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1、涉房企业股权融资松动，何时轮到地产企业？本周，有证券公司发布研报表示，近日证监会对涉房企业股权融资放松。对于涉房地产企业，在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，证监会允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资，对于不同涉房情形的具体要求为：1）自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；2）参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。中信证券的报告中提到了当前一些涉房业务的建筑类企业，认为这些企业将会受益于这些政策。建筑类企业的股价也出现了一定幅度的上涨。然而，房地产企业是建筑企
2、业的重要客户。这几年，地产企业违约之下，很多建筑企业受到拖雷，也卷入违约破产困境。对于市场而言，这是不是房地产企业股权融资的先行信号？是一个更加值得关注的事情。这个政策松动的背景是当前对于房地产企业股权融资的限制。2016年以后，政策对于房地产就已经开始限制，这些年以来就没有房地产企业在A股进行过股权融资。三年前的恒大借壳深深房运作受挫，也与这个大的政策背景有关。当时作者在公众号写过文章表示，单凭一家企业很难改变这个政策。当时流传出来的恒大上书省政府的报告截图，真伪难明，但是即使是省政府愿意出手相助，其实也难以改变这个政策。因为当时正处于对于房地产行业进行严厉调控的阶段。股权融资是否松动，一直
3、以来，是检验对于房地产的政策是否真正松动的试金石。前面两次房地产市场出现形势低迷的时候，2009年前后，2014年前后，政策都放开了上市地产企业的股权融资。在政策对于房地产持友好态度与实质支持的情况下，房价出现了较好的上涨，房地产企业也在这个阶段，获得了超常发展。很多之前名不见经传的中小地产企业如新力、中梁等，都是抓住了这段时间的，实现了超越式的发展，进入到地产百强之列。而在当前，对于房地产的呵护动作很多，比如对于鼓励居民购房的支持，对于支持房地产企业合理性融资的支持。然而，地产企业的股权融资一直没有放开。这是一个值得回味推敲的地方。当前地产企业陷入销售不振与融资链条断裂的双重压力之下，放开股
4、权融资，对于杠杆率过高的地产企业而言，可谓是非常关键的救命稻草。放开地产企业的股权融资，也能够较为有效的盘活因为资金周转不灵而烂尾的地产项目。这一年来，由于地产企业违约，导致大量地产项目烂尾。烂尾引发停贷断供潮，对于金融秩序乃至社会稳定都产生了负面影响。七月中旬召开的中央政治局会议就强调要压实地方政府保交楼的责任。地方政府后续还成立纾困基金，采取司法强势介入等各种手段，落实政治局会议的精神。在这样的新的形势之下，从保交楼的角度，或许房地产企业的股权融资能够借东风而出。上市地产企业权益融资政策的松动，对于投资者而言，是一个购买地产股票的较好时机。当前房地产市场，构造了一个特殊的形势，即地产企业的
5、股权融资成本远远低于债权融资成本的形势。而在正常情况下，同一家企业的股权融资的成本高于债权融资的成本。当前，很多地产企业的债券都是以相对票面价值很大的折扣在市场上交易。折算成年化的收益率，普遍都在20%以上。而地产企业的市盈率虽然也不高，在6到10倍的水平，以静态计算，收益率在10%到15%。这种特殊的形势就与中国的股权融资受到较多管制有关。这种反差，提供了一种套利的机遇。房地产企业可以发行股票融资资金，收购地产项目或者替换当前项目的高成本债权融资，即可套利。套利成功的前提，是中国的房地产市场不会出现全国大面积的房价下跌。而在当前，地产市场经过较长时间的调整之后，市场预期明年地产价格将有望重拾
6、升势。索罗斯自己出来创业，成立对冲基金之后第一次较大的投资战役就是针对REITs市场的套利。当时美国的地产金融形势与当前中国的有类似之处。就是地产项目的债权融资成本较高，高于REITs发行股票的融资成本。索罗斯分析认为，REITs可以发行权益融资，然后再拆借给地产项目，赚取利差。这种情况下，REITs的业绩会出现较大的提升，由于普通投资者难以分辩其业绩来源的稳定性和持续性，会给予这些业绩取得较快提升的REITs以溢价，这也就是降低了REITs的股权融资成本。从而使得REITs可以在很长的一段时间里进行这种股权融资债权投资的套利。一直到市场上很多项目公司都能够以较低的成本获得债务资金。然而，在中
7、国，类似的市场化套利经常会受到政策的限制而无法实施。这在保障了政策的特定目标能够实现的同时，也在一定程度上降低了中国市场经济的有效性。也正因此，对于政策的预测成为市场化套利成功的关键，从而市场化套利演变成为政策性套利。地产行业属于资本密集型行业，具备很强的金融属性。中国的近十几年里 ，房地产市场出现的很多难以以正常逻辑解释的现像，都与地产企业的股权融资受到限制有关。索罗斯的分析，也从另外一个角度表明，如果权益融资放开，地产企业的债务问题也得到顺利解决。为债务问题买单的是股民，在问题解决过程中获得丰厚投资收益的也是股民。只是这两类股民可能并不是同一批股民。然而，股民购买股票属于市场化行为，盈亏自负。在去杠杆化的大金融环境当中，地产企业通过资本市场进行的债务融资即发债并没有受到限制，反而还受到鼓励，通过资本市场进行股权融资即IPO或增发却受到限制，这一政策背后的逻辑也是令人难以理解。或许是为了保护股民？又或许是为了优先保障实体企业的股权融资。而在现代经济体系当中，各类行业相互依存，购房需求不振之后，装修、家电、建材、家具等这些实体企业的生存发展也受到很大的影响。或许，已经到了快要放开地产企业股权融资的时候了。7