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1、圣湖上城房屋建筑工程项目管理规划项目经理部2012年9月目 录第一章 项目概述 一、项目概概况 二二、代建建项目管管理目标标 第二二章 总总体项目目管理原原则 22.1代代建项目目部组织织机构框框图 22.2项项目管理理岗位职职责 22.2.1前期期部主要要职责 2.22.2设设计管理理部主要要职责 2.22.3招招标采购购部主要要职责 2.22.4造造价合约约部主要要职责 2.22.5 财务管管理部主主要职责责 2.2.66工程管管理部主主要职责责 2.2.77资料管管理部主主要职责责 2.3项目目的责任任分配 第三章章 项目目管理目目标 一一、项目目管理目目标分解解的原则则 二、项项目管理
2、理目标分分解的方方法 三三、项目目管理目目标分解解 第四四章 项项目管理理内容 4.11实施期期代建 4.11.1实实施代建建前期 4.11.2项项目代建建实施期期 4.1.33项目代代建实施施后期 第五章章 项目目管理程程序和控控制要点点 5.1项目目代建管管理总程程序 55.2前前期手续续办理程程序和控控制要点点 5.3设计计管理程程序和控控制要点点 5.3.11设计准准备阶段段管理工工作程序序 5.3.22设计阶阶段管理理工作程程序 55.3.3设计计阶段控控制要点点 5.4招标标程序和和控制要要点 55.4.1总包包、监理理单位招招标程序序和控制制要点 5.44.2总总包、监监理单位位
3、招标控控制要点点 5.4.33专业施施工单位位招标程程序和控控制要点点 5.4.44材料、设设备招标标程序和和控制要要点 55.5质质量控制制程序和和控制要要点 55.5.1质量量控制程程序 55.5.2质量量控制要要点 55.5.2.11 组织织措施 5.55.2.2管理理措施 5.55.2.3 经经济措施施 5.5.22.4 技术措措施 55.6进进度控制制程序与与控制要要点 55.6.1.进进度控制制程序 5.66.2进进度控制制要点 5.66.2.1三级级进度计计划编制制 5.6.22.2主主要进度度控制管管理措施施 5.7投资资控制程程序和控控制要点点 5.7.11投资控控制程序序
4、5.7.22投资控控制要点点 5.7.22.1工工程成本本管理的的原则 5.77.2.2 设设计阶段段投资控控制 55.7.2.33施工阶阶段投资资控制 5.77.2.4 工工程投资资风险分分析及其其防范措措施 55.8合合同管理理程序和和控制要要点 55.8.1合同同管理程程序 55.8.2合同同管理要要点 55.8.2.11合同管管理的原原则 55.8.2.22 项目目实施合合同结构构图 55.8.2.33 合同同管理体体制构架架 5.8.22.4 管理体体制运行行网络 5.88.2.5 各各类合同同专用管管理模式式 5.8.22.6 合同管管理的主主要措施施 5.8.22.7 合同管管理
5、中应应该注意意的问题题 5.9安全全控制程程序和控控制要点点 5.9.11安全控控制程序序 5.9.22安全控控制要点点 5.9.22.1 组织措措施 55.9.2.22 管理理措施 5.99.2.3 经经济措施施 5.9.22.4 技术措措施 第第六章 项目经经理部与与公司接接口管理理 6.1项目目经理部部与公司司接口 6.22职责分分工 66.2.1代建建领导小小组职责责 6.2.22公司各各职能部部门职责责 6.2.33项目经经理主要要职责 前 言言本项目目代建为为实施期期代建，即即根据批批准的初初步设计计概算，对对项目设设计、招招标、监监理、施施工直至至竣工验验收实行行代建管管理。委委
6、托管理理的范围围和内容容包括但但不限于于：1) 为加加强项目目前期和和后期工工作的衔衔接，根根据项目目目前进进展情况况，代建建人应当当尽早接接手完成成项目委委托单位位已经进进行但未未完成的的工作，迅迅速推进进项目建建设；22) 按按照批准准的初步步设计确确定的建建设规模模（建筑筑面积）、建建设（装装修）标标准和概概算总投投资，组组织施工工图设计计；3) 办理理规划、土土地、环环保、施施工等许许可手续续；4) 组织织施工、监监理、设设备材料料供应等等招标活活动；55) 负负责工程程建设过过程中有有关合同同、协议议、洽商商等的洽洽谈与签签订；66) 组组织、协协调处理理总包、分分包等参参与工程程建
7、设各各方的关关系；77) 负负责全过过程的项项目管理理，负责责竣工验验收工作作；8) 审核核施工方方提交的的竣工结结算书，编编制决算算报告；9) 整理工工程档案案资料，向向项目委委托单位位移交资资料和相相应资产产等；110）对对工程质质量终身身负责。项目概述一一、 项项目概况况项目名名称：圣圣湖上城城房屋建建筑工程程项目总总投资：人民币币两亿叁叁仟万元元建设地地点： 万州区区沙河街街道办事事处建设设规模：总建筑筑面积7784000m2竣工日期：20114年6月15日资金来来源：财财政拨款款与自有有资金代代建工程程性质：新建使使用单位位： 重重庆万瑞瑞地产发发展有限限公司审审计单位位： 重重庆茂
8、源源会计师师事务所所勘察单位位：四川川煤田地地质1337总公公司万州州分公司司代理单单位： 重庆市市万州三三峡移民民建筑工工程有限限公司监监理单位位： 重重庆市鼎鼎运工程程咨询有有限公司司总包单单位： 重庆市市建工第第二建设设有限公公司二、代代建项目目管理目目标投资资控制金金额：人人民币两两亿叁仟仟万元内工程质质量标准准： 代代建管理理期限：从签订订合同开开始至220144年6 月15日工工程竣工工验收完完毕，达达到入住住条件。竣竣工备案案、移交交完成。三、代建管理依据1、国家及地方代建管理的法律、法规；2、委托代建合同及其他合同文件：包括设计、监理、施工、供货、竣工验收；3、经批准的可行性研
9、究及估算、初步设计及概算、施工图设计及预算；4、各级审查、审核部门的审批文件、审核意见；5、各种技术规范、规程及各种技术标准、规定。总体项目管理原则一、实行施工总承包制实行施工总承包制就是选择一个有实力的施工承包商承担实现项目总工期及项目整体质量目标的责任，并由其协调管理其他分包商的工作。此举可以有效地避免将工程分解并平行招标施工产生工程内部交叉管理过多，没有单位对工期与质量控制总目标负责的不利情况，同时也符合我国政府对建设项目管理的程序及规定，这也是国际工程项目管理的一般作法。二、建立项目的管理架构，形成合同网络图在项目管理的初期首先完成项目组织架构的制定工作，形成合同网络图，避免出现管理关
10、系不明晰的、盲目的、混乱的局面，避免在合同执行过程中产生大量冲突，使项目很快进入正常、有序的管理状态。合同网络图的建立以对工程项目任务技术的可分割性分析为基础，以控制不必要的过多工作界面为分割的限度，以经济上最有利作为合理性判断，以技术上是否可能与合理可靠为必要条件，同时要考虑各项分包工程在合同责任的搭接上既不出现重复也不出现遗漏，并要使每一承包商的工作范围尽可能达到必要的生产规模。2.1代建项目部组织机构框图图2-1 组织结结构图22.2项项目管理理岗位职职责2.2.11前期部部主要职职责（11）负责责各项报报批手续续的办理理；（22）负责责施工许许可证的的办理。2.2.22设计管管理部主主
11、要职责责（1）负负责管理理和执行行项目的的设计要要求；（22）负责责配合设设计报审审、报批批和取证证所要求求的相关关图纸；（3）参参加材料料、设备备的技术术选型；参与设设备及系系统的验验收和试试运行；（4）办办理并审审查设计计变更，负负责对所所有设计计文件进进行收发发，建立立图纸文文件登记记、发放放、存档档、台账账，并分分项、分分专业统统一编号号的管理理制度；（5）监监督施工工图在现现场的执执行情况况，参加加工程会会议，对对工程技技术质量量及设计计有关问问题提出出专业意意见；（66）参加加并监督督基槽、结结构中间间验收及及竣工验验收；（77）负责责对设计计合同的的管理，承承担监理理、总分分包合
12、同同中涉及及设计问问题的甲甲方责任任和对乙乙方相关关责任、义义务的监监控，对对乙方合合同中涉涉及及设设计原因因而导致致质量、进进度问题题做出技技术分析析，提出出指导意意见；（88）负责责组织各各相关专专业人员员进行审审图工作作，和设设计院进进行互馈馈并跟踪踪落实（有有效传达达给设计计单位）；（9）负负责设计计交底的的组织工工作和施施工阶段段的协调调工作。2.2.3招标采购部主要职责（1）组织承包单位、监理单位招标和工程设备、材料招标管理工作；（2）组织审定由承包单位上报的设备、材料采购计划；（3）负责起草代建单位采购部分的材料设备招标文件，并负责监督审核由承包单位负责采购部分的材料设备招标文件
13、；（4）负责代建和招标单位供应材料设备的付款申请审核；（5）负责代建单位和招标单位指定供应材料、设备的进度控制、组织进场检验和材料、设备保管等工作，负责工程材料、设备的使用、安装及运行信息的收集整理。2.2.4造价合约部主要职责（1）负责对工程的总投资进行控制，负责对总投资目标进行分解；（2）编制年、季、月度投资计划，按时向委托人提出投资计划申请；（3）做好预（结）算工程量计算、设计变更和工程洽商收集、整理和计算工作；（4）组织监理造价工程师做好预（结）算的审核，设计变更和工程洽商的审核工作。把握工程造价动态变化情况，对项目建设中材料、设备规格型号变化引起价格变化以及建筑市场价格动态，及时整理
14、信息反馈有关人员；（5）根据监理工程师提供的进度款付款建议，核定应付承包商进度款项；（6）配合有关部门做好工程项目的招标工作，及时准确地提供招标工作所需的造价数据及资料；（7）配合委托人做好竣工决算工作。在委托人的主持下，提供竣工工程结算以及相关的技术经济资料，配合整理建设工程的前期费用和建设工程其他费用资料。准确、系统、完整的反映竣工工程成本；（8）严格控制工程造价，实现预期的造价控制目标；（9）做好本工程建设投资方面的资料收集、整理、分析工作，在此基础上做好工程建设造价方面的分析报告；（10）进行合同管理。2.2.5 财务管理部主要职责（1）根据规定，建立工程专项资金帐户；按照专项资金管理
15、办法，建立专项资金使用管理制度，明确各项资金使用范围和审批权限，负责专项资金安全、有效地使用；（2）根据批准的项目总投资控制额，编制项目总体资金使用计划，上报委托人批准后，进行分解和实施；（3）定期编制资金使用情况报告并上报委托人；（4）按时支付工程款项；（5）代建工程完成后，向使用人和相关部门移交财务档案；（6）进行工程结算、日常资金管理。2.2.6工程管理部主要职责（1）进行项目管理实施规划管理；（2）做好开工前的准备工作：技术准备（图纸审核、组织设计交底、定位桩、标高及四通一平）和施工组织准备；（3）对整个工程项目的安全生产、进度、质量、环境保护负责管理，并采取措施，以确保这些目标的实现
16、；（4）监理、总承包施工单位、指定分包单位及总承包分包单位的资质管理、人员资格管理及诚信守约管理；（5）参加重要部位的工程质量验收；（6）协助招标采购部完成各类招标工作；（7）贯彻执行劳动保护和安全生产的政策、法令、规章制度，结合项目工程特点及施工全过程的情况，制定项目各项安全生产管理办法，并监督实施；（8）指导、组织施工现场定期的安全生产检查，发现施工生产中不安全问题，及时向监理、总承包施工单位提出，限时制定措施，及时解决。对上级提出的安全生产与管理方面的问题，要定时、定人、定措施予以解决；（9）配合政府相关部门的监督检查；（10）组织单位工程的竣工验收及备案工作；（11）交付使用和工程移交
17、工作；（12）进行保修期管理。2.2.7资料管理部主要职责（1）根据项目建筑内容和特点，构建工程档案总体台帐体系，分阶段、分项目、分内容建立子档案台帐；（2）建立档案资料管理制度；（3）接收各专业组移交的工程资料并进行管理和存档；（4）列入城建档案馆接受范围的工程档案，在工程竣工验收前，提请城建档案馆进行预验收，将通过预验收的工程档案，按期移交城建档案馆；（5）编制项目竣工资料，向使用人移交项目竣工资料和相关档案，并办理移交手续；（6）负责日常收发文、接待管理。2.3项目的责任分配表2-1项目责任分配矩阵表编号 工作作内容 项目经经理 前前期部 工程管管理部 造价合合约部 财务管管理部 资料管
18、管理部 招标采采购部 工程设设计部11 前期期阶段 1.11 可研研报告的的编制与与审核 1.22 各项项报批手手续 1.33 勘察察、设计计招标 1.44 初步步设计 1.55 施工工图设计计 1.55 办理理规划许许可证 2 准准备阶段段 2.1 施施工图审审核 2.22 监理理招标 2.33 材料料设备招招标 2.44 施工工招标 2.55 项目目报装 2.66 办理理开工证证 3 施施工阶段段 3.1 地地基与基基础 3.22 主体体结构 3.33 二次次结构 3.44 室内内外装修修 3.55 市政政工程 3.66 设备备安装 3.77 调试试 4 竣竣工及移移交阶段段 4.1 竣竣
19、工预验验收 4.22 竣工工验收 4.33 竣工工备案 4.44 移交交 -组织织或管理理；-负责责或执行行；-协助助或配合合图2-2 项目实实施合同同结构三、 建立“目标标管理是是项目管管理核心心”的管理理理念根根据项目目管理目目标建立立起科学学、细化化、可控控的目标标分解体体系，使使各参建建单位的的目标形形成一个个界面明明确、相相互衔接接、原则则统一的的目标体体系，使使各参建建单位目目标明确确、责任任清晰、相相互协作作、相互互制约，确确保项目目总体目目标的实实现。各各参建单单位以项项目目标标为基点点，详细细列出各各项管理理工作的的内容，并并找出其其中的重重点，制制订相应应的工作作方法和和措
20、施，将将实现目目标融入入到每一一项管理理工作的的方法和和措施中中。四、建建立科学学合理的的计划管管理体系系此计划划体系包包括两个个方面：一是由由项目参参与各方方共同建建立的三三级计划划体系；一级计计划：参参建各方方共同确确认的项项目进度度总控制制计划；内容涵涵盖项目目开发整整个过程程所有影影响进度度的工作作。二级级计划：由各专专业分包包编制，并并由总承承包汇总总，管理理、监理理核定的的专业工工程施工工网络计计划，主主要目的的为划分分流水、协协调专业业内施工工内容与与顺序。三级计划：即由施工总承包汇总各分包人提报的二级计划并进而编制的涵盖各专业施工内容的短周期施工计划。二是公司内部控制的计划体系
21、。公司项目部将根据项目进度总控制计划进度要求并结合当前项目实际情况编制，将委托人与代建人的工作任务分配到每一责任单位及责任人，并列出实现的进度要求。通过以上两个计划体系的科学运转，最终确保项目工期目标的实现。五、建立完整的项目管理报告体系通过建立完整的项目报告体系，加强各参建方之间的沟通，从而保证项目的顺利进行。建立的项目报告体系主要包括项目管理工作月报、施工月报、监理月报、财务报告、评标报告以及其它专项报告。其中项目管理工作月报和财务报告是代建人向委托人和使用人提交的重要报告。六、建立完善的项目管理评价体系此项目管理评价体系包含两方面的内容:一是外部评价体系；二是自身评价体系。通过以上项目管
22、理评价体系，对项目参建方的工作给予全面而客观的评价，从而督促各参建单位共同努力实现项目的各项管理目标。同时内部评价体系能够保证我们在项目管理中进行自我检测、自我监督、自我提高和自我总结，由此达到不断提高项目管理水平的目的，从而保证项目能够达到各项管理目标。七、项目建设必须坚持以下管理方法A.凡事有章可循策划每件工作时，都要制订相应的管理制度、工作程序与方法，执行者依据管理职责、规定与程序，来完成既定的工作，以减少工作的随意性。B.凡事有据可查做每件工作时、过程中、结束后对工作的内容、结果都要有记录，对待各种事件要有可追溯性。C.凡事有人负责做每件工作，只有安排责任人，需要落实的工作才能有人去执
23、行,明确了责任人,工作上才能有责任心,工作才能得到真正的落实。D.凡事有人监督对于每件工作在落实过程中，都要建立一套监督机制，通过监督体系的执行，可以对责任人的工作起到促进作用，并能够及时发现问题，修正工作目标。项目管理目标项目管理的目标主要包括质量目标、进度目标、投资目标、安全目标、职业健康安全目标和环境保护目标。根据设定的各种目标，进行目标分解,并落实到部门和人员。一、项目管理目标分解的原则（1）项目管理目标的分解应该根据代建管理合同进行；（2）项目管理的分目标应该能保证总目标；（3）目标分解应该落实到人，责任到人；（4）目标标分解应应该尽可可能量化化。二、项项目管理理目标分分解的方方法（
24、11）项目目结构图图法；（22）组织织结构图图法；（33）项目目管理任任务分工工表法；（4）项项目管理理职能分分工表法法。三、项项目管理理目标分分解根据据代建项项目管理理的内容容，质量量目标、进进度目标标、投资资目标、安安全目标标、职业业健康安安全目标标和环境境保护目目标一般般可按照照以下方方式进行行分解：序号 创优优分部 创优子子分部 创优分分项 备备注1 地基与与基础工工程 有有支护土土方 土土方开挖挖 土方方回填 地下防防水 防防水砼工工程 卷卷材防水水工程 混凝土土基础 钢筋工工程 混混凝土工工程 22 主体体结构工工程 混混凝土结结构 钢钢筋工程程 混凝凝土工程程 砌体体结构 砌筑工
25、工程 钢钢结构 钢结构构制作、安安装 33 建筑筑装饰装装修工程程 地面面 地面面基层工工程 整整体楼、地地面工程程 门窗窗 木门门窗安装装工程 铝合金金门窗工工程 塑塑料门窗窗安装工工程 吊吊顶 暗暗龙骨吊吊顶 轻轻质隔墙墙 骨架架隔墙 幕墙 玻璃幕幕墙、石石材幕墙墙 抹灰灰 装饰饰抹灰工工程 涂涂饰 水水性涂料料涂饰 饰面板板（砖） 饰面砖砖安装 细部 门窗套套制作、护护栏和扶扶手制作作安装 4 建建筑屋面面工程 卷材防防水屋面面 屋面面保温层层工程 屋面卷卷材防水水层工程程 屋面面防水保保护层工工程 55 建筑筑给水、排排水及采采暖 室室内给水水系统 给水管管道安装装工程 给水管管道附件
26、件及配件件安装 室内排排水系统统 排水水管道及及配件安安装工程程 室内内采暖系系统 采采暖管道道安装工工程 采采暖附属属设备安安装工程程 卫生生器具安安装 卫卫生器具具安装工工程 室室外给水水管网 给水管管道安装装 室外外排水管管网 排排水管道道安装 供热锅锅炉及辅辅助设备备安装 锅炉安安装 66 建筑筑电气工工程 变变配电室室 成套套配电柜柜、控制制柜安装装 供电电干线 电缆沟沟内和竖竖井内电电缆敷设设 电气气动力 成套配配电柜、控控制柜安安装 电电气照明明安装 专业灯灯具安装装 备用用和不间间断电源源安装 成套配配电柜、照照明配电电箱安装装 防雷雷及接地地安装 避雷针针及接地地装置安安装工
27、程程 7 智能建建筑 通通讯网络络系统 通讯系系统 办办公自动动化系统统 计算算机网络络系统 建筑设设备监控控系统 变配电电系统、照照明系统统、电梯梯和自动动扶梯系系统等 火灾报报警及消消防联动动系统 火灾和和可可燃燃气体探探测系统统、火灾灾报警及及消防联联动系统统 安全全防范系系统 电电视监控控、停车车管理系系统等 综合布布线系统统 线缆缆敷设、机机柜、机机架、配配线架安安装等 电源与与接地 智能建建筑电源源、防雷雷接地 环境 空间环环境、视视觉照明明环境 住宅智智能化系系统 各各分项工工程 88 通风风与空调调工程 送排风风系统 风管制制作安装装、风机机安装调调试等 防排烟烟系统 风管制制
28、作安装装、风机机安装调调试等 除尘系系统 风风管制作作安装、风风机安装装调试等等 9 电梯安安装工程程 电力力驱动的的曳引式式或强制制式电梯梯安装 曳引装装置组装装工程 导轨组组装、轿轿箱、层层门 电电器装置置安装工工程 安安全保护护装置 试运转转 项目管理内内容4.1实施施期代建建根据实实施代建建的特点点，将实实施代建建分为三三个阶段段，即：实施代代建前期期（从获获得初步步设计批批复到获获得开工工证）、实实施期（从从获得开开工证到到竣工验验收移交交）和实实施后期期（竣工工移交以以后）。4.1.1实施代建前期4.1.1.1施工、监理单位招标（1）编制招标任务委托书，拟定招标方案；（2）审查、补
29、充招标文件；（3）审查招标代理单位的勘察工作计划，勘察范围要求、提交成果的内容和时间。（4）参与资格预审，组织现场勘察与答疑会；（5）配合招标代理单位组织开标、评标；（6）将招标投标书面情况报告和中标合同报市发改委备案。4.1.1.2办理建设工程施工许可证（1）协助使用单位准备规定材料；（2）审核申报材料的完整性及合规性；（3）负责申报材料的修改工作及报送工作。4.1.2项目代建实施期4.1.2.1进度管理1）根据合同总工期提出节点工期要求，确定工程进度管理的重点；2）根据节点工期要求及具体施工条件，编制整个工程的控制性网络进度计划，并对进度目标进行分解，提出各合同控制性进度目标；3）按照建筑
30、业法律法规要求，及时办理政府部门相关手续；4）积极协调外部条件，保证施工过程中水、电、交通、通信及其他社会配合条件满足工程需要；5）及时确定专业分包与主要设备厂商；6）审查经监理单位审批的施工总进度计划，按时检查实施情况，督促监理单位要求施工总承包单位采取措施实现合同目标要求，当计划变动时，及时提出调整网络计划的意见；7）按进度计划督促建设单位直接分包单位及时进场，督促主要材料设备厂商按时供货；8）处理工期索赔；9）按合同规定的要求，监督、检查监理单位、总包单位的工作，根据现场实际进度情况，不定期召开生产计划专题会，保证总控计划的顺利落实；10）定期向委托人汇报工程进度情况。11）及时组织竣工
31、验收；12）及时移交项目使用单位。4.1.2.2质量管理1）依法对工程建设项目中专业分包、主要材料设备厂商进行招标；2）将专业工程及关键材料设备发包给具备相关资质条件的合格厂商；3）将真实、齐全、完整的基础资料提交相关参建单位；4）审查经监理单位审批的施工组织设计，审查施工承包单位的质量控制体系和措施，核实质量文件；5）组织图纸会审和设计交底；6）按合同规定的要求，监督、检查监理、总包等各参建单位工作；7）审核签认设计变更、工程技术洽商；8）对用于工程的关键材料、设备进行检查验收；9）督促处理重大工程质量问题、质量事故；10）依据合同文件、设计图纸和技术规范要求等，对单位工程、分部工程进行监督
32、、检查和验收；11）规划、消防、电梯、人防、卫生防疫、市政等专项验收与接收；12）组织工程竣工验收；13）向使用单位进行项目交接。4.1.2.3投资管理1）审核设计预算，制定成本控制目标；2）根据已确定的项目总投资目标及成本控制目标，对不同施工阶段的工程造价进行分解，确定相应的阶段性投资控制目标；3）编制工程建设资金使用计划，并征得委托人认可；4）根据成本控制分解，进行招标、评标中投资控制，确定合适的专业分包及主要材料厂商；5）处理设计变更，包括设备、材料的变更；6）审核索赔引起的费用增减和暂估价；7）对投资计划进行动态管理；8）审核支付工程进度款，审核支付由招标人供应的材料、设备款；9）按合
33、同规定的要求，监督、检查施工监理单位的投资控制工作；10）进行竣工结算审查；11）向上级主管部门及质检站出具工程款支付证明；12）编制竣工结算报告。4.1.2.4安全管理1）明确安全管理目标，进行责任分解；2）按照国家法律法规要求，办理政府相关手续，申请领取各项证照；3）办理工程相关保险；4）委托总包单位进行现场安全生产管理，审查施工单位的安全控制体系和措施，督促检查落实； 5）严格控制设计质量、工程实体质量；6）针对安全风险，督促各方预先采取控制措施，并制定相关预案；7）督促监理、总包定期组织安全检查，发现问题及时纠正；8）在发生安全事故时，配合有关部门对安全事故的调查处理；9）竣工后编制专
34、项报告。4.1.2.5合同管理1)制定本建设项目的合同结构，拟定个合同草案；2）协助建设单位进行合同谈判，签订相关合同；3）对合同进行分析，控制风险源；4）建立合同数据档案；5）形成合同网络系统；6）实施阶段，对合同的履行进行检查、监控、管理；7）索赔管理；8）处理合同争议；9）进行总结。4.1.2.6信息管理1）建立项目信息管理架构；2）建设过程中，及时传递、收集、整理相关信息；3）定期编制工程项目报告，报送委托人；4）督促所有参建单位按政府规定做好全过程信息收集、整理、归档工作；5）督促所有参建单位将竣工验收资料及时整理、验收、移交；6）及时进行资料信息管理工作总结。4.1.3项目代建实施
35、后期4.1.3.1项目的决算、审计；4.1.3.2项目后评估；4.1.3.3项目总结。项目管理程序和控制要点5.1项目代建管理总程序图5-1 项目代代建管理理总程序序5.22前期手手续办理理程序和和控制要要点5.2.11建设用用地规划划许可证证办理程程序；图图5-22 建设设用地规规划许可可证办理理程序55.2.2国有有土地使使用证办办理程序序图5-3 国国有土地地使用证证办理程程序5.2.33建设工工程规划划许可证证办理程程序图5-4 建设工工程规划划许可证证办理程程序5.2.44施工许许可证办办理程序序图5-5 施工许许可证办办理程序序 5.2.55.2 控制要要点控制制的重点点是充分分理
36、解政政府部门门的政策策规定、办办事程序序，并结结合项目目的特点点，将可可能出现现的问题题和解决决方策作作出预先先安排，以以缩短政政府部门门的审批批周期，避避免不必必要的反反复。（11）充分分熟悉相相关法律律法规；（2）熟熟悉各委委办局的的工作程程序；（33）材料料要齐全全、符合合法定形形式审查查标准。（4）协调各协作单位的工作关系，保证项目按期、按时正式开工建设。5.3设计管理程序和控制要点5.3.1设计准备阶段管理工作程序5.3.2设计阶段管理工作程序图5-3 设计阶段管理工作程序框图5.3.3设计阶段控制要点5.3.3.1 设计阶段目标控制与管理5.3.3.1.1目标设计阶段目标：在控制投
37、资前提下，建筑造型、使用功能及设计标准满足建设单位要求；结构安全可靠；符合城市规划、公用设施等主管部门的规定。设计管理是对设计进度、设计质量和工程投资进行监督管理，积极协调良好的外部环境，及时办理各项报建报批手续，为后期工作顺利开展奠定基础。整个项目投资始终控制在计划内，设计进度和设计质量满足合同要求。5.3.3.2设计阶段质量控制要点工程项目设计阶段是质量控制、投资控制的关键性阶段，必须处理好质量和投资二者关系。设计质量直接影响工程质量,督促设计单位确保设计质量是项目管理部的首要任务。各个设计阶段的内容不同，工序不同，对设计质量的控制要求也有所不同，有关各工序质量控制要点见表1。表5-1 设
38、计质量控制的主要环节序号 工作阶段 项目管理控制要点 备注一 设计准备 1、根据项目建设要求，拟定规划设计大纲 2、组织方案竞选或设计招标、择优选择设计单位 3、拟定设计纲要及设计合同 4、落实外部条件，提供设计所需的基础资料 二 设计阶段 1、督促建立质量保障体系，制定质量、进度计划 2、督促设计进度，组织设计与外部有关部门间的协调工作。 3、督促设计单位开展技术经济分析，搞好设计方案比选， 优化设计 4、各设计单位之间的协调工作 5、参与主要设备、材料的选型 6、检查控制设计进度 三 成果验收 1、组织对设计的评估或咨询 2、审核工程估算、概算 3、审核主要设备及材料清单 4、施工图审核
39、5.3.3.3设计阶段进度控制要点1）督促设计单位按照设计进度计划提供各阶段的设计文件，确保工程建设的需要。2）对设计进度实施动态控制。定期检查设计工作实际完成情况，一旦发生偏差，及时分析原因，并提出纠正措施。必要时应对原进度计划进行调整或修订，以确保设计工作按计划完成。5.3.3.4设计阶段投资控制要点项目投资控制贯穿于项目建设的全过程，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%95%，技术阶段，影响项目投资的可能性为35%75%，施工图阶段，影响项目投资的可能性为5%35%。因此，项目关键在于施工前的投资决策和设计阶段，而在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计阶段。5.3.3
40、.4.1设计阶段投资控制要点1）严格审查设计概(预)算。主要审查内容：（a）设计概(预)算的编制依据(编制依据的合法性、时效性、适用性)；（b）设计概(预)算的构成：对于单位工程概(预)算，建筑工程重点审查工程量、采用的定额或指标、材料预算价格；设备及安装工程重点审查设备清单、标准设备原价、非标准设备原价、设备运杂费、进口设备费用。2）设计变更控制管理设计变更必须征得项目管理单位同意并办理书面变更手续，凡涉及施工图审查内容的设计变更还必须报请原审查机构审查后再批准实施。对非发生不可的变更，应尽量提前实现，变更发生的越早损失越小。如在设计阶段变更，只须修改图纸，其他费用尚未发生；如果在采购阶段变
41、更，则不仅要修改图纸，设备材料还必须重新订货与采购；若在施工中变更，除上述费用外，已施工的工程还需拆除，势必造成更大的损失。尤其对影响工程造价的重大设计变更，更应先算帐后变更，使得投资控制在目标值内。5.3.3.4.2设计阶段投资控制的方法与手段为实现投资控制目标，设计过程中就要始终采用限额设计方式，对项目投资目标进行合理分配，在初步设计完成时，复核及调整初步设计概算低于投资额；技术设计完成时，控制其修正概算不超过初步设计概算；施工图设计完成时，控制其施工图预算不超过修正概算。即限额设计必须贯穿于设计的各个阶段，实现投资的纵向控制。1）采用限额设计控制投资要求设计单位必须严格按照批准的初步设计
42、确定的原则、范围、内容投资进行限额设计。限额设计的重点放在工程量的控制上，控制工程量一经审定，即作为施工图设计的工程量的最高限额不得突破。当涉及建设规范、产品方案、工艺方案、工艺设计方案的重大变更时，原初步设计已失去指导施工图设计意义，则必须重新编制或修改初步设计文件。随着初步设计的重编和修改，另行编制修改后初步设计的概算报建设单位及管理公司审批。投资控制即以批准的修改初步设计概算为准。2）运用价值工程法对设计进行技术经济比较运用价值工程法，通过设计的多方案技术经济比较，达到造价降低，功能不变或提高功能；造价略提高，功能大幅度提高的目的。3）主动控制为主，使投资控制取得令人满意效果。5.3.3
43、.5设计合同管理要点5.3.3.5.1设计合同文件的编制和管理1）编制设计委托合同文件，对有可能引起经济纠纷的条款内容要明确表述。合同文本出台前要充分讨论，避免歧异和模棱两可的文字，避免错漏，对有特殊要求的部分，必须在合同文件的补充条款中表述清楚。2）与设计单位进行合同谈判。3）设立合同管理机构，配备合同管理人员，对合同进行编码分类，统一管理并建立台帐。4）对合同履行情况进行检查，督促各方严格履行合同义务，保证本工程设计合同的顺利履行。5）及时收集设计工作实施中各类数据的反馈信息，在此基础上做好合同分析，预测合同风险并制定相应措施。5.3.3.5.2设计变更管理要点1）不论是在初步设计阶段、方
44、案设计阶段，还是施工图阶段，凡是设计单位、建设单位、管理公司和监理单位提出的变更都要严格把关。2）项目管理师在审批设计变更要求时，充分考虑设计变更后对工程的安全性、外观、使用功能、进度、造价等方面有无影响，是否符合现行技术标准、规程规范。3）设计变更管理程序，见图4。本设计变更程序为一般情况下的变更程序，具体的项目应根据代建管理合同的有关规定及实际情况执行，如功能改变或限额以上的变更须由委托人进行审批等。图5-4 设计变变更管理理程序框框图5.3.33.5.3设计计延期管管理1）当当设计单单位提出出的设计计工作延延期要求求符合设设计委托托合同文文件的规规定条件件时，项项目管理理部应予予以认可可
45、。2）当当设计单单位未能能按照设设计委托托合同要要求的工工期完成成工程设设计并交交付全部部设计文文件造成成设计工工期延误误时，管管理部应应按照设设计委托托合同规规定从设设计单位位应得的的款项中中扣除误误期赔偿偿费。55.4招招标程序序和控制制要点中中华人民民共和国国建筑法法、中中华人民民共和国国招投标标法、工工程建设设项目施施工招标标投标办办法、工工程建设设项目货货物招标标投标办办法、房房屋建筑筑和市政政基础设设施工程程施工招招投标管管理办法法、工工程建设设项目自自行招标标试行办办法、招招标公告告发布暂暂行办法法、工工程建设设项目招招标范围围和规模模标准规规定、评评标委员员会和评评标办法法暂行
46、规规定、评评标专家家和评标标专家库库管理暂暂行办法法等法法律和法法规、规规定文件件对招投投标做出出了要求求，各地地方及部部委也相相应出台台了一些些规定，进进行招投投标活动动时，应应遵循这这些规定定。招标标方式分分为公开开招标和和邀请招招标，招招标组织织形式分分为委托托招标和和自行招招标。55.4.1总包包、监理理单位招招标程序序和控制制要点本本招标流流程是根根据北京京市建设设工程发发包承包包交易中中心的流流程进行行编制，各各区招标标办的流流程可能能与此有有所差异异，本流流程只是是提供参参考。55.4.2总包包、监理理单位招招标控制制要点（11）委托托招标时时，选择择信誉良良好、具具有相应应招标
47、代代理资质质的招标标代理单单位；（22）编制制的招标标计划应应与总控控计划相相一致；（3）委委托招标标时，应应向招标标代理单单位明确确要求，详详细审核核招标代代理单位位编制的的资格预预审及招招标文件件（特别别是商务务、技术术要求和和评分方方法），确确保能选选择到满满足工程程要求的的总包、监监理单位位，又能能使造价价在控制制范围之之内。（44）选择择合适的的合同文文本，确确保利益益，减少少风险，合合同文本本应尽量量考虑周周全。（55）委托托招标时时，监督督招标代代理单位位及时报报送资料料，确保保进度。5.4.3专业施工单位招标程序和控制要点单项合同估算价在50万元以上的劳务分包工程；单项合同估算
48、价在200万元以上的专业分包、专业承包工程；单项合同估算价在200万元人民币以下，但工程项目中政府投资或者融资在100万元人民币以上的专业分包、专业承包工程。5.4.33.1专专业施工工单位招招标程序序本招标标流程是是根据北北京市建建设工程程发包承承包交易易中心的的流程进进行编制制。专业业分包、劳劳务分包包工程公公开招标标流程与与施工、监监理招标标程序基基本相同同。专业业分包、劳劳务分包包工程邀邀请招标标流程见见下图。图5-6 专业分分包、劳劳务分包包工程招招标流程程图(公公开) 图5-7 专业分分包、劳劳务分包包工程招招标流程程图(邀邀请)55.4.3.22专业施施工单位位招标控控制要点点（1）委委托招标标时，选选择信誉誉良好、具具有相应应招标代代理资质质的招标标代理单单位；（22）应及及时进行行招标，以以免耽误误工期；（3）招招标时，应应确保能能选择到到满足工工程要求求的信誉誉良好、价价格合适适的专业业施工单单位。（44）选择择合适的的合同文文本，减减少索赔赔。5.4.44材料、设设备招标标程序和和控制要要点重要要设备、材材料等货货物的采采购，单单项合同同估算价价