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1、金龙商业广场商业定位规划及运营建议议第一章 市场调调查第二章 项目定定位第三章 招商计计划第四章 招商程程序第五章 运营建建议第一章 市场调查道县概概况：道县又称道道州，位位于湖南南南部，隶隶属永州州市，与与两广毗毗邻。全全县辖99个镇、114个乡乡、3个国有有农场，总总面积224422平方公公里，总总人口665万人，县县城人口口12万万。19999年年，工农农业总产产值433.233亿元，其其中工业业总产值值27.37亿亿元，财财政收入入111154万万元，社社会固定定资产投投资4.1亿元元，各项项社会事事业获得得全面发发展。道县经济社社会发展展具有四四大明显显优势：一是作为湘湘粤桂三三省结
2、合合部的区区位优势势。自古古道州素有有“襟带两两广，屏屏蔽三湘湘”之称，历历来为湘湘南桂北北物质集集散地和和兵家必必争之地地。东距距郴州1170公公里，与与京广线线相接；西距全全州900公里，与与湘桂线线相接；北上长长沙、武武汉，南南下深圳圳、珠海海，西出出南宁、海海口，均均可朝发发夕至。207国道贯穿南北，1863、1806省道横贯东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。县城北郊还有一个56万平方米的机场，是湘南及两广北部地区十余县市，飞机播种、杀虫、物探、航测的作业基地。洛湛铁路从道县经过已经敲定，福贵线也将争取从道县经过，届时道县将成为南方新崛起的重要交通枢纽 ，二是得天独独厚的资资源优势势
3、。道县县土地宽宽广肥沃沃，气候候温暖湿湿润，年年均气温温18.6度，年年降水量量15003毫米米，年日日照时数数15999.66小时，无无霜期3309天天，被专专家誉为为“天然温温室”。现已已探明的的主要矿矿藏达330多种种，其中中有较大大开发价价值的有有20多种种40多个个矿点。钨钨、锡、锂锂、铷储储量颇丰丰。道县县是湘南南农业综综合开发发定点县县，省杉杉木速生生丰产林林基地、油油茶基地地、商品品粮基地地、湖南南省蔬菜菜第一县县、全国国糖料基基地、厚厚朴基地地和秸秆秆养牛基基地。三是历史文文明资源源优势。道道县自秦秦朝设立立营浦县县后，在在20000多年年的建制制史中，有有15000多年年的
4、时间间为郡、为为州、为为府、为为路。这这里古文文化遗有有产丰富富，19995年年出土了了距今11万年以以前的稻稻谷遗存存，经鉴鉴定为目目前世界界上发现现的时代代最早的的人类栽栽培标本本。在这这块土地地上，先先后孕育育出宋代代理学鼻鼻祖周敦敦颐、清清朝大书书法家何何绍基等等有影响响的历史史人物。四是已经具具有较好好的发展展基础。水水电路讯讯等基础础设施日日臻完善善，六车车道的十十里长街街道州北路路堪称湘湘南第一一路。移移动通讯讯和国际际互联网网已全部部开通，实实现了县县、乡、村村与国际际、国内内数字直直拨。随着经济的的发展，道道县实施施了“扩城建建市”战略，加加大了城城市建设设投入，大大搞房地地
5、产开发发，大搞搞旧城改改造，大大搞市场场建设，大大抓基础础设施建建设，城城区面积积扩大到到20平平方公里里，基础础设施逐逐步完善善，一个个功能齐齐全的中中等规模模的道州州的轮廓廓已展现现在人们们面前。道道县发展展前景广广阔。经经过几十十年的建建设，道道县的城城市建设设和社会会、经济济、文化化等各项项事业有有了很大大的发展展，中心心城市功功能日益益突出，国国家已把把道县作作为湘、粤粤、桂边边界地区区发展的的一个重重点，实实行倾斜斜政策。国国家即将将投资建建设的洛洛（阳）湛湛（江）铁铁路与福福（州）贵贵（阳）铁铁路交汇汇于此，将将进一步步改善道道县的投投资环境境。湖南南省政府府已决定定将道县县辙县
6、建建市，由由省直辖辖，现已已上报国国务院审审批。届届时，古古城道州州将再展展新姿，象象一颗璀璀灿的明明珠镶嵌嵌在潇湘湘大地上上。商圈概概况：如果说道县县有一个个商圈，那那就是潇潇水路与与月岩路路交汇处处商圈，在在此，聚聚集了道道县目前前最大的的两大超超市生生源百货货和曙光光超市，数数十家品品牌服装装专卖店店沿潇水水中路分分布，乃乃道县人人流、物物流、信信息流、资资金流黄黄金商业业中心。新新华书店店、汽车车总站、学学校、银银行、邮邮局、电电信局、规规划中的的火车站站等近在在咫尺，商商业配套套设施完完善，商商业氛围围成熟。商圈分分析：优势：商圈圈商业配配套完善善，商业业格局成成熟劣势：商圈圈内无序
7、序竞争厉厉害，产产品同质质化严重重，经营营模式老老化，经经营环境境恶劣。发展趋势：随着人人民生活活水平的的提高，道县政府 “扩城建市” ，大搞房地产开发，大搞旧城改造，大搞市场建设，大抓基础设施建设等战略的实施，城市建设投入的加大，商圈将进一步的成熟！新的商业模式的引进将随金龙商业广场的开业，给道县的商业整体档次带来革命性的提升和质的变化。竞争物物业调查查分析：招商思路的的确定首首先要对对物业经经营业态态做出准准确的定定位，这这种定位位是根据据道州市市场状况况的所选选择的市调是是策划之之母,业业态种类类的制定定不是凭凭空想像像的，为为此我们们做了详详细的市市场调查查：竞争百货、超超市调查查竞争
8、楼盘调调查道县家具市市场调查查潇水中路临临街铺面面调查汇汇总请见下表：第二章 项目定位 项目简介：金龙商业业广场（以以下简称称本项目目）位于于道州核核心地带带，潇水水中路和和月岩中中路的交交汇处东东北角，东东临潇水水河，滨滨河路；西临潇潇水中路路；北临临月岩中中路,乃乃永州市市宏远房房地产开开发有限限公司实实力打造造。本项项目离汽汽车总站站约五分分钟，离离规划中中的火车车站不到到一公里里远的路路程，周周边的配配套十分分完善，学学校、医医院、商商场、银银行、酒酒店、超超市、邮邮局、宾宾馆等配配套设施施应有尽尽有，商商业格局局非常成成熟。金金龙商业业广场总总占地面面积4003477平方米米，项目目
9、总面积积869948.63平平方米。本项目分期期分为商商业广场场,品牌牌酒店和和高档住住宅三大大版块,分期开开发。商商业广场场共四层层, 总总面积3347559.663平方方米,其中负负一楼层层高5.2米,一楼层层高5米米,二楼楼层高44.8 米,三楼层层高 44.8米米，设有有四百多多平方米米的中庭庭广场，配配有扶手手电梯55台,货货梯一台台,停车车位充足足. 目分析：优势（Sttrenngth）：地段好好，且两两面临主主干道；体量大，能能形成规规模效应应；产品规划划配制较较好，配配有中央央空调、扶扶手电梯梯，停车车位充足足。从地地段、体体量、配配套来讲讲整个道道县无出出其右。劣势（Weea
10、knnesss）：体量量过大，单单层面积积约等于于道县现现有几个个大型百百货、超超市面积积之和，区区区一个个县城难难以消化化这么大大的面积积；需要要建成一一个包容容性更强强、门槛槛更低的的MALLL性质质的多业业态共存存的商业业综合体体。产品品配制尚尚需提高高，由于于电梯太太少，且且无直达达观光电电梯，制制约了如如大型餐餐饮及其其它相关关业态的的进驻；机会（Oppporrtunnityy）：道县县尚无真真正意义义的大型型百货，市市场空白白，这是是本案的的一大机机会点；道县缺缺乏现代代商业管管理和经经营下的的商业企企业和综综合性商商业项目目。威胁（Thhreaat）：商铺大大部分已已对外销销售，
11、且且未签委委托租赁赁合同或或自购购自营合合同，一一部分客客户处于于游离状状态，既既想拿租租金，又又想自营营，全部部返租回回来有一一定的难难度且有有一个过过程，严严重制约约招商工工作的前前进；一一部分购购买了好好位置想想自营的的客户，由由于未签签自购购自营合合同，可可能会根根据一己己私利自自行经营营或出租租，对整整个项目目形象及及统一商商业业态态规划大大大不利利；周周边竞争争对手及及提前开开业的广广业等会会分走部部分商家家资源。项目定定位 AA整体体定位:湘南六六县最大大的SHHOPPPINGG MAALL湘南六县最最大的完完全贯彻彻“体验验式消费费”模式式，集购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮、酒酒
12、店及商商务六大大功能于于一体的的现代化化购物中中心，道道县及湘湘南六县县人们一一站式购购物，一一条龙消消费的天天堂！ B项项目档次次及功能能定位： 南六县县档次最最高功能能最全的的SHOOPPIING！所有有品牌皆皆为中高高档品牌牌，功能能方面力力求齐全全，除在在精品百百货、电电器、家家具等的的基础上上，强势势引进大大型中西西餐饮品品牌店，小小吃休闲闲吧，银银行、小时时自助银银行，中中国移动动、联通通、邮政政等营业业厅，让让本项目目入主商商家及消消费者足足不出户户即可满满足各种种生活配配套需求求！消费费群体定定位： .道县县县城122万人口口中所有有中等收收入及以以上的家家庭：政府公公务员、企
13、企业中高高层管理理人员、个个体工商商户老板板、医生生、教师师、外来来商贾等等 b.道县辖区区9个镇、114个乡乡所以中中高等收收入的人人群 c.南六县县部分中中高等收收入的人人群4项目业业态定位位（详见见下表、商商业业态态规划图图） 购物物中心的的商业规规划和室室内设计计的任务务及要点购物中心为为大型、复复合型商商业设施施。业态态组成、使使用要求求复杂、交交叉，对对空间的的需求也也是丰富富、多样样。从属属性上区区分，百百货店、超超市、专专业商店店、餐厅厅、娱乐乐设施等等专用空空间，依依租户的的不同经经营内容容而要求求不同；入口大大厅、步步行内街街等公用用空间将将各个专专用空间间结合起起来，并并
14、使之相相互融合合，促进进商业运运营，并并为大众众提供舒舒适、优优美，愿愿意长时时间停留留的购物物环境。1.主要入口应当从功能分区和文化涵义的角度，处理空间和装饰，达到即统一又富于变化的效果。 功能区分：整个内部空间的意想焦点处在建筑物内部动线交汇点入口大厅，其中心地位造成其功能需求的多样化。 人流集散 展览 休息 问讯、指路 存物 公用电话 表演 促销 儿童游戏 大屏幕演播 公众参与的活动 展览 点播 冷热饮 文化涵义： 商业的后现代的、发达的商业文化具有非常的鼓动性和感染力 科技的IT和通讯行业与高科技、工业化密切相关，并越来越具娱乐性 休闲的崇尚自然、回归人本是都市生活中最具长久吸引力的时
15、尚2. 内街的游历感受： 空间的节奏处理内街的各个节点和节点间的关系，创造有抑有扬、有张有弛的空间序列 穿插和流动打破直上直下的开洞方式，丰富多层空间的融合，保证视线的舒适角度、良好通达性和心理感受的连贯、延续，并考虑游历过程的时间因素。 节点和线路没有死角、避免重复路线是商业经营的需求，室内设计应当为此做技术上的处理 向上引导如同没有死角、避免重复路线一样，打破购物者不愿上楼的行为习惯，吸引购物者去往另一楼层也是室内设计的任务。3. 共享空间的整体控制 尺度结构布置和建筑技术很大程度上限制了两个入口大厅的空间尺度，但还有一些灵活量允许室内设计控制。 形式空间界面的形式应当与其属性相附，力求符
16、合大多数人的审美和心理需求。曲线的轮廓比直线转折可能更适用。 视线分析视线分析是确定空间高度和轮廓、上下开洞位置等的辅助手段。4. 环境控制 光线 人工采光、照度、显色指数 直射阳光、西晒、节能 声音、背景噪音控制 声聚焦控制 空气调节、舒适度 温度 湿度 风速 气味5. 交通组织6. 有装饰作用的室内构件 硬件 采光顶、玻璃墙面 栏杆、扶手 灯具 座椅 雕塑 喷泉、水池 楼、电梯 花池 橱窗 饮水处 冷、热饮 软件 织物悬挂件 仿真植物 植物 广告牌 棚架 牌匾、灯箱规格 乐器、专用音箱 标示、指示牌 桌椅 钟表7. 主题的创造和渲染 街道的风格香榭大道、远洋大道、缤纷大道、星光大道、 E-
17、食代 8. 租户自主装饰工程控制，由我司派人进行审图，力图装修风格达到协调一致，符合安全规范。 第三章 招商计划1 目标客户定定位：楼层目标客户定定位单家预计所需面积客户分析1F品牌厂家直直营 本本地加盟盟店 本本地专卖卖店个体体老板 欲来本本地发展展的商家家30-1550对本项目较较为关注注 对行行业发展展较为了了解 对对商场前前景比较较看好 2F品牌电器 中西餐餐饮 品品牌厂家家直营/本地加加盟店 本地专专卖店个个体老板板 欲来来本地发发展的商商家30-20000不等对入场有一一定要求求如：装装修 租租金 税税收等 具有一一定影响响力 入入驻本项项目会给给其他客客户带来来信心3F欲来本地发
18、发展的家家具 灯灯饰厂家家直营或或个体直直营 本本地从事事家具灯灯饰行业业的个体体老板500-220000对商场前景景比较看看好 对对入场有有一定的的要求如如：装修修 税收收 管理理费等2金龙商商业购物物广场“统一招招商管理理的十项项基本原原则 第第一基本本原则：要维护护购物中中心的产产业经营营黄金比比例。大大多数业业内人士士都比较较认同零零售、餐餐饮、娱娱乐 62：118：220的这这个购物物中心产产业经营营黄金比比例，此此比例特特别适用用于超大大型综合合性的购购物中心心，招商商要注意意维护和和管理好好这个经经营比例例（当然然不是绝绝对的）。我们针对本案特别要注意娱乐方面的引进，当然，也可以
19、考虑开发利用三楼顶层的利用。 第第二基本本原则：要维护护购物中中心的统统一主题题形象和和统一品品牌形象象。购物物中心是是一种多多业态组组合的商商业组织织模式，但但它绝不不是一个个无序的的大杂烩烩，购物物中心必必须是一一个拥有有明确经经营主题题和巨大大创造力力的品牌牌形象企企业。招招商要始始终注意意维护和和管理好好已确定定的经营营主题和和品牌形形象。我我们的统统一主题题就是金金龙商业业广场，可可以引入入VI企企业整体体识别系系统，对对外形成成强烈的的视觉形形象。 第第三基本本原则：购物中中心的招招商目标标要能够够在功能能和形式式上同业业差异、异异业互补补。简单单地说，同同业差异异就是市市场有一一
20、定承受受力，不不能盲目目招同一一品类的的店进入入。譬如如零售业业态的核核心主力力店招商商，就不不要同时时招来两两家基本本上都是是经营食食品和日日用品的的大型超超市；核核心主力力店同质质化无差差异更是是不能想想象的。异异业互补补的目的的就是要要满足顾顾客消费费的选择择权，并并能让顾顾客心身身体验变变化，提提高其消消费兴趣趣。譬如如百货、超超市因为为经营品品项不同同，可以以互补；让顾客客逛得疲疲劳的零零售店与与让顾客客休息放放松的餐餐饮店可可以互补补等等。 第第四基本本原则：购物中中心经营营方式的的选择原原则。购购物中心心的经营营方式基基本有三三种：自自营、联联营和租租赁。购购物中心心毕竟是是一个
21、以以零售为为主的商商业组织织形式，而而零售是是一个精精细化管管理的产产业，精精细化管管理要求求管理者者加强经经营控制制力度；另外，相相对于非非主力零零售商户户的招商商条件，核核心主力力零售店店必须引引入知名名度高的的大商家家，故核核心主力力零售店店的招商商较困难难且招商商条件放放得较宽宽，造成成核心主主力零售售店的提提成或租租金收入入偏低。我司建议，购物中心的发展商以前不管是房地产商或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽
22、量以租赁为主、联营为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。这也是建立在我们对道县目前的商业状况和本案的具体分析基础上，一般类似于沃尔玛、阿波罗等品牌的百货并无县城的拓展计划，而康星等品牌的号召力有限，而且需要的面积也不会太大，所以，对自有品牌的建立和自营就变得十分重要和现实。第第五基本本原则：招商顺顺序原则则。核心心主力店店先行，辅辅助店随随后的原原则；零零售购物物项目优优先，辅辅助项目目配套的的原则。我们的核心主力店是康星百货、通程电器，三楼的3家家具家居，一楼的电信、移动和银行，还有配套的老树咖啡、德克士快餐。 第第六基本本原则：核心主主力店招招商布局局原则。核核心主力力店的招
23、招商对整整个购物物中心的的运营成成败，购购物中心心辅助和和配套店店的引进进都有重重大的影影响。一一个超级级连锁店店或超级级百货公公司的入入驻，常常常能带带动整个个购物中中心的顺顺利招商商与管理理。另外外核心主主力店对对于人流流也起着着关键的的作用，其其布局直直接影响响到购物物中心的的形态。购购物中心心特别是是大型购购物中心心的核心心主力店店适合放放在经营营轴线（或或线性步步行街）的的端点，不不宜集中中放置在在中间，这这样才能能达到组组织人流流的效果果。 第第七基本本原则：特殊商商户招商商优惠原原则。“以点代代面，特特色经营营是购购物中心心特别是是超大型型综合性性购物中中心的经经营特点点。特殊殊
24、商户是是指具有有较高文文化、艺艺术、科科技含量量的经营营单位，对对它们给给予优惠惠政策，邀邀请其入入场，能能够起到到增强文文化氛围围，活跃跃购物中中心气氛氛之作用用。例如如深圳华华侨城MMALLL购物中中心就专专门邀请请三百砚砚斋，展展示中国国的砚文文化。当当然特殊殊商户的的经营范范围要与与购物中中心的经经营主题题及品牌牌形象相相吻合。 第第八基本本原则：租赁经经营采用用放水养养鱼的原原则。因因为购物物中心经经营具有有长期性性特点，采采用合理理租金与与优质服服务做法法，将整整个购物物中心作作热，而而后根据据运营状状态，适适当稳步步地调整整租金。这这样，发发展商与与商户才才能一同同成长。放放水养
25、鱼鱼的原则则可以理理解为“先做人人气，再再做生意意的原原则。 第第九基本本原则：统一招招商的“管理要要充分体体现和强强调对商商户的统统一服务务。统一一服务包包含统一一的商户户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务就是要求“服务出购物中心的品牌与特色来。 第第十基本本原则：购物中中心要具具备完善善的信息息系统，为为购物中中心管理理者、广广大签约约商户和和顾客都都提供便便利。当当然，便便利各有有不同，有有管理便便利、
26、财财务核算算便利、营营销便利利、经营营决策便便利、结结算便利利、消费费便利等等等。购购物中心心有必要要建立完完善的信信息系统统，以便便在招商商时就能能够承诺诺对顾客客与商户户提供信信息技术术支持服服务，最最终为顾顾客与商商户都能能够提供供便利。2 招商方式：招商策略招商策略：立足道道州、面面向湘南南.以道州为重重点，在在确保道道州地区区招商工工作全面面、顺利利开展的的同时，招招商各部部门安排排出招商商力量，对对外地核核心主力力商家（包包括国内内知名电电器、知知名百货货、国内内知名品品牌的厂厂家和经经营商、知知名产品品的国内内代理、国国内内销销分支等等）运用用电话、传传真、网网络、DM等等现代化
27、化通讯手手段进行行招商，从从面点面全面面铺开范范围。由于本项目目1-22楼大部部分铺面面已对外外销售且且未签任任何自自购自营营合同或或委托托租赁合合同，即即门面的的拥有权权属单个个的业主主而又毫毫无约束束其符合合本项目目业态规规划之合合同，大大部分客客户对自自营与委委托我方方出租举举棋不定定此问问题至关关重要，因因为委委托租赁赁合同一一日不签签，就意意味着该该门面我我们没有有经营权权及对外外租赁权权，我们们就不能能与来访访商家签签任何正正式合约约，否则则，后果果不堪设设想。而而且，此此问题越越到后面面越为严严重，对对希望大大面积需需求的核核心商家家的招商商的影响响尤其严严重。为为此我们们建议：
28、A 立即注注册成立立组建商商业管理理公司“金龙商商业广场场经营管管理有限限公司（以以下简称称该公司司）”，由宏宏远公司司委任一一人为该该公司法法定代表表人，全全面协调调指挥该该公司注注册成立立及相关关工作，蓝蓝狐凯利利派出一一人担任任总经理理全面统统筹该公公司正常常运转工工作。B 由营销销部以“金龙商商业广场场经营管管理有限限公司”名义与与愿意签签定委委托租赁赁合同的的客户签签定合同同，如此此，这一一部分客客户的门门面即可可对外预预定。C 对于欲欲自购自自营客户户，由于于其在签签定正式式商品品房买卖卖合同的的时候未未签自自购自营营合同，且且这部分分客户又又占距了了较好的的位置，要要其自愿愿服从
29、我我司商业业规划，有有很大的的难度，为为此，建建议：营营销部工工作人员员用电话话以口头头的方式式向客户户建议交交予我们们统一经经营，有有利于商商场的可可持续发发展，租租金以后后逐年增增加，另另一方面面以同样样的方式式向客户户强调我我商场空空调及管管理费115元/平方米米/月（具具体数据据待商定定）甚至至更高，迫迫使一部部分欲自自购自营营的客户户将门面面交予我我们委托托租赁。对对于最后后一小部部分执意意自购自自营的客客户则要要其与我我司签定定自购购自营合合同，合合同中约约定必须须符合我我司商业业规划，统统一布局局。在解决上述述问题的的同时，招招商同步步进行：第一步步：先将将三楼铺铺面租赁赁出去。
30、三三楼铺面面尚未出出售，公公司拥有有一切独独立自主主权，招招商部采采取招商商恳洽的的方式协协调好商商家与商商家关于于错位经经营，所所需面积积调整等等等关系系，争取取三楼招招商初战战告捷。第第二步：视委委托租赁赁合同签签定情况况而定，将将一部分分已返租租给我司司，又对对单层整整体规划划调整无无较大影影响的铺铺面租赁赁出去。着着重抓好好核心客客户的招招商，为为整个项项目的推推广造势势。第三三步：待待通程电电器所需需位置全全部签完完委托托租赁合合同后后与通程程电器签签定租赁赁合同，湖湖南家电电行业排排名第一一的通城城电器强强势进驻驻，必定定给经营营户极大大信心。第第四步：利用各各种宣传传手段及及招商
31、方方式持续续招商，直直到招商商圆满完完成，根根据项目目招商的的进展与与客户的的需求，不不断做好好局部调调整，充充分利用用商场经经营面积积，直至至本项目目正式开开门迎客客。在整个招商商流程里里，按照照主力店店、次主力力店、品牌店店、中小店店的顺序序进行，主主力店的的商家我我们会拟拟定备选选名单，根根据我们们的科研研调查结结果，备备选名单单确保每每一种核核心主力力店都有有五家以以上数量量的洽谈谈对象，优优先选择择不同主主力店的的形态做做一个业业态的安安排，选选定优先先顺序进进行谈判判，办理理招商说说明会。在在主力店店形态和和购物中中心营运运管理计计划没有有决定之之前，我我们中小小店业者者只能以以意
32、向书书的方式式进行，在在6月118日新新的招商商部投入入使用后后，可以以收取部部分诚意意金，在在我们的的商业规规划图上上标注客客户租赁赁意向。前前期我们们可以跟跟他们谈谈比较长长的免租租期，尽尽量在后后面我们们有一个个比较短短的合同同来达到到我们的的一个整整个相关关领域的的一个效效果，作作为一个个调整，我我们整个个租金的的收益。作作为一个个合理灵灵活的资资金策略略，低租租金的商商家肯定定不会给给一个很很长的租租期，但但是一般般这样高高租金的的商家不不会一开开始就进进来，他他们会在在你比较较成熟的的时候才才愿意进进来。有有的商家家希望商商家租金金低一些些，免租租金长一一些，以以适当的的这样引引商
33、家进进来，实实现多赢赢的结果果。在实实现整个个招商收收益里面面，整个个租金收收益里面面，租赁赁合同是是最重要要的核心心部分，而而租赁合合同重要要性也在在于我们们需要投投资的对对我们自自己的投投资有一一个明确确的了解解。我们们必须知知道我们们租给他他需要付付出什么么成本，我我们需要要装修达达到什么么程度。要要不要装装空调？不装空空调我们们提出一一个什么么类型的的设施投投资，这这就是我我们在租租赁合同同里面要要明确的的。招商卖点提提升选择金龙商商业广场场的八大大理由理由一：永永州市重重点工程程，引领领湘南六六县商业业新格局局金龙商业广广场是“永州市市重点工工程”，“永州市市最受欢欢迎的项项目”，总
34、建建筑面积积逾八万万平方米米，是湘湘南六县县最大的的商业项项目，商商业地位位无可比比拟。理由二：雄雄踞道州州核心商商圈，铂铂金地段段无可复复制 金金龙商业业广场位位于道州州最繁华华的潇水水中路与与月岩中中路交汇汇处东南南角，绝绝版位置置，绝版版地段。理由三：超超前商业业模式，成成就无限限价值 金龙商商业广场场率先引引进世界界先进的的“体验式式经济模模式”，将购购物与“体验”融合，集集购物、休休闲、餐餐饮、娱娱乐、酒酒店及商商务六大大功能于于一体，成成就湘南南六县“体验式式购物乐乐园”霸者地地位，成成就无限限价值。理由四：商商业巨头头选择的的方向，就就是财富富的方向向 金金龙商业业广场雄雄踞道州
35、州核心商商圈，湖湖南电器器行业排排名第一一的通程程电器，永永州咖啡啡行业排排名第一一的老树树咖啡，快快餐巨头头德克士士餐厅等等等意向向进驻，与与众多行行业排名名第一的的商业巨巨头同台台共舞，财财富一路路飙升理由五：道道州最高高硬件配配置，为为项目发发展保驾驾护航 金金龙商业业广场配配有品牌牌中央空空调，品品牌扶手手电梯55台、货货梯一台台，4000多中庭广广场，550000主题题市民广广场，停停车位充充足，硬硬件配置置道州第第一，项项目先天天优势明明显。理由六：政政策优势势保证项项目可持持续成长长性 随随着国家家城市市商业网网点规划划条例的的实施，11万平方方米以上上的大型型项目将将由商务务部
36、听证证，大型型购物中中心的规规划与建建设将严严密把控控，意味味着湘南南六县范范围内，金金龙商业业广场成成为唯一一。理由七：资资本技术术强强联联手，专专业打造造尖端商商业 金金龙商业业广场由由“永州综综合实力力二十强强”的宏远远地产投投资开发发，万科科房地产产营销与与蓝狐凯凯利合力力参与项项目策划划、营销销、招商商及经营营管理，专专家行业业阵容强强强联手手推出完完美巨献献。理由八：百百万人消消费空白白，要赚赚就赚有有钱人的的钱道县9镇、144乡及南南六县无无一家大大型高档档次的商商业广场场，形成成这里百百万人次次的日益益增长的的消费空空白，大大型商业业中心呼呼之欲出出，金龙龙商业广广场应运运而生
37、。3. 招商商付款方方式总体目标：保证投投资者的的长期收收益，提提升物业业的商业业价值，建建立金龙龙在道县县的长期期发展战战略要求求。租金总体水水平按对对客户的的销售价价格的88%回报报来计算算。初步步计算水水平如下下：1楼 销销售总额额58559万/面积883800=6699228%/112=447元/月2楼 销售售总额226222万/面面积80065=322438%/112=222元/月3楼 销售售总额110988万/面面积80065=133588%/112=110元/月综合道县目目前的租租金水平平状况和和本案实实际情况况，我们们可以认认为整体体租金水水平是在在大多数数我们预预期招商商对象
38、可可以接受受的范围围之内，但但是为了了通过科科学的分分配租金金比例，利利用租金金的杠杆杆作用来来调节好好各楼层层的业态态布置，我我们可以以通过灵灵活的租租金调剂剂，来达达到快速速招商，且且不影响响到整体体租金收收益水平平： 1楼适当下下调部分分到2、33楼，即即1楼440，22楼266，3楼楼13 主干道周围围、临门门部分、中中庭周围围、电梯梯周围等等适当上上调100-300%，商商场西头头内部、人人流不畅畅通部分分等适当当下调110-330% 核心商家适适当下调调以形成成战略合合作态势势便于宣宣传需要要，可以以适当下下调100-300%，散散户可以以适当上上调 6月18日日到7月118日前前
39、期签约约客户给给予适当当优惠，7月18日以后适当上调。以上方式并并不是机机械地推推出，可可视市场场反应情情况进行行穿插，也也可以在在尾铺招招商过程程中，对对尾铺招招商的优优惠力度度增加时时运用。租金交纳纳及优惠惠政策有有以下二二种方式式：1、一次性性交纳33年的租租金。从从第四年年起租金金递增55；第第五年租租金递增增6；第六年年租金递递增7；总体体租金递递增比例例不超过过原租金金水平的的20。2、首期交交纳5年年租金的的30，正式式开业前前再交齐齐5年租租金全款款。从第第六年起起租金递递增5；第七七年递增增6；第八年年递增77；总总体递增增比例不不超过220。可可签定租租约合同同期为110年
40、。招商品牌名名单（部部分）1家具/家私（部部分）双虎家私强人床垫泰安床垫星港床垫九龙梳化化唐帕床褥褥2.床上用用品雅居秀韩韩国整体体卧室精精品梦洁床上用用品水星家纺梦丽莎家纺纺多喜爱床上上用品3女装女人秀魅力女人歌曼牵帝罗诗雅居秀简丹帝一秀千姿秀杰施JOJO伊韵儿靓女人丽人堂4男装南极人步森与狼共舞金利来柒牌圣得西忘不了顶好男人利狼5鞋都市情人标榜鞋店上海新锷奥康意尔康超级鞋城红蜻蜓6运动休休闲安踏名乐运动营营东方文体用用品7其它至爱婚纱流流行馆联想电脑专专卖新世纪音像像超市宏泰蛋糕屋屋科达眼镜大明眼镜金利来珠宝宝手机专卖中国移动中国联通中国电信建设银行营营业厅女人屋化妆妆品3招商阶阶段划分分
41、：招商商的比例例计划为为：道州州地区本本地招商商客商占占50左右；外地招招商客商商占300左右右；预留留出5的比例例，作为为机动或或炒作。其中：道州州地区招招商所占占比例不不得超出出整体的的50；外地地招商的的比例可可根据实实际情况况扩大，扩扩大部分分可占用用本地招招商份额额；采用用低开高高走的价价格策略略，根据据招商实实际情况况，如果果招商出出现火爆爆，可加加大预留留部分的的比例（例例如100）。这这样后期期可通过过保留精精品商铺铺推出、拍拍卖等方方式提高高价位水水平，平平衡整体体租金水水平。阶段时间招商方式目标客户累计完成招招商总额额第一阶段6.18-7.228采取本地客客户招商商恳洽方方
42、式/外外地客户户邀约上上门外地及本土土大商家家40%第二阶段7.28-8.118可视招商进进度 采采取本地地招商及及异地SSP、PPR活动动相结合合本地零售客客户专卖店老板板70%第三阶段8.18-9. 8视招商进度度 采取取本地招招商及异异地SPP、PRR活动相相结合外地商家提提供品牌牌本地商家加加盟85%第四阶段9. 8-9.228视招商进度度 采取取本地招招商及异异地SPP、PRR活动相相结合外地商家提提供品牌牌本地商家加加盟100%租 约编号：租赁合同书 二00六年年 月月 日日出租方（以以下简称称甲方）：金龙商商业广场场经营管管理有限限公司承租方（以以下简称称乙方）：甲、乙方经经平等
43、自自愿协商商，依据据中华华人民共共和国合合同法及及其他相相关法律律之规定定，达成成如下协协议，并并签订本本租赁合合同，以以资共同同遵守。第一条 铺面基基本情况况1、铺面位位置：出租的铺面面（以下下简称铺铺面）位位于道县县潇水中中路与月月岩中路路交汇处处金龙商商业广场场_搂号，共共_间间，建筑筑面积为为平方米米。2、该铺面面系业主主委托甲甲方代为为出租。第二条 铺面用用途及装装修1、铺面用用途为。除除乙方有有特殊情情况经甲甲方书面面表示同同意外，乙乙方不得得改变铺铺面用途途。乙方经营的的商品品品类须服服从甲方方商品功功能分区区规划，不不允许经经营非本本区域规规划商品品，否则则甲方有有权单方方面解
44、除除合同，乙乙方所缴缴押金概概不退还还。2、乙方自自行装修修其铺位位，其装装修设计计、色彩彩须与市市场整体体设计、色色彩相协协调。其其设计、装装修方案案经甲方方书面同同意方可可实施。装装修过程程还必须须遵守市市场管理理方制定定的有关关装修规规定（按按市场管管理方装装修要求求表执行行）。3、合同签签订之后后，乙方方在甲方方指定的的时间内内提出装装修方案案并报甲甲方批准准，拿到到市场装装修单后后，方可可入场装装修。施施工过程程中不得得损坏铺铺面原主主体建筑筑结构，否否则一切切损失由由乙方负负责赔偿偿。租赁赁期满后后装修物物不得拆拆除，无无偿归甲甲方所有有。 第三三条 租赁期期限：从从二000年月日
45、起至二000年月日止，租租期为 年年。第四条 商品管管理1、乙方须须自行对对其自有有财产进进行投保保，并自自行承担担相应费费用。2、乙方的的经营商商品须符符合中中华人民民共和国国产品质质量法以以及其他他法律法法规。如如有违反反甲方有有权要求求工商部部门对其其经营商商品中的的不合格格产品没没收、并并予处罚罚，乙方方所缴纳纳的保证证金概不不退还。 第五条 营业管管理1、乙方需需遵守甲甲方管理理方营业业时间的的规定。若若商场整整体布局局调整改改造要求求乙方停停业，须须提前一一个月通通知，并并安排场场地给乙乙方营业业。乙方方必须服服从甲方方安排，停停业期间间免缴除除水电费费外其他他费用。2、市场管管理方统统一组织织的促销销活动，乙乙方有义义务积极极配合和和参与。3、甲方可可根据经经营情况况对商场场商品品品类布局局进行调调整，乙乙方应当当配合甲甲方。4、房屋租租赁期满满或因乙乙方违约约等原因因导致合合同提前前解除，房房屋的装装修无偿偿归甲方方所有，乙乙方不得得拆除、甲甲方