方向的的联系；但跨山山发展，交交通投入入较大，生生态环境境比较脆脆弱，在在缺乏水水源供应应的同
17、时时城市排排水问题题较大。如如今过山山隧道已已经打通通，与主主城连通通，出入入十分便便利，基基础设施施也已进进入全面面建设阶阶段。3.向东拓拓展跨过铜锣山山向东，发发展铜锣锣山、明明月山之之间的区区域。可可发展区区域的适适宜城市市建设用用地约为为3900平方公公里。处处于城市市下游区区域，用用地条件件较好，生生态环境境影响较较小，适适宜发展展工业，但但跨山发发展，交交通投入入较大，城城市向北北发展动动力不足足。尤其其是鱼嘴嘴以北的的地区，由由于该地地区远离离城市中中心，且且位于御御临河上上游地区区，为生生态涵养养的重要要区域，城城市建设设活动限限制条件件较多，发发展门槛槛高，使使得该地地区虽然
18、然用地条条件较好好，但城城市发展展动力较较差。因因此，该该区域未未来城市市发展区区域主要要在鱼嘴嘴以南的的地区。4.向南拓拓展跨过内环线线，发展展中梁山山、铜锣锣山之间间的南部部地区。可可发展区区域的适适宜城市市建设用用地约为为79平平方公里里，用地地少，不不宜作为为城市未未来的主主要发展展区域。因此，重庆庆主城区区面积由由原来的的6000平方公公里放量量为27737平平方公里里。都市市圈面积积由原来来的25500平平方公里里放量为为54773平方方公里。2.1.33 磁器器口古镇镇旅游发发展现状状近年来，沙沙坪坝区区按照打打造优秀秀旅游目目的地的的思路，着着力景区区开发 建设，使使全区旅旅游
19、得到到了快速速发展，220077接待游游客量近近9255万人次次，已成成为全市市名副其其实的旅旅游大区区。磁器器口作为为重庆的的“历史史文化名名片”，旅旅游核心心区域之之一，旅旅游地位位不可撼撼动。磁磁器口古古镇三山山相依，两两溪环绕绕，区位位极佳，是是重庆主主城区规规模最大大、保存存最完整整的传统统建筑格格调的历历史文化化街区。在在政府的的大力保保护、开开发下，磁磁器口旅旅游日益益兴旺，游游客数量量与日俱俱增，历历年游客客数量见见表2-1。此此外，沙沙区将红红岩联线线延长至至磁器口口古镇，实实现了歌歌乐山烈烈士陵园园与磁器器口古镇镇红色旅旅游的资资源整合合，红红与绿的的有机结结合，互互为补充
20、充，交叉叉吸引游游客，今今后吸引引游客数数量定将将大大超超过当前前水平。表2-1 磁器口口古镇历历年游客客量年份200120022003200420052006人数（万人人）190264262280350400虽然拥有4400多多万的旺旺盛游客客量，但但磁器口口古镇旅旅游业呈呈现出的的不足也也显而易易见，即即“有人人气、有有市气但但缺财气气”；社社会效益益明显，但但经济效效益微弱弱等，在在经济增增长方式式上表现现为“高高投入、低低消费、不不协调、低低效率”。究究其原由由，结点点在于古古镇的商商业配套套不足，难难以满足足多元化化，多层层次的消消费需求求。古镇镇街内部部商业均均以小商商铺构成成，经
21、营营规模、档档次较低低，吸引引力不够够强，实实现消费费能力较较差，对对如此丰丰富的游游客资源源形成很很大的浪浪费。同同时古镇镇外部，商商铺均沿沿干道分分布，长长度接近近1公里里，商业业形态比比较单一一，主要要以特色色餐饮为为主，缺缺乏必要要的休闲闲娱乐业业态支撑撑，但是是除了少少数几家家中高档档次门店店之外，其其余绝大大部分档档次依然然较低，这这就大大大缩小了了游客消消费选择择的范围围，造成成大量中中高层以以上水平平消费人人群的流流失，而而这一层层次的消消费才是是拉动旅旅游经济济发展的的主动力力之一。 鉴于以上问问题，目目前沙区区政府正正着力规规划，在在5-110年内内将磁器器口全力力打造成成
22、集旅游游商品街街、老重重庆民俗俗风情餐餐饮街、休休闲娱乐乐街、创创意产业业街和码码头文化化休闲街街五大区区域主题题布局的的新古镇镇，同时时不断提提升磁器器口的档档次和文文化品味味，解决决当前政政府高投投入保护护开发，却却获得低低旅游消消费收入入的局面面，强力力带动整整个区域域的旅游游经济发发展。2.1.44本项目目提出的的理由为进一步提提高改善善人民群群众的生生活居住住条件，220088年重庆庆市对主主城区111000多万平平方米实实施危旧旧房拆迁迁改造，将将在三年年内完成成7866万平方方米的危危旧房拆拆迁规模模，五年年内完成成全部改改造任务务。拆迁迁、改造造量空前前巨大，使使城市建建筑、空
23、空间布局局更为科科学合理理，人居居环境得得以提升升，很大大程度上上美化了了城市形形象。另另外，220099年重庆庆将会启启动危旧旧住房改改造第二二个五年年计划，根根据重庆庆的经济济发展状状况，从从20009年到到20110年，改改造的面面积起码码达到过过去5年年的总和和，拆迁迁改造力力度进一一步扩大大，住房房改造的的升级，至至少让110万户户市民受受益。目前重庆城城市改造造的速度度迅速加加快。作作为经济济强区、科科教文化化名城，沙沙坪坝区区是全市市改造任任务最重重的区域域之一，其其拆迁改改造的重重点是围围绕严重重影响居居住安全全、所处处地点比比较密集集、位于于主干道道两侧和和窗口地地区四个个方
24、面的的地块。但但是目前前沙区政政府面临临着拆迁迁改造迫迫切和拆拆迁改造造范围广广、体量量大、财财力耗费费过大等等问题之之间的矛矛盾。如如何提高高拆迁效效率，尽尽量减少少政府拆拆迁的财财力改造造投入，是是本项目目积极研研究探讨讨、并很很好实施施完成的的根本目目标。2006年年底磁器器口古镇镇荣获国国家4AA级旅游游景区的的称号，根根据磁器器口古镇镇旅游发发展规划划，20010年年前，将将磁器口口要打造造成为国国家历史史文化名名镇。110年内内，古镇镇磁器口口将不再再是如今今的弹丸丸之地，将将打造成成占地332.55公顷、涵涵盖功能能更广更更全的新新型古镇镇。目前前的磁器器口除了了提升档档次，提提
25、高品味味外，更更要求扩扩大空间间。”根根据20008年年5月11日施行行的重重庆市磁磁器口古古镇保护护暂行办办法规规定，磁磁器口古古镇将扩扩展至东东临嘉陵陵江、南南接沙坪坪坝区中中心城区区、西界界童家桥桥、北临临石井坡坡的区域域。本项项目地块块位于国国道和城城市干道道两侧，同同时处于于千年文文化名镇镇磁磁器口对对面，根根据磁器器口古镇镇发展规规划，将将整体打打造古镇镇风貌协协调，全全面提升升古镇周周边物业业配套形形象，促促进古镇镇旅游产产业的提提档升级级。因此此本项目目的提出出一方面面积极响响应贯彻彻重庆市市拆迁改改造、美美化城市市计划，一一方面满满足、对对应磁器器口古镇镇的发展展规划，该项目
26、的宏观建设背景十分利于项目的推进。2.2 项项目建设设必要性性2.2.11项目的的建设，利利于提升升城市形形象本项目地块块的现状状是建筑筑陈旧落落后，内内外部环环境脏、乱乱、差，已已经跟城城市发展展非常不不协调。由由于该地地块的特特殊位置置，一方方面紧邻邻2122国道，一一方面处处于磁器器口古镇镇历史文文化街对对面，不不仅有损损于沙坪坪坝区甚甚至重庆庆市的城城市形象象，而且且很大程程度上破破坏了磁磁器口古古镇的千千年历史史文化形形象。本本项目通通过拆迁迁改造，根根据发展展规划，重重新科学学合理构构建，使使整个地地块面貌貌焕然一一新，融融入整个个古镇的的风格之之中，提提升磁器器口古镇镇以及城城市
27、建设设形象。2.2.22可以大大幅度改改善、提提高拆迁迁居民生生活、居居住条件件地块内现有有居住条条件比较较恶劣，建建筑摆放放布局错错乱，道道路高陡陡不平，内内部配套套等居住住条件十十分不便便。另外外绝大多多数房屋屋年久失失修，墙墙壁斑驳驳，土木木构件有有不同程程度的损损坏，居居住的安安全性较较差，急急需改造造革新。同同时当地地居民拆拆迁改造造的意愿愿比较强强烈，迫迫切希望望改善生生活居住住条件。基基于以上上种种原原因，通通过本项项目的拆拆迁，重重新规划划建设，将将会大大大改善提提高当地地居民的的生活环环境。2.2.33盘活土土地资产产，充分分利用土土地资源源一般拆迁地地块建筑筑密度大大，容积
28、积率低，土土地利用用不充分分，对土土地资源源日益紧紧张的城城市建设设区来说说，是一一种资源源的浪费费。该项项目依据据城市规规划，合合理利用用容积率率，将地地块这一一稀缺资资源的空空间利用用发挥到到最大；且由于于该项目目的实施施，盘活活了周边边大面积积“城中中村”土土地，大大幅度提提升其原原有价值值，真正正体现城城市土地地的价值值。2.2.44促进磁磁器口古古镇风貌貌协调，美美化古镇镇核心区区周边形形象“文化”是是沙区旅旅游发展展的王牌牌，而“千千年古镇镇磁器口口”更是是王牌中中的王牌牌。磁器器口的“古古”必然然对周边边的建筑筑风貌提提出了“古古”的要要求，以以求达到到更完整整和谐的的古镇风风貌
29、，更更好地促促进古镇镇旅游发发展。该该项目处处于古镇镇风貌协协调区，营营造与古古镇相仿仿建筑风风格，对对扩散古古镇气息息，美化化古镇核核心区周周边形象象有一定定的配套套作用。 综上所述，本本项目的的建设是是很必要要的。3 项目目市场分分析3.1 项项目定位位3.1.11项目目目标定位位鉴于本项目目是旧城城改造项项目，具具有拆迁迁安置的的特殊社社会属性性，因此此从城市市、地方方区域、拆拆迁户、公公司的角角度出发发考虑项项目开发发的目标标定位为为以下方方面：（1）通过过危旧房房区域的的拆迁改改造、提提升城市市区域形形象；（2）通过过拆迁、还还建安置置拆迁住住户，大大幅度改改善其居居住生活活条件；（
30、3）顺应应磁器口口旅游景景区的提提档升级级，协调调磁器口口古镇整整体风貌貌打造；（4）充分分利用有有限的土土地资源源，将土土地价值值最大化化利用；3.1.22项目业业态定位位项目地块临临近城市市主干道道、紧邻邻磁器口口旅游核核心区，通通过综合合解析地地块，地地块周边边环境以以及本项项目自身身独有特特点，寻寻找项目目业态。经经调查研研究，分分析得出出以下二二种业态态为项目目的发展展方向少少量临街街商业+普通住住宅。临街商业为为临街一一层门面面，主要要以中高高档品牌牌餐饮、娱娱乐为主主，餐饮饮要突出出地方特特色，娱娱乐内容容要丰富富新颖；同时在在商业二二层及安安置房下下面配以以一定比比例的小小区管
31、理理及公共共活动用用房，以以满足小小区内管管理、活活动需求求。住房全部按按照约定定作拆迁迁安置，档档次定位位中等稍稍偏低档档次。3.2 项项目前景景分析项目周边的的磁器口口古镇和和歌乐山山烈士陵陵园在重重庆市乃乃至全国国的旅游游景点中中具有较较明显的的影响力力，而且且近年来来游客数数量逐步步上升。而而本项目目酒店、商商业的良良好运行行很大程程度上要要依托于于磁器口口古镇历历史文化化旅游与与歌乐山山红色旅旅游的巨巨大旅游游人气，主主要是以以吸引磁磁器口古古镇旅游游客源为为主。磁磁器口旅旅游人气气旺盛，220088年旅游游人数继继续稳定定在4000万以以上，随随着沙区区政府对对古镇旅旅游开发发建设
32、的的投入力力度加大大，预计计今后旅旅游人次次逐年大大幅度攀攀升，这这无疑是是今后本本项目商商业的光光明市场场前景的的稳定保保障。3.2.11项目临临街商业业市场前前景分析析磁器口商业业基本上上集中在在正街内内部和磁磁童路沿沿线。正正街内部部商业形形态均为为小街铺铺，包罗罗特色餐餐饮、地地方小吃吃、旅游游工业品品等，档档次偏低低；磁童童路两侧侧街铺沿沿线排布布大约7700米米，均为为2-33层建筑筑，商业业面积有有一定规规模，但但是档次次依然偏偏低。两两者基本本饱和了了中低消消费市场场，使得得该旅游游区域中中高档商商业消费费人群大大量流失失，因此此为本项项目的中中高档次次、少体体量的商商业放量量
33、提供了了大好机机会。本项目临街街商业走走差异化化路线，寻寻求中高高档层次次这一市市场空缺缺，旺盛盛的旅游游人气加加交通的的便捷性性是人流流量的强强有力保保证。预预计消费费人群构构成比例例：1. 磁器口旅游游客源 660% 2. 本地附近居居民 30%3. 两侧道路过过客及其其他 10%本项目与很很多商业业有明显显的不同同，其所所拥有的的旅游人人流量、交交通、地地段等关关键资源源依托优优势是很很多一般般商业所所无法比比拟的，配配以磁器器口古镇镇商业商商场中高高档消费费市场缺缺乏的切切入，保保证了日日后商业业门面经经营兴旺旺，会吸吸引大批批的投资资与经营营者前来来。因此此本项目目的商业业若是自自主
34、经营营，则人人气旺盛盛，生意意兴隆；若对外外发售，与与其他一一般商业业比起来来，发售售更为容容易。综合上述分分析，本本项目的的临街商商业市场场前景很很好。3.2.22项目住住宅前景景分析根据与磁88地块所所有拆迁迁户达成成协议，本本项目住住宅全部部为安置置房，不不存在销销售问题题。4 建设设内容与与规模4.1 建建设内容容本项目是磁磁8地块块拆迁安安置工程程，根据项项目业主主委托要要求及其其提供的的相关资资料，本本项目以以安置房房建设为为主，辅辅以少量量商业门门面。4.2 建建设规模模总用地面积积42773.44m2（约66.4亩亩）。总总建筑面面积1663477m2（地上上建筑面面积1448
35、477 m2，地下下建筑面面积15500mm2），其中中住宅建建筑面积积135500平平方米，小区管管理及公公共活动动用房8800平平方米，商业面面积547平平方米，地地下车库库及设备备用房115000平方米米。4.3主要要建设规规模指标标总用地面积积 42773.44m2 总建筑面面积 163447m2（其中：地地上建筑筑面积 1148447m2 地下下建筑面面积 15000m2）其中：住宅宅 1335000m2商业 547m2管理及公共共活动用用房 8000 m2地下车库及及设备用用房 15000m2停车泊位 50个个 其中：地地上停车车位 10个 地地下停车车位 400个 道路及活动动场
36、地 112000 m22绿化面积 1500 mm2容积率 3.5 可可容纳住住户 240户5 项目目场址条条件5.1 建建设场地地现状拟建地点：位于重重庆市沙沙坪坝区区童家桥桥街道童童新一村村。场地描述：本项目地块位于于历史文文化旅游游区磁器口口古镇与与红色旅旅游区歌乐乐山烈士士陵园之之间，与与两地相相距甚近近；该地地块作为为磁器口口古镇的的风貌协协调区，北北临磁童童路，南南临双菱菱皮鞋厂厂，西临临2122国道，东东临清水水溪，交交通条件件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业氛围较浓。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除，区域交通便捷，环境宜人，适宜本项目
37、建设需要。项目总用地面积4273.4m2（约6.4亩）。5.2 场场地建设设条件沙坪坝区位位于重庆庆主城区区西部，东东滨嘉陵陵江， 西抵缙缙云山，幅幅员面积积3966.2平平方公里里。磁器器口位于于歌乐山山下之嘉嘉陵江畔畔，境内内小山脉脉和小溪溪相间，具具有典型型的山城城山水特特色，而而形成明明显的冲冲沟地形形。1.地形地地貌沙坪坝区地地貌归属属于川东东平行岭岭谷低山山丘陵区区的一部部分，全全区呈丘丘陵、台台地和低低山组合合的地貌貌结构。中中部歌乐乐山海拔拔高度在在55006550米之之间，最最高峰歌歌乐山云云顶寺海海拔6880.225米。2.地质构构造该场地地处处新华夏夏系第三三沉降褶褶皱带
38、内内的川东东南弧形形构造带带的华莹莹山带状状褶皱束束与宣汉汉重庆庆平行褶褶皱束的的交接地地区，出出露地层层主要以以侏罗系系中、上上统沙溪溪庙组紫紫红色泥泥岩为主主夹薄层层砂岩，砂砂质泥岩岩。第四四系地层层零星分分布，为为最新地地层。据据区域地地质资料料并结合合本次调调查分析析，场地地内无断断层及构构造破碎碎带通过过，场地地内构造造裂隙不不发育。3.地质灾灾害危险险性评估估根据调查结结果表明明：拟建建地块内内未见崩崩、滑、泥泥石流等等不良地地质现象象，现状状稳定；工程建建设可能能诱发的地地址灾害害为填土土的不均均匀沉降降及填土土边坡开开挖岩等等边坡滑滑塌、掉掉块，其其规模小小中等等，危险险性小中
39、等。用用地范围围适宜本本项目建建设。4.气候气气象沙坪坝区属属于中亚亚热带湿湿润季风风气候，具具有冬暖暖夏热、夏夏多伏旱旱、秋多多绵雨、雾雾日多、日日照少、雨雨量充沛沛、湿度度大、风风速小、气气温主体体差异明明显等特特征。气气候特征征为：气气候温和和、雨量量充沛、降降雨集中中在5-9月份份，占全全年降雨雨量的三三分之二二，冬暖暖春早、秋秋短夏长长、初夏夏多雨、盛盛夏炎热热多伏旱旱、秋多多阴雨、雨雨热同季季、无霜霜期长、湿湿度大、风风速小、云云雾多、日日照少的的气候特特点。大大气污染染物造成成的污染染程度与与风频、风风速密切切相关，从从全年平平均情况况来看，污污染系数数较大的的NW至至E方位位，
40、又以以NW、NN、E方方位最大大。根据据重庆市市沙坪坝坝区气象象站多年年来常规规气象资资料监测测结果气气象参数数为：年平均气温温 18.33C极端最高气气温 42.8CC极端最低气气温 2.66C平均相对湿湿度 81年均降雨量量 10822.9mmm年均日照时时数 13114天无霜期 3411.6天天平均风速 11.6mm/s静风频率 117.55冬夏两季主主导风频频为 22主导风 N-NNE5.水文沙坪坝区水水体除嘉嘉陵江外外，梁滩滩河、虎虎溪河、清清水溪、凤凤凰溪、詹詹家溪、南南溪口溪溪是区内内较大的的溪河。嘉陵江发源于岷山与秦岭山区，经昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天门汇入长江。嘉
41、陵江在重庆境内长153.8 km，流域面积8164 km2，据北碚水文站资料显示，嘉陵江多年最大流量为44800 m3/s，多年平均流量为2120m3/s；最高水位208.17m，最低水位176.531m，多年平均水位179.64m。6.施工条条件施工所需水水、电能能满足需需要，施施工条件件基本满满足要求求，在拟拟定施工工方案时时注意与与场地周周边地衔衔接，充充分利用用场地内内的空间间，减少少对周边边人们生生活及商商业活动动的不利利影响，尽尽量减少少施工中中的环境境污染物物。可见，项目目建设地地的各项项条件满满足项目目建设与与运营的的需要，无无明显不不支持项项目的因因素。6 建设设方案6.1
42、规规划设计计理念及及原则6.1.11规划设设计理念念规划设计要要根据重重庆市城城市总体体规划及及重庆庆市磁器器口古镇镇保护管管理办法法，针针对磁88地块现现状及周周边环境境的分析析，特别别是鉴于于磁器口口古镇现现状和发发展规划划，以促促进古镇镇旅游配配套的提提档升级级，美化化古镇整整体形象象。（1）文化化性：在在功能、层层次上满满足旅游游消费者者需求的的同时，还还必须与与古镇旅旅游的主主题文化化相联系系。（2）合理理性：根根据地块块的特点点和项目目建设目目标要求求，合理理布局空空间，最最大限度度满足目目标要求求。（3）统一一性：项项目规划划设计与与古镇整整体风貌貌相协调调，充分分发挥景景观艺术
43、术性与绿绿地系统统。（4）人性性化：规规划设计计体现以以人为本本的精神神，给消消费者、住住户等营营造生态态、舒适适的空间间环境。6.1.22规划设设计原则则本项目规划划设计遵遵循沙坪坪坝区及及磁器口口古镇规规划对建建设土地地利用的的保护性性、生态态性、可可持续性性、经济济性和地地方性的的原则。（1）协调调性原则则：建筑筑风貌不不得破坏坏古镇整整体形象象，要符符合古镇镇文化特特征，做做到协调调一致，体体现古镇镇文化特特色。（2）生态态性原则则：通过过地块内内部合理理布局以以及绿化化景观设设计，在在满足开开发需求求的前提提下，创创造一个个具有良良好居住住环境。（3）经济济性原则则：充分分节约土土地
44、，提提高土地地的利用用率，将将土地的的经济价价值发挥挥到最大大。6.2 设设计构思思项目地块为为三角形形地块，地地势高低低不平，地地块东北北角高程程最高达达到2224米，最最低只有有2022米，地地块内部部起伏很很大。在在尽量减减少土方方量的前前提下，充充分运用用已有地地貌设计计建筑形形式与布布局摆放放。道路路设计力力求与临临街道路路良好通通连，内内部贯通通，做到到人车分分流；景景观设计计坚持绿绿地最大大化原则则，营造造生态居居住小区区环境。6.3平面面布置由于地块内内有一条条1100KV高高压线穿穿过，为为规避高高压线影影响，将将临街商商业与安安置房以以高压线线为轴线线，分开开摆放，并并在高压压线下施施以绿化化。具体体布置见见图6-1。底层为商业门面；二层为管理及公共活动用房管理及公共活动用房图6-1 项目平平面布局局6.4建筑筑单体设设计6.4.11住宅住宅建筑均均为300层高层层建筑，户户型以中中小型为为主，每每单元88户，大大部分户户型南北北通透，按按景观资资源扬长长避短，充充分发挥挥位置优优势，最最大程度度地利用用景观资资源。建筑立面设设计遵循循磁器口口古镇保保护规划划，采用用仿明清清古建筑筑风格，做做