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1、郑州房地产纾困基金方案出炉根据相关文件显示，郑州市房地产纾困基金设立运作方案已于近期出炉。本次方案和最初的房地产纾困基金有较大区别。从文件上看，郑州房地产纾困基金设立运作方案相关文件是由郑州市人民政府办公厅下发，在此之前，郑州市房地产纾困基金主要是在国企与AMC层面。可以说，本次郑州市房地产纾困基金设立运作的层面较之前更高。实际上，对于房地产市场，已经有高层次的定调。中共中央政治局7月28日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。对于市场关注的房地产与金融市场问题，政治局会议有专门表述：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改
2、善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。要保持金融市场总体稳定，妥善化解一些地方村镇银行风险，严厉打击金融犯罪。今年以来，房地产市场风险引起了较大关注。房地产市场的风险主要是两方面：一方面是房地产企业的债务危机；另一个是大面积的楼盘停工导致购房者停贷断供的风险。本次政治局会议对房地产市场的表述以稳为主，同时压实地方政府责任，保交楼、稳民生，未来地方政府有望成为解决目前房地产问题的主要力量。郑州市房地产纾困基金可能是解决目前房地产问题最好的方式之一。一、郑州房地产纾困基金在7月20日，已经有郑州房地产纾困基金的消息出来。根据河南资产管理有限公司官方网站消息，郑州地产集团有限公司与河南资产
3、资产管理有限公司进行了会谈交流，双方就深化业务合作达成共识。双方一致表示，将充分发挥各自专业团队、业务资源等优势，成立工作专班，联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作，积极为郑州国家中心城市建设、黄河流域生态保护和高质量发展作出新贡献。根据相关信息，郑州地产集团有限公司与河南资产资产管理有限公司均为河南本土的国资企业。最终，由郑州市政府来统筹安排房地产纾困基金，可见对于房地产问题解决的决心。（一）基金规模与投向根据文件显示，郑州市房地产纾困基金按照 “政府引导、多层级参与,市场化运作”原则,由中心城市基金下设立纾困专项基
4、金,规模暂定 100亿元,采用母子基金方式运作,相关开发区、区县 (市)根 据纾困项目,吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金,并按照项目及子基金设立情况,资金分期到位。纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体,以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目,纾解房企短期出现的资金流动性困难,并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目,解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。（二）基金运作方式1. 由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本 (包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)
5、等组建子基金作为实施主体,原则上纾困专项基金出资比例不高于30%,项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建,各主体的出资比例由各方协商确定。2. 由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估,以项目净资产为基础确定盘活方式及价格;盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集,其中自有资金出资原则上不高于40%, 其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。3. 由子基金对项目实施全封闭管理,按照销售进度逐步回收投资,并陆续退出;盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企12个净资产较高的存量项目,并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干
6、已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题,达到 “盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应,逐步化解潜在风险。（三）相关解读我们可以看到，本次郑州房地产纾困基金的定位就是“政府引导、多层级参与,市场化运作”，而参与的主体大部分有国有企业，所以可以看出郑州房地产纾困基金的层级是很高的。同时，本次房地产纾困基金仍然是“救项目不救企业”，而对项目也是有一定要求的，要求是“未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”，这意味着本次房地产纾困基金的运作形式并不是阳光普照，而是有一定针对性。从广义上说，可以认为是资质较好的项目。同时，基金的规模初定为100亿，按照纾困专项基金出资比例不高于30%来计算，可以撬动
7、超过300亿的资金，从体量上来说规模已经很大，应该足够解决郑州市的房地产问题项目。同时，我们可以看到，本次房地产纾困基金的募集方式，仍然依赖于金融机构。从目前来看，募集资金来源可能主要是银行贷款。当然，房地产纾困基金并不是公益基金，从运作上来看，更像是一个专项救助基金，在解决房地产问题的同时，有一定的盈利能力。郑州房地产纾困基金，是目前解决房地产风险最好的一种形式。由政府与国有企业出资，注入到问题楼盘项目当中，逐步解决问题楼盘的问题。如果郑州房地产纾困基金取得成功，这种经验可以复制和推广，也许未来会有更多的城市参考这种形式。当然，目前不同地方政府也有不同的问题楼盘解决方案，我们来看一下。二、强
8、实力债权人收购房地产项目在深圳市政府的协调下，中信集团收购佳兆业在深圳的四个地产项目，据悉本次收购的货值可能在500亿级别。作为国内实力最强的的国有综合性金融控股集团之一，中信集团的实力毋庸置疑。作为佳兆业的主要债权人之一，中信在佳兆业上一次危机中就成为白衣骑士。2015年初，佳兆业因无法近期支付已到期的美元债利息，成为首家美元债违约的内地房企，而中信银行正是佳兆业的主要债权人之一。经过长时间的斡旋，2016年佳兆业与金融机构债权人达成债务重组协议，其中中信集团旗下的中信银行和中信信托向佳兆业输血300亿元，最终使得佳兆业得救。但是我们要注意到，2015年正是上一轮房地产周期的起点，应该说佳兆
9、业危机能够得到解决，主要得益于房地产周期之下的房价大涨。我们应该记得，2013年到2014年底，国内房地产市场进入最低谷，库存高企之下房价萎靡，部分房企经营困难。但是2015年开始的房价大涨，让激进的房企赚得盆满钵满，这也让国内大部分民营房企失去理性，最终造成2020年开始的新一轮房企债务危机。佳兆业就是最典型的案例。经历了2015年的债务危机，佳兆业最终度过难关之后，如果回归保守经营，那么后面的一切问题都不会产生，但是佳兆业继续高歌猛进，最终一地鸡毛。本次佳兆业出售给中信的项目，应该都是佳兆业“压箱底”的项目，包括位于深圳南山区的东角头项目，货值近300亿，是业内公认佳兆业旗下质量最好、货值
10、最高的项目。形势比人强，佳兆业在债务危机之下，只能忍痛割爱。对于中信来说，收购佳兆业的项目，是资产保全的重要一步。因为一旦走向破产清算，那么在债权人平等的基础上，中信能够拿到什么的资产很难说，因此提前收购佳兆业的优质项目，既帮助了佳兆业，也是在帮助自己。对于购房者来说，这是最好的消息。中信入主这些项目之后，项目的安全性已经不是问题，如期交房应该是大概率事件，这消除了购买者们最大的担心。7月14日晚间，深圳佳兆业官方微信发布情况通报称，近日，有网络平台传播深圳市佳兆业樾伴山全体业主决定于2022年8月强制停贷告知书，经核查，“告知书”所述情况不实。佳兆业樾伴山项目目前正常施工，现场施工人员300
11、余人。6月起，项目部通过开放日形式，定期邀请业主参观工程进展。经和相关按揭贷款银行核实，未发现业主停供信息，网传相关信息不实。三、地方政府或国资介入项目开发地方政府作为土地财政的直接受益者，有动力也有意愿维持当地房地产市场的稳定。实际上房地产是一个高度区域性的行业，不同地方的经济状况、区域特性乃至人文生态都有非常大的不同，只有深耕当地的房地产企业才能真正掌握，所以未来的房地产企业一定是中小型化、区域化，而不是曾经那种全国布局的企业生态。而本轮民营房地产企业基本实现出清，所以未来国内房地产市场的生态应该是地方性的房地产企业成为主流，而有能力有资格开发当地房地产项目的，应该就是地方城投公司。我们看
12、到，江西赣州走出了非常好的一步。根据相关消息，经赣州经开区政府与绿地协商，经开区政府决定收购部分未动工的地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目建设。这种解决思路其实非常明智，因为土地出让收入与房地产市场高度一体，可谓一荣俱荣、一损俱损。如果当地房地产市场出现较大幅度下跌，那么土地出让收入就无从谈起。因此，地方政府不会坐视，一定会想办法激活停工停贷项目，让市场开始正向循环。对于眼下的房地产危机，其实也可以采取“赣州模式”，让地方政府和地方城投参与到房地产开发过程当中，甚至可以收购当地房地产项目公司，完成项目开发，实现保交楼。实际上，大部分地方城投都有部分地产业务，只不过原来更注意保
13、障房或者廉租房的建设开发，而将商品房建设开发交给市场。未来民营资本逐步退出房地产市场之后，地方城投可能会在房地产市场占据重要的位置。民营资本天生的逐利本性，容易利用财务杠杆进行顺周期投资，但是房地产的特性就是政策周期性，二者如果产生背离，那么极大的影响政策效果，本轮房地产危机就是例证。而且民营资本一旦在银行体系和资本市场不能正常融资，基本上只能等死，但是这对于部分国企和央企房地产企业身上体现的并不明显。因此，国资逐步进入房地产这一涉及民生的支柱性行业是大势所趋。如总部位于重庆的“渝系头号房企”金科集团此前传出消息，重庆市地方平台公司可能会入股金科，正在接触的入股对象包括重庆渝富、重庆两江新区产
14、业发展集团、重庆城投、重庆地产集团、重庆发展投资有限公司等。国资不仅仅是通过股权的方式控股房地产企业，也通过参与土地拍卖的方式参与房地产开发。本轮房地产行业的债务危机，也造成另外一个必然的后果，那就是民营房地产企业基本退出一级土地拍卖市场。大家可以想象一下，本轮房地产周期过后，由于民企持续缺席土地拍卖市场，那么可能存在部分企无房可卖的情况。其实道理非常简单，这些企业债务缠身自顾不暇，主要精力都放在如何偿还债务、开发已动工项目，不太可能再有精力和资金去进入土地拍卖市场，一直以来，地方政府综合财力高度依赖土地拍卖收入，形成了土地财政与土地金融。所谓土地财政，是指地方政府通过征收农用地等土地，经过土地一级开发将其转化为可在土地二级市场“招拍挂”出让的建设用地，最终赚取土地出让净收益的过程。而土地金融，是指地方政府将土地注入城投平台，以土地抵押或作为偿债隐性担保，向金融机构借款的过程。国资逐步成为土地拍卖的主角，可能代表未来的趋势，这可能也是地方政府土地财政与土地金融完成闭环的重要一步。10