《北京市2023年房地产估价师之估价原理与方法提升训练试卷A卷附答案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京市2023年房地产估价师之估价原理与方法提升训练试卷A卷附答案.doc（29页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、北京市北京市 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法提升年房地产估价师之估价原理与方法提升训练试卷训练试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】A2、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允
2、许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能【答案】A3、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状【答案】D4、经济全球化的实质决定了它的发展必然A.有利于所有国家B.有利于发达资本主义国家C.有利于发展中国家D.有利于社会主义国家【答案】B5、循行到达巅顶的经脉有A.足太阳经B.足阳明经C.足厥阴经D.足太阴经【答案】A6、薛雪的著作是A.温病条辨B.湿热条辨C.温热论D.脾胃论【答案】B7、东方之人
3、易得痈疡是因A.其民乐野处而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食鱼而嗜咸D.民华食而脂肥【答案】C8、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（）。A.投资报酬率排序插入法B.累加法C.市场提取法D.对比法【答案】C9、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】B10、当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价标准临街宗地总价（）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】B11、某建筑物建筑面积为 4000
4、m2，经济寿命 40 年，单位建筑面积的重置价格为 2500 元/m2，有效经过年数为 15 年，残值率为 5%，该建筑物现值为()万元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000【答案】C12、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为 20 万元。如果以更新改造为前提，专业估价为 25 万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为 40 万元。如果以重新开发为前提，专业估价为 30 万元，则这所住房的价值应该为（）。A.20 万元B.25 万元C.40 万元D.30 万元【答案】C13、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来
5、价格，应选用的预测方法（）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】C14、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.无法确定【答案】B15、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同，宜选择的估价方法是（）。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】A16、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是A.热B.寒C.风D.燥【答案】D17、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、
6、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120万元，投资利润率为 20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B18、收益递增递减原理可以帮助我们确定()。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案】C19、某幢写字楼，建筑物重新购建成本为 2000 万元，经济寿命为 50 年，有效年龄为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 10 万元；装修的重置成本为200 万元，平均寿命为 5 年，有效经过年数为 4 年；设备的重置成本为 250 万元，平均寿
7、命为 15 年，有效经过年数为 9 年。假设残值率为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。A.400B.628C.656D.700【答案】B20、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入 500 万元，年房屋折旧费30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.245B.275C.315D.345【答案】D21、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。A.异质性
8、B.排他性C.替代性D.互补性【答案】C22、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】C23、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是A.阳亢B.阳虚C.阴虚D.痰湿【答案】B24、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D25、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。A
9、.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【答案】A26、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】A27、当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价标准临街宗地总价（）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】B28、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】B29、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（）。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场
10、价格【答案】C30、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产B.同样用途房地产C.相同房地产D.类似房地产【答案】D31、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾【答案】D32、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】A33、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.契税【答案】C34、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于
11、土地净收益与（）的比值。A.综合资本化率B.土地资本化率C.报酬率D.建筑物资本化率【答案】B35、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】A36、关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳
12、集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】D37、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的 6%和 3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427【答案】D38、下列哪项不是暑邪的致病特点A.暑为阳邪，其性炎热B.暑性升散，耗气伤津C.暑多夹湿D.暑热易生风动血【答案】D39、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.
13、叶天士C.薛生白D.刘完素【答案】D40、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】B41、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】C42、评估一宗房地产开发用地 2006 年 1 月 1 日的价值，预测该宗土地 2009 年1 月 1 日开发完成后的房价中属于地价的部分为 2000 万元，折现率为 10%，则该土地的价值为（）万元。A.1562.89B.1652.89C.150
14、2.63D.1520.63【答案】C43、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值税【答案】B44、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】B45、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.单边波动【答案】B46、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】
15、D47、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】C48、()，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003 年 1 月 1 日B.2004 年 1 月 1 日C.2004 年 12 月 1 日D.2003 年 12 月 1 日【答案】D49、某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币，其中首期支付 30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为 6%，则该房
16、地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】A50、疾病发生的内在根据是A.正气不足B.正邪斗争C.内外环境之间的相互影响D.阴阳失调【答案】A多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】BD2、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原
17、则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】ABC3、成本法主要适用于评估房地产的类型有（）。A.新开发的B.重新开发C.正在开发建设D.计划开发建设E.危险房【答案】ABCD4、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。A.销售利润率小于投资利润率B.投资利润率小于成本利润率C.成本利润率小于直接成本利润率D.直接成本利润率小于销售利润率E.年利润率小于总利润率【答案】BD5、下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。A.上调贷款利率B.严格控制房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【答案】AC6、在假设开发法的
18、静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】ABC7、最高最佳利用原则必须同时满足（）条件。A.法律上允许B.技术上可能C.财务上可行D.价值最大化E.公益最大化【答案】ABCD8、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）。A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】ABD9、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对其内部状况进行的合理设定C.
19、受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】AD10、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在
20、建工程项目所要求的平均报酬率【答案】ABC11、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不齐全的房地产【答案】AC12、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】BD13、下列房地产状况中属于区位状况的有（）。A.位置B.房地产规模C.环境
21、景观D.外部基础设施完备程度E.朝向、楼层【答案】ACD14、收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（）。A.走访房地产交易当事人B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料D.根据分析和经验得出客观资料E.同行之间相互提供【答案】ABC15、某套期房住宅的套内建筑面积为 120m2，套内墙体面积为 20m2，分摊的共有建筑面积为 30m2，套内建筑面积的购买单价为 15000 元m2，购买人采用的付款方式为：首付 60 万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A.使用面积的购买单价为 12500 元m2B.建筑面积的购买单价为 1200
22、0 元m2C.名义价格为 180 万元D.实际价格为 180 万元E.现房价格低于 180 万元【答案】BCD16、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为 506元/m2，容积率为 1.5，土地使用年限为 50 年。乙地块土地单价为 820 元/m2，容积率为 2.4，土地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为 8%，则下列表述中正确的有（）。A.乙地块比甲地块贵B.甲地块的 70 年使用权楼面地价低于 341.67 元/m2C.甲地块与乙地块的楼面地价相等D.甲地块比乙地块贵E.乙地块的 70 年使用权楼面价高于 340 元/m
23、2【答案】D17、影响房地产价格的区位因素有()。A.建筑规模B.临路状况C.楼层D.繁华程度 E 建筑容积率【答案】BD18、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（）。A.放弃这个项目B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目D.找别人完成项目，签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助【答案】A19、房地产抵押对房地产估价的需要，包括（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案】ABCD20、长期趋势法可以用于（）。A.推测、判
24、断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】ABD大题（共大题（共 1010 题）题）一、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商
25、场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先
26、受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值
27、5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）二、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元
28、，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】三、
29、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例
30、A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）四、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年
31、限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】五、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得
32、知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该
33、写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元
34、/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；六、某商
35、场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计
36、算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 20
37、13 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）七、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知
38、改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑
39、面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（
40、1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程
41、教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元八、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016
42、年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民
43、币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）九、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为
44、 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.
45、19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。一十、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来
46、第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米
47、建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第
48、一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）