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1、Research 2006-10-31b 教育培训系列报告房地产基础知识教育培训房地产基础知识教育培训 Research Page 1房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么目目 录录一、一、报报 告告 进进 度度 计计 划划二、二、房地产基础知识房地产基础知识三、三、房地产开发流程房地产开发流程四、四、房地产法律法规房地产法律法规五、五、房地产税法介绍房地产税法介绍六、六、Research Page 2房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了
2、什么一、进度计划Research Page 3房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么二、基础知识u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。一、中国大陆现行土地制度全部土地都为社会主义公有制社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）Research Page 4房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么一、中国大
3、陆现行土地制度u 国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权，没有所有权。u 国有土地使用权出让方式1.招标方式2.拍卖方式3.协议方式4.挂牌方式u 国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年二、基础知识来自来自 中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载Research Page 5房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认
4、为浪费这一点点算不了什么二、相关专业术语1.城市用地二、基础知识Research Page 6房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么二、基础知识Research Page 7房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么二、基础知识2.建筑术语二、相关专业术语u 建筑用地面积u 总建筑面积u 建筑密度（建筑覆盖率）u 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积
5、是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。Research Page 8房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么二、基础知识2.建筑术语二、相关专业术语u 用地红线u 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带
6、。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。u 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。Research Page 9房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么二、基础知识2.建筑术语二、相关专业术语u 房屋层数u 层高u 建筑高度u 净高 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.
7、20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。u 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 Research Page 10房地产专
8、题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么二、基础知识2.建筑术语二、相关专业术语u 低层建筑u 多层建筑u 小高层建筑（非规范性）u 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。u 点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并
9、且短边长度小于或等于16米。Research Page 11房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么二、基础知识2.建筑术语二、相关专业术语u 复式u 跃式u 错层 一个住宅占两个楼层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。是一层住宅但较普通住宅高是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。是一套房子不处于同一平面是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同
10、的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。Research Page 12房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么土地出让方式一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权国有土地使用权国有土地使用权1.出让方式出让方式2.划拔方式划拔方式（1）招）招 标标（2）拍）拍 卖卖（3）挂）挂 牌牌（4）协）协 议议3.承租方式承租方式Research Page 13房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一
11、点点算不了什么 办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准书建设用地批准书交付土地交付土地 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底价编制、确定编制、确定出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式 签订出让合同签订出让合同公布结果公布结果招招 标标拍拍 卖卖挂挂 牌牌协协 议议 招拍挂实施招拍挂实施土地出让方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申请及资格审查申请及资格审查(6)(10)二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程Research
12、Page 14房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么土地出让方式招招 标标u 招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请投标邀请投标邀请投标邀请，通过各投标者设计标书设计标书设计标书设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。u 招标流程评标评标出让人出让人确定标的及标底确定标的及标底投标人投标人投标投标出让人、投标人出让人、投标人开标开标评标小组评标小组确定中标人确定中标人对能够最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准各项综合评价标准
13、各项综合评价标准各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高且价格最高且价格最高且价格最高的投标人，应当确定为中标人。Research Page 15房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么土地出让方式拍拍 卖卖u 拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法叫价的方法叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者出价最高者出价最高者（竞买人）。u 拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布
14、起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。Research Page 16房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么土地出让方式挂挂 牌牌u 挂牌方式概念出让人发布挂牌公告挂牌公告挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌
15、价格更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。u 挂牌流程接受新报价接受新报价出让人出让人宗地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布竞买人竞买人报价报价出让人出让人更新挂牌价格更新挂牌价格出让人出让人确定竞得人确定竞得人挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成
16、交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。Research Page 17房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么土地出让方式协协 议议u 协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。划划 拔拔u 划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将
17、该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。Research Page 18房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围Research Page 19房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么土地出让方式四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同Research Page 20房地产专题
18、报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么三、开三、开 发发 流流 程程Research Page 21房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么三、开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.1.办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证2.2.领取国有土地使用证领取国有土地使用证1.1.领取建设工程规划许可证领取建设工程规划许可证2.2.领取建设工程施工许可证领取建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工
19、建设1.1.领取商品房销售许可证领取商品房销售许可证选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收Research Page 22房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么建建设设用用地地规规划划许许可可证证三、开发流程房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用“五证五证”的取得来贯穿的取得来贯穿商商品品房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五图片暂缺Research Page 2
20、8房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选选选选 址址址址竣工验收n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断Research Page 29房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商三、开发流程立立立立 项项项项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收涉及部
21、门分别为:计委规划局建委Research Page 30房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收Research Page 31房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书三、开发流程立 项开工
22、建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.6.建设用地规划许可证建设用地规划许可证及钉桩成果通知单及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.建设用地批准书或原用地单位的国有1.土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属6.来源证明文件（原件）7.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企
23、业资质证书等Research Page 32房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么三、开发流程立 项开工建设规划设计规划设计规划设计规划设计取得土地选 址竣工验收办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书Research Page 33房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么三
24、、开发流程立 项开工建设开工建设开工建设开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收办理国有土地使用证:需准备文件如下：1.建筑工程施工许可申请表一式两份2.建设用地规划许可证及附件3.建设工程规划许可证及附件4.施工图纸设计文件审查通知书5.经过备案的施工合同6.监理单位中标通知书7.项目建设资金落实证明8.年度施工计划9.人防工程备案通知书10.园林局伐移树木批准文件11.四源费统一收费凭证12.质量监督通知书13.安全监督通知书14.建筑节能新型墙体收费凭证15.统计局登记通知Research Page 34房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，
25、也许你认为浪费这一点点算不了什么三、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：1.年度施工计划2.施工合同3.地名办批复4.物业管理公约批复5.临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明6.建设工程规划许可证7.建筑工程施工许可证8.销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料9.销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图10.市政府征地的批复11.销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等Research Page 35房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮
26、食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么三、开发流程总 结1.房地产开发过程中所涉及的部门有:计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售建设工程施工许可证、商品房销售(预售预售)许可证许可证3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有:项目建议书、立项报告、可行性研究报告、设计方案送审书、项目建议书、立项报告、可行性研究报告、设计方案送审书、施工图等以及各相关部门的批文施工图等以及各相关部门的批文Research Page 36房地产专题报告在日常生活中，随处都可以看到浪费粮食的现象。也许你并未意识到自己在浪费，也许你认为浪费这一点点算不了什么中房博越地产机构 热线：4000-080-070