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1、湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇 湘银建宁购购物公园园营销策划报报告之招招商篇目 录录第一部分：株洲零零售商业业现状5一、芦淞区区商业发发展状况况：5二、石峰区区商业发发展状况况：6三、荷塘区区商业发发展状况况：8四、天元区区商业发发展状况况：9第二部分：项目各各部分经经营定位位11一、经营定定位的依依据：11二、项目建建筑各部部分概况况：12三、项目具具体的经经营定位位：131、超市、主主题商城城132、商铺一一、商铺铺二153、空中街街市154、湘银大大厦165、一号楼楼、二号号楼、三三号楼、四四号楼、五五号楼166、商铺三三17第三部分：项目各各部分招招商平面面分割19一、商城销销售
2、平面面图分割割19二、商场铺铺位平面面分割与与销售的的相关联联系20三、项目各各建筑具具体平面面分割201、影视广广场平面面分割202、空中街街市平面面分割：213、商铺一一、商铺铺二平面面分割：224、湘银大大厦平面面分割235、商铺三三平面分分割：246、解放街街1-55号楼平平面分割割：251）、一号号楼平面面分割：252）、二号号楼平面面分割：253）、三号号楼平面面分割：264）、四号号楼平面面分割：265）、五号号楼平面面分割：26第四部分：项目招招商目标标客户群群体定位位271、各类业业态的品品牌大商商家272、各类业业态的本本区域生生产厂家家、代理理商、经经销商及及个体经经营者
3、273、意向从从事零售售业的个个人27第五部分：项目生生意源分分析30一、株洲市市整体消消费力及及消费类类别分析析：30二、株洲市市消费区区域特性性分析：311、日常中中低档产产品、生生活日用用品：322、中高档档产品、家家用电器器：323、休闲娱娱乐：324、文体用用品：325、核心商商业区对对消费者者的吸引引力：32三、项目生生意源分分析：33第六部分：项目各各部分租租金策略略34一、项目各各部分标标准租金金水平：34二、项目市市场培育育期内租租金优惠惠策略：36第七部分：项目招招商整合合推广策策略38一、招商对对象的差差异性推推广策略略381、超市百百货、电电器品牌牌大商家家招商推推广策
4、略略38招商成成本预算算40第一项：交交通成本本40第二项：饮饮食成本本：41第三项：住住宿成本本：41第四项：其其它不可可预见开开支：422、主题商商城招商商推广策策略423、其他业业态品牌牌大商家家及品牌牌专卖店店（包括括餐饮、休休闲娱乐乐、体育育用品等等）434、街铺及及辅营区区零售商商户的推推广策略略44二、媒体推推广：45三、策划设设计“华夏商商业步行行街”招商画画册46四、其它区区域定点点推广：46五、活动推推广471、新闻发发布会472、品牌大大商家经经营研讨讨会：47第八部分：项目阶阶段性招招商目标标及推广广手段49一、接受租租赁登记记阶段：（6月中旬旬100月中旬旬）491、
5、报纸广广告：502、活动推推广：50二、正式启启动招商商阶段：（100月中旬旬055年1月中旬旬）501、报纸广广告：512、活动推推广：513、定点招招商：52工程封封顶阶段段性推广广531、条幅广广告：532、活动推推广：53三、开业前前夕：（1月中旬开业）541、条幅广广告：542、活动推推广：54附件一：各各类品牌牌大商家家名录（部部分）56附件二：各各类业态态品牌经经销商、代代理商及及个体经经营者名名录（部部分）58第一部分：株洲零零售商业业现状一、芦淞区区商业发发展状况况：1200多多家商户户，755多万平平米经营营面积，聚聚焦株洲洲核心商商圈芦淞区作为为项目的的老商业业区，是是整
6、个株株洲商业业区聚焦焦的区域域，商业业基础雄雄厚，尤尤其是服服装专业业批发市市场整体体规模超超过700万平米米，市场场数量超超过400家以上上，经营营商户1130000多家家，除此此之外，主主要商业业街纯街街铺容量量近5万万平米，商商户12200多多家，其其中： 专业服装批批发市场场主要面面向湖南南省内、周周边省市市下级批批发市场场、湖南南省及周周边省市市零售商商户。 主题商城如如株洲百百货、千千金广场场等，面面向整个个株洲市市消费群群体。 商业街街铺铺主要立立足于周周边居民民群体日日常生活活必需品品、休闲闲娱乐等等消费。主要经营业业态以餐餐饮、电电脑服务务、电脑脑通讯、服服装、金金融证券券、
7、美容容美发、日日用百货货、五金金建材、休休闲娱乐乐、医药药等业态名称商户数（家家）比例（%）服装155家22%休闲娱乐106家14%餐饮90家12%日用百货82家11%美容美发65家9%五金建材60家8%医药51家7%电脑通讯48家7%金融证券39家5%电脑服务38家5%租金以株洲洲百货为为核心，最最高可达达2300元/mm2月，呈呈现“以核心心商圈为为中心，逐逐渐递减减”的规律律芦淞区整体体租金水水平（专专业批发发市场除除外，其其租金将将着重在在专业市市场调查查中阐述述）主要要分为二二个梯队队：第一梯队以以株洲百百货为核核心的商商圈，主主力租金金基本在在701220元/m2月之间间（以使使用
8、面积积计算），最最高可达达2300元/mm2月；第二梯队以以芦淞路路商业街街为核心心，其主主力租金金水平在在40600元/mm2月之间间，整体体呈现以以核心商商圈为中中心，往往外延伸伸呈现递递低的态态势。二、石峰区区商业发发展状况况：1700多多家经营营者，6630000m22商业经经营面积积，打造造株洲“北商圈圈”石峰区商业业发展呈呈现两极极化发展展的态势势，工业业区与商商业区依依据商业业的运营营规律逐逐渐脱离离，目前前已经形形成了以以“清石广广场”、“步步高高超市”、“响石广广场”、“杉木塘塘”为核心心的四大大商业组组团，聚聚集了117000多家经经营商户户，6330000多平米米的商业业
9、经营面面积，主主要立足足于株洲洲化工集集团、株株洲冶炼炼厂、株株洲栋梁梁厂以及及周边的的居民生生活消费费，经营营业态涉涉及555个品种种，以日日用品、餐餐饮、电电脑服务务、建材材五金、休休闲娱乐乐、车辆辆维修、美美容美发发、医药药为主。业态名称商户数（家家）比例（%）餐饮17415%日用百货16115%休闲娱乐15014%建材五金14213%美容美发11210%车辆维修858%电脑服务666%服装515%医药505%图书音像353%金融证券323%通信313%租金10-60元元/m22月之间间，并呈呈现“以核心心商圈为为中心，逐逐渐递减减”的规律律石峰区主力力租金水水平基本本在300-400元
10、/mm2月之间间（以使使用面积积计算），其其中清水水路租金金水平最最低在110-220元/m2月之间间，四个个核心商商业区域域租金水水平为最最高，在在40-60元元/m22月之间间，以核核心商圈圈为中心心，往外外延伸呈呈现递低低的态势势，基本本租金在在20-30元元/m22月之间间。三、荷塘区区商业发发展状况况：新华西路贯贯通全区区商业经经济，商商业街的的发展尚尚须时日日 荷荷塘区位位于株洲洲市的东东北区，以以新华西西路贯通通区内商商业经济济，靠近近百货大大楼的区区域商业业气氛浓浓厚；荷荷塘区的的商业街街重心在在靠近株株洲市的的百货大大楼商圈圈的城区区，从重重点调查查的新华华西路（株株百至钻钻
11、石路口口段）、人人民中路路、钻石石路统计计来看，共共有商家家6800家，营营业面积积188824mm2，共有有业态444种，其其中五金金建材、生生产资料料、餐饮饮、士多多店最为为突出。一一方面反反映了该该区利用用铁路运运输发达达，靠近近石峰、荷荷塘工业业区的优优势提供供全市五五金建材材、生产产资料产产品；从从餐饮、士士多店、美美容美发发的比例例，也可可看出该该区立足足株洲硬硬质合金金集团、株株洲车辆辆厂等工工厂区消消费群的的特点。业态名称商户数（家家）比例（%）五金建材15428%餐饮8114%休闲娱乐5811%士多店6111%生产资料5310%美容美发428%服装零售306%医药153%招牌
12、制作143%蛋糕西饼112%修理92%金融证券102%20800元的租租金水平平，租金金水平以以新华西西路为中中心，向向周围递递减 荷塘塘区大部部分地区区距市区区较远，并并且该区区自身消消费能力力有限，故故租金在在2080元元浮动；人民中中路由于于街道老老化，故故租金不不如与其其平行的的建湘中中路，租租金在334660元之之间；钻钻石路租租金在220440元之之间。整整个区域域租金水水平以新新华西路路为中心心，向周周围递减减。四、天元区区商业发发展状况况：950多家家商户，约约450000MM2经营面面积，组组建株洲洲“西部商商圈”天元区依托托住宅开开发，逐逐渐形成成了两大大核心商商圈，即即：
13、长江江广场商商圈和炎炎帝广场场商圈，两两大商圈圈不但满满足了周周边居民民的生活活需要，同同时也带带来了天天元区商商业的繁繁荣。目前天元区区主要商商业街约约有经营营商户9950多多家，总总经营面面积约4450000M22，还已全全国闻名名的炎帝帝为名兴兴建了占占地约2200000M22的炎帝帝广场，它它即宏扬扬了株洲洲渊源悠悠久的历历史文化化。还丰丰富了广广大天元元区市民民的娱乐乐文化生生活。天元区商业业街涉及及经营品品种约557种左左右，其其中主要要经营业业态有：办公、餐餐饮、服服装、副副食、建建材、金金融证券券、美容容美发、五五金、小小百货、休休闲娱乐乐、医药药、装饰饰等。业态名称商户数（家
14、家）比例（%）休闲娱乐15222%餐饮9614%小百货8612%美容美发7010%建材446%装饰436%医药426%副食355%办公335%五金243%金融证券243%服装203%文具183%广告162%商业发展潜潜力巨大大，株洲洲“西部商商圈”渐显雏雏形天元区商圈圈整体租租金水平平在30050元元/m22月之间间，主要要原因是是天元区区近年来来住宅大大量开发发，带来来了鼎盛盛人气，从从而也带带来了商商业的繁繁荣，但但商业的的发展也也存在一一个过程程，目前前天元区区具有特特色的商商业街如如府前路路、中兴兴路商业业街相对对成熟，租租金水平平达到77080元元/m22月，其其它区域域目前商商业发
15、展展情况一一般。总结：通过株洲零零售商业业市场调调查可以以看出，株株洲零售售商业的的三大特特点1、地段：2、龙头商商家效应应：3、商圈辐辐射面：株洲目前商商业以株株百为中中心，其其它各区区步行街街为辅的的商业格格局。株株百商圈圈以地理理位置优优越、株株洲百货货为龙头头，带动动周边街街区的业业态发展展，人气气旺，租租金高（最最高可达达2300元/m22月） ；是株株洲市民民购物休休闲的首首选区域域，其它它各区的的步行街街由于地地段、位位置、缺缺少龙头头商家及及周边消消费力的的制约，普普遍租金金较低约约50-70元元/ mm2月月。第二部分：项目各各部分经经营定位位经营定位是是商业运运营的灵灵魂，
16、准准确的经经营定位位是项目目成功运运作的前前提和保保证。项目的经营营定位建建立在对对本项目目的地块块和建筑筑特点、周周边整体体的商业业氛围、株株洲市商商业发展展的整体体情况的的全面把把握以及及借鉴全全国各成成功商业业街运作作的先进进经验和和基础之之上。一、经营定定位的依依据：项目一期是是整个建建宁购物物公园的的启动工工程，肩肩负着二二期能否否成功开开发的重重任，因因此其运运作的成成功是整整个项目目成功的的关键，因因此借鉴鉴全国著著名商业业步行街街的经验验和地块块特点，品品牌大商商家、经经营档次次是树立立项目整整体形象象的关键键。因此一期的的项目定定位，必必须以“主力大大商家”为经营营的核心心和
17、龙头头，在项项目最为为核心的的位置引引进知名名品牌大大商家，带带动项目目的良性性运作，同同时其它它业态与与品牌大大商家形形成互补补和连动动，形成成以“中档为为主体，兼兼顾低档档”集购物物、休闲闲、娱乐乐为一体体的商业业步行街街，成为为株洲未未来商业业的名片片和代名名词。1、项目地地块的特特点：项项目地块块呈长条条形，且且有高差差，一期期主要以以街的形形式存在在，结合合商业步步行街形形成以中中档服装装、电子子数码、珠珠宝眼镜镜、皮具具鞋包、社社区服务务等为一一体的多多种业态态综合体体。2、借鉴全全国著名名商业街街成功经经验：品品牌大商商家、主主题商城城的龙头头效应，对对项目的的经营和和价值的的提
18、升作作用。3、株洲目目前商业业的现状状：株洲洲目前的的商业主主体集中中在以株株洲百货货为核心心的区域域，株洲洲百货对对其周边边商业的的带动性性，更加加说明品品牌大商商家和主主力店对对商业发发展的重重要性和和巨大的的提升作作用。4、本项目目自身的的特点：地段和交通通：项目目位于株株洲市主主干道建建设路与与芦淞路路、解放放街围合合区域，是是株洲城城市的起起源和商商业的发发源地规模：项目目为株洲洲首个440万平平米超级级巨无霸霸，是株株洲首个个主题式式商业步步行街，大大规模必必将形成成大辐射射。建筑及环境境：项目目建筑以以现代风风格为主主体，突突出从古古到今，从从古典到到现代的的飞越，通通过建筑筑展
19、现株株洲的城城市历史史发展。环环境以“华夏神神农炎帝帝”为主线线，辅以以现代的的园林、景景观，充充分挖掘掘株洲本本土文化化，成为为株洲的的标志性性建筑，吸吸引旺盛盛人气，人人旺则财财旺。二、项目建建筑各部部分概况况：建宁购物公公园一期期工程位位于株洲洲市芦淞淞区，属属于株洲洲市的商商业起源源区域，东东临京广广线，西西临湘江江，南向向以解放放街为界界，北向向为沿港港路。项项目为株株洲市旧旧城改造造项目建建宁休闲闲购物公公园第一一期工程程，包含含多层建建筑构成成，总占占地面积积507743平平米，总总建筑面面积11105880.88平米。项目整体体建筑分分布情况况一览表表：工程项目建筑面积（mm2
20、）建筑层高商业面积（mm2）空中街市215288平米主体四层，其其中一层层街铺，二二、三层层复合式式铺位，四四层独立立间隔，单单层面积积53882.225平米米215288平米湘银大厦172844平米主体十六层层，其中中商业一一至三层层3564平平米影视大厦359111平米临沿港路路4层环形区域域6层临建设南南路6层层单层面积约约71882.22平米294000平米商铺一104744平米主体六层，商商业二层层（19944平平米）+地下屋屋（8669平米米）4757平平米商铺二2247平平米主体三层，单单层面积积7499平米2247平平米商铺三3210平平米主体三层，单单层面积积10770平米米
21、3210平平米一号楼290平米米左右主体二层，单单层面积积1455平米290平米米二号楼115200平米左左右主体六层，商商业二层层，单层层面积约约19220平米米3840平平米三号楼5106平平米主体六层，商商业二层层，单层层面积约约11441平米米2282平平米四号楼2614.8平米米主体六层，商商业二层层，单层层面积约约5911.4平平米1183平平米五号楼396平米米主体二层，单单层面积积约1998平米米396平米米三、项目具具体的经经营定位位：项目一期的的整体业业态经营营定位以以超市、主主题商场场为经营营核心和和龙头，中中低档服服装、饮饮食、娱娱乐、文文体用品品为辅。具具体细化化如下
22、：& 以大商家为为经营核核心和龙龙头，大大商家业业态涉及及：超市市、百货货、电器器、影视视等& 结合地块特特点和各各类业态态的经营营面积需需求进行行相应的的业态定定位& 整体经营定定位的档档次以中中档为主主，兼顾顾低档。& 经营定位业业态涉及及服装、餐餐饮、KKTV、酒酒吧、娱娱乐、文文体用品品、日常常生活配配套、小小饰品、鞋鞋包皮具具等。1、超市、主主题商城城超市、主题题商城是是本项目目相对完完整的地地块，并并且处于于项目一一期最中中心的位位置，在在整个项项目也处处于中心心，因此此其经营营定位的的方向是是项目一一期的核核心，也也是本项项目成功功与否的的前提，通通过对全全国其它它成功商商业街的
23、的调查，成成功商业业街基本本具备三三大特点点：以品牌大大商家为为经营核核心建筑风格格、景观观规划有有其独特特的亮点点位于城市市的核心心区域，积积聚旺盛盛人气。超市、主题题商城区区域的经经营定位位将以主主题商城城、超市市百货为为主体，商商业模式式以室外外商业街街和室内内商业街街相融合合的形式式出现，主主体区域域以主题题商城、超超市百货货为主，街街铺和内内街铺辅辅助以与与主题商商城、超超市百货货互补的的经营业业态。依据超市、主主题商城城目前的的整体建建筑结构构布局，以以及定位位业态对对面积的的需求等等因素，划划分为西西、中、东东三个区区域，其其中： 负一层中间间区域和和一、二二层中间间和西侧侧区域
24、作作为百货货超市区区域 负一层西边边区域以以室内商商业街的的形式划划分，以以柜台或或独立式式铺位进进行百货货超市的的互补经经营业态态定位，如如茶叶、糖糖烟酒、柯柯达冲印印、食品品、花店店、床上上用品等等 负一层东侧侧区域和和一、二二层的东东侧区域域作为中中低档女女性主题题商城“女人世世界”的经营营定位，主主要经营营业态涉涉及服装装、内衣衣、鞋包包、饰品品、化妆妆品、职职业装、休休闲服装装、美甲甲等 三层以上区区域整体体承租大大商家，可可供选择择业态为为：书城城和美容容美体、健健身俱乐乐部等大大商家楼层经营定位备注负一层西侧：茶叶叶、糖烟烟酒、柯柯达冲印印、食品品、花店店、床上上用品等等主要以百
25、货货超市互互补的经经营业态态的定位位中间：百货货超市引进相应的的大商家家如沃尔尔玛、新新一佳、家家乐福、步步步高、家家润多等等，主体体在一层层，负一一层仅有有部分区区域东侧：女性性主题商商城女人世世界，业业态为服服装、化化妆品、小小饰品、鞋鞋包、职职业装、休休闲装、美美甲、美美容美体体等以中低档女女性一站站式主题题商城为为经营定定位一、二层东侧：女性性主题城城女人世世界与负一层连连为一体体经营其他部分：百货超超市与负一层连连为一体体经营三层引进书城和和美容美美体、健健身俱乐乐部等大大商家具体需要依依据大商商家的实实际需要要面积进进行整合合2、商铺一一、商铺铺二 商铺一临解解放街区区域以餐餐饮、
26、美美容美发发、医药药、小型型士多店店等社区区便利服服务为主主体经营营定位 商铺一地下下层、商商铺二的的一层定定位为“美食一一条街”，业态态以茶吧吧、各类类小吃为为主。 商铺一的一一层和商商铺二的的二、三三层作为为以休闲闲娱乐为为经营定定位，整整体承租租大商家家。经营定位位一览表表：名称经营定位商铺一地下层：美美食广场场街铺：社区区消费业业态二层：休闲闲娱乐，整整体承租租大商家家商铺二一层：美食食广场二、三层：休闲娱娱乐，整整体承租租大商家家3、空中街街市空中街市是是项目商商业街的的主体部部分，整整个街区区涉及水水系及多多个主体体广场，是是项目未未来的窗窗口，依依据建筑筑的基本本情况，建建议经营
27、营楼层为为一至四四层，其其整体经经营定位位以中档档为主体体，其中中： 一楼街铺涉涉及定位位业态以以珠宝首首饰、服服装、鞋鞋包、眼眼镜、化化妆品、美美容美发发、餐饮饮等。 二楼、三楼楼、四楼楼可以考考虑作为为一个整整体的功功能进行行规划，出出处其面面积的考考虑，经经营业态态涉及酒酒吧、餐餐吧、网网吧、茶茶吧、美美容院、健健身俱乐乐部等。楼层经营定位备注一楼街铺珠宝首饰、服服装、鞋鞋包、皮皮具、眼眼镜、化化妆品、美美容美发发、餐饮饮等以中档为主主体，基基本以各各类业态态的品牌牌店形式式出现，同同时可根根据实际际情况划划分为专专业街区区二楼、三楼楼以休闲、娱娱乐为主主体，涉涉及网吧吧、餐吧吧、茶吧吧
28、、酒吧吧、健身身俱乐部部、美容容等可根据业态态划分为为专业街街区，将将二、三三楼在目目前铺位位规划的的基础上上进行横横向分割割，增强强可售性性，同时时二、三三、四楼楼作为复复式铺位位处理。四楼与二、三层层一起作作为复式式铺位处处理，四四层作为为空中花花园。4、湘银大大厦湘银大厦毗毗邻株洲洲电脑大大市场及及通讯市市场，其其经营定定位可以以作为电电脑通讯讯市场的的延伸，以以写字楼楼与酒店店、电脑脑、精品品数码为为主体，局局部辅助助以商务务配套。具体的功能能划分如如下：楼层经营定位备注一层电脑及数码码专卖店店一分为二，以以纯街铺铺的形式式进行经经营二、三层中西餐饮大大商家整整体承租租满足写字楼楼办公
29、群群体商务务的需要要四层以上写字楼或产产权式酒酒店5、一号楼楼、二号号楼、三三号楼、四四号楼、五五号楼项目一、二二、三、四四、五号号楼，处处于居民民聚集区区，日常常生活消消费品的的需要强强劲，因因此，对对于一、二二、三、四四、五号号楼的经经营定位位主要以以社区服服务类型型业态为为主体，如如餐饮、小小型士多多店、医医药、修修理等，但但由于株株洲市一一中、株株董路小小学、建建宁幼儿儿园聚集集周边，因因此，对对于二、三三号楼的的经营定定位，局局部将以以立足于于青少年年学生服服务为主主，如文文具、图图书、办办公用品品、小饰饰品等。楼层经营定位备注二号楼社区便利服服务，局局部以株株洲市一一中师生生需求为
30、为主，涉涉及餐饮饮、医药药、文具具、办公公用品等等在二号楼临临株洲市市一中的的区域设设施休闲闲设施，在在二号楼楼环绕区区设置“极限运运动场”、“旱冰场场”等活动动设施，聚聚集人气气三号楼社区便利服服务，局局部以株株董路小小学、建建宁幼儿儿园师生生需求为为主，涉涉及餐饮饮、医药药、文具具、办公公用品、玩玩具、儿儿童用品品等一号楼四号楼五号楼社区便利服服务涉及及：干洗洗店、医医药、餐餐饮、蛋蛋糕西饼饼、电器器维修等等6、商铺三三商铺三位于于建设南南路与沿沿港路交交汇处，形形成了相相对独立立的一个个区域，因因此其一一楼街铺铺的经营营定位以以社区服服务便利利为主体体，经营营业态涉涉及：餐餐饮、美美容美
31、发发、医药药、修理理等，二二、三楼楼只租不不售，承承租休闲闲娱乐商商家，涉涉及餐饮饮、足浴浴等楼层经营定位备注一楼社区便利服服务立足于周边边居民日日常生活活消费二、三楼休闲娱乐大商家整体体承租26湘银建宁购物公园营销策划报告之招商篇 世方物业 成就铺王附图：1期期整体业业态定位位分布图图77第三部分：项目各各部分招招商平面面分割一、商城销销售平面面图分割割分割原原则 以墙、柱为为基准，以以主通道道为人流流导向，合合理设置置通道走走向与宽宽度。保保持商场场的通畅畅与美化化商场整整体布局局； 充分兼顾销销售与经经营的关关系，铺铺位分割割做到可可分可合合“分小易易售，合合大好用用”； 与销售价格格综
32、合考考虑，合合理设置置铺位总总值，利利于销售售。! 主、辅通道道，人流流导向对对铺位推推广的影影响；! 单铺进深、面面宽比例例对铺位位推广的的影响；! 带4编号铺铺位的销销售。具体分分割说明明：项目一期从从建筑结结构上以以步行街街为主，各各单体建建筑主要要形成以以街铺为为主体的的商业建建筑结构构，因此此，除了了主题商商城需要要进行内内部的分分割外，其其他部分分铺位仅仅做小幅幅调整，以以适合经经营及销销售即可可，不需需要进行行大幅的的铺位分分割。街铺的划划分：街铺的主力力铺位使使用面积积控制在在30-40平平米之间间，即能能保证可可销售性性，同时时又能保保证后续续实际经经营的需需要。主题商城城的
33、划分分：项目涉及具具体细部部划分的的主要为为影视广广场区域域，同时时由于引引进大商商家，进进行具体体分割的的又集中中在女人人世界区区域及超超市辅营营区。女人世界和和超市辅辅营区：女人世世界和超超市辅营营区根据据其经营营定位，结结合项目目商业价价值的最最大化，将将负一层层的女人人世界和和超市辅辅营区规规划为“室内步步行街”，在主主通道中中设置休休闲景观观区，两两侧形成成独立铺铺位，一一方面提提升辅营营区和女女人世界界的商业业价值，另另一方面面与项目目商业步步行街相相呼应。分割图图（待设设计院详详细图纸纸出具后后，提供供具体的的铺位分分割图）数据说明主通道：44.2米米，辅通通道：22.5米米主力
34、铺位：开间22-2.5米，进进深3-4米，单单个铺位位主力使使用面积积10平平米左右右。二、商场铺铺位平面面分割与与销售的的相关联联系 通过平面分分割将铺铺位分成成各种面面积单位位，根据据价格等等相关条条件，合合理控制制铺位总总值在市市场可接接受范围围内。同同时，降降低置业业门槛，扩扩大客户户层面。 通过铺位分分割合理理布置主主、辅通通道、人人流通道道、卖场场、布局局、休闲闲空间，为为铺位今今后升值值奠定硬硬件基础础，也为为销售创创造了有有利条件件。 合理设置单单铺进深深、面宽宽比例； 回避带4编编号铺位位的销售售。三、项目各各建筑具具体平面面分割项目主要以以街铺的的形式存存在，除除个别单单体
35、需要要进行内内部详细细规划外外，其它它单体建建筑基本本以划分分街铺为为主。在坚持上述述原则的的基础上上，结合合项目各各单体建建筑的特特点，对对项目各各组成建建筑单体体进行平平面分割割，主要要说明如如下：（详详见各单单体建筑筑平面分分割平面面图）1、影视广广场平面面分割影视广场是是项目需需要进行行内部规规划的单单体建筑筑，且影影视广场场的规划划以品牌牌大商家家+女人人世界+超市辅辅营区为为主体，对对其平面面分割主主要分为为以下三三种形式式：形式一：室室内步行行街主要规划在在负一层层的女人人世界和和超市辅辅营区，通通过环境境景观规规划与室室外步行行街相融融合，吸吸引并更更有效的的引导人人流，具具体
36、规划划参数如如下：通道控制在在4.22米左右右：其中中1.22米，设设置双排排休闲座座椅，休休闲椅两两侧各11.5米米宽的通通道，铺铺位规划划为独立立式铺位位。铺位控制在在10平平米左右右（使用用面积）：室内步步行街以以独立铺铺位为主主，单个个铺位开开间控制制在2.5-33米之间间，进深深控制在在3-44米之间间。形式二：柜柜台+敞敞开式铺铺位组合合主要规划在在品牌超超市进驻驻区域，品品牌大商商家进驻驻部分原原则上若若资金运运作不存存在问题题，建议议不进行行销售，但但划分时时依然为为后期可可能销售售做准备备，依据据大商家家整体承承租的经经营特点点，划分分原则上上尽量划划小利于于销售，并并辅以长
37、长期委托托租赁策策略。具具体规划划参数如如下：主通道：22米，辅辅通道11.8米米柜台开间：2米左右右柜台进深：1.55米左右右，整体体使用面面积约33平米左左右；敞开式铺位位：开间间2-22.5米米之间，进进深2-2.55米之间间，整体体使用面面积4-8平米米之间形式三：柜柜台+独独立铺位位组合主要规划在在女人世世界的一一、二层层，综合合考虑可可售性及及女人世世界实际际经营的的需要，柜柜台主要要以经营营小饰品品、化妆妆品等为为主，独独立式铺铺位主要要以经营营服装、皮皮具、鞋鞋类、箱箱包为主主，兼顾顾销售及及经营的的双重性性。具体体参数如如下：主通道：22米，辅辅通道11.8米米柜台开间：2米
38、左右右柜台进深：1.55米左右右，整体体使用面面积约33平米左左右；独立式铺位位：开间间2-22.5米米之间，进进深2-3米之之间，整整体使用用面积44-8平平米之间间2、空中街街市平面面分割：空中街市依依据其经经营定位位的特点点，兼顾顾销售及及后期经经营双重重性，对对各楼层层进行划划分，具具体划分分如下：1）、一层层街铺的的划分：一层主要依依据空中中街市现现有的柱柱网结构构进行划划分，基基本控制制单个铺铺位的使使用面积积24-40平平米左右右，街铺铺开间44米，进进深依据据建筑固固有特点点，进深深在6-10米米之间，同同时单个个铺位内内设置洗洗手间。空中街市的的街铺临临沿港路路与步行行街，是
39、是整个项项目最为为核心的的区域，因因此244-400平米的的使用面面积，一一方面能能够保证证经营的的需要，另另一方面面整体销销售价值值也因环环境、景景观规划划得到有有效提升升，保证证投资者者能够寻寻求到相相应的价价值支撑撑点。2）、二、三三、四层层铺位的的分割：空中街市二二、三、四四层作为为复式铺铺位处理理，经营营定位以以休闲、娱娱乐为主主，业态态以茶吧吧、酒吧吧、足浴浴等为主主体，以以业态经经营的面面积需求求为依据据，将二二、三、四四楼划分分为使用用面积556-772平米米左右的的单个铺铺位，单单个铺位位开间88米左右右，进深深7-110米左左右，一一方面保保证可售售性，另另一方面面兼顾业业
40、态经营营的面积积需求。同同时二楼楼保证连连廊的环环通性。空空中街市市三层北北向内廊廊全部取取消，划划分作为为三层铺铺位的内内阳台，同同时三层层消防梯梯取消。空中街市紧紧依步行行街主体体区域，主主打环境境及品位位，能够够最直接接的欣赏赏到项目目的环境境景观系系统，在在空中街街市现有有二、三三层复式式铺位的的分割的的基础上上，在三三层增设设至四层层天台的的楼梯间间，充分分将四层层的现有有平台利利用为二二三层铺铺位的花花园天台台，四楼楼各铺位位之间以以栅栏间间隔。四层因为是是平台，可可以在平平台上设设置空中中花园，辅辅以绿化化，与其其外立面面形成立立体的景景观系统统组合：该改动动一是在在商户在在未来
41、的的经营中中可以在在空中花花园中设设置休闲闲茶座，提提升经营营的品味味和商业业经营价价值；二二是面通通过三层层观景阳阳台及四四层空中中观景天天台，制制造成空空中街市市立体的的环境景景观系统统，进一一步提升升空中街街市二三三层复式式铺位的的销售。3、商铺一一、商铺铺二平面面分割：商铺一、商商铺二由由于其地地段相对对远离步步行街的的核心区区域，人人流导向向存在着着一定的的困难，因因此为提提升商铺铺一、商商铺二的的商业价价值，对对商铺一一、商铺铺二进行行平面分分割如下下：1）、商铺铺一、商商铺二一一层平面面布置：商铺一由于于进深太太深，开开间和进进深不合合理，因因此需要要进行调调整，将将进深控控制在
42、112米左左右，其其余部分分，在销销售过程程中作为为厨房的的功能配配套赠送送，增加加可售性性。商铺二沿11-166轴方向向竖向进进行划分分，形成成朝五金金市场和和商铺一一双向开开门的街街铺（朝朝五金市市场若开开间不够够设置单单门，朝朝商铺一一设置双双门），单单个铺位位面积448平米米左右（开开间4米米，进深深12米米），保保证了经经营定位位的经营营性。同时将洗手手间设置置在商铺铺二的北北侧。商铺一一层层街铺：开间：4.22米，进进深155.7米米，单个个铺位使使用面积积65.94平平米。商铺二一层层街铺：开间：4米，进进深122米，单单个铺位位使用面面积488平米。2）、商铺铺一、商商铺二二二
43、层平面面布置A、西侧连连廊修改改：商铺一、商商铺二西西侧衔接接处的门门楼因为为消防的的原因去去除，同同时为保保证环通通，商铺铺一、商商铺二西西侧的连连廊直接接设置楼楼梯下至至一层。B、出入口口以及住住宅楼梯梯的更改改由于西侧的的门楼因因为消防防原因去去除，为为保证整整个二层层的环通通，提升升商业价价值，因因此将主主入口设设置在与与东侧的的门楼衔衔接处。同时原住宅宅的消防防楼梯，从从临解放放街区域域上高楼楼层，影影响了街街铺的完完整性，同同时减少少了街铺铺的商业业价值，因因此，现现将原住住宅的消消防楼梯梯对解放放街设置置出入口口，统一一将出入入口设置置在通过过内廊上上下。C、增设旋旋转楼梯梯为满
44、足消防防的要求求，在商商铺一、商商铺二的的内廓中中间区域域，设置置旋转楼楼梯直接接下至一一层，以以满足消消防的要要求。同时旋转楼楼梯的设设置，一一方面满满足消防防车道的的要求，另另一方面面根据广广场的景景点、小小品进行行设置，形形成有机机整体。目前商铺二二与商铺铺一的处处理方式式，后期期的销售售压力仍仍然较大大，因此此，为降降低商铺铺二的操操作风险险，建议议商铺二二的二、三三层不作作为复式式铺位处处理，以以休闲、娱娱乐为经经营定位位，作为为公司的的长期收收益，不不考虑销销售。二、三层均均作为大大开间，不不进行详详细的分分割，未未来根据据商户的的需要进进行分割割，二、三三楼预留留洗手间间位置。同同时将二二楼东端端的一个个铺位作作为扶梯梯，作为为二楼与与三楼之之间的连连结通道道。4、湘银大大厦平面面分割湘银大厦一一至三层层为商铺铺，四层层以上为为酒店式式写字楼楼，由于于酒店式式写字楼楼对开间间、进深深的要求求，因此此导致湘湘银大厦厦的柱网网结构需需要进行行全面调调整，以以符合标标准酒店店客房对对开间和和进深的的要求，因因此，结结合湘银银大厦的的经营定定位对其其平面分分割如下下：1）、湘银银大厦一一层街铺铺铺位分分割：湘银大厦一一层街铺铺，根据据柱网结结构调整整后，沿沿解放街街和沿步步行街区区域进深深等分，划划分为一一排沿解解放街的的街铺，一一排沿步步行街的的街铺；开