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1、“房住不炒”时代的居民家庭资产投资对中国居民而言，住房是最大的一项资产。房产和其他所有资产一样，会经历起起落落。当“房住不炒”政策遇到经济下行周期时，我们该怎么办？REITs或许是一个投资选项。而对于不动产如何能够伴随居民走向共同富裕，本文也给出了参考建议。中国居民家庭资产以住房为主中国人将生活概括为“衣食住行”，“住”的基本载体即为“房”。无论贫富，自古以来，中国人都习惯将“房产”与“家庭”做概念上的联结，并将对归属感的追求转译作置业的行动。这种根植于传统文化中的置业思想流传于今，一定程度上影响了中国家庭资产的配置。中国人民银行调查统计司2020年发布的2019年中国城镇居民家庭资产负债情况
2、调查报告显示，中国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，这一数据远高于多数发达国家，如美国整体住房拥有率为64.7%。中国城镇居民拥有房产的比例更高，房产在中国城镇居民家庭资产中的位置也尤为重要。在居民家庭资产中，房产是组成最多的资产类型，占比七成，而金融资产只占两成。而更为鲜明的对比是，就低收入人群而言，中国收入最低20%的家庭住房拥有率高达89.1%，而同一数据在美国仅为32.9%。此差异一方面与我国1994年的房改有关联。在当时，房龄与工龄等因素都参与购房折扣计算，无论家庭收入高低都可负担购房支出，许多家庭购置公房并保留下来，成为当前住房资产的重要组成部分。另一方面，在中国传统观念中，大部分
3、父母会为孩子购房时准备首付甚至月供，收入较低的人也可能是购房人群。中国家庭的住房拥有率远高于其他国家，在当前共同富裕的原则下，建立我国居民对房地产和地产相关金融资产的科学认知和风险意识，是十分必要和迫切的。特别是，在当前“房住不炒”的房地产行业重要转型阶段，传统房地产投资的模式和市场预期显著改变，如何更新投资理念，理性选择有效的产品，也成为亟须普及的重要题目。住房作为实物资产的金融属性房子是用来住的。不动产（Real Estate）是由土地和附着在土地上面的结构共同组成的一种实物资产，我们最熟悉的住宅是其中一种非常重要的用途，其他常见的用途有零售、办公、工业，等等。对于住所的需求是所有社会人都
4、必须面对的基础需求，住宅类型的房屋，其被明确的最重要的作用就是居住。如果抛开居住属性，住房也就变成了空中楼阁，失去了其本质意义。住房的投资属性。相对其他消费品而言，住房是一件耐用品（Durable Goods），因而也具有一些除了消费外的其他属性，比如投资。房子既是基本的消费品也是重要的投资品，正是因为其价值不会因为居住而迅速损耗，有一定的投资价值。经济学季刊（Quarterly Journal of Economics，简称QJE）2019年收录的一篇文章计算了2015年底法国、德国、日本、英国和美国五个发达国家的可投资的资产分布：社会总财富的25.8%是股票，房产以20%的份额紧随其后，而
5、债券和存款都在10%左右（其中英国的房产份额27.5%大于股票的24.7%位列第一）。如果只考虑居民财富，房产占比更高，欧洲国家60%80%，美国稍低，约45%。作为全球除股票以外最重要的可投资资产，房产的投资回报如何呢？上述文章也做了详细的研究：在18702015年的140年间，房产的实际回报7.06%，位列第一（高于股票的6.88%）；而风险除现金外最低（拥有低于股票和债券的9.93的标准差）。此外，房产还有另一个非常重要的特征良好的抗通胀性，房产与物价水平在历史上保持着非常高的相关性，这也是房产的风险低于债券的主要原因。租房还是买房，这是一个选择购置房产从金融上会带来两部分的收益：一部分
6、是租金，另一部分是随着本地房价的上涨带来的资本升值。可以简单地把这两部分类比为股息分红和股价波动，前一部分是稳定为正，后一部分则取决于大盘，也就是本地的房价指数变动。可能有些人会问，如果房主本人居住，并没有获得租金呢？答案是，如果他不买这个房子一样需要付出租金，从经济学机会成本的角度考量，这部分少付的租金等同于这个房子带来的收入。文献中有刻画居民买房还是租房的经济学模型，在市场均衡的条件下，拥有一处房产的成本应该等同于租金，这里的成本包含了房地产税、物业费、维修费、折旧以及买房的房款的机会成本无风险利率（如果使用了房贷，成本需要加入房贷利率）。考虑到对于房产增值的预期资本利得，一年的持有成本应当等于一年的租金加一年的房价预期增长。如果租金相较房价过低，在住房供给不变的情况下，更多的人会选择租房，买房需求下降，那么房价会下降，再次达到均衡，反之亦然。在这个模型下有一个很有趣的推论，那就是如果大部分国家的实际持有成本区别不大，那么房价租金比这个数字与对于当地房价上涨的预期正相关。根据Numbeo网站的数据，纽约房价租金比为21，东京39，而深圳95列全球第一，也即排除掉深圳暂时没有房地产税、无风险利率高等因素，深圳居民应当保持对房价增速有非常高的预期。若非如此，对于大部分人来说租房应当是一种更好的选择 。5