《北京市2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案二.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京市2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案二.doc（24页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、北京市北京市 20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析精年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案二选试题及答案二单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。A.综合性B.科学性C.专业性D.特殊性【答案】B2、创建型设计模式抽象了实例化过程，它分为面向类和面向对象两种。其中，（）模式是保证一个类仅有一个实例，并提供一个访问它的全局访问点。A.工厂（Factor
2、y）B.构建器（Builder）C.原型（Prototype）D.单例（Singleton）【答案】D3、UML 中有 4 种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接口、构建属于（）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（请作答此空）事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】D4、程序中凡是引用（请作答此空）对象的地方都可使用（）对象代替。A.基类B.派生类C.基本类型D.用户定义类型【答案】A5、继承关系是父类和子类之间共享数据和方法的机制，子类都是父类的特例。当一个类只能有一个父类时，称为(请作答此空)；当一个类有两个或两个以上的类作为父类时，称为
3、()。A.单重继承B.多态C.混合继承D.多重继承【答案】A6、王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于 2004 年初进行了重新装修。2006 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为 800 万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值 800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A7、评价软件详细设计时不考虑()。A.可理解性，使最终用户能理解详细设计，并提出改进意见B.可扩展性，
4、容易添加新的功能C.灵活性，使代码修改能平稳地进行D.可插入性，容易将一个模块抽出去，将另一个有同样接口的模块加进来【答案】A8、在软件正式运行后，一般来说，()阶段引入的错误需要的维护代价最高。A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.编码【答案】A9、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、（）、软件设计、编码、测试、运行(维护)6 个阶段。A.可行性分析B.初始调查C.需求分析与定义D.问题分析【答案】C10、在了解程序内部结构和流程后，通常采用（）验证程序内部逻辑是否符合设计要求，此时可使用（）技术设计测试案例。A.黑盒技术B.白盒测试C.等价类划分D.边界值分析【答案】B11、商务办公楼
5、是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.集聚程度B.交通条件C.楼层D.租户类型【答案】D12、若信息为 32 位的二进制编码，至少需要加（）位的校验位才能构成海明码。A.3B.4C.5D.6【答案】D13、某地区有 1000 人参加了程序员考试(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目 45 分以上有 700 人，下午科目 45 分以上有 600 人。据此可以推断，至少有（）人这两个科目的成绩同时在 45 分以上。A.600B.400C.300D.200【答案】C14、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于 2004
6、 年，现状用于商业，于 2007 年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。A.交通条件B.地理位置C.基础设施完备程度D.公共设施完备程度【答案】D15、（）：An error can be caused by attempting to divide by 0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D16、以下关于软件工程的叙述中，错误的是（）。A.软件工程是开发、运行、维护软件的系统方法B.软件工程把系统的、规范的、可度量的途径
7、应用于软件开发、运行、维护过程C.软件工程将工程技术、工程管理和工程经济融入软件开发过程D.软件工程就是以工业流水线生产方式开发软件的过程【答案】D17、A 市 B 房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B 公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上 10 层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托 C 二级房地产估价机构，进行了在建
8、工程评估。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让【答案】C18、创建型设计模式与对象的创建有关，按照所用的范围分为面向类和面向对象两种。其中，（）模式是创建型类模式。A.工厂方法(Factory Method)B.构建器(Builder)C.原型(Prototype)D.单例(Singleton)【答案】A19、设某系统由 P1 和 P2 两个子系统组成，当且仅当两个子系统都能正常工作时，该系统才能正常工作。若 P1 和 P2 的可靠性均为 0.9，则该系统的可靠性是（）。A.0.1B.0.45C.0.81D.0.9【答案】C20、云计算支持用户在任意位置、使用各种终端获取应用服务，
9、所请求的资源来自云 中不固定的提供者，应用运行的位置一对用户透明。云计算的这种特性就是（56）。A.虚拟化B.可扩展性C.通用性D.按需服务【答案】A21、某种部件使用在 10000 台计算机中，运行工作 1000 小时后，其中 20 台计算机的这种部件失效，则该部件千小时可靠度 R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D22、电子政务的应用模式有 3 种，其中不包括（）。A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】B23、在 Word 编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）
10、键与工具栏上的A.提醒用户此处可能有拼写或语法错误B.为红色表示可能是拼写问题，为绿色可能是语法问题C.是文档内容的一部分，打印文档时会被打印出来D.不属于文档内容，打印文档时不会被打印出来【答案】C24、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】C25、以下关于入侵检测系统的描述中，错误的是（）。A.入侵检测是一种主动保护网络免受攻击的安全技术B.入侵检测是一种被动保护网络免受攻击的安全技术C.入侵检测系统能够对网络活动进行监视D.入侵检测能简化管理员的工作，保证网络安全运行【答案】A26、以下各项中，（53）不属于性能测试
11、。A.用户并发测试B.响应时间测试C.负载测试D.兼容性测试【答案】D27、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为(请作答此空)，一个对象具有多种形态称为()。A.属性B.封装C.类D.消息【答案】D28、在面向对象方法中，对象之间通过发送()进行通信，当其发送给某个对象时，包含要求接收对象去执行某些活动的信息。A.协作B.依赖C.消息D.封装【答案】C29、以下关于软件工程的叙述中，错误的是（）。A.软件工程是开发、运行、维护软件的系统方法B.软件工程把系统的、规范的、可度量的途径应用于软件开发、运行、维护过程C.软件工程将工程技术、工程管理和工程经济融入软件开发过程D.软件工程就是
12、以工业流水线生产方式开发软件的过程【答案】D30、DoS 攻击的目的是（）。A.获取合法用户的口令和帐号B.使计算机和网络无法提供正常的服务C.远程控制别人的计算机D.监听网络上传输的所有信息【答案】B31、One of the greatest features of a home（）is the ability toshare one Internet connection simultaneously over two or morecomputers.A.computerB.deviceC.networkD.work【答案】C32、在 Word 编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动
13、加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D33、行为型设计模式描述类或对象如何交互和如何分配职责。以下（）模式是行为型设计模式。A.装饰器(Decorator)B.构建器(Builder)C.组合（Composite）D.解释器(Interpreter)【答案】D34、（）is the conscious effort to make all jobs similar，routine，and interchangeable.A.WWWB.Informatization
14、C.ComputerizationD.Standardization【答案】D35、UML 中行为事物是模型中的动态部分，采用动词描述跨越时间和空间的行为。（46）属于行为事物，它描述了（47）。A.包B.状态机C.注释D.构件【答案】B36、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用
15、权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】B37、计算机指令系统中采用不同寻址方式可以提高编程灵活性，立即寻址是指（）。A.操作数包含在指令中B.操作数的地址包含在指令中C.操作数在地址计数器中D.操作数在寄存器中【答案】A38、下列标准代号中，（）表示国际标准。A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】B39、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（请作答此空）方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（）。A.消息传递B.继承C.引用D.多态【答案】A40、下列关于面向
16、对象程序设计的叙述，正确的是（）。A.对象是类的模板B.“封装”就是生成类库的标准C.一个类至少有一个实例D.一个类可以继承其父类的属性和方法【答案】D41、某地区有 1000 人参加了程序员考试(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目 45 分以上有 700 人，下午科目 45 分以上有 600 人。据此可以推断，至少有（）人这两个科目的成绩同时在 45 分以上。A.600B.400C.300D.200【答案】C42、在 while 型循环结构中，（）。A.循环体的执行次数等于循环条件的判断次数B.循环体的执行次数多于循环条件的判断次数C.循环体的执行次数少于循环条件的判断次数D.循环体的执
17、行次数与循环条件的判断次数无关【答案】C43、评价计算机系统性能时，MIPS 是衡量（）的一种单位。A.时钟频率B.运算速度C.系统可靠性D.系统失效率【答案】B44、某 C 语言程序中，x 是一个浮点型变量，m 是一个值为正整数的整型常量，表达式 x%m(x 被 m 除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】A45、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 m2
18、建筑面积归甲方，2000 m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B46、请从下列名词中区分类和对象。其中，（）全部是类，（）全部是对象。A.电影、序列号为 sw1987532 的电影胶片、足球赛B.电影、足球赛、电影胶片C.影片“卡萨布兰卡”、足球赛D.影片“卡萨布兰卡”、序列号为 sw1987532
19、 的电影胶片【答案】B47、在面向数据流的软件设计方法中，一般将信息流分为（）。A.变换流和事务流B.变换流和控制流C.事务流和控制流D.数据流和控制流【答案】A48、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.20的首付款加上该首付款 2 年的利息B.20的首付款，加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值
20、时点的现值之和D.2004 年 10 月的购买价格，加上 20的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】C49、如果用户对系统的目标不是很清楚，需求难以定义，这时最好使用()进行系统开发。A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】A50、在某次通信中，发送方发送了一个 8 位的数据（包含一个奇校验位），若传输过程中有差错，则接收方可检测出该 8 位数据（）。A.奇数个位出错B.偶数个位出错C.出错的
21、位置D.出错的位数【答案】A大题（共大题（共 1010 题）题）一、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为 1500m2，占地 2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于 1955 年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为 3 及以下的商业用途土地价格为 2 万元/m2，商品住宅销售均价为 1.2 万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。、针对你所
22、选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。二、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有
23、土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.估价对
24、象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。三、阅读以下说明和代码，填补代码中的空缺，将解答填入
25、答题纸的对应栏内。【说明】下面的程序利用快速排序中划分的思想在整数序列中找出第 k 小的元素（即将元素从小到大排序后，取第 k 个元素）。对一个整数序列进行快速排序的方法是：在待排序的整数序列中取第一个数作为基准值，然后根据基准值进行划分，从而将待排序的序列划分为不大于基准值者（称为左子序列）和大于基准值者（称为右子序列），然后再对左子序列和右子序列分别进行快速排序，最终得到非递减的有序序列。例如，整数序列“19,12,30,11,7,53,78,25的第 3小元素为 12。整数序列“19,12,7,30,11,11,7，53.78,25,7的第 3 小元素为7。函数 partition（in
26、ta,intlow,inthigh）以 alow的值为基准，对alow、alow+l、ahigh进行划分，最后将该基准值放入ai(lowihigh)，并使得 alow、alow+l、，、Ai-1都小于或等于 ai，而 ai+l、ai+2、ahigh都大于 ai。函教findkthElem(inta,intstartIdx,intendIdx,inrk)在 astartIdx、astartIdx+1、.、aendIdx中找出第 k 小的元素。【代码】#includestdio.h#includestdlib.hIntpartition（inta，intlow,inthigh）/对 alow.hi
27、gh进行划分，使得 alow.i中的元素都不大于 ai+1.high中的元素。intpivot=alow；/pivot 表示基准元素Inti=low,j=high;while(（1）)While(ij&ajpivot)-j;ai=ajWhile(ij&aipivot)+i;aj=ai（2）；/基准元素定位returni；IntfindkthElem（inta，intstartIdx，intendIdx,intk）/整数序列存储在 astartldx.endldx中，查找并返回第 k 小的元素。if(startldx0|endIdx0|startIdxendIdx|k1|k-lendIdx|k-
28、1startIdx)Return-1;/参数错误 if(startIdxendldx)intloc=partition(a,startIdx,endldx)；进行划分，确定基准元素的位置 if(loc=k-1)找到第 k 小的元素 return（3）；if(k-lloc)/继续在基准元素之前查找 returnfindkthElem(a，（4），k）；else继续在基准元素之后查找 returnfindkthElem(a，（5），k);returnastartIdx；intmain()inti,k;intn;inta=19,12,7,30,11,11,7,53,78,25,7;n=sizeof(
29、a)sizeof(int)/计算序列中的元素个数for(k=1;kn+1；k+)for(i=0;in;i+)printf(“%d/t”,ai);printf(“n”);printf(“elem%d=%dn,k,findkthElem(a,0,n-1,k);/输出序列中第 k 小的元素return0；【答案】1)CountStr2)pi3)pi4)num3、1、!i=j2、ai=pivot3、aloc4、stratIdx,Loc-15、Loc+1,endIdx四、下表中，第一行依次列出了 0.00，0.01，0.02，0.03，0.99，共 100个数据；对第一行的每个数据采用方法 1 处理后形
30、成第二行数据；对第一行的每个数据采用方法 2 处理后形成第三行数据。方法 1 是对末位数字采用 4 舍 5入处理，即末位数字是 4 或 4 以下时舍去，若末位数字是 5 或 5 以上，则进1。方法 2 对 4 舍 5 入法做了如下修改：如果末位数字是 5，则并不总是入，而需要根据前一位数字的奇偶性再决定舍入：如果前一位数字是偶数，则将 5 舍去；如果前一位数字是奇数，则进 1。例如，0.05 将舍入成 0.0；0.15将舍入成 0.2。通过对这三行数据分别求算术平均值，可以看出：在处理一批正数时，方法 1（通常的 4 舍 5 入法）与方法 2（修改后的 4 舍 5 入法）相比，（）。【答案】单
31、纯解答本题并不难。第一行 100 个数据都是正数，均匀地列出了 2位小数的各种可能，其平均值为 49.50。经方法 1 处理后的 100 个数据的平均值为 50.00，可以看出，方法 1 产生了偏高结果：经方法 2 处理后的 100 个数据的平均值为 49.50，可以看出，方法 2 改进了方法 1。本题的意义是：对处理大批正数而言，4 舍 5 入方法比较简单实用，但也比较粗略，会产生略微偏高的结果。在需要更精确要求的应用领域，采用方法 2 更好些。实际工作中采集的数据大多是正数，而且大多是近似值，小数点后太多的位数没有实际意义。为了使计算结果精确到小数点后某一位，原始数据就应在小数点后多取 1
32、 位。计算完成后，常需要对小数点后最末一位数字进行舍入处理。人们通常使用 4舍 5 入法对最末位数字进行舍入处理。4 以下的数字则舍去。5 以上的数字则雳要进 I。这种做法确实简单实用，但从下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4 舍的量与 0.6 入的量可以相抵，0.3 舍的量与 0.7 入的量可以相抵。正数 4 舍 5 入的偏差来自尾数为 5 的量都要进位，从而产生偏高结果。为平衡起见，应将尾数为 5 的情况分裂成两种情况：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法 2 规定，经舍入后应保持新的尾数为偶数，这有一半的可能。当然，如果规定新的尾数应成为奇数，也是可以的。但在
33、同一个问题的计算过程中，总是要有统一的规定。保持偶数比保持奇数对进一步计算（例如再分半）会更有利些，所以人们选用方法 2 来改进方法 1。在银行利息计算中，采用粗略的方法还是采用更精细的方法可能会有较大一笔钱的出入。对于正负数对称分布的情况，则 4 舍 5 入法不会产生偏差。因为正数的舍（引起减少）与负数的舍（引起增加）相抵，正数的入（引起增加）与负数的入（引起减少）相抵。从本题也可以看出，在信息处理领域人们不但要学会使用数据处理的软件，更需要研究数据处理领域本身的技术。五、房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2015第号估价项目名称：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房
34、地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2015 年 6 月 14 日至2015 年 6 月 19 日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”，应为估价报告出具日期；2.结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；3.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；4.“估价原则”缺少谨慎原则；5.结果报告中估价结果缺少单价；6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；7.结果报告缺
35、少风险提示；8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误；六、指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用
36、性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼
37、，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错
38、误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。七、某城欲对该城市一建于 20 世纪 50 年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为 2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由房屋拆迁许可证证号为规拆迁许字(2006)第号文件许可。如
39、何确定估价方法?【答案】城市房屋拆迁估价指导意见明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。八、第二题阅读以下说明和代码，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】对 n 个元素进行简单选择排序的基本方法是：第一趟从第 1 个元素开始，在 n个元素中选出最小者，将其交换至第一个位置，第二趟从第 2 个元素开始，在剩下的 n-1 个元素中选出最小者，将其交换至第二个位置，依此类
40、推，第 i 趟从 n-i+1 个元素中选出最小元素，将其交换至第 i 个位置，通过 n-1 趟选择最终得到非递减排序的有序序列。问题：2.1【代码】#includestdio.hvoidselectSort(intdata,intn)/对 data0datan-1中的 n 个整数按非递减有序的方式进行排列inti,j,k;inttemp;for(i=0;in-1;i+)for(k=i,j=i+1;（1）;（2）)/k 表示 dataidatan-1中最小元素的下标 if(datajdatak)（3）if(k!=i)【答案】jn 或者 j=n-1（2）j+（3）k=j（4）datai=datak
41、（5）selectSort(arr,m)此处 m 也可以填 8 或者 sizeof(arr)/sizeof(int),arr 可以改成&arr0（6）i=0【解析】本题考查 C 程序设计基本技能及应用。简单选择排序方法是设所排序序列的记录个数为 n。i 取 1,2,n-1,从所有 n-i+1 个记录（Ri,Ri+1,Rn）中找出排序码最小的记录，与第 i 个记录交换。执行 n-1 趟后就完成了记录序列的排序。第 1 空应填 j 循环结束条件，j 应该运行至序列末尾。填 jn 或者 j=n-1；第 2 空填 j 循环控制语句，j 每次递增 1，往后移动一个元素与 ai进行比较。第 3 空为自动保
42、存最大元素的下标，k=j。第 4 空为交换两个元素，temp为临时变量，保存 datai的值，使用 datai=datak使 datai为后面 n-i+1 个记录（Ri,Ri+1,Rn）中找出排序码最小的记录，再将 temp 赋给datak。第 5 空为调用 selectSort 对数组 arr 进行非递减排序，selectSort有两个参数，数组和排序元素个数，为 selectSort(arr,m)。第 6 空进行元素遍历输出所有的数组元素，从下标为 0 开始，所以填 i=0。九、阅读以下说明和 C 函数，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。说明函数 removeDuplicate
43、s(chai*str)的功能是移除给定字符串中的重复字符，使每种字符仅保留一个，其方法是：对原字符串逐个字符进行扫描，遇到重复出现的字符时，设置标志，并将其后的非重复字符前移。例如，若str 指向的字符串为aaabbbbscbsss，则函数运行后该字符串为absc。C 代码voidremoveDuplicates(char*str)inti,len=strlen(str);/*求字符串长度*/if(_)return;/*空串或长度为 1 的字符串无需处理*/for(i=0;ilen;i+)intflag=0;/*字符是否重复标志*/intm;for(m=_;mlen;m+)if(Stri=st
44、rm)_;break;if(flag)intn,idx=m;/*将字符串第 idx 字符之后、与 stri不同的字符向前移*/for(n=idx+1;nlen;n+)if(Strn!=stri)stridx=strn;_;str_=0;/*设置字符串结束标志*/【答案】len2 或 len=1 或等价表示 i+1 或等价表示 flag=1 或给 flag 赋值为任何一个不是 0 的值 idx+或 idx=idx+1 或等价表示 idx 或等价表示一十、置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司，法定代表人：；住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所，法定代表人：；住所：市路号，二级评估资
45、质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积 12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋 7800m2 建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为 2004 年 6 月 30 日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物，客观性不够。全年收益天数按 300 天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。(14)缺附件的有关内容。