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1、最新资料推荐一环境篇a)区域概况1、地理位置华亭万科红位于松江区最为成熟的老城区西侧。项目南临乐都西路，北靠荣乐路，西面为正在建设的规划道路，东面则是仓华路。松江区位于上海市西南，地处黄浦江上游，东与闵行区、奉贤区为邻，南、西南与金山区交界，西、北与青浦区接壤。距上海市中心39公里、虹桥国际机场25公里、浦东国际机场68公里。松江古称华亭，别称云间，唐天宝十年（公元751年）置华亭县，后改称松江县。在上海开埠以前，松江曾经是上海地区的政治、经济与文化中心。历史上曾有苏（苏州府）松（松江府）财赋半天下之美誉，是上海历史文化的发祥地。松江是江南著名的鱼米之乡，是联合国环境署颁发的国际花园城市。2、
2、 区域价值2001年1月5日，上海发布市府一号文件，提出构筑特大型国际经济中心城市城镇体系，重点建设展现异国风情的“一城九镇”的战略构想。按照规划，上海郊区将依托重大经济项目和骨干交通建设，重点发展新城和中心镇，构筑上海现代城镇体系，切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点的格局，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。 松江新城就是其中的“一城”， 60平方公里土地分两期开发，人口规模达到74万，到2009年，松江新城已经成为上海政治、文化、教育和居住的新中心随着时间的推移，上海三大新城之一的松江新城也已经开发了十年之久。松江新城的面积将由60平方公里拓展至160平方公里，人口也将由6
3、0万扩容至110万；同时，新城主城区东西两侧的产业园区也首次被纳入新城范畴记者获悉，松江新城总体规划修改方案（20102020）日前通过市规划委员会全会审议，这意味着松江新城将迎来第二轮发展的全新机遇，并有望成为全市第一个产城融合、拥有超百万人口的新城。 松江新城于10年前启动建设，是上海率先试点并基本建成的新城。在建设过程中，松江新城的发展遇到了三次重大机遇：第一次是沪杭高速公路的建成启用；第二次是市郊第一条轨道交通线9号线的开通，新城与市中心连成一个整体；第三次机遇则是去年下半年沪杭高铁建成通车，长三角一体化的加速趋势给新城带来前所未有的机遇和挑战，必须在规划修编中进行全新对接。另一方面，
4、到“十一五”末，松江新城已经基本建成，提前完成各项发展目标任务。比如，在原定目标中，规划到2020年全区人口达125万；实际上到2010年底，松江全区人口已达约158万，新城的居住人口也突破原定标准，原有的基础和配套等已很难满足发展的需求，这就需要进一步增强新城规模能级，充分发挥其在优化空间、集聚人口、完善功能、保障发展中的关键作用。 在新一轮规划中，松江新城一直延伸到了黄浦江畔的生态涵养林附近，总面积比原来增加一倍多。新城北起卖新公路、花辰公路，南抵申嘉湖高速公路，西至郊区环线（原A30），东接闵行，由新城南片区、新城北片区、工业园区和科技园区4个片区组成。 10年前，松江新城启动建设时，规
5、划预计到2020年人口为60万。在修编后的新规划中，预计到2020年新城常住人口将达到110万人。同样在10年前，为了体现松江新城的规模，泗泾镇和九亭镇被规划成“新城辅城”，而今，考虑到人口规模、城市管理、区域环境等多个因素，泗泾和九亭将不再属于新城范畴。 松江新城的4个片区，还被进一步细分为9个组团。其中，新城北片区包括了核心组团、大学城组团和茸北组团；新城南片区包括老城组团和新拓展的南永丰组团、华阳桥组团；工业园区和科技园区包括车墩组团、工业园区组团和科技园区组团。备受关注的“高铁片区”处在新城南片区之中，总用地面积18平方公里，是本轮规划新拓展的城市空间，将形成南永丰和华阳桥两个组团，也
6、是松江新城新一轮发展的重要引擎。松江将在松江老城区南面打造松江南部新城-上海黄浦江生态园林型的国际化黄金水岸。松江南部新城区域总面积将达到66.8平方公里，超过目前面积达60多平方公里(含大学城站)的松江新城(将被改称为“松江北部新城”)。 2009年8月，松江邀请国际著名公司参加松江南部新城区域规划设计竞标，法国AS建筑工作室、英国阿特金斯公司、美国约翰逊费恩联合设计事务所、日本设计、德国SBA公司、上海复旦规划建筑设计研究院有限公司等六家公司参与招标，这标志着松江南部新城区域规划设计建设的开始，也预示着松江南部新城区域开发将获得高标准规划的引导和推动。 据悉，松江南部新城区域规划范围北到沪
7、杭铁路、北松公路，南到黄浦江，西到A30高速，东到金山支线铁路，涉及永丰街道、车墩镇、石湖荡镇等三个街镇的用地。 在松江南部新城规划区域，预计2010年10月通车运行的沪杭客运专线将在此设置松江南站火车站，A15高速公路将在今年底通车，跨区的公路主干道松卫公路越江大桥即将建成，在松江设置3个站点的上海城郊快速铁路金山支线已经开工，轨道交通9号线南延伸也将在2009年底开工建设。密集的、立体化的交通基础设施建设以及仅靠黄浦江的黄金水运航道网络，为松江南部新城区域的开发建设带来了发展机遇。 中标的国际著名公司将于今年年底提交规划设计的最终方案。按照规划定位，这片崭新区域将成为汇集高等商务办公、生态
8、居住、先进制造业、休闲旅游度假业和现代服务业的生态化、国际化新型城区，并成为上海对接中国南部地区的交通枢纽之一。b)周边市政交通条件沪杭高速公路、沪青平高速公路、嘉金高速公路、同三国道、沪杭铁路复线和黄浦江贯穿松江全区，公路网四通八达，交通便捷。轨道交通9号线是上海轨道交通体系重要线路，连接起松江新城，大学城，佘山国家旅游度假区，九亭，七宝现代居住商业区，漕河泾新兴技术开发区，徐家汇，上海世博会园区，豫园老城厢，陆家嘴金融核心区，金桥出口加工区，外高桥保税区等重要区域。 松江城区有着非常完善公交线网，实行城区内公交线路单一票价，市民出行成本降低，日均客流量同比增加4.8万人次。坚持公交优先原则
9、，不断提高居民公交出行率。 公交线路情况（起点、终点）公交线路起始站点最近站点步行至站点松江2路松江永丰站松江永丰站乐都西路辰塔路站0.1KM松江5路松江永丰站松江客运中心乐都西路辰塔路站0.1KM松江8路永丰汽车站永丰汽车站荣乐路辰塔路0.3KM松亭石专线松江永丰站石化大堤路乐都西路辰塔路站0.1KM松卫专线松江永丰站石化大堤路乐都西路辰塔路站0.1KM松江14路正泰电器公司正泰电器公司三新路乐都路0.8KM松江15路永丰汽车站松江客运中心辰塔路乐都西路站0.5KM松江4路永丰汽车站松江城东站三新路乐都路0.8KM 轨道交通系统（已建成/在建）M9 在建 具体通车时间以政府公布为准。c)区域
10、市场发展“南部新城计划是松江政府影响力非常大的重点市政工程，将打造成上海黄浦江生态园林型的国际化黄金水岸，南部新城面积66.8平方公里，比松江新城还要大，目前南部新城规划已经通过市政府的审批，南部新城规划组团将会分为商务区，滨江绿化区，居住区，其中核心商务区就位于本案南部，等南部新城成熟以后一定会对我们项目这个区域起到无法估量的积极影响，万科抢先入驻南部新城之老城组团。这个规划是（松江新城2010-2020总体规划修改方案）于今年5月19日获得市规划局审批通过，新的松江新城规划东起金山支线，西至同三国道，南起申嘉湖高速，北到辰花公路，面积160平方公里，占松江行政区域总面积的1/4。新的松江新
11、城分为4个片区（新城南片区，北片区，工业园区，科技园区）组成，人口也将由现在的60万扩大到110万。而且南部新城的建成，将大大突显我们项目的区域优势地位，南部新城建成后，我们就是真正的松江核心区域，往东、南、北5公里，我们直接可以到达目前的松江老城中心区域及松江新城南部和北部核心区域，基本都控制在15分钟车程范围，可以真正做到在坐享城市成熟配套所带来的便捷生活的同时，又免受了城市发展通病-尾气，堵车，嗓音所带来的影响。d)本案目前周边生活配套 文化教育项目名称计费单位收费标准1.普通高中学费一般高中每学期900区县重点高中每学期1200市重点高中每学期1500高级技术高中20002.公办学校外
12、省市学校借读费高中每学期15003.中小学住宿费一类条件每学期360二类条件每学期270三类调节每学期1804.民办中小学学费每学期按成本核定5.公立转制学费每学期最高5000职业学校项目名称计费单位收费标准一.中等职业学校学费每学期1.一般学校每学期一般专业每学期1000特殊专业每学期1300艺术类专业每学期23002.国家重点学校每学期一般专业每学期1500特殊专业每学期2000艺术类专业每学期40003.职业高中学费每学期12004.综合高中学费每学期参照主办学校标准二.中等职业学校住宿费一类条件每学期360二类条件每学期270三类条件每学期180学前教育收费项目名称计费单位收费标准示范
13、性托儿所（含寄宿制）管理费每月700全日制一级幼儿园管理费每月225全日制二级幼儿园管理费每月175民办托儿所、幼儿园收费标准自拟定 金融服务银行地址距离中国农业银行荣乐西路304号1.8公里中信银行新松江路1388弄3.3公里上海浦东发展银行新松江路1290号3.5公里中国工商银行文诚路3.8公里招商银行人民路92-98号4.1公里.旅游景点方塔公园 松江方塔公园，位于松江区东南隅，1981年建成开放，全园占地182亩。园址原是唐宋时期古华亭的闹市中心，东有爱民街、西有三公街，既是古代文人的会聚地，又是松江遗址的缩影，1978年以园内主景方塔为中心建起这座园林。园内布局错落有致，旷达舒展，是
14、现代建园构思和传统江南古典园林风格融为一体的文物园林。走进方塔园这一神奇的古建筑、古文物云集之地，会使您自然地产生一种怀古思贤的情感。园内主要主要景观有：宋代的方塔、宋代的望仙桥、明代的砖刻照壁、兰瑞堂、水陆池等。照壁为一大型浮雕，位于方塔的北侧，建于明朝洪武三年（公元1370 年），为道教门前影壁。照壁宽6.1米，高4.75米，立于当时松江府城隍庙大门前，是现今上海地区最古老、最精致，也是保存得最完好的大型砖雕艺术品。照壁上的怪兽，名叫“贪”，生有龙头、狮尾、牛身、鹿蹄、麒麟片。它的寓意是教人戒贪。画面丰富，立体感强，堪称艺术珍品。醉白池公园松江醉白池是江南著名的古典园林之一，是上海的旅游胜
15、地。从这座园林的前身算起，已有九百余年历史。公园面积七十六亩。园内古木葱茏，亭台密布，古迹甚多。其曲栏横槛、回廊曲径，古色古香。上海地区有五大古典园林，就是上海豫园、嘉定古漪园、秋霞圃、青浦曲水园及松江醉白池。而醉白池在五大园林中是最古老的园林。 醉白池的前身为宋代松江进士朱之纯的私家宅园，名叫“谷阳园”。园名意思是说，这是陆机、陆云家乡的名园。因为陆机曾有诗说“仿佛谷水阳”，说自己的家乡在谷水之阳。朱之纯是以名人名句来命名宅园的。历代在“谷阳园”的基础上都有所扩建。到了明朝末年，松江著名书画家、礼部尚书董其昌在此处建造“四面厅”、“疑航”等建筑，并团结了当时一批文人在此处吟诗作赋，咏解不断。
16、到了清朝康熙年间，著名画家顾大申将此处列为私人别墅，他继承和发展了古典园林建筑的艺术精华，利用松江最具有江南水乡，秀丽风光这一特色，以七百平方米长方形荷花池为主体，以不规则对称等园艺手法建造池岸。以竹、梅、假山、奇石为相互配衬，融合一体，建造了这座名扬江南的醉白池.为什么叫它“醉白池”呢？有虚实二名来源。 主人将园建好时心里想，如果大诗仙李白再世，来此悠游，一定会被池上景物所迷醉、会被池旁园林所陶醉。所以就将池上园林叫“醉白池”吧！他具体又想到，宋代有个当过大官的诗人韩琦，对唐代诗人白居易的诗十分迷醉，曾在故乡河南安阳建筑了一座古典厅堂名叫“醉白堂”，顾大申也非常崇拜白居易，也常常陶醉在白居易
17、的诗的优美意境中，于是也仿效韩琦的做法，将自己的园林命名为“醉白池”。“醉白池”这个名字新颖别致，含义深湛，意境优美，令人神往。几经兴废，几经劫难，醉白池终于迎来了生气勃勃的春天。经过几次整修与扩建之后，如今的醉白池既具有明清时期江南园林山石清池相映、廊轩曲径相衬的风格，又具有历史古迹甚多、名人游踪不断的特点。而今园内有四面厅、乐天轩、疑肪、雪海堂、宝成楼、池上草堂等亭台楼阁及邦彦画像石刻、历史艺术碑廊、赤壁赋真迹石刻等艺术瑰宝，还有树龄在三四百年的古银杏、古樟树，年龄在百年以上的牡丹。今天的醉白池，古木参天，怪石嶙峋，楼台亭谢相连，曲径回廊相接，古朴清雅，闻名江南。她正以绰约的丰姿，优美的风
18、韵，亭亭玉立在云间胜境，深得中外游客的赞赏。西林塔位于上海市松江区城西侧中山西路西塔弄，建于南宋咸淳年间，名“崇恩主塔”，俗称“西林塔”。西林塔又名千佛塔，在庐山东林寺西，建于唐开元年间，明代洪武二十年（1387年）重建，改名“圆应塔”。 塔呈六面七层，均有佛龛。塔系砖木结构，七级八角形，正门向南，塔的南面每层门顶皆有题额，底屋题额为千佛塔，二层为“羽宝才”，三层为“金刚”、四层为“灵就来”，五层为“天上清”，六层为“聪雨花”，七层为“元明藏”。此寺原为沙门竺昙禅堂，自晋至唐一直处于鼎盛时期，元毁于兵火，明予修复，清咸丰四年再毁，十一年重建，又毁，现仅存一栋殿宇。 现塔砖身尚完整，腰檐平座栏杆
19、诸物已拆去，人民政府拨款修葺，西林塔已恢复昔日的原貌。西林禅寺 上海市松江区的西林禅寺由松江区人民路沿中山西路向西行300来米，就有一处金碧辉煌的梵宫突兀在眼前，这就是江 南名刹西林禅寺。 走进禅寺山门抬头仰望，即见江苏佛教协会会长茗山大法师 的手泽：“大雄宝殿”宝匾题额，点画充溢着大同云冈石刻正统北魏 的浓郁书风，岂非凡手可及。宝殿龙吻脊上，“佛日增辉”四个大字 在阳光下耀目生辉，系金英子居士留迹。脊后为“法轮常转”。一九九二年二月，性修大和尚继任住持，竭力规划，再振宗风，不仅重建毗庐殿，新塑毗庐大佛暨二十诸天，又复建造大雄宝殿和东厢房，成立松江区佛教协会，主持日常工作，带动四众弟子精进修学
20、。九二年，西林宝塔经上海文管会拨款主修，现已峻峙云间。次年，发现塔内藏有鎏金佛像、玉雕罗汉像、琥珀、玛瑙等饰物百余件，并供奉圆应禅师舍利子。今日西林禅寺的牌楼、钟鼓楼在性修大和尚的带领下，亦修建完工。仰仗佛光永照，善信护持，承蒙市区政府之关心，在中山中路改造规划中得以发展，购置西边土地。区府又将我寺的东北角规划给西林禅寺，作为常住庙产。今后我寺将按整体规划，扩建文殊殿、普贤殿、三圣殿、药师殿、东西厢房、念佛堂、禅堂、藏经楼、方丈室、斋堂、图书馆、陈列室和其它配殿等功能。建成之后的西林禅寺，总面积达十余亩，相信届时将是十方四众同参共修，听经闻法，参禅念佛和培养人才的重要场所。今后的扩建工程需耗费
21、巨资，仰赖十方善男信女、社会仁人善翁共襄善举，积少成多，聚沙成塔，以大众的施舍来成就十方的事业。二产品篇a） 规划一、 项目规划基本经济技术指标占地面积70174.9总建筑面积132629.15总套数住宅922套 商铺92套 LOFT 246套车位数量住宅664个 共建配套车位227个容积率1.6绿地率35%b)景观公共景观的概念分以下三个层次来设计：1.城市外部绿化的借景荣乐西路位于基地北侧，经规划设计形成东西方向约230米，南北方向10米。2.社区内部绿化体系的构建规划中人车基本分流，使社区地面开放为步行的景观层面，贯穿用地南北的景观轴有机串连起小高层组团，将以密植的绿化树木为主导，与适当
22、的空间节点结合，构建起全区有疏有放、方便通达的景观绿化体系。在住宅区域规划中，绿地率35。3.组团绿化布局的深入组团绿地作为最贴近居民的绿化组成部分，在设计中，强调赋予各个组团绿地以不同的主题，丰富具有差异的绿地布置将带来组团的个性和居家的归属感。c)商业公共设备公共大堂、电梯厅、走道项目的公共部位都是装修交付，最大限度的保证客户的使用舒适性，并且由专人保洁和设备维护。日立品牌电梯项目采用无机房电梯，直通地下一层，规格为18人/1350公斤，每秒1.0米的速度，减少客户等候的时间，在电梯工作中没有机房的噪音干扰，更环保健康。d)商业智能化设施项目采用电视监控系统；周界报警系统；停车场管理系统；
23、门禁系统；对讲系统；火灾报警和消防联动系统，达到智能化管理，再加上万科物业的24小时不间断巡逻，人防技防相结合的措施对整个街区进行有效管理，像这样的开放式街区也只有像万科这样的物业才能管好。 信息通讯系统远距离识别道闸系统当业主开车进入专用通道或地下车库时，智能感应道闸通过远距离感应，在识别到安装在业主车辆上的门禁卡信息后自动开启，便可慢速通过数字式对讲系统通往三层及以上的入口通道都设置了数字式对讲系统，信号稳定、速度快，营造数字化的楼宇办公氛围。 安全防范系统门禁系统通往三层及以上的入口通道都设置了门禁系统，业主用门禁卡刷卡后自动开启，充分保障每位业主的便利、私密、安全的需求，系统备有应急电
24、源，停电时同样可保证门正常开启。电视监控系统街区在主要出入口、通道、地下车库等部位都设置了电视监控系统，直接连接万科物业监控室，24小时实时监控，保证业主的人身财产安全。周界报警系统每个隐秘地点、安全死角都设置了周界报警系统，直接连接物业监控室，24小时全方位的保障安全。火灾报警和消防联动系统楼宇烟感报警装置直接连接物业监控室和当地直属消防部门，第一时间进行火灾警报，最大限度减少客户财产损失。e)物业管理 物业管理公司介绍万科物业与您风雨相伴70年万科集团于1988进入房地产行业之初，就将物业管理作为房地产开发的一项售后服务保障措施，并提出了在管理服务上一定要超前的理念。经过30多年的发展，今
25、天，万科物业相继布局全国33个大中城市，在管项目257个，在管面积4126万，合同面积5285万，管理户数286656户，已成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业，为数千万业主提供贴心、周到的服务。 万科物业历年荣誉万科物业荣誉历史30多年来，万科物业一直以成为中国物业管理行业的领跑者为目标，创立了物业行业的众多新标准。包括在全国首推“业委会”模式，成为国内第一个获得ISO国际品质认证的物业服务企业。先后获得“百强企业服务质量TOP10第一名”，“中国物业服务百强企业第一名”，跻身中国物业管理行业领军之列。上海万科物业作为国家一级资质物业管理公司，同时系上海市物业管理行
26、业协会副会长单位。管理456万平方米，31817户的舒适居所，为数十万人提供优质服务。连年获得上海市著名商标；上海市金牌服务企业；全国居住物业示范小区；上海市文明小区；优秀物业服务能手等众多荣誉。 物业管理特色及服务项目介绍睿服务：万科物业高端客户的识别核心为 “RE”，即尊贵和享受（Respectable Enjoyment），除享有安全、保洁、绿化等基础服务之外，为高端业主提供与高标准管理费相匹配的便捷、高档、体面、精致的服务。睿服务整合丰富的资源，为业主提供合同之外个性化的有偿服务。具有万科物业特色的高端服务设计，旨在以客户需求为导向，为其提供方便快捷、感受尊贵的一站式、全天候、多方位“
27、私人贴心”服务。五心服务在总结果和归纳历史服务经验的基础上，上海万科物业推出“五心”服务计划，通过细节的人性与周密，提升服务品质。以“安心、放心、贴心、细心、开心”为情感线索来关注每个服务细节，用开心的服务心态，细心的工作态度，让客户感觉居住更安心，服务更放心，生活更贴心。DS 安全管理万科物业采用“精益流程”方法和工具，总结和提炼出具有万科物业特色的DS 安全管理模式，通过全面、系统识别危险源，将小区的“物防技防人防”手段科学结合，为业主的居家生活编织一张无形但可靠的安全防范网络。在DS 模式基础上，建设独具特色的安全管理培训体系，通过各类预案的高仿演练，培养出一支技能娴熟、责任心强的安全管
28、理团队。快速响应物业管家将在第一时间内响应客户意见，任何未关闭的报事，在每次服务结束时必须主动约定下一次服务时间恳谈会定期与业主召开沟通交流会，广泛搜集业主意见，了解业主需求。物业服务报告万科物业在中国物业行业内率先推出物业服务报告制度，将项目设施、设备的运行状况、安全环境绿化情况以及物业管理服务费收支情况、维修资金使用情况等定期公布，主动接受业主及业主委员会监督。投诉建议万科物业在日常的服务过程中，也始终坚持客户导向以诉求为关注点，确定工作开展的方向和重心。 2001年万科创建“投诉论坛”，在公开网站接受顾客投诉及评价，将信息收、处理反馈和结果验证等各环节公开透明，业主上传的有效投诉将在限时
29、内得到满意的答复。物业见面会率先在行业内推行“物业管理见面会”活动，创造与客户见面的机会，主动收集业主信息，了解客户需求，从而尽量满足不同客户群体的服务需求。第三方满意度调查为全面、客观了解客户对万科物业服务的评价，多年以来万科集团坚持聘请国际知名调查公司“盖洛普”对万科所有开发项目业主进行独立第三方的满意度调查工作。并将满意度结果作为工作考核的重要指标。社区活动根据小区客户的年龄层次、家庭结构、兴趣爱好的不同，结合时令因素，每季度精心策划和组织各类社区文化活动。以“和谐、健康、快乐”为主题的“万科社区HAPPY家庭节”已成功举办多届，覆盖全国近30个城市的上百个万科社区，其规模和影响力已深入
30、人心。活动沙龙摄影协会、集邮协会、乒乓球、羽毛球队、足球FANS团、老年艺术队、合唱团等，一个个业主社团的搭建，不仅丰富了业主们的业余文化生活，同时也为社区的健康生活、文明居住注入正面的力量，从而引导业主共建品位高尚的健康生活。万科物业尊崇的礼宾服务在万科管辖的小区，当业主遇到特殊的喜庆日子，向物业申请个性礼宾服务。个性服务礼宾、现场布置、红毯花束、聚会party，园艺修剪，家居保洁，送水等。个性服务礼宾接待、现场布置、红毯花束、聚会Party，园艺修剪，家居保洁，订餐送水等。万科物业品质典范之十大法则法则一：万科保安在岗不打手机；为了确保工作不受打扰，万科的保安在岗时是不带手机的。法则二：万
31、科物业水管；在普通社区内，经常由于水管接口处漏水而给业主带来不便，万科在前期设计中就将出水口之间的距离定为50米，水管长度约25米，有效避免因水管对接引发的漏水。法则三：万科物业绿化养护；万科物业严格要求园区工作人员，如绿化、保洁等，在进行园区相关服务工作时，保持约10米以上的间距，有效避免岗位上的闲聊，保证业主的安宁。法则四：垃圾清理频次明确化；在万科管辖的区域，地面垃圾和垃圾桶内的垃圾有明确的滞留时间标准，让业主更放心，让环境更美好。法则五：万科物业采用无风声走漏的查岗方式；物业主管查岗时会收取工作人员对讲机，达到无风声走漏查岗，确实保证最佳工作状态，使业主更放心。法则六：总经理捡烟蒂；在
32、万科物业，无论你的职位多高，看到烟蒂或杂物，都有义务捡起来。法则七：四张不变面孔；万科物业认为，门岗、车位岗、客服前台，入户维修工，这四个岗位与业主息息相关。如果某些岗位的员工提出离职要求，他与信任必须一起完成15天的工作无痕对接。法则八：生活“零”打扰；万科物业通过有效的管理手段，尽可能将物业管理行为对业主生活的影响降至最低。保安人员夜间执行联系，统一将对讲机更换为耳麦；关注您，尊重您，用我们的可能降低对您的干扰。法则九：电梯维保零打扰；万科物业规定，对电梯进行维护的时间设定在人流较少的时间，尽可能的将对您的生活干扰降到最少。法则十：二人成排，三人成列。“二人成排，三人成列”已经是万科社区中
33、的一道风景。f)销售说辞接待动线：阳光宣言区域模型项目介绍PPT项目模型商业品质体验区洽谈区华庭万科红销售说辞LOFT:1、预接待台“先生/小姐您好！您是第一次来吗？之前有没有打过电话？（若无，由该业务员接待；如有，（1）询问之前业务员是谁，让该业务员接待此客户。（2）之前业务员不在，则由同组人员接待。（3）若客户不记得，询问一下该客户名字电话，让柜台协助查询；也可让客户至柜台指认一下业务员。若该名业务员不在则由同组人员接待。若客户不记得，现场也没查出，则由该轮排业务员接待。若有成交按公司规章制度办理。“先生/小姐这边请，我给您介绍一下本项目的情况，我是这里的置业顾问，我姓X，您叫我小X就可以
34、了，这是我的名片（双手递上），请问您怎么称呼？”2、 阳光宣言xx先生/小姐，这边请，您现在看到的是我们万科的阳光宣言，万科一直倡导客户对项目每一个细节享有充分的知情权。所以在您了解我们万科红人馆之前，为您先做项目的不利因素和风险提示，做到真正的阳光购房。这是我们万科的监督热线4008000002（工作时间：周一至周日9:00-18:00），当您对售后相关工作存在疑问时，我们愿意为您提供帮助，接受咨询，受理投诉，改进我们的服务；我们也愿意为您提供主动的关怀，为您收集传递关于项目的信息。这些是我们红线内不利因素：1、车库出入口，2、地下用户站，3、地上开关站，4、公共厕所。不过这些设施是每个项目
35、必备的，不会产生什么影响，请放心！这些是我们红线外不利因素：A、项目东侧的松江第三实验小学B、项目西侧规划为住宅用地，C、项目北侧辰塔路有高压线。以上这些都在安全距离以外，我们只是尽到告知义务。我们项目的物业公司是万科旗下一级资质的万科物业，物业费：住宅3元/月*平方米；商业6.8元/月*平方米。3、 区域模型现在为您介绍我们项目的区位规划、交通情况。这边请。本案位于松江成熟区域，南向乐都西路，北靠荣乐路，西面为正在建设的规划道路，东面则是仓华路。高覆盖，立体化的交通网络使得您的出行极为便利，（三横一纵）北侧的G50沪渝高速，就是沪青平高速，连接延安路高架，往来松江单向收费，驱车四十分钟左右轻
36、松直达人民广场商圈；而距离我们项目最近的G60沪杭高速转沪闵高架到徐家汇非常方便（开车到上海南站不超过二十分钟）；南面的S32机场高速，（45分钟可直通浦东机场）南北走向的G15沈海高速在上海段称为嘉金高速，南面可以直接开到金山，北面可直达嘉定，是上海最长的跨区公路。公交14路、25路、34路、松卫线，松亭石专线即在家门口，而9号线延伸段也即将开通，步行至体育馆站大约25分钟左右的时间，届时又可大大缩短出行时间。除此以外，项目周边的生活配套完善，超市、银行、医院、学校一应俱全。开车10分钟左右即达松江商城，平高世贸，庙前街。至于生活的日常采购，据项目车程10分钟左右的时间就有大润发和乐购，非常
37、的便利。松江本身就占据得天独厚的教育资源，荣乐西路上的新理想幼儿园和维罗纳幼儿园，仓丰路上的华亭幼儿园，都是五年内新建的配套幼儿园，小班化办学，项目隔壁西侧新建的松江实验小学华亭校区，明年4月正式对外招生，对口初中有三新学校和立达中学，另外高中的话，松江1中，上师大附中是区重点中学，松江2中更是全市排名前10位的市重点中学。医疗方面的话，在荣乐西路上就有个永丰街道卫生服务中心，走过去5分钟，三级甲等的市第一人民医院、二级甲等医院区中心医院、乐都医院坐车过去也都在10分钟左右。4、 项目模型*先生/小姐，三期产品分为商业和LOFT公寓两种组成：我们三期商业部分每栋楼共5层，每栋楼的35层为LOF
38、T公寓，建筑面积约11805.11平方米，共有246套。LOFT的面宽主要为4.2米（207套），也有部分4.1米（30套，位于过街楼处，其中6套因为梁的原因，只能做一房），5.1米有6套，6.9米有3套。进深为8.55米（1号楼为8.65米）。LOFT 的层高为4.5米，可以通过后期改造增加夹层，如样板房所展示的1房和2房。LOFT通过外廊连接，业主可以从地下车库门厅（只有3、4号楼）或一层门厅乘电梯抵达各层。LOFT每套具有独立上下水，可接入煤气，有排油烟道。每一层都有公共卫生间。目前我们所在的位置是这栋建筑，待整个小区交付之后，这里仍旧将保留下来，作为日后的物业用房，届时会设置成活动中心
39、。项目占地7万方，总建面13万方左右。共有16幢11层的小高层和4幢5层楼的商业组成。所有建筑成行列式的排布，整体的品质及品质可谓是松江独有。众所周知，万科是目前中国经验最丰富，涉及城市最广，销售金额最高，获奖次数最多的房地产住宅开发企业。万科的前瞻力及创新力是所有房地产开发企业一直予以效仿对象，目前我们在售的LOFT既是万科入驻松江后的又一精心力作。它借助日本建筑的实用主义、极简主义，以及在拥挤的城市利用空间的能力。打造个性的灵动空间，独立的生活主张。其实早在2004年，万科已经开创了业内经典蚂蚁工坊。其充分及有效的利用空间，满足了年轻人置业和基础生活的需求，反响效果极佳。目前该项目的平均二
40、手房售价已经达到2万多/平米，较之前的实际售价几千元/平米相比增长几倍，投资回报与普通住宅相比只有过之而无不及。万科红人馆更是万科在多年经验累积和沉淀后的展示。如果说蚂蚁工坊只是满足了业主的基础生活需求，更强调实用主义，那么万科红人馆更强调业主的完美使用体验。单套4.5米的层高，足够的空间让业主们能充分的展现自己的个性设计，一层当两层，主力户型的面宽基本达到4.2米，等同于目前市场普通住宅的客厅面宽。“小身躯，大功能”，商业的土地属性使得我们的红人馆不只局限于居住功能，办公、开店一同解决。不限购、不限贷更为很多投资客剔除了“障碍”。不仅如此，在如此市场竞争激烈的前提下，万科更是将细节体现置于企
41、业发展的主要核心。“一站式”的生活环境【“一站式”的生活模式表示您所购置的物业旁，万科将整合社区资源，以成熟的商业运营能力，为新生社区快速提供配套，引入特色商户，形成一站式消费天堂。其实，大多购房者在购买这类型的物业后会考虑经后的实际营运和管理事宜，但现在，只要购买华亭红，这一切也将由万科物业租赁中心帮您想办法解决，届时遍布上海各个区域的万科物业将以网络化信息传递模式，帮您发布出租或转售物业的信息，将大大增加成交机。由于我们的LOFT是毛坯交付(其实在建造初期，公司高层对于是否做精装交付始终处于两峰争夺状态，但结合考虑这类型的产品是属于个性与创意，每位购房者对于其的爱巢都有不一样的要求，所以最
42、终决定不做精装修)。但是仍有少部分业主觉得自己装修过于麻烦，而且装修周期及质量也得不到保证。同样一句话不用担心，因为您购置的是万科红人馆。万科先业主之忧而忧，后业主之乐而乐的思考精神也已为您一并解决。待您的物业交付之后可以按照我们提供给您的人气装修菜单，并由我们指派给您的第三方授权装修。由于他们所选用的装修材料均是批量采购，所以价格相应的比您自己采购要便宜不少。5、裱板区XX先生/小姐,这边请,”沙发后的裱板”:这是我们马上要推出的LOFT产品,也是很多客户所期待的,因为它不限购不限贷,而且可以用作自住,办公及投资,有4.2米的超大面宽,4.5米的创意挑高,很多客户都把它装修成复式的,称其为”
43、小别墅”,而且我们是毛坯交付,更能发挥您个性化的装修.我们以前在七宝万科项目中做过个类似的叫”蚂蚁工坊”,当时反响非常好,很多客户都一连买几套,都觉得其总价低,功能性全,使用方便,住在里面感觉非常小资惬意。而且当时绝对是供不应求，当很多客户慕名而来购买的时候，项目已经售罄，因为其低总价，高实用性，出售的客群选择多样，所以后期的增值也要比当时的普通公寓迅速。我们万科原本就在刚需户型上有很高的造诣和较好的口碑，现在经过那么多年了,我们在其很多方面,都有非常多的提升.(引导至万科红特点7个裱板区).“梦幻红管家”:买我们产品的很多客户都希望有更人性化,更全面体贴的物业服务,让其住着生活了更舒心,工作
44、了更省心,所以我们经过许多买LOFT产品客户的调研,为LOFT客户增加了许多服务,比如您出行需要打车,只需要您和物业人员招呼一声,由他们帮您服务,好像您的贴身小管家;如果您需要去远一些的地方,我们物业也可以帮您预定火车票或机票等,好像您的贴身小秘书;如果您的水电煤需人代缴,我们物业也可以代劳，只要您吩咐，比网上支付还要便捷。.还有很多类似的服务,而且都是免费的哦.当然每个业主的需求不同,所以我们还有很多有偿服务,比如帮您打印,传真资料;代请家教,保姆;代预约家电维修等,服务品种繁多，且件件贴心，把一切生活的琐事,都变得简便.“人气红装修”我们的LOFT是毛坯交付的,这样可以更好及自主的发挥您的
45、创意空间,但有些客户平时比较忙,而且对一般的装修公司的质量也不信任,而且LOFT需要搭建一层楼板，工艺比较复杂，需要较高的专业能力，所以我们,将会推出几个装修的套餐,让您选择,首先,我们的进货渠道是很多个地方及项目的大采购,所以价格肯定比您自己买要便宜很多,而且我们主营的是房产销售,装修只是微利,价格肯定很实惠的咯.再者,我们有几个装修的套餐供您挑选,每个套餐都是经过设计师精心雕琢，风格各异，也满足了客户对个性化的需求,总有一款您喜欢的.“全能红配套”您买的LOFT在楼上,楼下就是我们的商业配套.我们的产品和一般LOFT产品最大的区别就是我们以后是可以开通燃气的,这样会更有生活的气息,哪天在家
46、,您也可以一展厨艺哦.“无忧红租售”许多客户觉得我们的产品价廉物美,花几十万就可以买个万科的产品,即使现在自己不住,也有很高的投资价格.这点我们也考虑到了,我们万科物业的租售中心,本身就具备庞大的客户数据库，并且和松江的很多主流中介公司都有着合作关系,不论您想出租或是出售,都会帮您找寻最适合的对象,让您的利益最大化,安安心心投资,放放心心受益.“灵动红空间”这次的户型,是我们通过对许多LOFT产品的研究,开发出来的,具有4.2米超大的面宽,普通的公寓才只有3.6米,有这样的开阔度,房间的空间感,望出去的视野感,都是非常棒的;4.5米的挑高,让许多看了楼书资料的客户,还都以为我们卖的别墅呢,这样
47、的层高,完全可以将房屋分割为2层,届时我通知您来看我们的样板房,我们就有一房一厅一卫的,和两房一厅两卫的,空间的可塑性非常强.但我们卖只收您一层的钱哦，这样算下来，其实每层的钱也就7.8千块钱一平米哦，非常实惠。而且我们这房型,是标准的大面宽,短进深,户型方方正正,看着也正气,再加上是前后通透的,也有着冬暖夏凉,空气常流通,常新鲜的特点.“如意红易购”:因为我们的产品属于商业项目,所以完全不受限购限贷的影响,理论上来讲,您想买几套就几套,我们有些客户还想买个几套,一起装修成大复式的感觉呢.如果您购买我们的产品首付一半的话,那每月还款约在4300元左右,但只用十年的时间,并且不影响您以后再购住宅的贷款次数,还款周期短,所以利息也少,同样的还款