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1、北京中关村写字楼市场研究报告第一章 北北京市目目前写字字楼市场场状况分分析(九力研究究部，策策划部联联合编制制）2001年年，北京京申奥成成功、中中国加入入WTOO、APEEC会议议圆满举举行等一一系列大大事的发发生，无无疑为沉沉寂已久久的北京京写字楼楼市场注注入了一一剂强心心针。据据统计，2002年北京拟、在建写字楼面积达到1200万平方米以上，其中市场新增供给量为280万平方米，是2001年市场新增供给量的一倍，同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98万平米。 图 截至至到20002年年底北京京市写字字楼存量量(单位位:万平平米) 图20002年北北京市写写字楼新新增供应应量（单单位：
2、万万平米） 数据来源：北京市市写字楼楼信息网网 预计20003年北北京市将将有3000万平平米的写写字楼入入市，再再加上未未被消化化的市场场存量，市市场竞争争程度还还会进一一步的加加深。 1. 区域域竞争：中关村村略逊一一筹 目前，北京京市写字字楼主要要分布于于CBDD（商务务中心区区）、中中关村、金金融街三三大板块块，但由由于三大大板块写写字楼的的存量与与新增供供量不同同，各个个板块在在今年的的表现也也会大不不一样，有有的板块块将呈现现租金和和售价回回升的趋趋势，而而有的区区域则会会出现竞竞争进一一步加剧剧的场面面。 CBD区域域历来是是高档写写字楼的的聚集地地，预计计20003年该该区域会
3、会有四栋栋写字楼楼入市，共共22万平平米。 图20003 CCBD区区域新上上市的楼楼盘 数据来源：北京市市写字楼楼信息网网 另外，在建建项目世世纪财富富中心（15万平米）和北京财富中心（70万平米）今年也会有少量的写字楼供应量，2003年该地区能提供给市场的面积至少也在40万平方米以上，而且未来三年内该区域的市场总供给量将达到70万平米。 随着CBDD规划的的出台，该该区域的的需求也也日趋放放大。根根据九力力公司去去年对CCBD区区域部分分甲级写写字楼客客户类型型的调查查结果来来看，外外企特别别是跨国国企业是是该区域域写字楼楼最主要要的客户户类型。此此外，保保险、汽汽车制造造、银行行等和世世
4、界贸易易组织相相关行业业的需求求也比较较强烈，如如民生银银行与另另外一家家公司合合资成立立的民生生人寿保保险公司司在联合合大厦也也租了226000平方米米的使用用面积；一汽大大众、中中国一汽汽和现代代汽车在在嘉里中中心、南南银大厦厦和盛世世大厦分分别租或或买了330000、45000和16000平方方米的面面积；外外资银行行尽管在在20002年没没有大的的动作，但但由于预预计会有有更多的的外资银银行拿到到营业执执照（目目前已有有19家），因因此20003年年估计外外资银行行对写字字楼的需需求会日日趋强烈烈。 表CBDD区域现现有写字字楼的主主要客户户群体 写字楼名称称 套间面积 入住时间 开间
5、状况 客户数量和和需求面面积描述述 主要的客户户类型 航华科贸中中心 110220000 现房 大开间 不祥，没有有统计过过。 外企 国贸写字楼楼2座 6411133 现房 自由组合 有80左左右的客客户需求求在20015000平米之之间，他他们消化化了300的写写字楼面面积；另另外200的客客户需求求在2000150000平米米之间，消消化了写写字楼770左左右的面面积。 主要是世界界5000强的跨跨国公司司和外企企。 建外SOHHO 702550 2004 自由组合 有大部分客客户需求求在20015000平米之之间。 私营企业 东方银座 100110000 2003 自由组合 各种面积客客
6、户比例例比较均均衡。 外资 赢嘉大厦 133113666 现房 大开间 有10的的客户需需求在2200平平米以下下，500在50018000平米，22030在在801110000平米米。 合资，外资资和国有有 京汇大厦 100118000 现房 大开间 70%客户户需求在在20000平米米以下，其其中中等等面积需需求占了了50。 外企 数码01大大厦 905442 现房 自由组合 20300的客客户需求求在20000平平米以下下，其他他的比较较均衡。 外企，国有有股份制制公司 金融街作为为全国最最主要的的金融中中心，长长期以来来是国内内外大型型金融企企业的盘盘踞之地地，对写写字楼的的需求也也比
7、较旺旺盛，甚甚至导致致了20002上上半年整整个区域域处于无无房可卖卖的断档档期。但但随着下下半年到到20003年北北京国际际金融大大厦，富富凯大厦厦、中证证大厦的的开盘，宣宣告了金金融街二二期建设设的正式式开始，也也使金融融街写字字楼市场场的断档档现象逐逐步得到到缓解。 表20002220033金融街街区域新新增写字字楼 项目名称 总建筑面积积 现已入驻客客户 富凯大厦 11万 中国保险公公司，华华夏银行行，中证大厦 15万 金融国际大大厦 11万中国证券监监督委员员会、三三峡证券券、西城城区资产产管理有有限公司司总计37万以中资的金金融企业业为主但由于北京京国际金金融大厦厦一栋已已被中国国
8、保险公公司买下下，另一一栋的大大部分也也卖给了了华夏银银行，而而富凯大大厦的大大部分也也卖给了了中国证证券监督督委员会会、三峡峡证券、西西城区资资产管理理有限公公司这样样的国内内金融机机构，因因此这两两栋新入入伙的写写字楼在在20003年实实际上已已剩不了了很多空空置面积积，加上上中证大大厦155万平米米，新增增供应量量在200万平米米左右。但但金融街街地区不不像CBBD及中中关村地地区公司司那样多多，需求求那样旺旺盛，所所以预计计20003年该该地区写写字楼市市场也不不会出现现很大波波动，发发展较为为平稳。 图金融街街目前在在租在售售项目 与以上两个个区域相相比，今今年中关关村写字字楼市场场
9、的竞争争将呈现现进一步步加剧的的态势。一一来是该该地区写写字楼新新增供应应量过大大有关，预预计今年年中关村村地区将将有800万平方方米的写写字楼供供应，主主要集中中在中关关村西区区、中关关村科学学城、北北大科学学园、清清华科技技园。二二是产品品同质化化日趋严严重，供供需错位位突出。在在中关村村目前开开发的写写字楼项项目中，面面对跨国国企业，定定位于国国际型55A级写写字楼的的项目居居多，一一般开间间大，价价格高，而而忽视了了目前对对写字楼楼需求最最为强烈烈的成长长型中小小企业的的需求，市市场供需需结构日日益畸形形。 所以从以上上三个区区域的比比较来看看，20003年年的热点点区域还还将是CCB
10、D区区域，区区域内供供需两旺旺，越来来越多的的外资企企业将扎扎根CBBD，特特别是世世界5000强企企业，商商务氛围围浓厚，商商业配套套齐全，交交通设施施发达的的CBDD将是他他们的首首选；金金融街区区域由于于供需都都比较平平缓，预预计今年年的发展展态势将将十分平平稳；竞竞争最为为激烈而而残酷当当属中关关村区域域，过多多的政府府行为，无无序的开开发，一一窝蜂的的上项目目，对中中小企业业的视而而不见，都都将把区区域内众众多的写写字楼项项目推上上绝路。 2. 需求求结构：中小企企业和投投资型买买家渐成成主体 2000年年以前，北北京市写写字楼大大单购买买的成交交量比例例达到了了70%以上，每每年都
11、要要消耗330万平平米以上上的写字字楼面积积，而11996620000年五五年之间间消化的的面积更更是在1150万万平米以以上；而而从20001年年以来写写字楼市市场的成成交情况况看，大大单购买买的面积积比例已已经大幅幅下降，2001年除了金融街的国企大厦，金融大厦有较大面积的成交之外，其他区域的成交量都比较小，乐观估计2001年全年的大单成交量也就在40万平米左右，2002年估计不到25万平米。随着市场经济的发展，中小型企业，特别是国内的新兴创业型企业数量越来越多，他们对购买写字楼的需求也越来越大，中小企业的小面积购买肯定将成为市场的主流。不过，由于大部分纯写字楼要么成交面积过大，价格过高；
12、要么就是软硬件服务不过关，加之银行按揭手续繁杂，难于办理，适于这些中小规模企业的纯写字楼可选范围并不多，使大部分企业转向购买商务公寓或商住两用型物业。不过，商务公寓毕竟还是公寓，用于办公无论是在建筑形式上，还是在后期管理上都存在一些难以克服的问题，市场更需要为中小企业精心打造的高档写字楼。 表商住公公寓和写写字楼的的规划比比较 物业类型 使用年限 按揭政策 出让金（每每平方米米） 使用规范 商住两用楼楼 70年 8成20年年 6508800元元 按公寓（低低标准） 商务楼 70年 8成20年年 6508800元元 按公寓（高高标准） 写字楼 50年 6成10年年 1300元元以上 按写字楼（高
13、高标准） 特别值得注注意的是是，随着着去年以以来北京京写字楼楼市场的的升温，投投资性买买家越来来越多。CBD目前在售楼盘中，投资型用户就占了40，而新推出的住帮2000、中证大厦、帝恒写字楼、当代青云大厦、银网中心也吸引了大批投资性买家进场。投资型买家投资的写字楼大多属于针对中小企业开发的户型较小的高档写字楼，他们最大的特点就是投资较少，回报较快，价格相对较低，租务市场比较广泛。 从上面的分分析中我我们可以以看出，随随着北京京写字楼楼市场的的发展，需需求主体体结构已已经发生生了巨大大的变化化，以往往由大客客户大单单购买的的情况越越来越少少，取而而代之的的是充满满市场活活力的中中小型企企业客户户
14、，他们们把经济济发展势势头异常常强劲的的北京当当成为了了发展自自己事业业的温床床，逐渐渐成为了了京城写写字楼市市场的需需求主体体；伴随随着中小小型企业业一起成成长的就就是投资资型买家家，将和和中小企企业一起起构成北北京市写写字楼最最核心的的需求群群体。 3. 产品品结构：边缘产产品先声声夺人 为了迎合中中小企业业办公的的市场需需求特点点，去年年北京写写字楼市市场上就就出现了了众多的的边缘性性写字楼楼产品，让让人令人人耳目一一新的同同时也先先声夺人人，取得得了意想想不到的的销售业业绩。这这类产品品一是以以住邦220000，数码码01大厦厦为代表表的经过过住宅改改造的商商住公寓寓；二是是以中关关村
15、韦伯伯豪，长远天天地以及及朝阳区区建外ssohoo为代表表的“公司公公园”纯商务务公寓。这这些边缘缘产品的的出现不不仅揭示示了目前前北京市市写字楼楼产品结结构的单单一，供供需错位位的程度度，同时时也表明明了写字字楼的市市场营销销观念必必须要从从以“以产品品为核心心”转向为为“以客户户为核心心，以需需求为核核心”的重要要性。其其实，无无论是商商住公寓寓也好，纯纯商务公公寓也好好，与纯纯写字楼楼相比总总有较大大的差异异，那为为什么市市场总对对中小企企业的需需求缺乏乏关注呢呢？其中中主要的的原因就就在于开开发商“总想着着把产品品做成什什么样的的才有名名气，才才有气派派”，诸不不知需求求是根本本，产品
16、品销售不不出去就就什么都都不会有有，而大大量同质质化的开开发只会会把项目目送上绝绝路。 总的说来，北北京市写写字楼的的供给量量在今后后几年会会持续放放大，竞竞争压力力也会越越来越大大。而从从区域上上看，中中关村不不仅区域域环境差差强人意意，而且且供给量量也是三三个区域域上最大大的，面面临的竞竞争将空空前惨烈烈；而和和市场激激烈的竞竞争形成成鲜明对对比的是是，中小小企业巨巨大的市市场需求求得不到到满足和和边缘型型写字楼楼的热销销，而这这一切正正是开发发商以“以产品品为核心心”市场观观念的结结果第二章 中中关村目目前写字字楼市场场状况分分析中关村作为为我国知知识经济济的中心心区，吸吸引了全全国大量
17、量的高新新技术企企业，这这样就给给中关村村的写字字楼带来来了巨大大的发展展空间。1997年以前，中关村地区仅有9个优质写字楼项目，供给量为9.3万平米；1997年以后，随着西格玛大厦，中电信息大厦等项目先后入市，中关村写字楼供给量达到了55万平米；据统计，到2002年底，中关村一共有写字楼项目300个，其中不乏像中关村金融中心，融科资讯中心这样定位于国际型5A级写字楼的项目，中关村写字楼在拥有乐观的市场前景时，也面临着巨大潜在供应量的压力。 1. 宏观观环境利利好，商商务环境境难尽人人意 “第一是地地段，第第二是地地段，第第三还是是地段”，地段段论是房房地产经经营的金金科玉律律，而好好地段的的
18、潜台词词就是一一个好的的环境。对对于写字字楼来说说，浓厚厚的商务务环境，完完善的配配套设施施，便捷捷的交通通是决定定一个写写字楼项项目定位位的前提提。虽然然中关村村在利好好的宏观观环境下下得到了了巨大的的发展，但但是其无无论在配配套，商商务环境境还是交交通等方方面都难难尽人意意，根本本无法达达到高品品质写字字楼客户户，特别别是像跨跨国公司司这样高高端用户户的要求求，这也也是为什什么CBBD写字字楼被众众多外企企所消化化，而微微软等却却要“外逃”中关村村的主要要原因。 商务环境的的首先表表现是整整体形象象。目前前中关村村尚属于于开发期期间，整整体上给给人的形形象就像像一个大大工地，到到处都开开膛
19、破肚肚，坑坑坑洼洼，而而且随着着开发力力度的加加大，这这样的情情况还可可能持续续35年，这这么长时时间保持持这样的的形象，对对中关村村的影响响是十分分巨大的的。另外外，随着着大面积积电子城城的入市市，中关关村看上上就更像像一个电电子市场场了，卖卖盗版光光盘的，推推销电子子器材的的，给中中关村的的整体形形象蒙上上了一层层巨大的的阴影。 其次就是商商务配套套建设跟跟不上。在在中关村村，几乎乎找不到到一家像像样的大大饭店、大大展览中中心，甚甚至连一一家像样样的咖啡啡馆都没没有。据据说微软软每次开开新闻发发布会，都都选择远远在北京京东三环环的国贸贸大厦。 最后就是交交通设施施建设的的落后。中中关村是是
20、一个人人口密度度比较大大的区域域，所以以车流量量也比较较大，而而在19999年年之前，整整个海淀淀区的主主干线只只有南北北走向的的白颐路路、学院院路和东东西走向向的老西西外大街街等几条条为数不不多的干干道，这这些道路路因为经经常处于于饱和状状态变得得非常拥拥堵，远远远不能能适应科科技园区区发展的的需要，给给人们的的出行带带来了极极大不便便。尽管管三年以以来海淀淀区又完完成200余条道道路的改改扩建和和新建任任务，但但对于即即将迎接接世界5500强强企业的的中关村村来说，仍仍然是任任重道远远。 随着跨国公公司在中中国的发发展，他他们之中中的大部部分企业业即将走走完他们们在中国国的摸索索期，转转而
21、进入入第二阶阶段。中中国的入入世和北北京申奥奥成功，会会给他们们带来更更大的发发展空间间和机遇遇，他们们也会以以更新的的姿态挑挑战中国国，会更更加注重重形象，而而中关村村不是他他们的理理想地点点。 2. 供给给量持续续放大，国国际型55A级高高档写字字楼竞争争加剧 中关村历来来是北京京市写字字楼比较较集中的的区域之之一，但但由于其其商务环环境的原原因入市市的写字字楼数量量一直比比较少，特特别是一一些高档档的写字字楼，在在中关村村一直处处于断档档期，从从而导致致了区域域内写字字楼长期期处于供供不应求求的状态态，写字字楼价格格居高不不下。但但随着220022年1月关于于“中关村村3年内变变样，中中
22、关村要要以世界界5000强、国国际著名名高科技技公司、国国内大型型企业集集团和风风险投资资机构为为重点”政策的的出现，中中关村写写字楼掀掀起了新新一轮的的开发热热潮，供供给量持持续加大大，其中中又以定定位为国国际跨国国客户为为主，级级别在国国际型55A级的的高档写写字楼开开发为重重点，导导致了高高档市场场竞争异异常激烈烈，产品品同质化化现象日日益严重重。 据统计，目目前中关关村供应应的写字字楼个数数在300个以上上，供应应面积(含已租租、已售售、在租租、在售售)已经达达到1229万平平方米，其其中20002年年的供给给量是440万平平米，今今年还将将有800万平米米的写字字楼投入入使用，也也就
23、是说说到20004年年初中关关村的写写字楼总总量将在在2000万平米米以上。另另外，从从目前市市场供应应的项目目类型来来看，像像融科资资讯中心心这样面面对跨国国企业，定定位高档档的写字字楼层出出不穷，如如下表所所示。 表近期期5A级高高档写字字楼信息息 写字楼名称称 总建筑面积积 均价 位置 融科资讯中中心 4.9万 28美金/月.平米（租租金） 科学院南路路 柏彦大厦 3.4万 4元/天.平米（租租金） 北四环中路路 银谷大厦 7万 117177元/平米（售售价） 北四环东北北角 中关村科技技贸易中中心 20万 135000元/平米 中关村大街街东南角角 大地科技大大厦 5.1万 4.5元/
24、天.平米（租租金） 北四环路西西北角 中关村金融融中心 11万 待定 中关村西区区 清华同方科科技广场场 11万 130000元/平米 清华东路 豪景大厦 5万 120000元/平米 海淀区知春春路 富海中心 10.1万万 120000元/平米 北方交大西西门 科技财富中中心 6.6万 110000元/平米 海淀区学清清路 数码大厦AA座 6.8万 180000元/平米 中关村南大大街 可见，以忽忽略中关关村中小小型企业业需求，而而面向跨跨国企业业为主的的国际型型5A级高高档写字字楼已经经成为市市场主要要供给类类型，该该类型写写字楼不不仅要面面对区域域内众多多写字楼楼的竞争争，同时时还要面面对
25、来自自CBDD区域写写字楼的的竞争。CBD区域今年高档的写字楼供应量也非常大，光北京财富中心就有70万平米的建筑面积，此外还有世纪财富中心，恒禾国际中心等项目也将于今年面市。当然，对于跨国公司客户来说，在商务氛围极其浓厚，商务配套齐全，而价格不相上下的CBD和中关村之间，熟轻熟重不言而喻。 3. 成长长型中小小企业成成需求主主力，供供需错位位明显 自从9.111之后后，全球球经济普普遍不景景气，外外资企业业对写字字楼的需需求也日日益萎缩缩，即使使是在入入世和申申奥成功功双层刺刺激下，需需求的释释放也会会比较缓缓慢；而而国内大大型企业业也由于于前几年年的大单单购买和和租赁，需需求基本本饱和；相反
26、，中中国强劲劲的经济济发展势势头却催催生了众众多创业业型小企企业，他他们成了了北京写写字楼的的需求主主力。 根据相关数数据显示示，在中中关村现现有的企企业当中中，500人以下下的中小小型企业业占855%，平平均需要要的办公公面积为为2655.322平方米米，而其其中100人左右右的企业业又占了了80，他他们需要要的办公公面积只只有1000平米米左右；501000人企业业占9%，平均均需要的的办公面面积10094.20平平方米；而1000人以以上企业业仅占66%，平平均面积积56660.887平方方米。其其实中关关村之所所以作为为中国的的知识聚聚集点，正正是由于于众多的的创业型型中小企企业起到到
27、了源动动力和生生力军的的作用，然然而相关关资料表表明，这这些中小小型企业业中有880不不在中关关村本地地进行办办公，而而在外办办公的面面积竟高高达1000万平平米。究究其原因因，就是是中关村村现有的的写字楼楼要么档档次不高高，配套套较差，形形象难以以如意；要么就就是定位位于跨国国企业的的5A级高高档写字字楼，户户型面积积普遍较较大，总总价极为为昂贵；而专门门为中小小企业开开发的超超高档小小型写字字楼几乎乎没有，市市场供需需错位十十分明显显。 而近年来，中中关村大大规模中中高档公公寓的出出世，正正好弥补补了这片片市场空空间，11002000平米左左右的小小办公户户型，租租金相对对便宜，配配套齐全
28、全，品质质高，物物业服务务和管理理好，完完全满足足了众多多成长型型中小企企业的入入驻，市市场十分分火爆。但但商住公公寓毕竟竟是市场场畸形发发展的产产物，但但总体上上来讲，无无论其商商务形象象，品质质和整个个配套设设写字楼楼相媲美美的，对对写字楼楼的客户户分流不不会很明明显。所所以在中中关村专专门针对对中小企企业开发发的超小小户型写写字楼具具有巨大大的市场场空间。 综上所述，目目前中关关村对内内的写字字楼开发发明显处处于无序序状态，政政府行为为较多，开开发项目目呈现一一窝蜂，产产品同质质化日益益严重，同同时对村村内主要要需求主主力中中小企业业关注不不够，市市场竞争争形式日日趋严峻峻；而向向外比较
29、较，中关关村无论论在商务务配套，氛氛围，交交通上都都无法同同竞争区区域CBBD和金金融街相相比，随随着后两两个区域域高档写写字楼供供给量的的增加，在在高端客客户特别别是跨国国公司的的争夺上上，中关关村明显显处于下下风。所所以，对对于中关关村目前前众多的的高档写写字楼来来说，只只有力争争满足本本地中小小型客户户的需求求，才是是避免残残酷竞争争的唯一一出路第三章 北北京市写写字楼大大单租购购分析北京市写字字楼市场场历年来来都有大大面积的的成交案案例发生生，特别别是在220011年以前前，市场场上700的面面积被大大单购买买所消化化。据统统计，119966至20000年五五年内认认购一万万平方米米以
30、上写写字楼面面积的大大单成交交数量达达到666家，认认购面积积达1550万平平方米以以上；从从租购客客户的类类型和分分布上看看，国家家部委政政府机构构、金融融保险机机构和国国有的大大型集团团公司占占了大头头，主要要的购买买区域是是西部金金融街区区域，基基本上是是建一栋栋消化一一栋。随随着北京京城市建建设的大大面铺开开，大单单租购无无论是面面积，还还是客户户类型，区区域都发发生了较较大变化化，特别别是中国国加入世世贸和北北京申奥奥成功，推推动了京京城写字字楼格局局的改变变。 1. 大单单租购的的需求总总量和需需求单位位面积近近年有较较大幅度度的下降降 2001年年以前京京城每一一年都有有大量的的
31、大单租租购需求求，特别别是在119977年，全全年租购购1万平米米以上的的大单一一共有119例，其其中不乏乏像中国国农业发发展银行行购买月月坛大厦厦650000平平米，民民航总局局购买金金锐大厦厦670000平平米这样样的大单单出现，总总成交量量在400万平米米以上。但但到了220022年，成成交量在在1万平米米以上的的案例仅仅有3例，分分别是两两国内在在华麟购购买了66万平米米，中国国进出口口银行在在牡丹公公寓购买买了3000000平米和和建设部部在腾达达租赁了了110000平平米。 图19996220022年成交交量在1100000平米米以上案案例的总总成交量量 其实，从220011200
32、02年租租购的单单位面积积来看，以以50000平米米以下的的成交案案例居多多，如220011年上半半年中泽泽科技惠惠普购买买了18885平平米，BBEA系系统在中中国人寿寿大厦购购买了226000平米；20002年单单位需求求面积有有了进一一步的缩缩小，如如lonne sstarr在嘉里里中心租租的5110平米米，中洲洲会计在在中国人人寿大厦厦买的6600平平米，都都是典型型的小面面积成交交案例。鉴鉴于现有有中小企企业的需需求比较较旺盛，而而大型企企业相对对需求饱饱和的趋趋势，预预计今年年大单租租购的需需求量还还会进一一步萎缩缩，单位位需求面面积还将将减小。 表20001220022年部分分小
33、面积积成交案案例 客户 项目 区域 成交面积 成交时间 施乐 丰联广场 朝阳区 900 2001.1 汇氏制药 中国人寿大大厦 朝阳区 850 2001.2 中华英才网网 国际大厦 朝阳区 800 2001.2 北京电信通通 京汇大厦 朝阳区 800 2001.3 金都律师事事务所 中国人寿大大厦 朝阳区 850 2001.3 美国电报电电话公司司 国贸一座 朝阳区 600 2001.3 日产汽车 京汇大厦 朝阳区 600 2001.3 奥迪斯电梯梯 京汇大厦 朝阳区 650 2001.4 番德律师 国贸一座 朝阳区 700 2001.4 共和律师事事务所 盛福大厦 朝阳区 900 2001.
34、4 雷诺汽车 京汇大厦 朝阳区 520 2001.4 三九汽车 腾达大厦 西城区 900 2001.4 时代华纳 国贸一座 朝阳区 700 2001.4 lone staar 嘉里中心 朝阳区 510 2002.1 中洲会计 中国人寿大大厦 朝阳区 600 2002.1 注：“20001.1”表表示20001年年第一季季度 2. 大单单成交区区域逐渐渐由西部部向东部部转移 在20011年以前前，有关关大单租租购的发发生多数数在遍布布国家部部位机关关和金融融机构的的西城区区，特别别是金融融街区域域，是写写字楼市市场主要要的大单单租购区区域。如如下图，在在20001年以以前，共共有255例上万万平
35、米的的大单是是在西城城区成交交，而仅仅有8例是在在东部的的朝阳区区成交，加加上东城城区的111例，也也才有119例。 图20001年以以前各个个区域上上万平米米案例的的成交个个数和成成交面积积 再来看以下下2000120002年间间各个区区域的成成交情况况，如下下图，朝朝阳区的的成交数数量已经经达到557个，成成交面积积为277万平米米；而西西城区仅仅为111个，成成交面积积也只有有6万；另另外，海海淀区虽虽然有116例大大单成交交，但成成交面积积仅有44.7万万平米，可可见其成成交单位位面积之之小。 图20001220022年各个个区域的的大单成成交例数数和成交交面积 3. 中资资企业仍仍是
36、大单单租购的的主体客客户 根据1999620000年五五年内认认购1000000平方米米以上写写字楼面面积的客客户比例例来看，中中资企业业占了992，其其中金融融保险机机构222家，占占43%，部委委机关99家，占占16%，大型型集团公公司144家，占占27%，外省省/市公司司3家，占占6%；而而外国公公司仅有有4家，占占8%。如如下图所所示。 图19996220000年认购购在1000000平米以以上的机机构 但进入20001年年之后，外外资企业业明显加加快了进进入中国国的脚步步，大单单租购写写字楼数数量有了了明显增增长。在在20001年第第一季度度成交的的14例大大单租赁赁里面，外外资企业
37、业占了88例，成成交面积积达1553000平米，且且海淀区区的成交交量比较较活跃。 表20001年第第一季度度北京市市大单案案例成交交单 单位名称 认购楼盘 位置 认购面积(平方米米） 日期 澳门驻京办办 华润大厦 东城区 1,8000 2001.1 高通 中关村大厦厦 海淀区 4,0000 2001.1 嘉德国际 腾达大厦 海淀区 1,6000 2001.1 金佰利 成远大厦 朝阳区 1,6000 2001.1 康培英语学学院 招商局大厦厦 朝阳区 3,0000 2001.1 立安达会计计师事务务所 新东安市场场 东城区 1,0000 2001.1 亮马水晶房房地产 北京第一上上海中心心 朝
38、阳区 1,6000 2001.1 雀巢 城市广场 朝阳区 3,0000 2001.1 日本电报电电话公司司 中关村大厦厦 海淀区 1,5000 2001.1 日本交通公公社中国国旅行北北京事物物所 丰联广场 朝阳区 1,0000 2001.1 施乐 丰联广场 朝阳区 900 2001.1 松下 中关村大厦厦 海淀区 1,7000 2001.1 中国网通 建威大厦 西城区 1,2000 2001.1 中讯集团 腾达大厦 海淀区 1,5000 2001.1 但自20002年9.111事件件以来，西西方国家家经济普普遍疲软软，如传传统产业业经济的的巨人麦当劳劳已面临临47年来来的首次次亏损，所所以外
39、资资企业对对入世后后的中国国经济以以及北京京写字楼楼市场表表现出了了谨慎态态度，多多数都压压缩控制制管理运运营成本本（如写写字楼租租金），更更换到租租金条件件相对低低廉的写写字楼。2002年表现强势的是中资企业中的传统产业，特别是对于像金融、律师、媒体、教育以及高档消费品如汽车、电讯包括旅游等现已成为WTO效应受益的行业层面，相应伴随将会是越来越多的与政府相关的机构和企业成为北京写字楼市场的主要需求来源，同时也包括强劲需求的部分地方政府，尤其体现在销售市场上。 表20002年第第四季度度大单成成交案例例 公司名称 面积（建筑筑平方米米） 物业名称 地理位置 微软 12,0000平方方米 盛世大
40、厦 朝阳区三元元东桥 阿尔卡特上海贝贝尔 5,4000平方米米 庄胜广场 宣武区宣武武门 清华紫光 1,0000平方米米 上地晨光大大厦 海淀区上地地科技园园 好利友 500平方方米 金泰大厦 朝阳区西坝坝河 Sparkkicee实华开开 1,1000平方米米 汉威大厦 朝阳区光华华路 双威网络 3,4000平方米米 艾维克大厦厦 朝阳区大北北窑 Sun微系系统 6,0000平方米米 创新大厦 海淀区上地地科技园园 中信基金 2,5000平方米米 中国国际科科技会展展中心 朝阳区北三三环马甸甸 民生证券 2,6000平方米米 国图大厦 海淀区西三三环花园园路 TBS 6,0000平方米米 当代
41、青云大大厦 海淀区北三三环西路路 新生代信息息市场研研究中心心 1,6000平方米米 庄胜广场 宣琥区宣武武门 彩练信息 800平方方米 华彬国际大大厦 朝阳区永安安里 阿尔派电子子 900平方方米 惠普大厦 朝阳区大北北窑 中国国家电电力 7,0000平方米米 中商大厦 西城区三里里河路 SK集团 800平方方米 数码01大大厦 朝阳区光华华路 民生人寿保保险 4,3000平方米米 联合大厦 朝阳区朝外外大街 华夏基金 3,0000平方米米 富凯大厦 西城区金融融街 艾力生集团团 1,6000平方米米 浙江大厦 朝阳区安贞贞西里 华安基金 2,0000平方米米 富凯大厦 西城区金融融街 中海
42、海员对对外技术术服务公公司 1,0000平方米米 浙江大厦 朝阳区安贞贞西里 航天信息 4,6000平方米米 数码大厦 海淀区北三三环西路路 另外，经过过分析发发现，理理想面积积在5000平米米以上的的客户对对写字楼楼的位置置和交通通最为看看重。 表 理想想面积在在5000平米以以上的客客户选择择现有写写字楼看看重的原原因 原因 200平米米以下 2005500 500以上上 地理位置好好 33.3 57.1 50.0 交通便利 33.3 16.5 26.7 品牌效应/有名气气/档次次 .0 8.8 14.0 商业气氛浓浓/属于于商业? 33.3 13.2 10.5 环境挺好 .0 14.3 10.5 行业需要/办公方方便 .0 5.5 9.3 使用面积比比较大 .0 .0 7.0 离客户群体体比较近近 .0 3.3 4.7 价格合理 .0 15.4 4.7 人气旺 .0 1.1 2.3 人才多 .0 1.1 2.3 11.21.202220:5920:59:2322.11.218时59分8时59分23秒11月. 21, 2221 十一月 20228:59:23 下午20:59:232022年11月21日星期一20:59:23