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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】 D2. 【问题】 价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为
2、价值时点的是（）。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】 D3. 【问题】 在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径【答案】 B4. 【问题】 马克思的地租理论不包括（ ）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】 B5. 【问题】 某幢大厦的总建筑面积
3、为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】 A6. 【问题】 从金融角度理解，（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。A.投资B.投机C.信托D.储蓄【答案】 A7. 【问题】 （2010年真题）施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册监理工程师【答案】 C8. 【问题】 2005年1月，甲房地
4、产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.该区人民政府建设行政主管部门B.该市工程质量监督机构C.甲公司D.丙公司【答案】 C9.
5、 【问题】 一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）m。A.22B.28C.38D.50【答案】 B10. 【问题】 Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2011年3月1日，A房
6、地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。2012年3月1日该项目建成。2012年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。A.30B.45C.60D.90【答案】 A11. 【问题】 判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用【答
7、案】 C12. 【问题】 某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元m2。折现率为10，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（）元m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87【答案】 B13. 【问题】 下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元B.该房地产一面临街，所临街道为
8、居住区级道路C.该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个【答案】 B14. 【问题】 银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A.137.5B.410.2C.432.2D.452.2【答案】 B15. 【问题】 建筑业是物质生产部门，属于第（ ）产业。A.一B.二C.三D.四【答案】 B16. 【问题】 A市B房地产开发公司在城市规划
9、区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.价值时点时的市场价值B.价值时点时的变现价值C.未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款D.未设立法定优先受偿权下的价格拖欠承包人的建筑工程
10、价款【答案】 C17. 【问题】 由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是（）。A.弱流动性B.异质性C.寿命周期长D.不可移动性【答案】 A18. 【问题】 房地产投资之弊不包括( )A.流动性差B.投资数额巨大C.提高投资者的资信等级D.投资回收期较长【答案】 C19. 【问题】 从理论上讲，( )是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；远离街道的方向，地价可视为基本不变。A.路线价区段B.标准宗地C.标准深度D.深度价格修正率【答案】 C20. 【问题】 房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁
11、期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过( )年。A.10B.15C.20D.30【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。A.该种房地产的价格水平B.消费者的预期C.该种房地产的开发成本D.该种房地产的开发技术水平E.房地产开发商和拥有者对未来的预期【答案】 ACD2. 【问题】 关于拍卖保留价的说法中，正确的有（ ）。.A.保留价可以低于起拍价B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价D.保留价完全等目前市场价E.保留价一般低于目前市场上
12、的交易价【答案】 ABC3. 【问题】 (2016年真题) 关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数m1时，名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数m，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值【答案】 BCD4. 【问题】 根据中华人民共和国宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有( )。A.矿藏、森林、草原B.水流、山岭、滩涂C.森林、山岭、荒地D.森林、水流、荒地E 草原、滩涂、荒地【答
13、案】 C5. 【问题】 下列属于不动产登记类型的有（）。A.本登记B.预登记C.所有权登记D.林权登记E.其它登记【答案】 ABCD6. 【问题】 企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有( )。A.资产报酬率B.销售净利率C.资产负债率D.存货周转率E.股东权益报酬率【答案】 AB7. 【问题】 下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有（）。A.全距B.中数C.标准差D.平均差E.变异系数【答案】 ACD8. 【问题】 下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的有（）。A.项目投资资本金可以用货币出资B.项目投资资本金也可以用实物出资C.项目投资资本金不可用土地使用权作
14、价出资D.项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估E.以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外【答案】 C9. 【问题】 下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有（）。A.位置描述B.交通描述C.外部配套设施描述D.周围环境描述E.建筑结构【答案】 ABCD10. 【问题】 下列房地产中，通常适用收益法估价的有（）。A.农地B.写字楼C.加油站D.二手商品住宅E.行政办公楼【答案】 ABCD11. 【问题】 教育费附加是随（ ）复征的税。A.营业税B.
15、房产税C.增值税D.所得税E.消费税【答案】 AC12. 【问题】 下面的应用层协议中通过UDP传送的是（）。A.SMTPB.TFTPC.POP3D.HTTP【答案】 B13. 【问题】 房地产价格构成中的建设成本包括（）。A.取得建设用地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.开发期间税费D.勘察设计和前期工程费E.开发利润【答案】 BCD14. 【问题】 下列民事行为属于无效行为的有（）。A.由完全民事行为能力人实施的B.一方以欺诈.胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下所为的C.限制民事行为能力人依法不能独立实施的D.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益的E.经济合
16、同违反国家指令性计划的【答案】 BCD15. 【问题】 房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（）。A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E.估价参数选取【答案】 ABD16. 【问题】 (2015年真题) 房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。A.需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差【答案】 ABC17. 【问题】 下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。A.司法鉴定B.公司上市C.房屋征收D.企业清算E.在建工程抵押【答案】 AC18. 【问题】 属于城市发展战略中的社
17、会发展目标的是( )。A.人均国民收入B.国内生产总值(GDP)C.年龄结构D.总人口规模E.居民受教育程度【答案】 CD19. 【问题】 按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（）。A.权益型B.抵押型C.伞型合伙D.多重合伙E.混合型【答案】 CD20. 【问题】 对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（）等方式予以处置。A.国有土地出让B.国有土地转让C.国有土地租赁D.国有入地作价出资（入股）E.保留划拨土地使用权【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产开发企业于2010年3月末以20000万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于2010年6
18、月末动工建设，建设投资中有12000万元为年利率7.5%、按季计息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为4000万元，发放时间为2010年6月末；第二笔贷款为6000万元，发放时间为2010年9月末；第三笔贷款为2000万元，发放时间为2010年12月末。借款合同约定的还款方式是：2011年6月前只计息不还款；2011年6月起在每期末支付当期利息；本金于2012年3月末归还5000万元，2012年6月末一次归还所剩本金和利息。请计算该项目各期借款的还本付息额。完成下面项目各期还本付息表（见表2）。表2项目各期还本付息表（单位：万元）【答案】计算该项目各期借款的还本付息额如下：（1）2010.6应
19、计利息：（2）2010.9应计利息：（3）注意三笔贷款发生的时点，不能再假定每笔贷款发生在每季季中。（4）2012.6期末借款本息累计值等于期初借款本息累计值加上本期应计利息。依次计算，完成项目各期还本付息表如表3所示。表3项目各期还本付息表（单位：万元）2. (三)某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估-栋独栋别墅的市场价值。采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。请问:1.上述两个案例能否作
20、为可比实例?为什么?2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理?【答案】1.上述两个案例能否作为可比实例?为什么?答案别墅不宜选作可比实例，因为挂牌价格是出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的要价或报价、开价，它不是成交价格，且通常高于成交价格，挂牌价不是真实成交价，-般不能作为估价，但可作为了解市场行情的参考。别墅宜选作可比实例，因为B别墅是拍卖价，且区位状况和实物状况与估价对象具有良好的可比性，成交时间在半年以内，符合选作可比实例的要求。2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格
21、进行哪些处理?答案除进行房地产状况调整之外，还应该进行市场状况调整、交易情况修正、建立比较基础，建立比较基础包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位。3. 李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？2.该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.属于咨询性估价，投资价值。2.收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，
22、根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。4. 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？【答案】1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时
23、点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查看时点）为准。2.复核估价的估价目的可表述为：受XX银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。5. 某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日，该项目土地是2008年6月以出让方式
24、取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元。请问：1上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?2在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?【答案】1该房地产重置成本的过程错误包括：（1）不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。（2）“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。（3）该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还包括开发利润。（4）投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。2在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。