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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.云中飞经经典税务稽稽查案件点点评系列房地产专专辑案例一、税税务机关怎怎么判断虚虚开建筑发发票？2案例二、税税务机关如如何判断以以虚假投资资入股方式式实施土地地转让？4案例三、企企业不配合合如何实施施税务稽查查？6案例四、：“应缴未缴缴”闻所所未闻的定定性。8案例五 小小心甲供材材料重复列列支成本10案例六：拆拆一还一如如何算营业业税？13案例七：你你知道什么么叫委托代代建吗？16案例八：“合作建房房”，想说爱爱你不容易易。19案例九：只只有不可撤撤销的公共共
2、配套设施施才可以预预提25案例十：配配套设施的的权属是税税务机关检检查的重点点。31案例十一：隐瞒按揭揭贷款最不不应该32案例十二：秀才遇到到兵有理说说不清。34案例十三：普通住宅宅和非普通通住宅一定定要分开算算土增税37案例十四：绿化费不不要挑战税税务人员的的智慧40案例十五：城镇土地地使用税的的计算没有有你想象的的那么简单单。41案例十六：销售不成成功收取的的违约金征征营业税没没有道理43案例十七：虚开发票票是死路一一条45案例一、税税务机关怎怎么判断虚虚开建筑发发票？北京一房地地产公司涉涉嫌虚增11亿成本逃逃税25777万原本只只有1.33亿元的工工程建设成成本，在公公司会计的的大笔一挥
3、挥下就变作作了2.33亿元，虚虚增了整整整一个亿的的建设成本本，而开发发商为此将将可以少缴缴25777万元税款款。今天上上午，涉嫌嫌偷税罪的的北京天富富房地产公公司及其总总会计师张张某、会计计郭某在北北京市东城城区人民法法院出庭受受审。被虚增增建设成本本的大厦就就坐落在北北京东二环环东四十条条桥东南侧侧的黄金地地段，名为为美惠大厦厦。根据公公诉机关的的指控，11995年年时，刚刚刚成立的天天富公司没没有建筑资资质，为了了独立开发发建设美惠惠大厦项目目，便以支支付管理费费的方式换换取中大实实业有限公公司的建筑筑承包资质质，并以中中大公司名名义成立中中大公司美美惠大厦工工程经理部部。而事实实上，工
4、程程经理部的的全部工作作人员都由由天富公司司派驻，实实际行使着着项目部的的管理权，其其中天富公公司的会计计郭某就担担任工程经经理部会计计。在天富富公司与中中大公司签签订的工程程施工合同同中，工程程造价约定定为2.33亿元，而而实际上，实实际承建单单位最后的的工程总结结算金额只只有1.33亿元。但但是，从11996年年至20001年，天天富公司在在对美惠大大厦项目没没有任何财财务结算、竣工结算算的情况下下，天富公公司法定代代表人王福福生擅自让让会计郭某某以工程经经理部名义义要求中大大公司开具具67份外商商投资企业业经营发票票，总额为为人民币22.3亿元元，以这些些发票列入入建筑开发发成本，由由天
5、富公司司总会计师师张某向税税务机关进进行了虚假假的纳税申申报以及相相应的退税税申报。检检察机关查查明，天富富公司的虚虚增建设成成本行为，偷偷逃了外商商投资企业业和外国企企业所得税税共计25577万元元。据了解，天天富公司偷偷税一事的的曝出源于于群众举报报。20007年1月至5月税务部部门对天富富公司进行行了调查，并并作出罚款款51544万元的行行政处罚决决定。20007年7月，北京京市公安局局以涉嫌偷偷税罪对天天富公司展展开侦查。目前，王王福生和公公司主要负负责人孙伟伟光被另案案处理。【云中飞点点评】：房地产公公司经常会会有虚开建建筑发票行行为。即没没有业务，虚虚开建筑发发票。发票票是真实的的
6、，业务是是虚假的。这样就交交点营业税税，交点营营业税的利利润率很低低，令：收收入* 33%=利润润*25%，利润率率=3%/25%=12%，而而房地产公公司利润率率起码300%以上。这样就抵抵减许多企企业所得税税和土增税税。这就是是著名的形形式重于实实质的税收收筹划。虚虚开建筑发发票是不符符合真实性性原则的，属于偷税，是税务机关严厉打击的重点。那么，税务机关是怎么判断虚开建筑发票？一般情况下，税务机关会通过“三价对比”方法进行判断，即对预算价、结算价、计入成本价“三价对比”。看看开的发票是不是比预算价、结算价大得多。如果出现开的发票比预算价、结算价大得多，则税务机关就可能认定房地产公司虚开建筑
7、发票。本案就是这样的一个典型案例。据说，本案案发的缘由是企业做大了成本后，去税务机关要求退税被发现的。云中飞在这里提醒大家，不要打虚开建筑发票的主意。写到这里。也许你会说，那很简单，那我把预算价、结算价、计入成本价做成一样不就没有问题了吗？云中飞告诉你，一样有办法的，不要小看税务局。如果你追问下去，到底有什么办法嘛。云中飞只能说：记住哥，哥叫云中飞，哥不是传说。案例二、税税务机关如如何判断以以虚假投资资入股方式式实施土地地转让？ 江苏省启东东市电源科科技有限责责任公司成成立于2003年8月，主要要从事蓄电电池配件（AGM隔板）、保温材料料制造和销销售业务，法法定代表人人和出资人人为张某，投投资
8、额200万元。2007年3月变更为为启东市彩彩钢有限公公司，法定定代表人为为孙某。2008年3月又变更更为启东市市彩绘有限限公司，2008年6月法定代代表人变更更为宋某。2006年度账面面营业收入入74.5万元，利利润-43.28万元。2007年该公司司未有生产产和销售，利利润-6.556万元。电源公司司张某于2007年7月4日与彩钢钢公司孙某某签订了一一份土地地、厂房转转让合同，规定电电源公司将将厂房和土土地所有权权以388万元转让让给彩钢公公司。彩钢钢公司同意意电源公司司以资产作作价250万元投资资入股，注注册资本为为610万元。启启东市国土土资源局批批文同意电电源公司土土地使用权权作价1
9、49.92万元入股股，并于2007年8月3日将土地地使用权变变更至彩钢钢公司名下下。事后，彩彩钢公司未未按股东会会议决议中中规定的610万元注册册资本办理理增资手续续，注册资资本仍是原原有的360万元。2008年12月，启东东市地税局局稽查局接接到市公安安局经侦大大队转来的的举报材料料，反映电电源公司在在房地产转转让等方面面弄虚作假假、逃避缴缴纳税款。稽查人员员首先找到到本案的实实名举报人人彩钢公司司法定代表表人孙某进进行约谈、询问。孙孙某向稽查查人员出示示了以现金金支付给张张某149.92万元土地地款项的证证据，以及及已转至彩彩钢公司名名下的土地地使用证。接着着，稽查人人员调取了了电源公司司
10、的账册进进行审核，但但未发现有有土地转让让这笔收入入，无形资资产账上也也未转销。在约谈、询问电源源公司法定定代表人张张某时，他他矢口否认认有土地使使用权转让让行为。稽稽查人员于于是向其出出具了与彩彩钢公司签签订的土土地、厂房房转让合同同等证据据。对此，张张某解释说说，曾经签签订过这份份合同，但但并未执行行，因为电电源公司与与彩钢公司司达成了以以土地使用用权和部分分实物资产产作价250万元投资资入股的协协议。张某某称已办的的土地权属属变更是投投资入股，还向稽查人员出示了彩钢公司的股东会议决议以及市国土资源局的批文。稽查人员质疑：既然是投资入股，为什么公司账上“长期投资”科目未有任何记载，原“无形
11、资产”科目也未有任何变动，已收取的对方款项为何至今未归还？张某搪塞说，由于企业生产经营不正常，所以未及时记账。至于已收对方款项是地上建筑物的预收款，张某不能自圆其说。由于变更土地使用权权属以及股东投资涉及工商行政管理和国土资源两部门，故稽查人员决定到这两个部门进行调查取证。市国土资源局的经办人员证实，确有电源公司以土地使用权作价入股彩钢公司之事，并向稽查人员提供了双方公司当时提交的申请报告，出具了文件批复。在市工商局的档案资料中，稽查人员只发现公司名称的多次变更，惟独没有公司更名后两者之间的土地使用权和实物资产作价投资入股的增减变动。至此，张某乘电源公司处于停产状态并将进入破产程序之际，企图以
12、土地使用权作价入股的手法达到逃避缴纳税款一案已浮出水面。电源公司将其土地使用权变更至彩钢公司名下，属土地使用权转让，应按无形资产转让征税。经查，电源公司共逃避缴纳营业税、土地增值税、城建税、印花税等各项地方税款66.8万元。目前，孙某和张某已为产权纠纷进入司法程序，电源公司已进入破产清算阶段，其房产的归属有待法院作出裁定。 【云中飞点评】：税务机关如如何判断以以虚假投资资入股方式式实施土地地转让？许许多公司在在实施土地地转让的时时候总是不不想交营业业税，因此此就想出了了虚假投资资入股方式式实施土地地转让的痩痩主意。虚虚假投资入入股也是税税务的重点点。那么，税税务机关如如何判断以以虚假投资资入股
13、的呢呢？如果出出现1、土地已已经转让。2、有资金金结算。3、工商局局没有办理理投资入股股的增减变变动的情况况，税务机机关就会认认为你是虚虚假投资入入股了。因因为真正的的土地投资资入股是没没有资金结结算，并且且要到工商商局办理投投资入股手手续的。本本案的检查查人员只按按常规检查查程序就发发现了问题题。以虚假假投资入股股方式实施施土地转让让的检查并并不复杂。案例三、企企业不配合合如何实施施税务稽查查？三亚国税查查处一房产产企业偷税税案 征收税款382万 来源：作者：佚佚名日期：09-112-300人民网网海南视窗窗5月15日消息：经过过长达一年年半时间的的调查取证证。三亚市市国税局近近日对某房房地
14、产企业业涉税违法法行为的查查处工作取取得突破性性进展，成成功征收税税款382万元、滞滞纳金26万元。据介绍，在2005年房地产行业专项检查过程中，该局税务人员发现，在三亚市房地产业蓬勃发展的2004-2005年，该房地产公司在符合独立企业所得税纳税人条件、应就地缴纳企业所得税的情况下，虽经营着5个房地产项目却从未在当年的企业所得税申报中缴纳或预缴过一分钱税款。针对这一疑点，该局派人到房地产主管单位进行调查，发现该公司2004-2005年经营的5个楼盘已销售或预售了779套，涉税金额共计1.69亿元，存在重大偷税嫌疑。尽管证据确凿，但当税务人员在依法正常履行征管和检查职能时，该企业却以拒绝配合、
15、拒绝提供纳税资料、拒绝签收任何税务文书等方式百般阻挠，甚至以停止申报并拒绝接受监管的极端方式对抗执法工作，给税务人员的查处工作带来很大难度。为维护税法的严肃性，在省国税局和三亚市委、市政府领导的大力支持下，该局多次召开专题会议研究查办方案，并制定了切实可行的具体办案措施：一是通过国土局、房地产交易管理所取得该公司近两年来商品房销售的证据和第一手数据，为征管稽查工作奠定基础;二是在该公司拒绝提供帐簿的前提下，根据其实际商品房销售额依法核定应纳税额并限期缴纳，以法律文书的形式明确其纳税义务;三是在该公司逾期未缴纳核定应征收税款的情况下，依法采取强制执行措施在其开户行扣缴税款20余万元，同时对余下未
16、缴税款发出限期缴纳通知书，告知其逾期不缴将依法履行查封拍卖抵缴税款的程序;四是召开国税局、公安局、检察院三方联席会议，对该公司存在的违法犯罪行为进行专题研究和讨论，并成立专案组立案查处。目前，在该局的强大攻势下，慑于税法的威严，该公司已足额缴纳了余下的329万元税款和滞纳金，并交出了所有的会计帐簿和凭证。【云中飞点评】：企业不配合合如何实施施税务稽查查？当税务务机关不幸幸的选中查查你时，你你要积极配配合。特别别是在新刑刑法实施后后，更要主主动缴纳税税款，避免免刑事责任任。以极端端方式对抗抗执法工作作是没有用用的。本案案的稽查表表明，税务务局和公安安局一样，都都属于国家家机器，他他有无数种种手段
17、对付付你。案例四、：“应缴未缴”闻所未闻闻的定性。房地产综合合税务稽查查案例广东东地税 20007年11月06日一、基本情情况20006年8月，根据据群众举报报，税务机机关对甲房房地产开发发有限公司司（下称甲甲公司）2003年至2005年的纳税税情况进行行了检查。甲公司成成立于1998年，是民民营企业，隶隶属于某集集团公司，注注册资金5亿元，主主要从事房房地产的开开发销售。成立以来来，该公司司先后开发发了A、B、C、D四个大型型住宅小区区，项目完完工情况如如下：项目 A项目 B项目 C项目 D项目一期 二期完工情情况 20002年12月 20003年8月 20004年11月 20005年9月
18、正在施工工甲公司企企业所得税税实行查账账征收。2005年起对未未完工产品品采取预售售方式销售售的按15%的毛利率率按季计算算出当期毛毛利额，扣扣除相关的的期间费用用、营业税税金及附加加后再计入入当期应纳纳税所得额额预征企业业所得税。二、问题题的发现及及处理1、申报的的营业税计计税收入与与账面记载载的应税收收入不一致致。该公司司所开发的的4个项目分分别在三个个区，营业业税每月分分别向三个个区的税务务机关申报报和缴纳。该公司取取得的销售售或预售收收入全部先先通过“预收账款”科目归集集，确认收收入实现的的部分转入入“产品销售售收入”，每月按“预收账款”贷方累计计发生额申申报缴纳营营业税。检检查人员通
19、通过电子表表格，将甲甲公司每月月“预收账款”贷方发生生额与营业业税纳税申申报表进行行比对，发发现该公司司D项目申报报的营业税税计税依据据与账面记记载的应税税收入不一一致。有的的月少申报报、有的月月多申报，到2005年12月累计少申报计税收入4700万元。甲公司少申报计税收入明细表 单位：万元项目 2003年 2004年 2005年 合计D 200 1500 3000 4700（注：2005年少申报的计税收入为D项目二期预售收入）【处理决定】检查人员在对少申报计税收入问题的定性上出现了不同的看法：有人认为该公司营业税实际申报应税收入与账面所载应税收入不符，其行为属“虚假申报”，因此应定性为偷税；
20、有人认为定性“偷税”证据还不充分、企业的主观方面难以确定等。针对以上两种观点，检查人员会同审理人员会进行了认真的研究和分析，并请教有关法律专家对定性的看法，最终对该公司的违法行为定性为“应缴未缴”。主要理由是：该公司不存在中华人民共和国税收征收管理法第63条规定所列举的偷税手段，营业税应税收入均在账面上反映，没有“不列、少列收入”行为；违法原因如前分析主要是因为内部管理混乱、对政策理解有偏差等原因所致，因此该公司偷税的主观故意不足。根据营业税暂行条例的规定，追缴甲公司少申报计税收入的营业税及附加，并按征管法及其实施细则的有关规定加收滞纳金；同时，对2005年少申报的预售收入根据国税发20063
21、1号文的规定按15%的毛利率补预征2005年企业所得税（2003年、2004年少申报的计税收入已结转销售收入计入当年度应纳税所得额）。【云中飞点评】：“应缴未缴缴”闻所未闻闻的定性。房地产是是强势群体体，就是查查它也很难难定它偷税税。本案就就是不想定定偷税，才才创造性的的、也可以以说是绞尽尽脑汁的想想出“应缴未缴”的定性来来，这种定定性也只有有处在改革革开发前沿沿的广东人人才想的出出来。但是是现在，无无论这样定定性多么有有创造性，他他都成为成成为历史了了。因为，我我们的新刑刑法来了，你你只要交了了税款，你你就没有刑刑事责任了了。案例五 小小心甲供材材料重复列列支成本多列建筑成成本 偷逃所得得税
22、收一、基本案案情：高邮邮市某房地地产开发有有限公司是是私营独资资企业，2004年2月份新办办，主要从从事房地产产开发、销销售。该公公司于2005年1月份开盘盘预售，2005年5月工程全全面竣工，建建筑面积125773.544平方米，2005年度销售售房产94766.68平方米，销销售收入1610098711.00元。该公司2004年度帐面面亏损7239950.884元，经某某税务事务务所审核，调调增应纳税税所得额1456630.996元，年度度申报亏损损额5783319.888元；2005年度帐面面利润13277346.85元，经某某税务事务务所审核，调调增应纳税税所得额1565507.002
23、元，弥亏亏后的2005年度应纳纳税所得额额为9055533.999元，应纳纳企业所得得税2988826.222元,20005年度应纳纳地方税收收10388340.82元。20006年8月中旬，高高邮市国税税稽查局对对该公司20044-20005年度企业业所得税纳纳税情况专专项检查。稽查人员员对该公司司是采用顺顺查法，在在对其2004年度“开发成本”帐薄进行行检查时，发发现该公司司有钢材购购进，购进进金额3200000.000元，经查查阅其与建建筑公司协协议合同，合合同约定是是由甲（房房产开发公公司）供料料，房产开开发公司为为了保证开开发房的质质量，对部部分主要建建筑材料直直接从销售售方那里进进
24、货，款项项也是由房房产公司向向材料供应应商家支付付。稽查人人员查看钢钢材发票时时，发现发发票的底纹纹有异常，于于是就向该该公司财务务人员了解解钢材的进进货渠道，财财务人员解解释说，税税务事务所所对2004年度所得得税进行审审核时，已已发现这类类票有问题题，当时已已要求该公公司整改，该该公司已于于2005年度重新新取得发票票，并将原原开发成本本冲回，经经查该公司司2005年7月一笔凭凭证记载如如下：借 开发成本建筑成本 861176322.82贷贷 预付帐款某建安公公司 750000000.00应应付帐款某建安公公司 7977632.82开发发成本钢材 3200000.00附：建筑单位位开具的工
25、工程发票，票票面金额计计86177632.82元，工程程决算报告告，建筑工工程总造价价82977632.82元。原来建建筑单位的的工程发票票金额已包包含钢材款款，营业业税暂行条条例实施细细则第十十八条规定定：纳税人人从事建筑筑、修缮、装饰工程程作业，无无论与对方方如何结算算，其营业业额均应包包括工程所所用原材料料及其他物物资和动力力的价款在在内。作为为承建单位位按工程全全额计征营营业税完全全符合税法法规定。根根据会计核核算的客观观性原则，该该笔钢材是是直接向钢钢材供应商商购买，且且款项也是是向钢材供供应商支付付，记入开开发成本的的钢材发票票也应由钢钢材供应商商提供。企业所得得税税前扣扣除办法第
26、三条规规定：纳税税人申报的的扣除要真真实、合法法。按此规规定，可记记入开发成成本的建筑筑工程金额额应为决算算报告注明明的82977632.82元，而不不是票面金金额86177632.82元，超过过决算报告告部分的属属建筑单位位多开，多多开金额不不得在税前前扣除，按按面积计算算结转的开开发成本2411184.774元应作纳纳税调增处处理。二、处理决定定：该公司司应取得而而未取得正正式发票、以及在帐帐薄中多列列成本，少少缴企业所所得税的行行为属偷税税。根据税收征管管法以及及企业所所得税税前前扣除办法法的有关关规定，高高邮市国税税局对该公公司作出补补缴所偷企企业所得税税795990.744元并按规规
27、定加收滞滞纳金、处处偷税数额额的50%罚款的税税务处理（处处罚）决定定。三、稽稽查建议：在房产开开发商提供供部分材料料情况下，建建筑企业计计征营业税税的营业额额虽是工程程全额，但但在开具建建筑发票时时，应剔除除甲供料金金额。作为为稽查人员员在检查房房地产企业业时，首先先要搞清是是否甲供料料，一旦有有甲供料，就就要对应工工程决算报报告查看其其工程发票票，以妨建建筑企业多多开发票。来源： 江苏国税税网 作者者：陈惟东东 作者单位位：高邮市市国税局 【云中飞点点评】：我们所认认识甲方供料”工程,一般是指 建设单位位（甲方）为为了保证工工程的质量量，采取一一种“甲方供料”的方式，即即工程材料料由自己提
28、提供，施工工单位（已已方）仅以以人工价款款进行投标标，双方只只以中标的的人工价款款为工程造造价签订合合同和工程程结算。在在 “甲方供料”工程中施施工单位只只按照合同同上的价款款缴纳建安安营业税，但但由建设单单位提供的的那部分材材料价款却却没有足额额缴纳营业业税。所以以这种“甲方供料”的方式实实质是偷逃逃了营业税税。目前这这种“甲方供料料工程”并不少见见，普遍存存在未将材材料款计入入营业额导导致建筑营营业税扣缴缴不足的情情况。但是是，本案的的施工单位位（已方）并并没有平常常出现的偷偷逃了营业业税的现象象，而是交交足了营业业税。本 案的检查查人员并没没有就此打打住，而是是异常敏锐锐的检查了了建筑单
29、位位的工程发发票金额，发发现工程发发票金额包包含了房产产开发商提提供的那部部分材料价价款，从而而揭开了该该房产开发发商重复列列支材料成成本的事实实。从这个个案例身上上，我们明明白了甲方供料”工程的检检查分为两两方面：一一方面是施施工单位（已已方）有没没有少交营营业税；另另一方面是是建设单位位（甲方）有有没有重复复列支材料料成本。案例六：拆拆一还一如如何算营业业税？我市房地产产企业拆迁迁补偿形式式营业税的的涉税处理理作者:刘美桦 房地产企业业的拆迁补补偿形式可可归纳为两两种： （1）作价补补偿。拆迁迁人将被拆拆除房屋的的价值，以以货币结算算方式补偿偿给被拆除除房屋的所所有人，这这是一种货货币补偿
30、形形式。（2）产权调调换。拆迁迁人以易地地建设或原原地建设的的房屋补偿偿给被拆除除房屋的所所有人，使使原所有人人继续保持持其对房屋屋的所有权权，这就是是我们通常常所说的“拆一还一” 实物补偿偿形式。其其中，以产产权调换的的补偿形式式需要缴纳纳营业税。 一、营业业税的税收收政策规定定（一）征征税的规定定我市房地地产企业拆拆迁补偿以以产权调换换形式的营营业税征税税规定从开开始到现在在发生了变变化：20002年3月25日起，2002年全市税税政、规费费管理工作作会议纪要要（珠地地税会纪20022号）规定定，城中村改改造拆迁补补偿房产过过户办证时时不开发票票的，计征征营业税的的计税价格格为最低不不能低
31、于每每平方米1000元，当时，房房地产转让让过户的应应纳税收由由市房地产产登记中心心按每平方方米1000元的计税税价格代征征。 20002年10月21日起，关于明确确城中村改改造有关税税收问题的的通知（珠珠地税发2002238号）规定定，“房地产开开发企业在在办理拆迁迁补偿房产产时，应在在补偿房产产竣工并与与被拆迁户户办理交接接手续时，按按有关规定定的计税标标准依法申申报交纳营营业税等国国家税收；对瞒报税税收的，一一经发现，应应认定为偷偷税，并立立案查处。上述税收收的监管，一一律由主管管税务机关关负责，不不再由房产产登记中心心代征”。 20055年8月1日起，关于明确确几个营业业税税收政政策问
32、题的的通知（珠珠地税发2005415号）规定定，“2002年全市税政、规费管理理工作会议议纪要（珠珠地税会纪纪20022号）文件件，有关城中村改改造拆迁补补偿房产过过户办证时时不开发票票的，计征征营业税的的计税价格格为最低不不能低于每每平方米1000元的规定停停止执行；按省地税税局关于于房管部门门旧城改造造指挥部补补偿拆迁户户住房及销销售住房而而取得的收收入征收营营业税的批批复（粤粤地税函200002885号）规定定：补偿的的房产面积积如与拆迁迁户原产权权房产面积积相等的，应应按同类住住宅的成本本价核定计计征销售不动动产的营业税税；补偿房房产面积如如超过原产产权房产面面积的，其其超出部分分，应
33、按向向拆迁户收收取超面积积部分的全全部款项计计征销售不动产的营业税税。”（二）纳纳税义务发发生时间的的规定关关于明确城城中村改造造有关税收收问题的通通知（珠珠地税发2002238号）规定定，“房地产开开发企业在在办理拆迁迁补偿房产产时，应在在补偿房产产竣工并与与被拆迁户户办理交接接手续时，按按有关规定定的计税标标准依法申申报交纳营营业税等国国家税收”，规定中中明确了拆拆迁补偿的的营业税纳纳税义务发发生时间为为补偿房产产竣工并与与被拆迁户户办理交接接手续时。（三）计税依据的规定关于明确几个营业税税收政策问题的通知（珠地税发2005415号）规定，“补偿房产的成本价不应再计算土地成本。” 房地产开
34、发企业会计制度规定，“开发成本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。” 土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。从上述规定来看，核算补偿房产的成本价时不应包括土地征用及迁移补偿费。换言之，补偿房产的成本价就是该房产地上建筑的建造成本。 二、举例 A公司2003年5月开发某豪园（一期）属于城中村改造项目，该项目用地面积21000平方米，建筑
35、面积31900平方米的住宅，可供销售面积29000平方米，其中用于安置“回迁户”村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目2005年2月完工，经过工程竣工决算，得知该项目开发成本58970000元，其中：土地征用及拆迁补偿费14350000元、前期工程费7220000元、基础设施费29770000元、建筑安装工程费4370000元、公共配套设施费1260000元和开发间接费用2000000元，同年6月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共6300平方米，具体为：6月份1200平方米、7月份2600平方米、9月份900平方米、10月份600平方米、
36、12月份1000平方米，计算该公司拆迁补偿回迁房应缴的营业税。 该公司拆迁补偿回迁房应缴的营业税应分段计算：（1）2005年6月至7月应缴的营业税：1000*3800*5%=190000元；2005年8月1日前（2）房产地上建筑的建造成本=58970000-14350000 =44620000元土地征用及拆迁补偿费可供销售面积的单位建造成本=44620000/29000=1538.62元/平方米2005年9月至12月应缴的营业税=2500*1538.62*5%=192327.50元【云中飞点评】：珠地税发2005415号）规定：考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿
37、房产的成本价不应再计算土地成本。补偿房产的成本价不应再计算土地成本？任何房子，只要是从土地建起来的房子，成本价必然包含土地成本和建造成本，怎么会没有土地成本呢？案例七：你知道什么叫委托代建吗？魔高一尺，道高一丈某房地产开发公司偷税案例分析（转载）2006-03-09 违章案情：某某市地税局稽查局根据人民来信举报，于2002年5月对东台市某房地产开发公司进行了专案检查。该公司经东台市工商行政管理局批准成立于1994年5月18日的国有企业，2001年1O月实行公司制民营化改造，接受剥离后的全部资产，承担改制前的全部债务。1996年至2001年该公司共缴纳税费303177.05元。 稽查人员根据举报
38、线索，在正式进入单位检查之前，做了大量细致的准备工作。通过走访了解国土、规划、建设部门及相关建设单位，调取大量合同资料，初步掌握了该单位自1996年起来的全部工程开发建设项目。然后才正式进入单位进行调查取证，在检查中，主要发现了以下问题： 1、“账外账问题”。在检查人员对该单位所提供的账簿进行检查时，发现我们事先所掌握的好多工程项目在账簿中都没有反映。我们估计该单位可能存在“账外账，检查工作一度处于停滞状态。在这种情况下，地税局领导果断决定，请纪检、公安部门提前介入，对法人代表郭某实行“双规”和“监视居住”。在强大的政策攻势面前，迫使郭某拿出所有的“账外账”。经清查，从1996年至20O1年期
39、间，该单位共设置“账外账”六套，所有账簿皆自成一体，既不同该单位主账合并，也未向税务机关申报缴纳税款。合计少申报缴纳税款1251405.38元，占应纳税款的37.23。 2、该单位借“代建房”之名，行偷漏“销售不动产营业税之实。我们在检查该单位轻工大厦建设工程项目时，该公司提供出一份该公司与轻工局签订的代建房合同。合同规定轻工局负责提供资金，由该房地产公司负责代建轻工大厦。事实上，根据我们稽查人员实现所掌握的情况，轻工局并未提供任何资金，而是以部分土地使用权换取36层的房屋产权，某房地产公司则以36层房屋的产权换取部分土地使用权。根据国家税务总局国税函发(1995)156号文件规定，土地使用权
40、和房屋产权相互交换，双方都取得了所拥有房屋的所有权。一方以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为，应按“销售不动产”税目征税。因此，该单位实际是合作建房而并非是“代建房”，应补缴营业税117567.58元。处理决定：根据原中华人民共和国税收征收管理法第四十条规定：“纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐薄、记帐凭证，在帐薄上多列支出或者不列、少列收入，或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或少缴应纳税款的，是偷税。”以及现行中华人民共和国税收征收管理法第六十三条规定：“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐薄、记帐凭证，或者在帐薄上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务
41、机关通知申报而拒不申报或者进行虚假纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。”东台市某房地产开发公司采取私设“账外账”不申报、在帐薄上多列支出、不列和少列收入以及进行虚假纳税申报的手段，合计少申报缴纳税款125140538元。除对该单位追缴查补税款，决定对该单位处以所偷税款50的罚款。同时根据刑法201条规定，该公司偷税数额在1万元以上且偷税比例超过10，决定移送公安机关立案处理。公安机关通过缜密侦查，经市检察院批准，现已对法人代表郭某实施逮捕，同时对涉及“账外账”的4名会计人员取保候审，等待他们的将是法律的严惩。 稽查建议：通过某房地产开发公司的查处，我们有两方面的体会。 1、是我们稽查人员
42、税务查账时不能单纯查就帐查帐。而应该事先充分了解纳税人的生产经营情况，在检查中要善于动脑，抓住纳税人经营要素中的不正常现象，进行分析研究，挖出其背后的“文章”，这样才能真正起到加大力度，打击各种偷税行为的作用。 2、是我们税务部门办案要由“单兵作战向“合作办案”转化。随着民营经济的不断发展，我们意识到极少数不法分子偷税犯罪的手段更加多样化，复杂化，隐蔽性也越来越强。有时仅凭税务部门的执法手段往往不能彻底解决问题，这就需要加强税务和公安、纪检等部门的合作，提高办案效率，有效地打击偷税犯罪，维护国家税法的尊严。【云中飞点评】：你知道什么叫委托代建吗？总局从来没有“委托代建”的定义，总局只讲过什么不
43、是委托代建。关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复 国税函 1998554号 新疆维吾尔自治区地方税务局：房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。反而浙江省地方税务局关于营业税若干政策业务问题的通知有明确的条件。2007-11-27（二）对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按服务业-代
44、理业征收营业税。这里所说的代建房屋必须同时符合下列四个条件：1由委托方自行立项；2不发生土地使用权或产权转移；3受托方不垫付资金；4事先与委托方订有委托代建合同。 凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收营业税。只有彻底搞清楚什么叫委托代建，你才能做委托代建的税收筹划。问题是，你知道什么叫委托代建吗？浙江省的规定只在浙江省内有用。案例八：“合作建房”，想说爱你不容易。“合作建房”避税违规操作遭罚来源：中华会计网校由于房地产开发产品可以实行预售，所以房地产开发的纳税发生时间，与其他行业有明显不同。房地产公司取得预售收入时，要按照税法规定缴纳税款或预缴税款。营业税暂行条例
45、实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号）规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各
46、省、自治区、直辖市地税局根据当地情况制定。按照以上税法规定，房地产开发公司取得的开发产品预收款性质的任何收入，都应缴纳营业税和预缴企业所得税、土地增值税。例如，A房地产开发公司取得土地使用权，通过开发项目立项、规划、审批后，决定为某金融机构开发建造一个3000万元的办公大楼。该金融机构为了加快工程开发项目进度，可以及时按工程进度拨付预付款。按照预算，该项目完工前，房地产公司可以获得开发项目的80，合计2400万元的预收款收入。按照税法规定，开发产品预收款收入需要缴纳营业税、城建税及教育费附加为：24005.5（综合税费率）132（万元）；需要预缴企业所得税为：240015（当地规定预计利润率）33118.8（万元）；需要预缴土地增值税为：24001（按地方规定）24（万元）。A房地产公司合计应缴纳税收274.8万元。A公司为了延迟缴纳274.8万元的税收，对此进行了税收筹划。A公司与关联单位B签订了合作建房协议。协议规定：A、B双方合作开发金融机构的办公大楼项目，由A房地产公司提供土地使用权，B方提供资金，合作开发项目实现的利润，双方按规定比例分成。同时，B单位又与金融机构签订了委托建房协议。协议规定，金融机构委托B单位在A房地产公