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1、长葛天乐养老养生社区项目申请报告二0一四年年四月十十一日 项目申申请报告告（目录录）第一章 申报单位及及项目概概况1、 项目申报单单位概况况11建设设单位名名称12注册册地址13注册册资本14经营营期限及及经营范范围15投资资各方及及投资比比例16法人人代表2 申请建建设项目目概况21建设设项目名名称22项目目建设地地点23养老老地产发发展机遇遇研判24市场场定位25项目目产品定定位26主要要建设内内容27投资资规模和和资金筹筹措方案案第二章 发展规规划、产产业政策策和行业业准入分分析1、发展规规划分析析2、产业政政策分析析3、行业准准入分析析第三章资源源开发及及综合利利用分析析31资源源开发
2、方方案32资源源利用方方案33资源源节约措措施第四章 节节能方案案分析41用能能标准和和节能规规范42能耗耗状况和和能耗指指标分析析43节能能效果分分析第五章 建设用用地、征征地拆迁迁及移民民安置分分析1、项目选选址及用用地方案案第六章 建建设条件件1、自然概概况2、人文历历史3、气象条条件4、资源条条件5、市政工工程配套套条件6、交通条条件第七章 建设设方案1、总体设设计理念念2、采用的的主要标标准及规规范3、建筑设设计4、建筑形形象5、电气设设计第八章程 消防防与安全全1、消防防防范2、消防设设计3、质量安安全第九章程 工程招招投标1、编制依依据2、招标组组织形式式3、招标方方式4、招标基
3、基本情况况第十章程 环境和和生态影影响分析析1、环境和和生态现现状2、生态环环境影响响分析3、生态环环境保护护措施4、地质灾灾害影响响分析第十一章程程 组织机机构和物物业管理理1、 组织机构2、 工程量3、 物业管理第十二章程程 投投资估算算及资金金筹措方方案1、 投资估算2、 资金筹措方方案第十三章程程 项目进进度安排排第十四章程程 经济影影响分析析1、 经济费用效效益或费费用效果果分析11财务务评价依依据12营业业收入计计算13成本本费用分分析14全投投资现金金流量分分析15 敏敏感性分分析16盈亏亏平衡点点分析2、行业影影响分析析3、区域经经济影响响分析第十五章程程 社会影影响分析析1、
4、 社会影响效效果分析析2、 社会适应性性分析3、 社会风险及及对策分分析第一章 申申报单位位及项目目概况一、 申报单位概概况1、 建设单位名名称：2、 注册地址：3、 注册资本：4、 经营期限及及经营范范围：5、 建设单位法法人：6、 建设单位股股东及投投资比例例：二、 申请建设项项目概况况1、 项目名称：长葛乐乐天养老老养生社社区2、 项目地址本项目在长长葛市区区东北部部大周镇镇五道口口，临近近大周经经济开发发区，项项目在双双洎河的的东边，项项目的旁旁边是双洎河河旅游景景观带。离离市区有有10公公里左右右。3、 我国养老地地产发展展机遇研研判（1） 、目前我国国养老地地产井喷喷式增长长时期已
5、已初步形形成中国现已步步入人口口老龄化化的迅速速发展阶阶段。第第一阶段段，19990-20003年，老老龄公率率8.66-100.2%；第二二阶段，220033-20020年年，老龄龄化率110.22-155.6%；第三三阶段220200-20050年年，老龄龄化率达达到155.6-27.4%。现状：截至至目前，我我国600岁以上上老年人人数量已已超过22亿，占占总人口口的144.9。依据据联合国国的标准准，当一一个国家家或地区区的600岁以上上的人口口占总人人口的110%或或65岁岁以上的的老年人人人口占占总人口口的7%，即视视为进入入老龄化化社会。趋势：到二二十一世世纪中期期，我国国60岁
6、岁以上的的老龄人人人口将将超过44亿，占占全国总总人口的的28%。20010-20440年是是中国老老龄化最最快的时时期，这这一阶段段老年人人口每一一个将提提高3.99%。河南省是全全国人口口第一大大省，也是老老年人口口大省，自19998年年已经进进入老龄龄化社会会。全省老龄龄阶段人人口已达达11222万，占总人人口的111.996%，并将以以每年33%的速速度继续续增长，据据某省老龄龄事业发发展“十十一五”规规划的的预测，“十一一五”期期间，某某老龄阶阶段人口口预计年年均增长长36万多多人。到到20330年，某某将迎来来人口老老龄化的的高峰期期，全省省60岁以以上老年年人口将将达24490万
7、万人，约约占总人人口的224.003%。一方面面是人口口老龄化化形势非非常严峻峻，另一一方面是是全省各地地养老服服务业的的发展水水平整体体不高，无论是是基础设设施建设设还是专专业化、规规范化管管理等都都不能适适应老年年人养老老保障的的实际需需求，亟待完完善提高高。随着人口老老龄化程程度的加加剧，养养老服务务业发展展的滞后后，老龄龄人口问题题即老年年人的需需求问题题和人口口老龄化化所带来来的社会会问题日日益突出出，对社社会发展展产生了了不容忽忽视影响响。人口口老龄化化和老年年人问题题，是当当前社会会普遍关关注的社社会问题题。人到到老年，常常有恐老老、怕病病、惧死死的心态态，加之之家庭日日趋小型型
8、化，青青年人与与父母交交流少了了，势必必造成他他们的落落伍感，甚甚至发生生心理问问题。老老人中差差不多有有三成的的人都存存在这样样或那样样的心理理问题，部部分老年年人因离离退体的的社会角角色转变变而产生生出心理理不适应应现象，如如出现焦焦虑、抑抑郁、孤孤独和失失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。目前老年人人最需要要解决的的问题是是：经常常有人交交流、看看病就医医方便、生活有有人照料料
9、。而子子女已到到中年，上上有老下下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。面对老龄化化发展的的趋势和和老年人人口的增增多，政政府和全全社会必必须未雨雨绸缪，关关注老年年人、关关心老年年人的生生活质量量，加快快发展社社会养老老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。为了加快某某养老服服务业的的发展，
10、省省政府相相继出台台了大量量政策措措施。省省人民政政府关关于加快快发展养养老服务务业的意意见（豫政文文 220144244号）明明确指出出：深入入贯彻落落实党的的十八大大和十八八届二中中、三中中全会精精神,以以满足老老年人养养老服务务需求为为目标,深化体体制改革革、坚持持保障基基本、注注重统筹筹发展、完完善市场场机制,充分发发挥政府府主导作作用和社社会力量量主体作作用,逐逐步建立立完善以以居家为为基础、以以社区为为依托、以以机构为为支撑、医医养相结结合的养养老服务务体系,积极推推动投资资主体多多元化、服服务方式式多样化化、服务务队伍专专业化、监监督管理理规范化化,使养养老服务务业在扩扩大内需需
11、、增加加就业、促促进服务务业发展展、推动动经济转转型升级级中发挥挥重要作作用。落实养养老服务务用地政政策。各各省辖市市、县(市)年年度用地地计划要要合理安安排养老老服务用用地需求求,并向向社会公公布。加加强社区区服务设设施建设设,要按按照人均均用地不不少于00.1平平方米的的标准,分区分分级规划划设置养养老服务务设施。对对新办的的非营利利性养老老服务机机构建设设用地,符合国国家划拨拨用地条条件的,经有批批准权的的政府批批准后,可采取取划拨方方式优先先供地,也可依依法使用用农民集集体所有有的土地地。对新新办的营营利性养养老服务务机构建建设用地地,明确确用地性性质,按按照国家家对营利利性用地地依法
12、办办理有偿偿用地手手续的规规定,优优先保障障供应。乡乡镇、村村公益性性养老服服务机构构的建设设用地,经依法法批准,可使用用集体所所有土地地。对研研发养老老服务产产品的生生产性项项目用地地,采用用与工业业项目用用地同样样的供地地方式。新新建小区区开发建建设和旧旧城改造造要将养养老服务务设施纳纳入公建建配套方方案同步步规划、同同步建设设、同步步竣工、同同步交付付使用。城城乡规划划确定的的养老服服务设施施用地,非经法法定程序序不得改改变用途途;严禁禁将土地地使用权权和房产产权以任任何方式式变相出出售,对对违反规规定擅自自改变土土地用途途的,民民政部门门将撤销销养老服服务机构构登记,国土资资源部门门将
13、依法法责令其其交回土土地。养养老服务务设施因因城市建建设需要要依法拆拆迁时,要优先先安排同同等面积积的回迁迁或异地地建设用用地。（2） 、伴随着人人口老龄龄化的发发展，老老年住宅宅市场的的快速发发展阶段段已经到到来。 第第一阶段段：市场场发展初初期（119999-20010年年）老年住住宅市场场发展缓缓慢。 老年年人口的的绝对值值很大，市市场对老老年住宅宅有需求求，但由由于我国国社会福福利水平平及总体体经济水水平还远远远没有有达到老老年人住住房消费费有能力力，老年年人不能能形成老老年住宅宅消费的的主体，同同时，传传统的家家庭养老老居住观观念还没没有转变变过来，因因此，市市场上的的有效需需求还不
14、不明朗，市市场风险险稍大，老老年住宅宅市场发发展缓慢慢。 第第二阶段段：市场场快速发发展阶段段（20010-20225年）老年住宅井喷式增长。 一一方面，我我国经济济发展到到一个新新的水平平，人均均GDPP达到330000美元以以上，社社会保障障系统的的逐步完完善，老老年人已已逐渐成成为老年年住宅的的消费主主体，市市场需求求明朗；另一方方面，目目前年龄龄在355-455岁的中中年人在在这一阶阶段也步步入老年年，他们们是目前前社会上上的主流流，有着着较高的的收入和和教育水水平；同同时，在在这一时时期，老老年人独独立居住住的养老老观念已已经形成成，因此此，这一一阶段的的老年住住宅的需需求将会会出现
15、井井喷现象象，老年年住宅的的增长将将会保持持在较高高的水准准，约在在10%左右。 第第三阶阶阶：市场场成熟发发展阶段段（20025-20555年处于于较高水水平稳定定期。 老老年住宅宅市场已已经进入入一个稳稳步发展展期，发发展初期期的消费费需求阶阶段已经经过去，市市场发展展渐趋理理性，市市场竞争争也相对对激烈，逐逐渐呈现现品牌化化、规模模化的发发展趋势势，因此此，老年年住宅市市场将维维定在一一个较高高的合理理水平。（3） 、市场中开开发企业业对于老老年地产产缺乏系系统化的的解决方方案，对对于拉动动地方经经济增长长及解决决人口就就业问题题作用不不够。目目前大部部分开发发企业对对于养老老地产望望而
16、却步步，少部部分参与与养老地地产的开开发企业业缺乏可可持继续续可复制制的服务务模式及及金融模模式。（4） 、随着我国国老年化化进程的的加快，新新的养老老议题应应运而生生 人人口老化化加剧，抚抚养负担担更加沉沉重；健健康与社社会照顾顾议题重重要性凸凸显；家家庭照顾顾功能渐渐趋衰退退，支援援机制亟亟需介入入；经济济保障风风险增加加；国家家生产力力的巨大大冲击；高龄者者友善居居住，交交通运输输系统建建构；高高龄者休休闲挥动动，养生生需求的的相关配配套制度度；养老老防老意意识的抬抬头。 在在此背景景下：亟亟需具有有养老全全产业链链整合能能力解决决方案的的开发企企业，创创立行业业标杆。4、 市场定位。
17、政政府支持持、社会会参与、民民间资本本投入、民民间医疗疗机构参参与的集集医疗、休休闲、渡渡假、养养身、养养心、养养情的中中高端养养老机构构。5、 产品定位。(1) 、建筑风格格定位：明清园园林式建建筑、欧欧式联排排、新古古典主义义风格公公寓。 多层公寓采采用新古古典主义义建筑形形式 ；排屋屋和独栋栋采用欧欧式地中中海风格格 ；四四合院也也采用地地中海风风格。6、 主要建设内内容: 本项项目占地地200亩亩，容积积率为00.755，绿化化率755%，建建筑密度度25%建筑面面积*。 物业业类型：联排、独独栋、明明清府邸邸、花园园洋房、电电梯公寓寓。其中中电梯公公寓*万，花花园洋房房*万，四四合院
18、*万，排排屋*万，独独栋*万，明明清园林林*万，医疗疗康复园园*平方米米。 各类类配套设设施： （1）、特特色医疗疗配套服服务：定定期体检检；老年年保健；老年专专家坐诊诊；建立立个人医医疗档案案；上门门就诊服服务；专专业家庭庭护理；急救站站。 （2）、无无障碍设设计：整整个区域域内采用用无障碍碍通道、防防滑地面面。 （3）、园园林：栽栽种树龄龄较大的的粗壮树树木，做做出森林林静谧幽幽远的感感觉，使使空气清清新，宜宜居养老老。 （4）、其其他：人人工湖泊泊垂钓台台，配木木制椅凳凳。 （5）、规规划了近近2万平平米的公公建配套套，其中中近万平平米的大大道两边边有咖啡啡店、工工艺品店店、餐厅厅、果园
19、园农庄、古古色古香香书吧、艺艺术画廊廊等沿街街分布。 （6）、近近万平方方米的生生活广场场，汇集集包括餐餐饮、娱娱乐、银银行、邮邮政、老老年大学学、养生生文化馆馆等多种种公共设设施。 （7）、特特设老年年活动中中心、营营养配餐餐中心、购购物中心心、大型型综合医医院、家家政服务务中心、绿绿色食品品超市。 （8）、实实现管家家服务、紧紧急呼救救服务、专专业护理理服务。 实现现老有所所养、老老有所学学、老有有所乐、老老有所为为。7、 投资规模和和资金筹筹措方案案1）、建安安成本 _万元2）、拆迁迁补偿费费用 _万元元3）、前期期费用 _万元4）、基础础设施 _万万元5）、公共共配套费费 _万元元6）
20、、开发发其间税税费 _万元7）、其他他费用 _万万元8）、不可可预见费费 _万元元9）、管理理费用 _万元元10）、财财务费用用 5000万元元11）、家家具固定定装置和和设备费费用 20000万万元 自筹资金*万元，由由于本项项目是滚滚动开发发，开发发周期33年，可可利用运运营费用用进行开开发，可可征得政政府支持持，贷款款100000万万元。第二章 产业政政策和行行业准入入分析1、产业政政策（1）中中华人民民共和国国老年人人权益保保障法；（2）国国务院办办公厅关关于转发发民政部部等部门门关于加加快实现现社会福福利社会会化意见见的通知知(国国办发220000199号)；（3）国国务院办办公厅转
21、转发全国国老龄委委办公室室和发展展改革委委等部门门关于加加快发展展养老服服务业意意见的通通知(国办发发200066号)；（4）财政政部和国国家税务务总局关关于对老老年服务务机构有有关税收收政策问问题的通通知(财税220000977号)；（5）河河南省老老年人保保护条例例；（6）河河南省老老龄事业业发展“十十一五”规规划；（7）河南南省人民民政府关关于加快快发展养养老服务务业的意意见（豫政文文 220144244号）。2、行业准准入分析析 我国国的老龄龄化进程程与经济济发展不不同步，未未富先老老，所以以，解决决老龄问问题，做做好老年年社会工工作创造造良好的的物质基基础成为为全社会会实现社社会主义
22、义现代化化建设的的第三步步发展战战略，实实现老年年人“老有所所养、老老有所医医、老有有所教、老老有所为为、老有有所学、老老有所乐乐”的目标标。这里，首先先提到是是“老有所所养”，然而而，目前前情况是是：国内内的养老老设施无无论是数数量还是是质量、服服务上都都无法满满足老年年人；另另外一方方面，国国家无法法提供如如此巨大大一笔资资金来进进行老年年设施的的修建。所所以，当当我国真真正进入入到老年年社会的的时候，社社会将寻寻找合适适的资金金来进行行养老设设施的建建设。当资金与需需求之间间产生巨巨大的差差异时，为为保证社社会稳定定，政府府将大力力支持资资金投向向老年住住宅建设设，并根根据区域域市场对对
23、老年住住宅产品品需求的的大小来来调整优优惠政策策的力度度。目前，老年年住宅建建设是业业内研究究的一个个课题，虽虽然国家家建设部部和民政政部已经经出台来规规范新建建或改建建的老年年公寓，但但还是没没有一个个具体的的措施来来限制开开发商的的进入。第三章 节能方案分分析 充分分提高能能源利用用率是每每个工程程项目应应遵循的的原则，在在设计和和施工中中应予高高度重视视，并采采取积极极的措施施提高能能源利用用效率。1、 供配电节能能 （1）、采采用低压压电容补补偿，减减少无功功损耗。 （2）、公公共场所所选用节节电、发发光率高高的新光光源和照照明灯具具，减少少用电负负荷 （3）、供供电设备备采用节节能、
24、安安全器件件，电路路采用铜铜芯电线线、电缆缆供电，并并在导线线选用时时充分考考虑其机机械强度度、电压压降、发发热等因因素，防防止超负负荷运行行。 （4）、加加强用电电管理，减减少节能能。2、 空调节能 （1）、冬冬夏空调调水泵分分别设置置。 （2）、根根据建筑筑物使用用功能，在在选择空空调主机机时，将将计算冷冷负荷乘乘以小于于1（00.8）左左右的同同时使用用系数。 （3）、空空调主机机设流量量旁通压压差控制制器。 （4)、未端端设备设设电动二二通阀变变水量控控制。3、 建筑节能 （1）、设设计原则则：追求求经济、节节约、卫卫生、环环保。住住宅布局局采用南南北朝向向，户型型设计功功能分区区合理
25、，户户内采光光通风良良好。全全部明厨厨明厕，从从根本上上为节能能设计提提供保障障。 （2）、节节能措施施：采用用高科技技节能环环保材料料，如挤挤塑聚苯苯板、节节能门窗窗等确保保墙体门门窗工程程的节能能优化设设计。（3）、公公寓或公公共活动动场所利利用地热热空调，节节能400%-550%。第四章 建设用地地分析1、 项目选址及及用地指指导思想想 本项项目在长长葛市区区东北部部大周镇镇五道口口，临近近大周经经济开发发区，项项目在双双洎河的的东边，项项目的旁旁边是双双洎河旅旅游景观观带。是天然然“氧吧”，项目目由双洎河河环绕，环环境幽静静，鸟语语花香，附附近没有有工业污污染，空空气清新新，离市市区1
26、00公里左左右，交交通便利利。2、项目用用地指导导思想（1）领先先性与高高起点：按照高高标准的的设计思思想，规规划设计计要求高高起点、高高标准、高高水平，以以建设全全国比较较先进的的，面向向21世世纪的花花园式老老年公寓寓为目标标，设计计要求要要具备超超前性、全全方位、先先进性，体体现与老老年人处处处相溶溶合的建建筑风格格。（22）以人人为本：区域规规划强调调人、环环境、建建筑三者者的共存存与融合合，以提提高老年年人的生生活质量量为目标标，创造造更具人人性化空空间，主主要考虑虑老年人人的活动动、健身身、运动动、娱乐乐的需求求，力求求功能齐齐全，适适用便捷捷。（33）可持持续发展展与生态态相适应
27、应：营造造生态化化的居住住环境，使使建筑物物与周围围的自然然环境相相协调，项项目建设设要统一一规划建建设，设设计要具具有可操操作性，充充分考虑虑老年人人的实际际需要，做做到经济济、实用用、美观观三统一一，打造造全国一一流的老老年社区区。（4）把握握社会发发展趋势势，顺应应时代发发展变化化的总体体方向。第五章 建设设条件1、 自然概况 （1）气气候地处季风暖暖温带，日日光充足足，地热热丰富，四四季分明明，年均均气温114.33，年均均降雨量量7111.1mmm，无无霜期2217天天，市城城水资源源丰富，双双洎河、清清潩河、汶汶河、石石梁河等等过境河河流288条。2、 人文历史 位于于长葛石石固镇
28、的的石固遗遗址是新石器器时代的的古遗址址，20006年年被认定定为“全全国第六六批重点点文物保保护单位位”。石石固遗址址是继新新郑裴李岗岗遗址之之后，发发现的又又一具有有重要学学术价值值的裴李李岗文化化遗址。遗遗址包含含裴李岗岗文化和和仰韶文文化两个个时期的的古文化化遗址，距距今约44500074400年年4。2013年年5月，“十二连城”古遗址与“禅静寺造像碑”石刻被列入第七批全国重点文物保护单位。目前长葛共有各级文物保护单位77处，其中3处国家级，5处省级，13处许昌地市级，56处长葛市级。5交通条件 本项项目离京京港澳高高速2公里，在在双洎河河东侧，离离市区66公里，有有城乡公公路与本本
29、项目相相连通往往长葛市市区，项项目的北北边是双双洎河旅旅游景观观带，交交通便利利。第六章 建筑筑方案1、 总体设计理理念 根据场场地地形形、地貌貌及外部部道路情情况，本本着合理理用地，尊尊重老年年人生活活习惯，方方便老年年人生活活，节约约投资的的原则进进行总平平面布置置。（1）可持持续发展展理念：其主导导思想就就是建筑筑本身对对自然环环境的影影响做到到最小，对对资源的的利用做做到合理理规划，达达到建筑筑物与生生态环境境的和谐谐相处。（2）以人人为本理理念：一一切设计计在符合合老年年人住宅宅设计规规范要要求的前前提下，尽尽可能在在质量、户户型、绿绿化、环环境、配配套设施施、居住住氛围等等方面增增
30、加新的的理念，使使老年人人生活环环境更加加优美舒舒适。2、 用地概况及及项目定定位 根据对对项目周周边的细细致调查查，本项项目在长长葛市区区东北部部大周镇镇五道口口，临近近大周经经济开发发区，项项目的北北面是双双洎河旅旅游景观观带，该该区域有有大面积积的植被被，地貌貌以平地地为主，其其生态环环境比较较优越，适适宜居住住和休养养，并且且紧临京京港澳高高速公路路。从建建设上考考虑是比比较适合合开发的的，但其其周边配配套设施施比较匮匮乏，如如果对周周边的硬硬件设施施加以改改造和完完善的话话，这里里将是一一个与国国际接轨轨的中、高高端老人人休闲、旅旅游、养养生中心心。3、 规划设计 我们们本着“保护园
31、园林、保保护生态态、保护护环境”的设计计理念，最最大限度度的采用用无障碍碍设计，方方便老年年人的活活动和生生活。该项目设计计的基本本原则，是是在满足足国家的的有关规规程、规规范的前前提下，首首先应强强调功能能分区的的合理性性。项目目的规划划设计，要要综合考考虑用地地条件、造造型、朝朝向、间间距、层层数与密密度等因因素，以以适应于于老年人人的活动动规律。力力求平面面布置分分区合理理，楼房房布局合合理，楼楼房内部部结构合合理，达达到城城市居住住区规划划设计规规范和和老年年人住宅宅设计规规范的的要求，以以满足社社会各阶阶层对老老年公寓寓的不同同需求。（1）、根根据生态态建筑的的理念，最最大限度度地利
32、用用原有的的地形、地地貌、相相邻建筑筑物特点点与老年年人的需需求，在在规划和和单体设设计中予予以充分分照顾利利用。（2）、根根据不同同性质的的使用空空间、空空间的尺尺度和位位置，创创造适合合不同空空间的室室外环境境。（3）、室室外空间间主要布布置有养养生区（排排屋、电电梯花园园洋房、多多层公寓寓、四合合院等）、生生活广场场、大道道两边有有咖啡店店、工艺艺品店、餐餐厅、果果园农庄庄、古色色古香书书吧、艺艺术画廊廊等沿街街分布，还还有门球球场、钓钓鱼场、种种植场、绿绿地、花花坛、池池沼、停停车位、公公共活动动区、健健身区等等。（4）、区区内规划划要洁污污路线清清晰、避避免或减减少交叉叉污染。在在小
33、区内内设置环环形排污污管网，每每座建筑筑物间设设有排污污井口，在在项目区区主入口口处并入入市政排排污主管管网内。（5）、对对废弃物物的处理理，按照照有关环环境保护护法令、法法规的规规定作出出妥善安安排和布布局，规规划区内内有专职职卫生人人员经常常打扫和和清理。项目区全部部建设完完成后要要达到：建筑物物错落有有致，公公寓楼设设施完备备，钓鱼鱼场亭台台廊榭，项目目区鲜花花簇拥、绿绿树成荫荫。力争争办成全全省服务务最好、功功能最完完备的老老年公寓寓。4、 建筑设计规规范 （1）、设设计原则则天乐养老养养生项目目的建筑筑设计规规范，应应满足功功能合理理、设施施完善、安安全卫生生、适度度超前的的要求。既
34、既要有长长远规划划，又要要量力而而行，合合理确定定建设水水平。不不能一次次到位的的，应留留有改、扩扩建和发发展的余余地。建筑设计规规范必须须符合老老年人住住宅设计计规范的的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。 人们随着年年龄的增增长，视视力会衰衰退、眼眼花、色色弱，甚甚至失明明；步履履蹒跚，行行走障碍碍，抬腿腿困难，甚甚至需借借助扶手手、拐杖杖或轮椅椅；动作作迟缓、准准确度降降低，常常需要较较宽松的的空间环环境；在在心理上上多有孤孤独感，更更需关怀怀相
35、互交交往，提提供参与与社会的的平等机机会则十十分必要要。这些些特征是是该项目目建筑设设计的前前提。（2）、设设计依据据1)老年年人住宅宅设计规规范（JJGJ1122-99）；2)民用用建筑设设计通则则 (JGGJ377)；3)民用用建筑热热工设计计规范(GBB501176) ；4)民用用建筑节节能设计计标准 (JJGJ226)；5)建筑筑设计防防火规范范 (GBBJ166)；6)住宅宅建筑设设计规范范(GBBJ966)； 7）其他相相关建筑筑设计规规范。5、建筑设设计（1)总体体要求1）每一个个家庭，每每一位老老年人都都存在从从健康自自理，发发展到需需要借助助扶手、拐拐杖、轮轮椅，甚甚至于借借
36、助护理理的可能能性。这这种变化化，一般般是渐变变的，但但也有由由于意外外伤害而而发生突突变。其其引发变变化的原原因，除除了体能能自然衰衰退因素素之外，还还有由于于地面不不平、楼楼梯过陡陡、缺少少安全扶扶手、用用材不当当等环境境因素造造成跌伤伤、挫伤伤、骨折折、脑出出血等等等导致突突变。项项目的设设计应按按老龄阶阶段老年年人变化化的全过过程设计计，其中中既含自自理老人人，也含含有介助助老人生生活行为为所需要要的设施施，还应应提供介介护老人人生活行行为所需需要的护护理空间间与设施施条件。2）项目区区公共建建筑仅考考虑自理理老人和和介助老老人参与与活动，按按介助老老人体能能心态需需求进行行设计，不不
37、考虑介介护老人人参与活活动的可可能性。 3）老年人人由于体体能衰退退表现出出与常人人不同的的特征，主主要表现现在水平平与垂直直交通行行为上。而而建筑物物各个层层面的高高差是不不可避免免的，如如何为老老年人提提供方便便的设施施则是设设计必须须解决的的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。（2）出入入口 设计计原则：建筑物物的出入入口是老老年人进进出建筑筑物的第第一道关关口，出出入口是是否方便便老年人人进出，直直接影响响老年人人生活质质量。门门前是老老年
38、人经经常聚会会的地方方，为老老年提供供阳面出出入口，对对其心理理健康有有益。阴阴面设楼楼梯，阳阳面入口口比较容容易组织织门内轮轮椅回旋旋空间。出出入口造造型设计计，要着着眼于老老年记忆忆衰退，甚甚至迷路路忘家，突突出标志志性特色色。老年人人体能衰衰退是自自然规律律，进入入老龄阶阶段或早早或迟大大都会出出现腿脚脚不便，抬抬腿高程程降低，有有的老年年人上下下台阶甚甚至两脚脚同踏一一个踏步步面，常常规台阶阶踏步尺尺度很难难适应，因因此将出出入口门门前台阶阶坡度调调缓是必必要的。设计规范：1）出入口口内外留留有不小小于1.50mml.50mm的轮椅椅回旋面面积。2）标志鲜鲜明，易易于辨认认。3）门前平
39、平台与室室外地面面高差不不大于00.400m，并并采用缓缓坡台阶阶和坡道道过渡。4）缓坡台台阶踏步步踢面高高不大于于1200mm，踏踏面宽不不小于3380mmm，坡坡道坡度度不大于于1/112。台台阶与坡坡道两侧侧均设栏杆杆扶手。5）当室内内外高差差较大设设坡道有有困难时时，出入入口前设升升降平台台。6）出入口口顶部设设雨篷；出入口平平台、台台阶踏步步和坡道道选用坚坚固、耐耐磨、防防滑的材材料。（3）过厅厅和走道道设计原则：老年公寓寓和活动动中心过过厅和走走道，应应具备轮轮椅、担担架回旋旋条件。通过式式走道两两侧墙面面设介助助扶手，对对于年老老体衰的的老人或或愈后康康复的老老人十分分必要。扶扶
40、手选择择圆形建材材，可扶扶可抓握握，成为为老人行行动依赖赖的可靠靠安全工工具。设计规范：l）户室内内门厅部部位应具具备设置置更衣、换换鞋用橱橱柜和椅椅凳的空空间。 2）户室内内面对走走道的门门与门、门门与邻墙墙之间的的距离，不不小于OO.500m，以以保证轮轮椅回旋旋和门扇扇开启空空间。 3）户户室内通通过式走走道净宽宽不小于于1.220m。4）项目区区公共建建筑，通通过式走走道净宽宽不小于于1.880m。5）老年人人出入经由由的过厅厅、走道道、房间间不设门门坎，地地面不设设高差。6）通过式式走道两两侧墙面面0.990m和和O.665m高高处设4050mmm的圆圆杆横向向扶手，扶扶手离墙墙表面
41、间间距400mm；走道两两侧墙面面下部设设0.335m高高的护墙墙板。（4）楼梯梯、坡道道和电梯梯设计原则：体现老老年人体体能心态态特征的的方便老老年人使使用的建建筑，最最突出的的一点就就表现在在楼梯设设计上。楼楼梯设计计是否合合理，不不仅直接接影响老老年人使使用是否否方便，而而且直接接关系到到老年人人的安全全。因此此，应采采用缓坡坡楼梯，踏面宽宽度应考虑两两脚共踏踏一步的的需要，设设置足够够的宽度度。这种种楼梯对对借助拐拐杖的老老人也比比较适用用。由于于楼梯坡坡度较缓缓，使老老人消除除了向下下俯视产产生的倾倾覆恐惧惧感。 采用异色防防滑条是是基于老老年人视视力减弱弱后，对对踏步边边缘采取取的
42、警示示性安全全保护措措施。设计规范：1）老年人人使用的的楼梯间间，其楼楼梯段净净宽不小小于1.20mm，不采采用扇形形踏步，不不在平台台区内设设踏步。2） 缓坡坡楼梯踏踏步踏面面宽度：公寓楼楼不小于于3000mm、活活动中心心不小于于3200mm；踏面高高度：公公寓楼不不大于1150mmm、活活动中心心不大于于1300mm。踏踏面前缘缘设高度度不大于于3mmm的异色色防滑警警示条，踏踏面前缘缘前凸不不大于110mmm。3）该项目目多层老年公公寓楼， 1至22层设坡坡道，由由于轮椅椅老人所所居楼层层可调性性较大，可可集中于于底层和和2层；坡道宽宽度按双双排轮椅椅并行确确定。坡坡道净宽宽不小于于1
43、.550m，坡坡道长度度不大于于12.00mm，坡度度不大于于1/112。坡坡道设计计应符合合现行行行业标准准方便便残疾人人使用的的城市道道路和建建筑物设设计规范范（JGJJ 500）的有关关规定。4）楼梯与与坡道两两侧离地地高0.90mm和0.65mm处设连连续的栏栏杆与扶扶手，沿沿墙一侧侧扶手应应水平延延伸。扶扶手选用用优质木木料或手手感较好好的其他他材料制制作。5）本项目目高层老老年活动动中心大大楼和多多层老年年公寓大大楼，均均设置电梯，电电梯厅及及轿厢尺尺度，确确保轮椅椅和急救救担架进进出方便便，轿厢厢沿周边边离地00.900m和00.655m高处处设介助助安全扶扶手。电电梯速度度选用
44、慢慢速度，梯梯门采用用慢关闭闭，并内内装电视视监控系系统。（5）居室室设计原则： 1）、老年年公寓的的起居室室、卧室室和疗养养室是老老年人久久居的房房间，其其朝向直直接影响响居住者者的健康康，应保保证良好好朝向。室室外景观观对老年年人的心心理健康康也有影影响，充充满阳光光的卧室室会增加加老年人人的生活活信心与与活力。应应为老年年人创造造优美的的室外景景观，使使老人心心理获取取环境的的强力支支持。 2）、老年年公寓久久居人数数比较稳稳定，或或者双人人或者单单身。双双人老年年户常将将起居室室与卧室室分设，而而单身户户经常是是起居兼兼卧室合合而为一一。老年年人几乎乎整日生生活在居居室中，他他们的生生活空间间局限于于居室之之内。据据实态调调查对现现行老人人居室普普遍嫌小小，特别别是对文文化层次次越来越越高的老老人，生生活空间间不宜