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1、房地产知识（一） 作者：刘凯 房地产知识（一）房地产知识识一、土土地及综综合类1、土地用用途包括括哪些种种类？ 答：土地分分为农用用地、建建设用地地和未利利用地。农用地是指指直接用用于农业业生产的的土地，包包括耕地地、林地地、草地地、农田田水利用用地、养养殖水面面等；建建设用地地是指建建造建筑筑物、构构筑物的的土地，包包括城乡乡住宅和和公共设设施用地地、工矿矿用地、交交通水利利设施用用地、旅旅游用地地、军事事设施用用地等；未利用用地是指指农用地地和建设设用地以以外的土土地。 2、 如何何了解土土地来源源及性质质？ 答：对已办办理房地地产登记记的，可可以从房房地产证证中了了解；对对未办理理房地产
2、产登记手手续的，可可以从土土地使用用权出让让合同书书中了解解。3、 什么么是集体体土地？ 答：集体土土地是指指农村集集体所有有的土地地。4、 有哪哪些用地地属于集集体土地地？ 答：根据中中华人民民共和国国土地管管理法第第八条的的规定：农村和和城市郊郊区的土土地，除除由法律律规定属属于国家家所有的的以外，属属于农民民集体所所有；宅宅基地和和自留地地、自留留山，属属于农民民集体所所有。5、 对集集体土地地使用权权有哪些些规定？ 答：根据中中华人民民共和国国土地管管理法的的规定，农农民集体体所有的的土地的的使用权权不得出出让、转转让或者者出租用用于非农农业建设设；但是是，符合合土地利利用总体体规划并
3、并依法取取得建设设用地的的企业，因因破产、兼兼并等情情形致使使土地使使用权依依法发生生转移的的除外。根据郑州州市土地地使用权权出让条条例的的规定，集集体所有有的土地地，经依依法征用用转为国国有土地地后，方方能依该该条例出出让其使使用权。郑州市土土地征用用与收回回条例还还规定，违违反该条条例的规规定，擅擅自与农农村集体体经济组组织或其其成员签签订有关关征用土土地协议议的，其其征用土土地协议议无效；在非法法取得的的集体所所有的土土地上进进行开发发建设的的，以非非法转让让土地论论处。 6、 什么么是行政政划拨用用地？ 答：土地使使用权划划拨，是是指县级级以上人人民政府府依法批批准，在在土地使使用者缴
4、缴纳补偿偿、安置置等费用用后将该该幅土地地交付其其使用，或或者将土土地使用用权无偿偿交付给给土地使使用者使使用的行行为。特区内，从从特区成成立至119888年1月月3日期期间，由由政府无无偿划拨拨的并办办理了征征地手续续的土地地可认定定为行政政划拨用用地；特特区外，土土地使用用者通过过除出让让土地使使用权以以外的其其他方式式依法取取得的国国有土地地，均可可认定为为行政划划拨用地地。7、 什么么是合作作建房？ 答：合作建建房是指指以一方方提供土土地使用用权，另另一方或或多方提提供资金金合作开开发房地地产的房房地产开开发形式式。8、对合作作建房有有哪些规规定？ 答：对一方方提供土土地使用用权，另另
5、一方或或多方提提供资金金合作开开发房地地产，并并以产权权分成的的合作建建房视为为房地产产转让。在在20001年88月6日日后，房房地产管管理部门门不再审审批合作作建房。对对已交清清地价款款的出地地方，出出地方直直接进入入土地交交易市场场，通过过挂牌交交易、招招标、拍拍卖等方方式寻找找合作方方；对已已取得行行政划拨拨用地、历历史用地地、协议议用地土土地使用用权的单单位需寻寻找合作作方的，须须经过规规划国土土部门对对规划、用用地等问问题进行行审核，并并补交市市场地价价后，再再进入土土地交易易市场以以挂牌交交易、招招标、拍拍卖等方方式寻找找合作方方。根据郑州州市土地地交易市市场管理理规定和和“深府2
6、0001994号”文的有有关规定定，原农农村征地地时返还还的工商商发展用用地进入入市场的的，按建建筑面积积收取市市场地价价的100%，可可以合作作建房。9、什么是是土地使使用权出出让？ 答：土地使使用权出出让，是是指郑州州市人民民政府以以拍卖、招招标、协协议的方方式，将将国有土土地使用用权在一一定年限限内让与与土地使使用者使使用，土土地使用用者向市市政府支支付土地地使用权权出让金金的行为为。10、各类类用途的的土地使使用权出出让最高高年限是是多少？ 答：根据郑郑州市土土地使用用权出让让条例第第十四条条的规定定，土地地使用权权出让最最高年限限按下列列用途确确定：(一)居居住用地地七十年年；(二二
7、)工业业用地五五十年；(三)教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地五十年年； (四)商商业、旅旅游、娱娱乐用地地四十年年；(五五)综合合或者其其他用地地五十年年。另外外，加油油站、加加气站用用地为二二十年。11、通过过出让方方式取得得土地使使用权后后，是否否就可以以处分该该宗土地地？ 答：根据郑郑州市土土地使用用权出让让条例第第十五条条的规定定，土地地使用权权出让合合同签订订后，土土地使用用者未取取得该宗宗土地使使用权的的房地地产证前前，可以以占有和和使用该该宗土地地，但不不得处分分。12、土地地使用权权出让合合同包括括哪些内内容？ 答：根据郑郑州市土土地使用用权出让让条例第第十七条条的规
8、定定，出让让合同应应具备以以下主要要条款：(一)双方当当事人的的姓名或或者名称称、地址址；(二二)出让让土地使使用权的的宗地号号、面积积；(三三)土地地使用年年期及起起止时间间；(四四)土地地使用权权出让金金的数额额、币种种、交付付方式及及时间；(五)交付土土地的时时间；(六)规规划、市市政设计计要点；(七)项目竣竣工提交交验收时时间；(八)市市政设施施配套建建设义务务；(九九)使用用相邻土土地和道道路的限限制；(十)建建设附属属、附加加设施的的项目及及义务；(十一一)违约约责任；(十二二)当事事人认为为必要的的其他条条款。 出让合合同应附附上宗地地图，作作为出让让合同的的组成部部分。13、土
9、地地使用权权出让合合同规定定的用途途或条件件是否可可以变更更？答：一般情情况下，土土地使用用者应按按土地使使用权出出让合同同规定的的用途、期期限和条条件开发发、利用用土地。对确需改变变出让合合同规定定的土地地用途或或条件的的，应征征得土地地管理部部门的同同意。土土地管理理部门应应与土地地使用者者以书面面形式变变更出让让合同，重重新调整整土地使使用权出出让金标标准，并并按有关关规定办办理变更更登记。14、土地地使用权权的出让让方式有有哪些？ 答：土地使使用权出出让包括括招标、拍拍卖、协协议三种种方式。15、什么么是拍卖卖出让土土地使用用权？ 答：拍卖出出让土地地使用权权，是指指在指定定的时间间、
10、公开开场合，在在土地管管理部门门授权的的拍卖主主持人的的主持下下，竞投投者按规规定的方方式应价价，由出出价最高高者获得得土地使使用权的的行为。16、什么么是招标标出让土土地使用用权？ 答：招标出出让土地地使用权权，是指指由土地地管理部部门公开开招标或或邀请符符合条件件的投标标人投标标，经评评标后确确定的中中标人取取得土地地使用权权的行为为。17、有哪哪些土地地使用权权出让需需通过招招标或拍拍卖方式式进行？ 答：根据郑郑州市土土地使用用权出让让条例和和郑州州市土地地使用权权招标拍拍卖规定定，凡凡经营性性、营利利性项目目用地一一律以招招标或拍拍卖的方方式出让让。18、什么么是协议议出让土土地使用用
11、权？ 答：协议出出让土地地使用权权是指由由土地管管理部门门代表市市政府与与土地使使用者以以土地的的公告市市场价格格为基准准，经过过协商确确定土地地价格，并并将土地地使用权权让与土土地使用用者的行行为。19、哪些些土地使使用权出出让可采采取协议议方式？ 答：根据“深府20001994号”文的规规定，协协议方式式出让土土地使用用权仅限限于以下下范围：（一）工工业用地地（特区区内限高高新技术术项目用用地）；（二）市市、区政政府建设设的社会会微利商商品房用用地和全全成本微微利商品品房用地地；（三三）市、区区财政全全额投资资的机关关、文化化、教育育、卫生生、体育育、科研研和市政政设施用用地等公公益性、非
12、非营利性性用地；（四）军军事用地地。20、哪些些土地使使用权出出让经市市政府批批准后可可采取协协议方式式？答：根据“深府20001994号”文的规规定，下下列用地地也可以以采取协协议出让让方式出出让土地地使用权权，但必必须按公公告的市市场价格格出让，并并将出让让情况予予以公示示：（一一）属特特区急需需或特别别鼓励发发展的项项目用地地；（二二）市政政府以土土地入股股合作的的项目用用地。21、对原原行政划划拨土地地、历史史用地、协协议出让让土地上上建成并并已竣工工验收的的房地产产，如何何进入市市场？ 答：根据“深府20001994号”文的规规定，原原行政划划拨土地地、历史史用地、协协议出让让土地上
13、上建成并并竣工验验收的单单位和个个人的不不能进入入市场的的房地产产，应补补交市场场地价。在在该规定定实施之之日（即即20001年77月6日日）起一一年内补补交的，按按下列办办法办理理：（一一）补交交地价的的标准：1市市、区国国有企业业按市场场地价的的20%补交地地价。工工业用途途免予补补交。22市、区区国有企企业以外外的其他他单位和和个人按按市场地地价的225%补补交地价价。工业业用途免免予补交交。（二二）自办办理手续续之日起起按相应应房地产产用途，重重新开始始计算土土地使用用年期。（三三）原安安居房进进入市场场补交地地价的标标准，按按市政府府有关规规定执行行。（四四）上述述房地产产补交地地价
14、后，发发（换）红红皮房地地产证，可可以进入入市场。（五五）上述述规定不不适用已已签订土土地使用用权出让让合同且且未交清清市场地地价或协协议地价价的土地地使用权权受让单单位。（六六）在本本规定实实施之日日起一年年内未按按上述标标准补交交地价的的，一律律按现行行市场地地价标准准足额补补交，但但原福利利、微利利商品房房除外。（七七）对历历史遗留留违法私私房和生生产经营营性违法法建筑的的处理有有特别规规定的，按按特别规规定执行行。22、什么么是土地地的挂牌牌交易？ 答：土地的的挂牌交交易，即即在一定定期限内内将土地地交易条条件在土土地交易易机构进进行公告告，并接接受交易易申请的的行为。土地使用权权公开
15、挂挂牌交易易的，应应公告最最低交易易价和其其他交易易条件。公公告期限限不少于于30日日。公告期期限届满满，按照照以下规规定确定定能否成成交：（一一）若在在规定期期限内只只有一个个申请人人，且报报价高于于最低交交易价，并并符合其其它交易易条件的的，则此此次交易易成交；（二）在在规定期期限内有有二个以以上申请请人的，允允许多次次报价，土土地使用用权应由由出价高高者获得得。报价价相同的的，由在在先报价价者获得得；（三三）若在在规定期期限内没没有申请请人,或或者只有有一个申申请人但但报价低低于最低低交易价价或不符符合其他他交易条条件的，委委托人可可调整最最低交易易价，重重新委托托交易中中心交易易。报价
16、以以报价单单为准。成成交后，由由委托人人与买方方签订土土地使用用权转让让合同，并并由交易易中心鉴鉴证。申请人人挂牌交交易所公公告的最最低交易易价由委委托人决决定，但但该最低低交易价价不得低低于应补补交地价价、应缴缴纳税费费及应付付交易服服务费用用之和。23、有哪哪些土地地交易应应在土地地房产交交易中心心通过招招标、拍拍卖、挂挂牌交易易方式公公开进行行？答：根据郑郑州市土土地交易易市场管管理规定定的规规定，下下列土地地交易（包包括分割割转让）应应在交易易中心通通过招标标、拍卖卖和挂牌牌交易方方式公开开进行：（一）经经营性项项目用地地（包括括市政府府收回闲闲置的行行政划拨拨用地和和历史用用地等）的
17、的土地使使用权出出让；（二二）以协协议地价价方式取取得土地地使用权权，申请请改变用用地性质质、功能能，转让让土地使使用权的的，依法法收回土土地使用用权，通通过招标标、拍卖卖方式重重新出让让；（三三）依出出让方式式取得土土地使用用权，已已签订出出让合同同，交清清市场地地价后进进行的土土地使用用权转让让；（四四）减免免地价或或交纳协协议地价价的土地地使用权权转让；（五）合合作建房房，但农农村征地地返还用用地除外外；（六六）已建建建筑物物的出让让用地、行行政划拨拨用地和和历史用用地，若若存在多多个产权权主体，按按照城市市规划由由政府组组织或经经政府批批准组织织改造的的，选择择改造单单位的；（七）已已
18、建建筑筑物的出出让用地地、行政政划拨用用地和历历史用地地，且产产权属同同一主体体的，在在符合现现行规划划前提下下，土地地使用者者选择转转让他人人改造或或与他人人合作改改造的；（八）为为实现抵抵押权进进行的土土地使用用权及地地上建筑筑物、构构造物、附附着物转转让；（九九）人民民法院、执执法机关关裁定、决决定处分分的土地地使用权权及地上上建筑物物、构造造物、附附着物转转让；（十十）法律律、法规规允许的的集体所所有的建建设用地地使用权权交易。其其他机构构包括中中介机构构不得进进行上述述交易。24、在哪哪些情形形下，土土地使用用权终止止？ 答：根据郑郑州市土土地使用用权出让让条例，有有下列情情形之一一
19、的，土土地使用用权终止止：(一一)出让让合同规规定的年年期届满满；(二二)土地地灭失；(三)土地使使用者死死亡而无无合法承承继人；(四)人民法法院或土土地管理理部门依依法作出出的没收收土地使使用权的的判决、裁裁定或决决定生效效；(五五)用地地单位迁迁移或者者被依法法注销的的；(六六)市政政府根据据社会公公共利益益的需要要，提前前收回土土地使用用权的；(七)法律、法法规规定定的其他他情形。25、在哪哪些情形形下的土土地交易易不予办办理产权权手续？ 答：根据郑郑州市土土地交易易市场管管理规定定的规规定，凡凡有下列列情形之之一的，不不予办理理产权手手续：（一一）违反反本规定定，须公公开交易易的土地地
20、使用权权不实行行公开交交易的；（二）须须公开交交易的土土地使用用权不按按本规定定的规范范要求和和方式进进行公开开交易的的；（三三）投标标人或竞竞买人互互相串通通压价的的；（四四）法律律、法规规规定属属于交易易无效的的其他情情形。属于前款第第（一）、（二二）项情情形的，由由监察部部门依法法对有关关单位负负责人和和责任人人给予行行政处分分。构成成犯罪的的，由司司法机关关依法追追究刑事事责任。26、有哪哪些土地地批文或或权属证证明无效效？答： 郑州州市土地地管理部部门是郑郑州市土土地使用用权出让让的主管管部门，统统一对全全市土地地使用权权进行出出让和对对出让的的土地进进行统一一管理，其其他任何何单位
21、不不得出让让土地使使用权。擅擅自出让让土地使使用权的的，出让让合同无无效。无权批准征征用、使使用土地地的单位位或者个个人非法法批准占占用土地地的，超超越批准准权限非非法批准准占用土土地的，不不按照土土地利用用总体规规划确定定的用途途批准用用地的，或或者违反反法律规规定的程程序批准准占用、征征用土地地的，其其批准文文件无效效。凡未取得或或擅自变变更建设设用地规规划许可可证而办办理土地地使用权权属证明明的，土土地权属属证明无无效。27、如何何了解地地价是否否交清？ 答：对已办办理房地地产登记记手续，并并领取房房地产证证的，说说明地价价已经交交清；对未办理房房地产登登记手续续的，可可以要求求发展商商
22、出示由由主管部部门出具具的地价价款交清清证明；对分期期付款的的，可以以从土地地使用权权出让合合同书中中了解地地价的分分期付款款额度。28、未交交清地价价的房地地产是如如何处理理的？ 答：根据郑郑州市土土地使用用权出让让条例的的规定，土土地使用用者未按按出让合合同规定定的期限限付清土土地使用用权出让让金的，从从滞纳之之日起每每日加收收土地使使用权出出让金应应缴交部部分万分分之五的的滞纳金金。滞纳纳六十日日后仍未未付清的的，土地地管理部部门可以以解除出出让合同同，收回回土地使使用权。 土地使用权权只支付付定金或或保证金金的，不不予退还还。土地使用者者已将定定金或者者保证金金抵充土土地使用用权出让让
23、金的，不不予退还还。土地地管理部部门扣除除土地开开发与市市政配套套设施金金总额220%的的违约金金，余额额予以退退还 ，已已兴建的的建筑物物、附着着物无偿偿收归政政府所有有。29、在什什么情形形下，主主管部门门可以无无偿收回回土地使使用权？ 答：根据郑郑州市土土地使用用与收回回条例的的规定，有有下列情情形之一一的，主主管部门门或派出出机构可可以无偿偿收回该该宗土地地及其地地上的建建筑物、附附着物：（一）出出让合同同规定的的年期届届满的；（二）土土地使用用者死亡亡而无合合法承继继人的；（三）人人民法院院或主管管部门依依法作出出的已经经发生法法律效力力的没收收土地的的判决、裁裁定或决决定；（四四）
24、法律律、法规规规定的的其他情情形。30、在什什么情形形下，主主管部门门可以提提前收回回有偿出出让的土土地使用用权？ 答：根据郑郑州市土土地使用用与收回回条例的的规定，有有下列情情形之一一的，主主管部门门在年期期届满前前可以收收回有偿偿出让的的土地：（一）公公共利益益需要的的；（二二）公路路、铁路路、机场场等经核核准报废废的；（三三）用地地单位迁迁移或被被依法撤撤销的；（四）实实施城市市规划而而进行旧旧城区改改建需要要的。31、什么么是违法法建筑？ 答：违法建建筑是指指未经规规划土地地主管部部门批准准，未领领取建设设工程规规划许可可证或临临时建设设工程规规划许可可证，擅擅自建筑筑的建筑筑物和构构
25、筑物。32、哪些些属于违违法建筑筑？ 答：根据郑郑州市人人民代表表大会常常务委员员会关于于坚决查查处违法法建筑的的决定的的规定，违违法建筑筑包括：（一）占占用已规规划为公公共场所所、公共共设施用用地或公公共绿化化用地的的建筑；（二）不不按批准准的设计计图纸施施工的建建筑；（三三）擅自自改建、加加建的建建筑；（四四）农村村经济组组织的非非农建设设用地或或村民自自用宅基基地非法法转让兴兴建的建建筑；特特区内城城市化的的居民委委员会或或股份合合作公司司的非农农业用地地非法转转让兴建建的建筑筑；（五五）农村村经济组组织的非非农业用用地或村村民自用用宅基地地违反城城市规划划或超过过市政府府规定标标准的建
26、建筑；（六六）擅自自改变工工业厂房房、住宅宅和其他他建筑物物使用功功能的建建筑；（七七）逾期期未拆除除的临时时建筑；（八）违违反法律律、法规规有关规规定的其其他建筑筑。33、什么么是历史史遗留违违法私房房？ 答：历史遗遗留违法法私房，是是指郑郑州市人人民代表表大会常常务委员员会关于于坚决查查处违法法建筑的的决定公公布实施施以前，即即19999年33月5日日以前违违反法律律、法规规所建的的下列私私房：（一一）原村村民非法法占用国国家所有有的土地地或者原原农村用用地红线线外其他他土地新新建、改改建、扩扩建的私私房；（二二）原村村民未经经镇级以以上人民民政府批批准在原原农村用用地红线线内新建建、改建
27、建、扩建建的私房房；（三三）原村村民超出出批准文文件规定定的用地地面积、建建筑面积积所建的的私房；（四）原原村民违违反一户户一栋原原则所建建的私房房；（五五）非原原村民未未经县级级以上人人民政府府批准单单独或合合作兴建建的私房房。34、哪些些违法私私房不予予确认产产权？ 答：根据郑郑州市处处理历史史遗留违违法私房房若干规规定的的规定，下下列违法法私房不不予确认认产权：（一）占占用道路路、广场场、绿地地、高压压供电走走廊和压压占地下下管线或或者其他他严重影影响城市市规划又又不能采采取改正正措施的的；（二二）占用用农业保保护区用用地的；（三）占占用一级级水源保保护区用用地的；（四）非非法占用用国家
28、所所有的土土地或者者原农村村用地红红线外其其他土地地的。35、什么么是历史史遗留生生产经营营性违法法建筑？ 答：历史遗遗留生产产经营性性违法建建筑，是是指郑郑州市人人民代表表大会常常务委员员会关于于坚决查查处违法法建筑的的决定公公布实施施以前，即即19999年33月5日日以前违违反规划划、土地地等有关关法律、法法规的规规定，未未经规划划国土资资源部门门批准，未未领取建建设工程程规划许许可证，非非法占用用土地兴兴建的工工业、交交通、能能源等项项目的建建筑物及及生活配配套设施施。36、哪些些历史遗遗留生产产经营性性违法建建筑不予予确认产产权？ 答：根据郑郑州市处处理历史史遗留生生产经营营性违法法建
29、筑若若干规定定的规规定，下下列违法法建筑不不予确认认产权：（一）占占用道路路、广场场、绿地地、高压压供电走走廊和压压占地下下管线或或者其他他严重影影响城市市规划又又不能采采取改正正措施的的；（二二）占用用农业保保护区用用地的；（三）占占用一级级水源保保护区用用地的；（四）非非法占用用国家所所有的土土地或者者原农村村用地红红线外其其他土地地的。37、什么么情况下下，需缴缴纳土地地使用费费？ 答：使用特特区范围围内土地地的单位位和个人人，都必必须依据据郑州州市土地地使用费费征收办办法的的规定缴缴纳土地地使用费费，但该该办法规规定免缴缴的除外外。同时，在土土地使用用权出让让合同书书中还约约定：乙乙方
30、在使使用土地地期间，未未按合同同约定支支付土地地使用权权出让金金和土地地开发与与市政配配套设施施金，并并未按合合同规定定缴纳土土地使用用费的，甲甲方可不不予办理理与本地地块有关关的房地地产权登登记、建建筑许可可、销（预预）售许许可及其其他相关关手续或或采取其其他限制制性措施施。 38、土地地使用费费缴纳人人是如何何确定的的？ 答：根据郑郑州市土土地使用用费征收收办法的的规定，使使用土地地的单位位和个人人是土地地使用费费的缴纳纳人。但但：（一一）以土土地投资资入股与与他方兴兴办合资资、 合合作或联联营企业业的，合合资、合合作或联联营企业业为缴费费人， 但经批批准的合合营合同同另有约约定的按按合同
31、办办理；土土地权属属没有转转移的，提提供土地地的一方方为缴费费人；土土地使用用权转让让的，受受让方为为缴费人人；（二二）租赁赁房屋的的，房屋屋所有人人为缴费费人；（三三）经营营土地开开发的，在在土地使使用权转转让前， 经营开开发单位位为缴费费人，土土地使用用权转让让的，受受让方为为缴费人人；（四四）农村村工商用用地和宅宅基地，以以工商企企业、宅宅基地使使用人为为缴费人人；（五五）共有有的土地地，以房房地产证证登记记的权利利人为缴缴费人。39、土地地使用费费的征收收标准如如何？ 答：土地使使用费依依据土地地等级和和类别，按按郑州州市甲种种土地使使用费征征收标准准或郑郑州市乙乙种土地地使用费费征收
32、标标准计计征；如如属临时时用地的的，按郑郑州市临临时（短短期）地地租标准准计征征。40、有哪哪些情况况暂免缴缴纳土地地使用费费？ 答：根据郑郑州市土土地使用用费征收收办法的的规定，下下列用地地暂免缴缴纳土地地使用费费：（一一）国家家机关、人人民团体体、 部部队以及及个人使使用的非非营利性性用地；（二）由由国家财财政部门门拨付事事业费的的事业单单位的非非营利性性用地；（三）公公园、名名胜古迹迹、宗教教寺庙的的非营利利性用地地；（四四）市政政公共设设施以及及林场、铁铁路路基基、公路路路基、电电力走廊廊用地；（五）农农村直接接用于农农、林、牧牧、渔业业的生产产用地；（六）按按国家法法律、法法规和规规
33、章规定定免缴土土地使用用费的其其他用地地。41、有哪哪些用地地免缴或或减收土土地使用用费？ 答：根据郑郑州市土土地使用用费征收收办法的的规定，下下列用地地免缴或或减收土土地使用用费：（一一）新开开工的基基建工程程，自土土地使用用合同书书生效效之日起起至土土地使用用合同书书规定定的竣工工日期止止， 减减半计征征土地使使用费。由由于特殊殊原因不不能按期期竣工的的， 经经主管部部门批准准可以适适当延长长优惠期期，但延延长的时时间最多多不能超超过一年年；（二二）经郑郑州市科科学技术术委员会会审定的的技术先先进项目目，减半半缴纳土土地使用用费五年年；（三三）华侨侨、港、澳澳、台同同胞捐资资兴办的的企业用
34、用地或项项目用地地，免缴缴土地使使用费三三年，三三年后减减半缴纳纳土地使使用费两两年；（四四）企业业用自筹筹资金填填海增辟辟的土地地，从土土地使用用合同书书生效效之日起起，免缴缴土地使使用费五五至十年年；（五五）因不不可抗力力或其他他特殊情情况，确确实无法法缴纳土土地使用用费的，经经批准可可以缓缴缴或减免免土地使使用费；（六）按按国家法法律、法法规和规规章规定定可以减减收土地地使用费费的其他他用地。42、如何何办理土土地使用用费缴纳纳手续？ 答：土地权权属变更更的， 新的土土地使用用人应在在办理产产权登记记或变更更登记之之日起三三十日内内向市国国土局提提出土地地使用费费登记或或变更登登记申请请
35、；改变变土地使使用用途途的， 应自批批准之日日起三十十日内向向市国土土局提出出土地使使用费变变更登记记申请。房地产知识识二、规规划与设设计类43、如何何办理建建设用地地规划许许可证？答：以招标标、拍卖卖方式获获得国有有土地使使用权的的，建设设单位凭凭土地使使用权出出让合同同书领取取建设设用地规规划许可可证。以协议出让让方式获获得国有有土地使使用权的的，建设设单位必必须在签签订土地地使用权权出让合合同书之之前，向向市规划划主管部部门或其其派出机机构领取取建设设用地规规划许可可证。市市规划主主管部门门或派出出机构按按照相应应的城市市规划，审审定建设设用地的的相关规规划设计计指标，提提出城市市规划设
36、设计要求求，核发发建设设用地规规划许可可证。建设单位在在取得建建设用地地规划许许可证后后90日日内，未未能签订订土地使使用权出出让合同同书又未未申请延延期的，建建设用地地规划许许可证自自行失效效。44、在取取得建建设用地地规划许许可证后后，是否否可以变变更地块块规划内内容？答：建设单单位取得得建设设用地规规划许可可证后后两年内内不得申申请变更更规划内内容；两两年后申申请变更更的，市市规划主主管部门门或其派派出机构构对申请请进行初初审后，按按法定程程序审批批。获得批准的的，市规规划主管管部门或或其派出出机构向向申请单单位重新新核发建建设用地地规划许许可证，收收回原建建设用地地规划许许可证，并并办
37、理相相应的用用地手续续；不批批准的，由由市规划划主管部部门或其其派出机机构书面面答复申申请单位位。45、建建设工程程规划许许可证包包括哪些些内容？ 答：建设设工程规规划许可可证包包括下列列内容：（1）许许可证编编号；（22）发证证机关名名称和发发证日期期；（33）用地地单位；（4）用用地项目目名称、位位置、宗宗地号以以及子项项目名称称、建筑筑性质、栋栋数、层层数、结结构类型型；（55）计容容积率面面积及各各分类面面积；（66）附件件包括总总平面图图、各层层建筑平平面图、各各向立面面图和剖剖面图。46、什么么情况下下不予核核发建建设工程程规划许许可证？ 答： 根据据郑州州市市城城市规划划条例的的
38、规定，下下列情况况不予核核发建建设工程程规划许许可证：（一）不不符合城城市规划划要求或或未按政政府主管管部门对对各阶段段审查意意见作出出设计修修改的；(二)设计单单位资质质与资格格不符合合有关行行业管理理规定的的；（三三）设计计文件不不符合国国家、省省、市有有关专业业技术规规范和规规程的。47、在哪哪些情况况下，需需重新办办理建建设工程程规划许许可证？答：当工程程因以下下情况确确需修改改的，应应重新办办理建建设工程程规划许许可证：（一）涉涉及建筑筑物位置置、立面面、层数数、平面面、使用用功能、建建筑结构构的；（二二）市政政工程中中涉及规规模、等等级、走走向、工工艺设计计、立面面、平面面、结构构
39、、功能能及设备备的容量量、造型型有较大大变化的的。48、对已已建成的的建筑需需改变使使用性质质时，是是否需要要申请核核发建建筑工程程规划许许可证？答：已建成成的建筑筑确需改改变使用用性质的的，须经经城市规规划主管管部门批批准，签签订土地地使用权权出让合合同书补补充协议议、付清清地价款款后，持持设计文文件等，向向市规划划主管部部门申请请核发建建设工程程规划许许可证或或建筑工工程装饰饰、装修修许可文文件。涉涉及有关关专业管管理部门门审批的的，还应应取得有有关部门门的审核核意见。49、对未未取得建建设工程程规划许许可证的的建设项项目，主主管部门门可以采采取什么么处罚措措施？答：未取得得建设用用地规划
40、划许可证证或建筑筑工程规规划许可可证进行行建设的的，市规规划主管管部门可可以依照照郑州州市规划划土地监监察条例例采取取查封，扣扣押等行行政强制制措施。50、购买买预售商商品房后后，发展展商是否否可以变变更项目目设计？ 答：房地产产开发企企业应当当按照批批准的规规划、设设计建设设商品房房。商品品房销售售后，房房地产开开发企业业不得擅擅自变更更规划、设设计。郑州市房房地产转转让条例例规定定，已预预售的房房地产在在建筑工工程施工工过程中中，对公公共设施施部分不不得变更更设计。如如确需变变更设计计的，应应征得全全体受让让人五分分之四以以上的同同意。商品房销销售管理理办法（建建设部888号令令）还规规定
41、，经经规划部部门批准准的规划划变更、设设计单位位同意的的设计变变更导致致商品房房的结构构型式、户户型、空空间尺寸寸、朝向向变化，以以及出现现合同当当事人约约定的其其他影响响商品房房质量或或者使用用功能情情形的，房房地产开开发企业业应当在在变更确确立之日日起100日内，书书面通知知买受人人。买受人有权权在通知知到达之之日起115日内内做出是是否退房房的书面面答复。买买受人在在通知到到达之日日起155日内未未作书面面答复的的，视同同接受规规划、设设计变更更以及由由此引起起的房价价款的变变更。房房地产开开发企业业未在规规定时限限内通知知买受人人的，买买受人有有权退房房；买受受人退房房的，由由房地产产
42、开发企企业承担担违约责责任。51、建设设工程竣竣工后，是是否必须须取得规规划验收收许可证证？答：建设工工程竣工工后，建建设单位位或个人人持建筑筑工程竣竣工测绘绘报告向向原审批批部门申申请规划划验收。未未经验收收或验收收不合格格的，不不予核发发规划划验收许许可证，不不予办理理房地产产权登记记，不得得投入使使用。52、什么么情况下下不予核核发规规划验收收许可证证？ 答：根据郑郑州市市市城市规规划条例例的规规定，有有下列情情形之一一的，不不予进行行规划验验收：（一一）擅自自变更建建筑设计计（包括括变更建建筑物位位置、立立面、层层数、平平面、使使用功能能、建筑筑结构、设设备的容容量）的的；（二二）未拆
43、拆除原建建设工程程规划许许可证标标明应拆拆除的建建筑物或或构筑物物的；（三三）未拆拆除用地地范围内内的临时时设施，未未完成其其配套工工程的；（四）其其他不符符合建建设工程程规划许许可证要要求的。53、对成成片开发发、分期期开发的的住宅小小区是如如何进行行规划验验收的？ 答：成片开开发的住住宅区、工工业区在在进行单单体建筑筑工程的的规划验验收后，还还应进行行小区规规划验收收。小区区建设分分期分批批进行时时，其配配套工程程应按计计划同步步完成。未未完成时时，同期期的其他他项目不不予规划划验收。54、对住住宅区内内的公用用设施、设设备、场场所（地地）的使使用有哪哪些规定定？ 答：根据郑州市市住宅区区
44、物业管管理条例例实施施细节的的规定，凡凡经市政政府规划划部门批批准的为为住宅区区居民提提供配套套服务的的公用设设施、设设备和场场所（地地），未未经规划划部门批批准，一一律不得得挪作他他用。55、某物物业加建建两层，发发展商说说“一边报报建，一一边加建建”，这样样做可以以吗？产产权有保保证吗？答：不可以以。建筑筑物的扩扩建、改改建必须须报主管管部门批批准并对对原建建筑工程程规划许许可证进进行变更更或备注注并领取取施工许许可证后后，方可可施工。如如未履行行以上手手续，将将会被认认定为违违法建筑筑。因此此，其产产权没有有保证。56、什么么是套内内使用面面积系数数？ 答：当房屋屋按套（单单元）计计算面
45、积积时，使使用面积积系数为为套内使使用面积积与套内内建筑面面积加按按规定应应分摊的的公用面面积的比比率（%）。57、什么么是建筑筑覆盖率率（建筑筑密度）？ 答：建设用用地范围围内所有有建筑物物基底面面积之和和与建设设用地面面积的比比率（%）。58、什么么是建筑筑容积率率？ 答：在建设设用地范范围内所所有建筑筑物地面面以上各各层建筑筑面积之之和与建建设用地地面积的的比率（%）。59、什么么是绿地地率？ 答：在建设设用地范范围内各各类绿地地面积之之和与建建设用地地面积的的比率（%）。绿绿地面积积的计算算不包括括屋顶、天天台和垂垂直绿化化。60、什么么是绿化化覆盖率率？ 答：在建设设用地范范围内全全
46、部绿化化种植物物水平投投影面积积之和与与建设用用地面积积的比率率（%）。 房地产知识识三、开开发与建建设类61、设立立房地产产开发企企业须具具备哪些些条件？答：设立房房地产开开发企业业，须具具备下列列条件：（一）注注册资本本不得少少于人民民币一千千万元；（二）有有四名以以上持有有专业证证书的房房地产、建建筑工程程专业的的专职技技术人员员，两名名以上持持有专业业证书的的专职会会计人员员；（三三）有按按市场价价格取得得的土地地使用权权；（四四）有自自己的名名称、组组织机构构和固定定的经营营场所；（五）法法律、法法规规定定的其他他条件。增加房地产产开发和和经营业业务范围围的，须须具备前前款（一一）、
47、（二二）、（三三）、（五五）项规规定的条条件。工商行政管管理部门门对符合合本条例例规定条条件的，应应当予以以办理工工商登记记手续；对不符符合本条条例规定定条件的的，不予予登记。62、如何何申请领领取房房地产开开发企业业资质证证书？答：房地产产开发企企业应在在取得营营业执照照后三十十日内到到主管部部门备案案，并申申请领取取房地地产开发发企业资资质证书书，主主管部门门应在十十五日内内依照法法律、法法规的规规定核发发房地地产开发发企业资资质证书书。房地产开发发企业办办理房地地产开发发和经营营业务时时，应当当出示房房地产开开发企业业资质证证书。主管部门对对房地地产开发发企业资资质证书书实行行年度审审核制度度。63、什么么是商品品房预售售？ 答：商品房房预售，是是指房地地产开发发企业将将正在建建设中的的商品房房预先出出售给买买受人，并并由买受受人支付付定金或或者房价价款的行行为。64、房房地产预预售许可可证包包含哪些些内容？ 答：房地地产预售售许可证证包括括下列内内容：（一一）预售售许可证证编