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1、绿野仙景花花园物业投投标书目 录录投标企业概概况及投标标报价表 1页页投标函 2页页授权委托书书 3页页第一章 项项目分析及及管理实施施的整体构构想4-11页页第二章 组组织构架及及人员配备备、培训 12-38页第三章 项项目管理方方式及相关关准备计划划 39-54页第四章 质质量管理体体系55-770页第五章 企企业管理制制度70-888页第六章 物物业管理前前期工作 89-999页第七章 日日常管理1100-1151页第八章 管管理的重、难难点152-153页页第九章 物物业档案、资资料管理1554-1660页第十章 物物业管理费费的测算1161-1167页企业资质证证书、营业业执照项目负
2、责人人身份证职业资格证证书个人简历企业业绩资资料投标企业概概况及投标标报价表企业名称南京银营物物业管理有有限公司法定代表人人x营业执照编编号3x8注册地南京市白下下区苜蓿园园大街1228号四楼楼注册资本（万万元）80资质等级/证书编号号三级/苏物物业宁字xx号投标人全委委托管理物业规规模及管理业绩绩总建筑面积积：50 万m 2，其中中住宅488 万/ m 2、办公公0 m 2、商业业2 万/ m 2。银营物业公公司目前管管理的银营营花园面积积已达500万平方米米，60000多户，虽虽然是经济济适用房小小区，但公公司从开始始介入到入入住及正常常的日常管管理方面都都是严格按按照商品房房的要求来来管
3、理，一一期近200万平方从从交付至今今已两年多多来，二期期交付近一一年来小区区一直保持持干净整洁洁，绿化修修剪齐整，无无一处违章章乱建，多多次得到区区政府领导导的好评，一一期被评为为了绿色人人居小区，整整个公司目目前正在大大力加强内内部管理，以以崭新的热热情和面貌貌做好物业业管理工作作拟派项目负责人简历姓 名x现职务管理处主任任学 历大专资 格工程师1994年年 7 月月至 19997年 7 月 河海海大学 学院院 工工业电气自自动化 专业1997年年10月至至 20000 年 6月 南京金金鹰国际购购物中心 电气维维修 20000年 66 月至 20033 年 11月 南京商茂茂广场及盛盛茂
4、物业管管理公司 工程主管管、工程部部经理 20003年 22 月至 20044 年4 月 深圳鹏基基物业南京京公司枫丹丹白露管理理处 副主主任、主任任 20004 年 6 月至今 南京京银营物业业公司银营营花园管理理处主任物业管理服务费投标报价1.物业管管理公共服服务费收费费标准报价价：多层住宅宅0。855 元/mm2月；商业 1元/ m 2月。2.停车服服务费收费费标准报价价：业主室内内专用停车车位服务费费收费标准准：80 元/位月；室内共用用停车位服服务费收费费标准： 150 元/位位月；露天停车车位服务费费收费标准准：1000 元/位月。3.物业管管理开办费费报价：总总额1022008
5、元。4.前期管管理服务费费（要求补补贴者填写写补贴数额额：不要求求补贴者填填写“零”）：2007年年5月1日日20088年11月月30日总总额 166500 元。投标人（章章）：2006年年 12月 21 日投标函致南京绿野野房地产开开发有限公公司1 本本公司已了了解招标人人有关绿绿野仙景花园物物业管理招招标文件内内容、细则则、要求、办办法及条款款，并同意意响应招标标文件内容容及要求，以以投标企企业概况及及投标报价价表和绿绿野仙景花园物物业管理投投标书投投标绿野仙仙景花园物物业管理服服务。2 本本公司知悉悉本项目的的住宅物业业管理公共共服务费投投标报价不不得高于南南京市普通通住宅物业业服务等级
6、级和收费标标准四级级及三类组组合价格的的最高标准准、业主专专用停车服服务费收费费标准报价价不得高于于南京市价价格行政主主管部门规规定标准，否否则，评标标委员会或或招标人可可将本公司司投标作废废标处理而而毋须对本本公司作出出任何解释释和补偿。3 本本投标书物物业管理公公共服务费费投标报价价（包干制制）包含了了本公司承承诺的绿野野仙景花园物物业管理公公共服务内内容、质量量标准所包包含的本公公司公共管管理服务开开支及其他他所有费用用，并同意意将此价格格约定于合合同期内保保持不变。4 本本公司同意意于中标并并签署前前期物业服服务合同后后，在约定定的时间内内提供投标标书内所述述之物业管管理服务；本公司知
7、知晓合同期期内，若本本公司未能能实施投标标书内所述述承诺内容容，或未能能实现投标标书内物业业管理服务务承诺目标标，招标人人有权随时时终止合同同，并毋须须对本公司司做出任何何的补偿。5 本本公司知晓晓本项目物物业管理方方式确定为为全方位服服务型管理理，若中标标公司在前前期物业服服务合同期期内将物业业管理及其其服务整体体外包即属属违约，因因应依法承承担违约责责任。6 除除非前期期物业服务务合同内内容违反中中华人民共共和国法律律，否则合合同双方必必须遵守前前期物业服服务合同及及附件条款款内所有一一切条文及及细则。7 本公公司知晓招招标人选定定中标人，无无须向本公公司公开中中标人的资资料或做出出招投标
8、的的其他任何何解释，一一切有关选选聘中标人人的活动以以本项目评评标规则为为依据投标人（盖盖章）：发定代表或或其授权代代理人（签签字或盖章章）：地址： 邮邮编：电话： 传传真：日期： 年年 月 日授权委托书书本授权人声声明：我（姓姓名）系（投投标人名称称）的法定定代表人，现现授权委托托（姓名）为为我公司参参加南京绿绿野仙景花园物物业管理投投标的代理理人。代理理人代表我我所发表的的投标意见见、签署的的投标文件件、投标澄澄清、投标标承诺及签签署的前前期物业服服务合同，本本人均承认认。 代理理人无转委委权。 特此此委托。代理人：xx 性性别男年龄33身份证号码码3x7职务 管理处主主任投标人南京京银营
9、物业业管理有限限公司（盖盖法人章）法定代表人人 （签字/盖法定代表人章）身份证号码码320x0 授权委托日日期20006年12月22日编深圳；，苏州等等地派出机机构制说明明一、 本投标书中中，除非文文意另有所所指，均依依照如下释释义：南京银营物物业管理服服务有限公公司简称为为“银营物业业”；南京绿野房房地产开发发公司简称称“绿野房产产”；绿野仙景花花园简称为为“绿野仙景景”；前期介入-物业业正式交付付前的物业业管理服务务活动；入伙期管理理-交交付物业过过程中的物物业管理服服务活动；常规期管理理-绿绿野仙景花花园全部建建成或部分分交付使用用后的物业业管理。二、 物资装备与与前期开办办计划届时时将
10、视绿野野仙景花园园物业管理理处的实际际需要，参参照本管理理方案中所所列计划详详细编制。三、 本管理方案案的解释权权在南京银银营物业管管理有限公公司。投标书简要要绿野仙景花花园的物业业管理招标标活动引起起了银营物物业管理公公司的高度度重视，公公司领导组组织各个部部门的优秀秀人才多次次讨论和现现场调研，经经过详尽测测算并反复复的修改才才写出了的的绿野仙仙景花园物物业投标书书，从这这就能看出出银营物业业人的认真真和细致精精神。 我我们认真研研究了绿野野仙景花园园的管理要要求和项目目的定位，充充分考虑了了物业管理理服务所面面临的难点点，确定了了“规范管理理、高效服服务、理念念创新、工工作严谨”的整体管
11、管理思路。 在在制定质量量管理总目目标时，我我们充分考考虑了绿野野仙景花园园的定位的的需要，制制定了“物业管理理创优，质质量体系贯贯标”的质量管管理总目标标。 为为了落实绿绿野花园的的管理构想想，实现以以两项承诺诺的总目标标，我们认认为应该借借鉴银营物物业管理的的经验，发发挥银营物物业的“专业化、实实地管理”的优势，应应用物业管管理现代化化理论（管管理观念现现代化，管管理方式程程序化，管管理标准规规范化，管管理手段自自动化，），建建立ISOO90011质量管理理体系等先先进的管理理方法。 在在管理运作作中，我们们根据“精干、高高效、层次次明晰、减减少管理环环节”的原则，确确定了直线线职能制的的
12、管理架构构；根据绿绿野仙景花花园的需求求特点，提提出了合理理的人员配配置方式；在员工构构成中，配配备了银营营物业公司司最骨干的的管理队伍伍；在人员员管理上，确确立了“竞争上岗岗、量化考考核、首位位晋升和尾尾数淘汰”的原则；在人员培培训方面，确确立了“全员培训训、梯级培培训、全过过程考核”的培训方方针，以“五勤”（脑勤、眼眼勤、口勤勤、脚勤、手手勤）、“四不讲”（不讲低低级庸俗的的口头语、不不讲不三不不四的脏话话、不讲讽讽刺挖苦话话、不讲与与管理无关关的闲话）和和“五不能”（不能冷冷淡、不能能刁难、不不能取笑、不不能训斥、不不能报复用用户和用户户）的要求求，提高各各类人员的的政治素质质、职业道道
13、德素质及及文化专业业素质。 在在档案资料料管理上，我我们确立了了“原始档案案与电脑档档案双轨制制”的档案管管理方式，实实现信息资资源共享的的平台。在服务多元元化的今天天，为了满满足小区用用户的需求求，我们提提出了“精心服务务”的口号，尽尽量提供超超越用户期期待的一系系列专项服服务、特约约服务、公公益服务，让让用户满意意。为了确保绿绿野仙景花花园物业管管理服务活活动的顺利利展开，我我们结合项项目特点，从从社区公众众管理、企企业内部管管理、服务务质量管理理体系三个个方面入手手，建立健健全了确实实可行的、符符合实际运运行需要的的管理规章章制度系统统，将绿野野仙景花园园物业管理理服务活动动的每个环环节
14、都纳入入到规范化化、专业化化、程序化化的运作链链节里来，从从而保障物物业管理服服务的有序序、高效运运行，达致致理想目标标。我们认为房房屋本体监监管、安全全保安、交交通车辆、卫卫生保洁、机机电及智能能化系统的的维护、酒酒店式公寓寓的特色管管理等是日日常管理的的重点和难难点，从而而制定了相相应的解决决方法和解解决措施。 在在绿野仙景景花园建筑筑、设备维维修养护和和实施方面面，我们确确立了“管养合一一”的方针，以以“计划、经经济、适用用”，“应修尽修修，全面保保养”原则，编编制了全面面、科学的的维修养护护计划。在物业管理理服务费测测算及物资资装备方面面，我们根根据绿野仙仙景花园管管理服务的的内容、南
15、南京市物业业管理分等等级收费办办法及银营营物业公司司的运作经经验，以“优质低价价”为原则，对对物业管理理经营收入入和管理支支出、物资资装备投入入进行了严严密科学的的测算和分分析，以确确保管理服服务工作的的正常开展展。为了确保前前期管理服服务工作有有条不紊，我我们根据绿绿野仙景花花园建设进进度情况，确确定了“轻重有序序、张驰有有致、科学学实效、操操作性强”的计划编编制原则，编编制了各类类工作计划划。第一章项目目分析及管管理实施的的整体构想想第一节项目目的总体分分析绿野仙景花花园位于南南京江宁区区湖熟镇汤汤铜公路与与老宁溧公公路交界处处和即将开开通的宁杭杭高速旁，到到南京主城城区开车仅仅15分钟钟
16、，距湖熟熟镇1公里里路程，背背靠湖熟高高级中学，交交通比较方方便，规划划总建筑面面积约9万万多平方米米，占地110多万平平方，小区区内会所、超超市、停车车场等生活活配套设施施齐全。小小区分两期期开发，一一期由300幢3-44层独立多多层房屋，44幢双拼大大套型房屋屋构成。一一、二期共共444户户、小区绿绿化率达444，整个小小区保洁幽幽静美丽，有有小山、溪溪水、树林林、亭阁，就就象其名字字一样是宁宁杭高速旁旁一道美丽丽风景，是是一个紧靠靠南京城的的高档智能能化、生活活配套设施施齐全的高高品位住宅宅小区。第二节 整整体的管理理思路“绿野仙景景花园”采取全权权委托管理理形式进行行物业管理理，其管理
17、理形式是国国内目前最最普遍也是是代表物业业管理市场场发展方向向的物业管管理运作形形式，基本本内容是：物业管理理公司受绿绿野房产公公司的委托托，根据双双方签定的的全权委托托管理合同同，在绿野野公司的监监督下，对对项目物业业进行一体体化的物业业管理。物物业管理公公司以自有有的执照、资资金、经营营班子独立立运作、自自负盈亏，与与绿野公司司办妥物业业交接验收收手续，划划清职责，通通过提供规规范化的管管理与服务务，按照事事先核定的的收费标准准，向业主主收取各项项物业管理理服务费。针对绿野仙仙景花园的的设计理念念和未来业业主的背景景，接管以以后，我们们将在绿野野仙景的物物业管理服服务活动中中实行小区区物业
18、管理理处独立运运作机制，明明确管理职职责，将每每一项管理理都纳入科科学严密、环环环相扣的的管理程序序之中，保保障物业管管理服务及及时到位。全全员树立保保洁意识、精精品意识和和效益意识识，实施一一体化、专专业化的物物业管理，统统一形象识识别系统，统统一管理机机制，人、财财、物合理理配置，实实现资源共共享，最大大限度地降降低运作成成本，提高高物业管理理服务的整整体水准，更更好地发挥挥物业的“享受”功能、“发展”功能和“陶冶”功能，延延长物业的的使用寿命命。一、一个思思想 精诚合合作：重合合同、守信信誉、以诚诚信为根本本。 热忱奉奉献：以银银营物业的的企业精神神“规范管理理、高效服服务”为指导，倾倾
19、情奉献。 优质服服务：以物物业管理相相关规定为为参照，以以合理成本本费用为基基础，确定定“绿野仙景景花园”物业管理理的服务内内容、服务务对象、服服务质量和和服务深度度，提供高高品质、高高效率的服服务。二、一种模模式 管理规规范：严格格遵守国家家、江苏省省、南京市市的物业管管理法律法法规、政策策条例及委委托合同要要求，按照照ISO99001：20000国际质量量体系进行行规范运作作； 服务创创新：结合合南京的实实际，针对对“绿野仙景景花园”物业、业业主和用户户的需求，不不断创新，提提供超越业业主、用户户期望的各各种服务，使使其无时无无刻都能够够感受到他他们在物业业管理方面面的每一项项支出都物物有
20、所值；三、四个满满意让业主满意意、政府满满意、开发发商满意、物物业管理企企业满意，达达到长效管管理、可持持续发展的的目的。第三节 管管理服务的的总、分目目标及实现现措施依据银营物物业公司企企业精神和和质量方针针以及南京京市的分等等级收费办办法，制定定“绿野仙景景花园”物业管理理服务的目目标为：1、总目标标：小区管管理创优，服服务体系贯贯标 所所管物业按按国家级“城市物业业管理示范范小区”标准实施施管理，按按时完成创创优目标。实实现高起点点、高标准准、有序化化，管理之之初即试行行ISO99001：20000质量管理理体系，并并达到体系系要求。2、分目标标管理客户中中心：用户户建议和投投诉受理率率
21、100%；每季度度组织安全全检查，对发发现的各种种安全隐患患监督落实实整改，确确保全年无无重大责任任事故发生生。 品品质部：每每年组织四四次以上ISOO90000培训，考考试合格率率达到900%以上；组织在岗员工业业务培训三三次以上，考考试合格率率达到900以上；全全体员工绩绩效考评合合格率达到到95%以以上。客户部：每每季度开展展二次以上上的社区文文化活动；用户满意意度住宅达达到95%以上，资资料整理完完整率988%。维修部：零零修合格率率98%，及及时率988%，回访访率1000%。保安部：安安全周到、反反应快捷，满满意率988%。保洁部：随随时保持小小区保洁的的优美，满满意率988%。3
22、、实现措措施措施之一 建建立一支高高素质的员员工队伍“绿野仙景景花园”的物业管管理必须与与其物业的的高品位、高高档次及业业主的特质质相符合，因因此，只有有建立高素素质的专业业员工队伍伍，才能够够担负起“绿野仙景景花园”的物业管管理重任。为为此，我们们将在充分分利用银营营公司现有有的技术、经经验、人才才的基础上上，抽调、招招聘相结合合，辅以行行之有效的的培训手段段，建立一一支“门类齐全全、结构合合理、作风风过硬、管管理有方、服服务周到”的高素质质员工队伍伍。1、抽调精精兵强将，在在中标后及及时组建绿绿野仙景花花园物业管管理项目管管理班子，由由公司总经经理亲自牵牵头对该项项目进行组组织协调和和管理
23、决策策，从人、财财、物诸方方面提供强强大的后援援支撑，保保障物业管管理服务活活动需求。2、建立新新型的用人人机制，实实行各级岗岗位聘任制制，竞争上上岗、优胜胜劣汰，倡倡导危机意意识和竞争争意识。员员工无论来来自何方均均一律平等等，一视同同仁。3、坚持员员工培训与与考核并重重。培训是是管理之本本，是提高高员工素质质（体质、智智力、学识识、技能）、确确保管理品品质的关键键因素。接接管“绿野仙景景花园”后，我们们将以“点-线线-面-全局、操操作-运运行-指指挥-策策划”的梯级培培训体系为为主导，强强化观念性性、人际性性、专业性性、整体性性的培训，周周密安排全全员培训计计划，同时时辅以考核核措施，使使
24、员工在服服务观念、专专业技能和和基础知识识方面打好好坚实基础础。 措措施之二 实实施国际质质量标准认认证与开展展创优活动动并举 实实施国际质质量标准管管理和认证证，是遵循循国际惯例例，与国际际接轨的需需要。而按按照“国优”标准开展展创优活动动，则是一一条创造优优良品牌的的捷径。我我们将根据据“绿野仙景景花园”的功能和和特点，导导入ISOO90011：20000国际质质量标准，按按照全国国城市物业业管理优秀秀示范小区区标准，有有计划、有有系统、有有步骤地实实施质量管管理和开展展创优活动动，力争使使“绿野仙景景花园”成为具备备高档特征征和卓越品品质的物业业管理品牌牌。 措措施之三 全全方位地实实行
25、酒店式式服务。 在在当今的多多元化服务务时代，服服务已深入入到社会中中的每一个个角落，在在市场激烈烈竞争的严严峻态势下下，谁能够够提供高水水准、高品品质、独具具特色的服服务产品，谁谁就能够在在这个时代代取得胜利利。物业管管理是广受受业主、用用户品评的的行业，业业主、用户户的品评将将直接决定定物业管理理企业的生生存与发展展，物业管管理企业不不仅要给业业主、用户户提供一般般性的服务务、期望性性的服务，还还要在此基基础上添加加业主、用用户未期望望的扩充性性服务和引引导并满足足业主、用用户的潜在在性服务。为为此，在“绿野仙景景花园”的日常管管理服务中中，我们将将建立“绿野仙景景花园”服务工作作标准，并
26、并把国际通通行的SEERVICCE服务概概念的每一一个字母所所代表含义义渗透到我我们的服务务工作中，要要求全体员员工深刻的的认识到“形式就是是内容”、“小节即大大体”。措施之四 针针对分区、分分期管理的的特点，制制定确实可可行的实施施方案。 1、实行行特色管理理 绿绿野仙景花花园的物业业管理服务务除了保证证日常物业业管理服务务严谨、规规范、细致致、周到以以外，还要要针对三类类不同物业业类型、不不同用户群群体的特点点，体现出出不同的管管理服务特特色：如住住商住楼的的零干扰服服务、保洁洁+文化、垃垃圾分流等等，写字楼楼的氛围管管理、智能能化管理服服务等，酒酒店式公寓寓的个性化化服务、增增值服务等等
27、。 2、运用用得当，妥妥善处置日日常性与突突发性事务务运用银营公公司在长期期的从业经经历中所积积累的丰富富的物业管管理服务实实践经验与与专业技能能，依靠成成熟可靠的的运行机制制和完善健健全的管理理体制，制制定确实有有效的实施施方案，保保证突击性性工作与长长效管理张张弛有致。 措措施之五 构构建管理文文化，提升升服务品位位当今文化科科学技术已已经渗透到到社会生活活的一切领领域和环节节，文化经经济一体化化已经成为为世界经济济发展必然然走向。管管理不只是是一门学问问，还是一一种“文化”，它有自自己的价值值观、经营营理念和发发展目标。在在我们对“绿野仙景景花园”的管理服服务中，针针对精英阶阶层群体的的
28、价值取向向、品位和和心理需求求，突出文文化运作，通通过构建具具有自身特特色的管理理文化、服服务文化、社社区文化、经经营理念，将将整个管理理活动和服服务内容赋赋予深厚的的文化底蕴蕴，全面提提升“绿野仙景景花园”的管理服服务品位。在在日常管理理中我们不不但注重企企业文化，对对绿野花园园社区的休休闲、舒适适、高尚的的社区文化化的实现将将设专人的的文化干事事，特别在在一年中的的几大节日日里更注重重社区的文文化宣传和和组织。第二章 组组织架构及及人员配备备、培训第一节 组组织架构银龙物业公司小区管理处保安部文控中心维修部客户中心保洁部班组班组班组第二节 人人员配备 11、人员编编制常规期人员员编制主任1
29、人保安部主管1人管理员1人客户中心主管兼保洁部主管 兼文控中心文员兼维修部主管1人社区干事兼停车场管理员6人保安队员27人保洁员12人绿化工1人维修工1人内部岗位设设置及人员员配备（满满员51人人）1、 主任1名；2、 客户中心管管理员兼财财务收费、文文员1人；3、 主任助理兼兼安护队队队长1人，安安护班长33人，队员员21人；4、 维修部主管管1人，维维修工1人人；5、 保洁员和绿绿化工人113人。说明：日常管理阶阶段员工数数量为511人（此人人数为一、二二期全部入入伙后物业业管理需要要的总人数数）。2、前期介介入期人员员编制现场主任1人后方项目组保洁员1人护管员2人前期介入期期人员编制制合
30、计为44人。 3、素质质要求 具备良良好的政治治思想素质质，讲求社社会公德和和职业道德德； 热爱物物业管理工工作，追求求卓越，勇勇于创新，勤勤奋敬业，具具有奉献精精神； 具有一一定的社会会经验和工工作能力：管理处主主任专科学学历，持物物业管理资资格上岗证证；管理人人员中专学学历以上；工程技术术人员持相相关部门统统一颁发的的资格上岗岗证，安护护人员以退退伍军人为为骨干。 身体条条件达标。4、构成、决策层层：主任。、管理层层：主管，管管理员。、操作层层：保安员员，设备管管修人员，保保洁绿化工工。5、绿野仙仙景花园物物业管理负负责人简历历1、个人资资料姓名：x性别：男出生年月：19733年5月学历：
31、大专专（河海大大学，工业业电气自动动化）2、专业资资格全国物业管管理企业经经理证书电气工程师师3、工作经经历1994年年 7 月月至 19997年 7 月 河海海夜大学 工业电电气自动化化毕业1997年年10月至至 20000 年 6月 南京金金鹰国际购购物中心 电气维维修 20000年 66 月至 20033 年 11月 南京商茂茂广场及盛盛茂物业管管理公司 工程主管管、工程部部经理 20003年 22 月至 20044 年4 月 深圳鹏基基物业南京京公司枫丹丹白露管理理处 副主主任、主任任 20004 年 6 月至今 南京京银营物业公公司银营物业管管理处主任任4、出于对对绿野仙景景花园项目
32、目的重视，南南京银营物物业南京公公司决定委委派x为绿绿野仙景花花园项目负负责人，非非特殊情况况下未经南南京绿野房房地产开发发有限公司司同意，中中途不予更更换，同时时承诺派出出的人员品品行及身体体健康。第三节 员员工培训方方案一、梯级培培训原则 理论联联系实际，学学用一致； 专业知知识技能培培训与文明明礼仪培训训兼顾； 全员培培训与重点点培养相结结合； 严格考考核，择优优奖励。 培训系系统构成图图分析 比较 需求实施培训计划确定培训计划选定培训方法指定培训人员设计培训课程准备培训条件评价培训的有效性分析评估培训效果 反馈馈二、培训计计划 1、培训训期 员员工聘用入入职后，安安排20天天左右的入入
33、职培训期期，期满后后对员工进进行重点分分类培训及及实操训练练。 2、培训训内容 服务知知识员工的的职业道德德规范、礼礼仪服务、仪仪容仪表、言言行举止、人人际交往、社社区文化、交交际常识与与沟通技能能等。 物业管管理知识与与技能物业基础础知识，物物业管理服服务方法与与技能，管管理服务内内容及其标标准、岗位位职责、工工作规范、应应急处理等等。 ISOO90022质量体系系基本知知识、程序序应用、具具体操作方方式等。 法律知知识治安管管理条例、物物业管理有有关政策法法规、公司司规章制度度等。 房屋及及其相关知知识项目房房屋及与之之相关的设设备设施管管理维护专专业知识、保保洁维护、项项目弱电专专业知识
34、等等。 安全消消防知识治安、交交通、消防防的基本知知识，防范范不良因素素的方法，安安全意识等等。 经营管管理知识针对物物业状况，学学习相关的的经营管理理知识。 物业管管理信息本物业业管理服务务方法与质质量目标，物物业管理服服务内容、承承诺，入住住与装修相相关规定，公公众制度等等； 3、培培训计划示示例（分为为入职培训训和后续培培训两部分分）入职培训计计划表序号培训内容培训时间授课人参加人员培训方式考核方式培训目标一绿野风景小小区基本概概况；一天内部全体人员集体授课考试掌握本物业业的基本情情况以及物物业管理的的范围、职职责等。二物业管理应应知应会；物业管理理的政策、法法律、法规规。一天内部全体人
35、员集中授课考试熟悉物业管管理应知应应会的内容容，掌握物物业管理基基础理论知知识。三职业道德、服服务礼仪规规范，小区区服务理念念及有效沟沟通与表达达。半天内部全体人员集中授课考试培养良好的的职业道德德和服务礼礼仪规范。四安全、车辆辆管理基本本技能训练练；绿野风风景安全管管理的要点点、难点。半天内部全体保安集中授课考核全面掌握绿绿野风景小小区的安全全、车辆管管理工作的的基本要求求，准确把把握要点、难难点。五清洁卫生与与绿化管理理职责、范范围、方法法及标准。一天内部清洁工绿化化工分别授课考核清洁、绿化化工准确掌掌握各自的的职责、范范围、方法法及标准。六公共设施、设设备的管理理、维修保保养、操作作规程
36、及岗岗位职责半天内部设备维修人人员分别授课考核掌握设施、设设备的基本本情况，明明确职责及及操作与维维保规程。七绿野风景小小区物业验验收程序和和方案。一天内部全体人员集中授课考核掌握接管程程序和方法法。八物业管理业业务基础知知识及技能能。一天物管专家全体人员集中授课考核掌握与物业业管理相关关专业知识识和技能。后续培训计计划表序号培训内容培训时间授课人参加人员培训方式考核方式培训目标一安全、消防防、交通、车车辆、合成成演练。两天外聘全体员工现场实际模模拟现场考核掌握应急事事件的临场场处理能力力。二接待业主及及处理业主主投诉的艺艺术，如何何切实提高高服务水准准，情绪管管理与压力力控制。一天外聘全体管
37、理人人员集中授课现场考核提高服务质质量水平，提提高各类人人员的综合合素质。三日常综合管管理专业知知识与技能能，实际问问题的恰当当处置。两天内部全体管理人人员集中授课现场考核提高管理人人员的综合合管理能力力和综合素素质。四各工种专业业知识和专专业技能。内部相关人员分别授课现场考核提高员工的的专业知识识水平、技技能和综合合素质。五ISO90002国际际质量体系系概况。两天内部全体人员集中授课考核掌握ISOO90022标准的基基本要求，为为ISO99002的的推行和认认证工作做做必要的准准备。三、培训方方式1、时间安安排为入职职前与业余余时间。2、培训教教材为自编编的物业业管理培训训教材、IISO9
38、0002质量量体系资料料、物业管管理法律法法规及有关关法规制度度等；3、培训结结束后，进进行严格考考核，合格格者进入短短期实习阶阶段，不合合格者即时时淘汰。四、培训目目标培训出具有有较好个人人素质、热热爱物业管管理工作、有有一定物业业管理服务务基础知识识和专业能能力的员工工，在管好好现有物业业的同时，为为后续的物物业管理服服务工作做做好人力资资源储备。第四节 相相关公司制制度用工须知（一）对个个人素质的的控制因为质量是是公司各个个部门和全全体员工共共同努力的的结果，是是公司整个个工作和管管理水平的的综合体现现，服务质质量的好坏坏是和每一一名员工密密切相关的的。每一位位员工的工工作都直接接或间接
39、地地影响着公公司服务的的质量，每每一位成员员都承担着着与自己工工作相关的的质量职责责。因此，为为了获得所所期望的质质量，每位位员工的个个人素质必必须符合岗岗位要求。（二）劳动动条例1、聘用原原则(1)招聘聘员工的原原则是根据据公司的工工作需要，依依据应聘者者是否适合合应聘岗位位职务的素素质和培养养潜质，并并以该职位位人员应具具有的完备备知识和操操作技能作作为考核标标准“公开招聘聘，择优录录用”。(2)用人人原则是优优胜劣汰，能能者任用，不不能胜任者者辞退，没没有“铁饭碗”。2、培训期期应聘员工均均有培训期期，学习所所应聘岗位位的业务范范围、本小小区的基本本情况及公公司规章制制度，培训训期一般为
40、为七天，可可以根据具具体情况延延长。如需需延长，须须由管理处处主任报人人事部门审审核批准。经经培训考核核后合格方方可试用。3、试用期期(1)新录录用员工均均有试用期期，以考核核其实际工工作表现和和适应能力力。试用期期一般为11个月，也也可以根据据具体情况况缩短或延延长。如需需缩短或延延长，同样样由部门主主管报公司司经理审核核批准，但但试用期最最长不得超超过3个月月，最短不不得低于11个月。(2)试用用期内违反反公司规定定或不称职职者，公司司可随时辞辞退，而不不作任何补补偿。4、调职公司因工作作需要或员员工的工作作表现能力力适合与否否，可以决决定员工工工作的调整整。5、晋升公司对于工工作能力强强
41、，表现良良好或有特特殊贡献的的员工，在在认为适当当的时候，可可以给予晋晋升。晋升升后第1至至3个月属属见习期，见见习期满后后，工作表表现满意者者则由公司司经理正式式委任。6、辞职员工在合同同期内，因因有特殊原原因需要辞辞职时，须须提前155天通知管管理处或缴缴交半个月月工资额作作为违约金金。获准后后按规定办办理相关手手续。若员员工未按上上述规定而而擅自离职职，将不给给该员工任任何证明，并并扣回该员员工1个月工资资总额以代代替通知。试试用期内的的职工须提提前7天递递交辞职申申请，或以以7天实际际工资代替替通知。7、解聘(1)员工工在工作期期间有重大大过失，或或属于聘用用合同有关关辞退条款款，公司
42、有有权随时辞辞退该员工工而不做任任何补偿。 (2)因业业务调整或或管理方面面有变化而而产生冗员员，公司有有权裁减人人数，但需需提前155天书面通通知员工。(3) 认认为员工不不适宜本职职工作而又又不可能调调职，可提提前书面通通知员工，予予以解聘。 （三）其他他事项 下列事事项如有变变更，员工工须在变更更后7天内内通知公司司。 1、个人变变更事项；2、住址和和通讯方式式；3、婚姻和和家庭。（四）工资资管理 1、工工资构成 由基本本工资、考考核工资、补补贴、其它它工资（劳劳保统筹等等）等构成成。 2、员员工工资岗岗位及标准准 根据行行业状况和和岗位的实实际操作制制定员工工工作岗位标标准。 3、岗岗位设立及及条件 根根据公司经经营规模和和发展需要要，本着“精简、效效能”的原则，设设立内部经经营管理机机构和部门门，并按照照职责范围围和工作任任务、岗位位任职条件件，定岗、定定员、定费费。 4、岗岗位工资级级别评定方方法(1)员工工经招聘入入职后，根根据任职资资格确定工工作岗位。(2)试用用期