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1、学 号 毕业论文 X工程建设项目质量管理研究学生姓名祁小辉专业名称工程管理指导教师付强网络教育学院2019年5月29日学 号 华南理工大学网络教育学院毕业论文（设计） X工程建设项目质量管理研究指导教师： 付强 专业名称： 工程管理 论文提交日期： 论文答辩日期： 论文评阅人： 摘 要摘 要我国房地产行业与发达国家一样，走过了阶段性的发展历程。自2008年美国爆发次贷危机开始，我国房地产行业逐步迈向市场化和专业化的道路，这也是所有房地产企业经历的普遍规律。至此，房地产企业才真正进入全方位的饱和竞争状态，而房地产工程的质量控制是衡量其竞争力的重要标准，成为项目实施过程中最为关键的一环。 本文结合
2、X工程的质量控制现状，研究并提出相应的改进策略，将有助于进一步提高我国房地产行业质量控制的理论研究水平。在当前城镇化进程不断加快的形势下，房地产质量状况备受关注，项目质量控制研究对于提高房地产行业的质量控制、保障房地产市场的稳定健康有序发展，也具有重要的现实意义。关键词：房地产；质量控制；问卷调查IAbstractChinas real estate industry, like developed countries, has gone through a period of development. Since the outbreak of the subprime mortgage c
3、risis in the United States in 2008, Chinas real estate industry has gradually moved towards marketization and specialization. This is also the general rule experienced by all real estate companies. At this point, real estate companies have truly entered a full range of saturated competition, and qua
4、lity control of real estate engineering is an important criterion to measure their competitiveness, and become the most critical part of the project implementation process.Based on the literature review and the application of theoretical methods, this paper combines the use of questionnaires to eval
5、uate the quality control status of X real estate projects, and studies and proposes corresponding improvement strategies, which will help to further improve the theoretical research level of quality control in Chinas real estate industry. Under the current situation of accelerating urbanization, the
6、 quality of real estate has received much attention. The research on project quality control has important practical significance for improving the quality control of the real estate industry and ensuring the stable, healthy and orderly development of the real estate market.Keywords: real estate; qu
7、ality control; questionnaire目 录目 录摘 要IABSTRACTII目 录I第一章 绪论31.1研究背景31.2研究的意义4第二章 X工程质量控制现状分析52.1项目概况52.1.1工程概况52.1.2工程地质条件62.1.3投资金额62.1.4项目工期要求62.2项目质量控制现状72.2.1项目规划设计72.2.2项目招投标72.2.3材料设备管理72.2.4项目施工管理8第三章 X工程质量控制问题及原因分析93.1 X项目质量存在问题93.2项目质量问题的原因分析103.2.1施工过程缺乏有效管理体系103.2.2工程前期规划设计不严谨103.2.3人员质量责任
8、意识不强烈103.2.4质量管理责任体系不完善103.2.5工程监理监督履责不到位113.2.6缺乏合理的质量绩效考核制度11第四章 X工程质量控制策略124.1保证前期设计规划124.2增强质量控制意识124.3完善质量责任体系124.4实施考核奖惩制度13第五章 结论15参考文献16致 谢17I第一章 绪论第一章 绪论随着市场经济的不断发展，房地产行业逐渐饱和、竞争加剧，工程质量己经成为衡量房地产企业竞争力的重要标准。为了实现房地产企业的不断发展，得到客户的信任和支持，房地产企业必须加强项目的质量控制，提高自身的综合水平，满足消费者的基本需求，实现质量控制下的资源要素优化配置。1.1研究背
9、景我国房地产行业与发达国家一样，走过了阶段性的发展历程。自2008年美国爆发次贷危机开始，我国房地产行业逐步迈向市场化和专业化的道路，这也是所有房地产企业经历的普遍规律。至此，房地产企业才真正进入全方位的饱和竞争状态，而房地产工程的质量控制是衡量其竞争力的重要标准，成为项目实施过程中最为关键的一环。国内房地产项目短短30年的发展中，工程质量控制还没有得到较为系统化的研究，而在大多建设项目的工程质量控制中，包括国内的大中型房地产企业，质量控制更多的基于施工角度，仅仅考虑的是某一环节的质量状况。总体来看，目前还没有形成从房地产施工的管理环节，从质量控制的理论体系和普遍规律出发，研究项目质量控制的体
10、系和具体方法。普遍的情况是，各个房地产公司自行探索质量控制手段，忽视国内外质量控制的成熟理论和方案，甚至还没有完全从旧的粗放式的建筑企业施工管理理念中转变过来，也就达不到从资源和管控的高度，科学合理的进行工程质量控制的规划与整合。以高周转著称的新晋房地产巨头碧桂园，却因为房屋安全质量问题频繁遭到业主投诉，尤其在2018年上半年出现多次建筑坍塌事故，并且造成人员伤亡，各种负面报道铺天盖地。究其根本，房地产开发企业要想适应市场需求并取得良好的经济效益，就必须加强质量控制，完善项目质量控制各项制度的建设。在房地产项目质量控制上，企业需要全面提升工程质量控制的整体水平，主动适应市场和购房者的需要。只有
11、在这样的条件下，房地产企业产品以及服务质量的优劣才成为可持续发展的核心竞争力，才能使其开发的项目在房地产市场上质量过硬，才能得到社会广泛赞誉，提高企业信誉，并获得更佳的项目效益。本文在此背景下，以X工程为质量管理的研究对象，开展质量控制研究。1.2研究的意义本文基于文献的查阅及理论方法的应用，结合使用调查问卷方式评价X工程的质量控制现状，研究并提出相应的改进策略，将有助于进一步提高我国房地产行业质量控制的理论研究水平。在当前城镇化进程不断加快的形势下，房地产质量状况备受关注，项目质量控制研究对于提高房地产行业的质量控制、保障房地产市场的稳定健康有序发展，也具有重要的现实意义。15第二章 YN房
12、地产项目质量控制现状分析第二章 X工程质量控制现状分析本章开展对X工程的现状调研和问卷调查，借助sPSSI.o分析软件，进行X工程调查问卷数据的效度、信度和因子分析等，总结归纳X工程质量控制体系存在的问题。2.1项目概况X工程的建设单位为KM开发运营有限公司，作为建设X工程的融资平台，具有二级施工总承包资质。该公司由A产投公司、B投资有限公司和C发展投资集团三方共同组建，具体负责X工程及配套商业项目的融资、建设和后续运营。2.1.1工程概况X工程总建筑面积约为368268平方米，总地面积149113平方米，详见图1。主体建筑为塔楼和商业楼群，外墙面采用外挂石材、真石漆喷涂装饰。抗震烈度6度设防
13、，三级抗震框架、剪力墙等设计。图1项目地面建筑平面图地块1楼群总建筑面积约为137221平方米，总地面积28502平方米位于西广场北侧，地下部分与西广场地下建筑相连接，负一层、负二层为商业区，采用室内街通联的专业店模式，可设置店铺、餐饮、休闲、影视等服务设施，作为城市服务性商业与火车站商业圈的交融过渡，辅助火车站商业区;负三层为地下停车库，与西广场负三层停车库相连;楼上为塔楼模式，一至六层为商业，该部分结合地下商业及地下车库，可以引入商业主力店，为整个城市服务;六层以上为商住性质，可考虑办公、商务、酒店、居住等业态模式;北侧在祥园南街地下联通设置餐饮服务建筑。地块2楼群总建筑面积约为15895
14、8平方米，总地面积28163平方米。位于西广场南侧，地下部分与西广场地下建筑相连接，负一层、负二层为商业，配套服务于车站与本地块，为室内街通联的专业店模式，可设置店铺、餐饮、休闲、影视等服务设施;地上塔楼部分二至四层为商业，考虑了商业主力店的设置可能性;五楼以上可考虑办公、酒店等。2.1.2工程地质条件X工程所在区域上覆第四系全新统，岩性为冲洪积、坡残积粉质粘土等;下部第三系岩性为茹土岩、砂类土、砾岩，局部夹褐煤;二叠系岩性为峨眉山玄武组玄武岩夹凝灰岩。受区域构造影响，区内岩体破碎，但由于第四系及第三系地层较厚，地面未见明显构造活动痕迹。测区地表水主要为白龙潭水，地下水类型主要有孔隙潜水、基岩
15、裂隙水及岩溶水三种。根据地质勘察成果，工程所在地下水埋深为0.82_Sm，标高:1913.69-1936.03m，主要由泉水及大气降水补给，水量稳定，受季节变化不大。2.1.3投资金额项目估算总投资331581.7万元，包括: (1)项目建设投资274440万元，其中建筑工程费99856.7万元，设备配置费16889.7万元，安装工程费13069.3万元，工程其他费144624.3万元，(2)建设期贷款利息35071.5万元。(3)流动资金22070.2万元。2.1.4项目工期要求本工程项目建设期为2.5年，从2015年11月始，至2018年6月完工交付使用，计划进度如下:项目前期阶段。201
16、5年末，X工程完成征地、房屋拆迁工作，完成可研报告的报批。2016年初完成项目前期工作，包括勘察设计招标，施工图设计、工程施工招投标。项目招投标阶段。2016年3月，X工程完成施工招投标，施工单位进场搭建临设并执行三通一平，进行主楼及配套设施的建设。项目施工阶段。2017年10月，X工程建筑主体部分完成，装修与设备单位进场。2018年4月，X工程主楼及配套设施建设工程扫尾，验收与试用，于2018年6月正式投入使用。2.2项目质量控制现状2.2.1项目规划设计X工程的规划设计是由专业设计团队负责完成的。该设计团队专业设置齐全，每个专业配置有35名设计人员，构建成一个规模可观的规划设计团队。但是，
17、由于X工程开发周期快，要求设计交付的时间较短，设计细节有待考量。设计过程中，方案设计经常因为项目紧急调整而反复修改，导致施工图设计延误。X工程原设计方案尚可优化，例如不能满足人流疏散要求、设计方案西侧地下增加货运通道，详见图2;在项目调整情况下，改进方案有必要进行塔楼加层，重点设计处理了钢结构底部嵌固构造。其他需要设计调整的问题还包括:平面内部商业划分以及对交通流线有待进行优化，疏散楼梯位置有待进行优化调整，后勤通道和员工配套服务用房数量不够等。设计修改影响到X工程很多关键工序的准备和实施工作。图2项目设计方案调整2.2.2项目招投标X工程的勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理、设备及重要材料
18、均进行公开招标，招标形式为X项目自行招标。根据X工程的总体质量要求，以及建设分项的规模和质量要求，经上级主管部门批复同意后，由招标机构在国内媒体上公开发布招标公告。有意愿的法人或单位按照X工程要求报送资格预审文件，通过资格预审的投标人或组织可以购买标书参加招标。2.2.3材料设备管理X工程采购流程为:物资管理部门通过下单采购后，由物资供应方直接送抵施工现场，由X工程施工单位和监理单位先行验收，合格后进行使用。材料采购过程中，工程部往往对采购条款审查不严，造成材料没有按照施工标准加以采购，存在一定的主观随意性。材料定价过高、私下招标等问题，导致X工程建设过程中存在资金流失的现象。2.2.4项目施
19、工管理X工程施工管理过程相对粗放，工程建设存在技术实施不当的问题。X工程工程未进行全面的渗漏测试，导致施工项目频繁渗漏。监理监督不到位，一些施工材料进场没有严格检查，存在安全隐患。施工过程中出现材料使用不均匀、搅拌不充分等现象。施工标准问题不断出现，如公寓楼管道铺设过程中没有按照标准施工，导致管壁出现裂缝。基于上述问题不难发现，参建单位不注重技术细节管理，导致不专业和不规则的操作，造成后期整改成本大量增加。虽然工程没有出现重大的结构或安全问题，但是业主关注的墙面整洁、墙体裂缝、防水等小问题层出不穷。第三章 YN房地产项目质量控制问题及原因分析第三章 X工程质量控制问题及原因分析本章根据项目概况
20、和问卷调查结果，分析X工程存在的质量问题，结合因子分析结果，探讨出现质量控制问题的根本原因，为下一步提出改进策略、完善质量控制方案提供依据。3.1 X项目质量存在问题X工程工程建设现状，存在防渗施工过程、施工材料选择等技术实施不当的问题，主要表现在以下方面: (1)机电设备不匹配，主要与开工后设计更改有关;施工过程中，没有考虑设计更改变化，机电设计为某种型号，安装过程发现与工程不匹配。 (2)地面开裂，与水泥砂浆配比不合理有关;使用水泥砂浆后出现裂缝的主要原因是水泥砂浆中水泥过多、垫层面积过大、未分层分段进行浇筑，但主要原因是配比不合理，导致水沙不凝固。 (3)表层脱落，由混凝土配比不标准引起
21、;混凝土内外温差较大，特别是冬季户外温度较低，没有按照混凝土质量控制标准进行配比，也没有实施保温措施，从而引起混凝土开裂。 (4)墙体开裂，与墙体材料选择不当、粉刷不规范有关;材料方面，墙体砌筑所用浆料与墙体材料不匹配，砌筑浆料的配合比不符合要求。砌块含水率控制不当，加气混凝土砌块吸水慢，没有提前浇水湿润;墙面凹凸不平过大，导致抹灰层过厚，易出现开裂、空鼓。 (5)墙体渗水，由砌筑砂浆不饱满引起;外墙饰面抹灰厚度不均匀，导致收水快慢不均，抹灰易发生裂缝和脱壳，分格条底灰不密实，造成墙身渗水。 (6)渗漏问题，与防水层密封处理不当有关;防水构造部位，如变形缝、伸出屋面管道、分割缝、水落口等处理不
22、达标，导致屋面渗漏;女儿墙与屋面板的变形不一致，加上交接处细部构造处理不当，也容易形成渗漏。 (7)门体松动，由门框背面缝隙未填塞水泥砂浆引起。 (8)水泥型号不达标，与原材料采购不当、现场使用不规范有关;一些施工材料没有严格控制，存在安全隐患，比如施工过程中出现材料使用不均匀、搅拌不充分、材料施工违法等现象。(9)钢筋规格参差不齐，由原材料采购不当、现场使用不规范引起。3.2项目质量问题的原因分析X工程质量控制问题通过鱼刺图分析，主要原因体现在责任划分、设计规划、人员意识、监理监督、工程技术和考核奖惩等方面，详见图3。图3X工程质量控制问题鱼刺图分析3.2.1施工过程缺乏有效管理体系在X工程
23、施工过程中，工艺流程和标准没有按要求开展交接，前期采取的施工技术或施工标准难以贯彻实施。项目各工序施工没有严格按照施工单位要求进行相关工序质量检验，专业分包商之间交接没有严格执行工序质量检验表交接。X工程原材料、半成品等项目的采购、储存和管理存在严重问题，造成不合格材料进场、资源消耗过度、工期延误。施工标准问题不断出现，如墙面抹灰过程中没有按照标准施工，导致出现裂缝。3.2.2工程前期规划设计不严谨X工程设置了较短的建设周期，设计人员在工程设计的过程中没有进行有效勘察，导致施工现场的测量不准。测量数据不能为工程设计提供有效的参考依据，从而造成了各种各样的问题。在设计过程中，没有构建项目所需的施
24、工标准化，部分建筑设计无从实施。3.2.3人员质量责任意识不强烈X工程员工没有进行统一的培训，很多员工在新项目的建设中会根据自己以往的经验操作，导致工作行为不规范。目前，X工程很多部门没有自己的专业质量检验员，很多都是由其他部门临时借调过来的，缺乏相应的质量安全常识，也就无法开展行之有效的监督检查。3.2.4质量管理责任体系不完善X工程没有进行合理的职责分配，各部门对职责范围和内容都不是很清楚。根本原因是X工程质量管理组织不健全，管理松散，缺乏较强的决策组织能力;质量管理责任制的条款不完善。虽然X工程建立了各部门、各级、各类人员的质量责任制，但对任务、职能、职责没有明确界定。因此，X工程管理人
25、员在项目组织实施过程中，未能及时有效地开展项目质量管理工作。3.2.5工程监理监督履责不到位X工程施工过程中，监理单位未及时发现图纸错、漏、缺问题，造成X工程部分工程返工。现场监理人员不熟悉项目的实际进度，实际跟踪不到位，对建设单位的组织和建设计划没有严格审查，对进场材料的检查和验收不严格，对非标准建设操作不坚持原则。X工程的现场监理队伍素质参差不齐。尽管合同要求现场监理员工具有良好的道德情操和丰富的实践经验，但现场情况远非如此。工程监理是技术要求高的服务工作，在监理单位自身缺乏来自X工程监督和约束的情况下，监督职责履行不到位是必然现象。3.2.6缺乏合理的质量绩效考核制度X工程现有质量绩效考
26、核制度，与员工质量控制职责的关系不大，绩效考核很难反映员工在质量管理中的作用，失去了在质量管理中的主导地位。同时，X工程的质量绩效考核体系缺乏整体规划，体现在注重考核形式，忽视考核的目的和意义。虽然制定和评估了质量绩效标准，但没有有效的方法来量化评估质量管理状况。项目经理利用质量绩效考核来展示威信，导致员工对质量绩效考核普遍性的抗拒和不信任，使得X项目质量绩效考核无法正常进行。第四章 YN房地产项目质量控制策略第四章 X工程质量控制策略4.1保证前期设计规划在前期设计准备阶段，通过全面设计规划，制定质量任务书，合理控制设计预算。通过有效的质量控制，尽可能减少图纸问题，避免二次变更，产生质量问题
27、;加强对工程设计合同的管理，明确责任，保证设计质量，尽可能优化设计，避免和减少设计深度不足。对设计单位进行定量评估，跟踪检查过程，避免将不符合质量要求的设计图纸送到施工现场，提高设计服务质量。建议委托独立的第三方审查或设计监督，以减少设计错误和投资损失。施工前，项目组应熟悉施工图，发现设计问题及时提出，避免施工更改增加质量风险。4.2增强质量控制意识提升X工程全员质量控制意识，强调工程质量的重要性，不断增强员工的使命感和危机，让所有员工意识到项目施工过程中质量管理的重要作用。施工阶段要坚持“质量是生命，预防为重点”的工作思路。使用一些培训、宣传等多样化的教育形式和方法，使得企业员工质量意识得到
28、增强，X工程的质量控制水平也有一定的提升。X工程部培训学习安排在每天下班后45分钟，学习的内容包括:工程管理办法;质量通病预防措施;施工工法;案例教材;管理学基础、计划管理、国家地方专业技术规范、标准;时间管理等;X工程部员工的学习采用集中授课、集体讨论、共同学习的形式。加强项目管理人员和现场施工人员的质量管理培训和学习，杜绝形式上的质量宣传工作，从根本上解决质量控制的意识问题，坚决杜绝施工过程中不负责任和破坏性的行为。4.3完善质量责任体系房地产质量控制体系和组织建设必须实行责任制，每个质量责任落实到各级岗位上。建立质量控制相关的组织体系，明确各部门在质量控制的职责和地位，建立由项目经理为核
29、心的质量控制系统。项目经理是X工程质量第一责任人，要求他们既要清楚施工技术，又要懂工程质量管理。同时，为每个部门每个人定义质量责任，哪个链接的质量问题，可以对应找到负责人。在执行董事的领导下，X工程实行总经理负责制。总经理由执行董事任命，负责X工程的整体工作，并向执行董事负责，X项目设置3名副总经理配合其工作。为有效推进项目的建设，从“精益高效”的原则出发，成立开发运营有限公司，全权负责项目的融资、建设与运营。根据经营管理职能，X工程设置综合部、财务部、工程部等部门，各大部门的主要职能得到明确界定，详见图4X工程综合部:负责项目人力资源管理机构，承担人员招聘、考核、劳动管理、培训、工资、福利、
30、保险等工作。X工程财务部:负责项目筹资、使用计划、财务收支计划、固定资产投资计划、财务报表、成本管理、会计、统计等工作。X工程工程部:负责征地拆迁、项目立项、规划设计、项目招投标工作;项目施工质量、进度管理及现场协调工作;项目的投资管理，审核项目进度付款，处理项目相关变更、项目决算等。以上部门分别由3名副总经理领导。图4房地产项目组织机构示意图作为项目质量的主要负责人，项目经理应确保项目施工严格按照设计图纸的规范进行，保证项目各阶段各部分的质量达标。岗位责任制要根据不同岗位的性质、施工项目和员工管理情况确定，严格制定每个岗位负责的质量控制目标。项目副经理的质量职责包括:协助X工程经理来管理建设
31、的具体工作，如项目的施工计划控制，分包工程施工质量控制、施工材料质量的验证和机械设备的管理。项目员工的质量管理绩效评估等等，也由副经理负责管理。4.4实施考核奖惩制度在加强监督考核方面，X项目首先应建立质量监督评估小组。X项目负责人应全面负责项目的监督和考核，与质量相关的工作人员都要参加监督考核。首先，项目要求签订质量控制目标责任状，认真考核任务、时限等各项质量控制目标是否完成。在完善奖惩制度方面，首先要根据监督考核的结果进行奖惩，有效调动员工对质量控制的积极性。其次，完善质量奖惩制度。根据监督考核结果，对不按规定执行的质量管理责任人，要做出警告;质量问题严重的，将其调离岗位。完善奖惩制度的原
32、则，可以彻底打破质量控制工作好坏一样的局面。在X工程建设过程中落实质量奖惩措施。在每个工程实施阶段进行评估，记录并建立定期的评比机制表，在对每一阶段项目进行质量验收后，要求书面记录参建单位的工作情况，奖励这一阶段质量排名第一的参建部门和个人;通过物质奖励和精神奖励相结合的办法，对质量控制工作优秀的部门和个人进行奖励，使奖惩制度真正落到实处。同时对质量验收结果靠后的参建部门要加强监督，对于参建部门在施工中故意偷工减料，不按规定施工的行为，则要加以处罚，并通过专项质量会议进行通报。通过落实质量控制奖惩措施，使各个参建部门自觉遵守质量规定，确保工程质量达标。第五章 结论第五章 结论当前房地产市场快速
33、发展的同时，却频频曝光质量问题。房地产质量问题己引起社会广泛关注，严重影响社会和经济发展大局。本文在项目质量控制理论基础上，结合X工程工程管理实践，分析质量控制的现状，指出X项目房地产质量控制中存在的问题，并提出针对性的改进策略。本论文在理论和实践的基础上，提出改进后质量控制方案，并实际运用于X工程主体工程，达到了项目质量控制的预期目的，为今后工程管理和项目质量控制提供了借鉴，对于今后房地产企业的质量控制工作也具有指导意义。参考文献参考文献1马纯杰，张怀阳.监理招标中的逆向选择分析及对策研究J.技术经济与管理究，2005(01):66-67.2吴迪.建筑施工质量控制的几点思考J.科技风，201
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