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1、房地产开发工程建设流程管理施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得建设用地规划许可证和国土证后工程口即可介入。第一节 施工准备阶段工作流程开发部收地、工程部围蔽取得用地规划许可证、国土证总经理主持小区分区开发策划会主管工程领导主持综合策划方案会审工程部组织“三通一平”实施施工单位临设搭建 工程部组织0.000以下图纸会审总规、详规、小区综合管线规划批复出详勘方案、签订详勘合同工程部组织详勘取得本期开发全套施工图（或基础图）开发部、工程部查勘现场图1-1施工准备阶段工作流程编制监理规划基础工程开工编制单项工程施工策划方案审查施工组织设计取得规划
2、许可证施工图审查、节能审查质监登记安监登记余泥排放证取得施工许可证申报临水临电施工单位人员、机械、材料进场签发开工令场地障碍物迁移、拆除方案第二节 施工准备阶阶段主要要节点工工作内容容详述一. 围蔽工程1. 围蔽前应进进行的准准备工作作：（1） 开发中心办办理齐全全的收地地手续后后(取得得国土证证及建设设用地规规划许可可证)，由由工程部部进行收收地围蔽蔽工作。围围蔽工程程可按零零星工程程的委托托办法委委托施工工单位施施工。对对征收地地块的围围蔽应做做到围蔽蔽范围准准确，围围蔽速度度快捷，避避免或减减少与当当地群众众的纠纷纷。（2） 明确征地红红线。工工程部根根据国土土局提供供的红线线控制坐坐标
3、点，按按征地红红线图放放出征地地红线，做做好标记记。若征征地红线线图中给给出的坐坐标点与与国土局局提供的的红线控控制坐标标点出入入较大，应应联系开开发部协协调相关关部门解解决。（3） 测算围蔽工工程量、办理围围蔽工程程委托、做好围围蔽工程程的实施施方案、做好围围蔽工程程的材料料准备、做好围围蔽工程程的人员员准备、做好机机械设备备的进场场准备。2. 围蔽工程注注意事项项（1） 积极与当地地政府部部门沟通通，取得得当地政政府部门门的支持持。（2） 按已制定的的实施方方案组织织施工。（3） 工程部应与与企发部部（开发发部）、保保安部等等部门协协同做好好解决突突发事件件的应急急处理措措施。（4） 围蔽
4、完成后后，应安安排保安安部门巡巡视，防防止围蔽蔽遭受恶恶意破坏坏。二. 申报临水临临电申报临水临临电时，应应会同总总工室确确定临水水临电的的容量，同同时了解解申报流流程及办办理周期期。临电电系统尽尽可能有有足够的的富余容容量，在在条件容容许的情情况下，应应考虑首首期交楼楼可能采采用临时时供电的的需要，根根据广州州的经验验，很多多楼盘交交楼后较较长一段段时间小小业主的的生活用用电仍使使用临电电系统供供电。三. 现场查勘，进进一步清清理场地地收地后，工工程部应应对场地地内的情情况进行行详细的的了解。正正常情况况下，已已收地块块内的拆拆迁、坟坟地迁移移、青苗苗补偿、高高压线的的迁移等等都应在在企发部
5、部的协调调督促下下由当地地政府相相关部门门完成。然然而往往往因各种种原因的的影响，收收地后仍仍有部分分迁移工工作尚未未完成，影影响工程程建设进进度，因因此，工工程部进进场后，也也应积极极协助企企发部（开开发部）协协调当地地相关部部门解决决，进一一步清理理场地。企发部应向向工程部部通报原原有地下下管网的的概况，工工程部应应探明地地块内电电信、煤煤气、给给排水管管，特别别是军用用光缆的的分布、走走向情况况，如影影响工程程施工，应应及时协协调相关关部门解解决。所收地块内内的林木木砍伐，须须协调开开发部取取得砍伐伐证后，根根据总工工室下发发的砍伐伐图组织织砍伐，并并根据实实际地形形与总规规进行比比较，
6、砍砍伐如果果对周边边环境破破坏大，应应及时反反馈并进进行调整整后，再再实施砍砍伐。四. 工程部组织织详勘1. 取得总规批批复后，工工程部可可组织勘勘察单位位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。2. 勘察单位根根据总工工室提供供的详勘勘方案、总总规图上上的坐标标点定出出孔位，工工程部应应复核。3. 根据公司工工期要求求，督促促勘察单单位组织织足够的的钻机进进场。一一般一台台钻机一一个工作作日可钻钻一个孔孔（300米计）。4. 所有钻孔工工程量必必须有两两名监理理人员进进行验收收，并在在验收记记录上签签字，及及时存档档。5. 现场钻孔取取样完成成后，应应督促勘勘察单位位在详勘勘开钻
7、后后15天天内出柱柱状图并并按合同同要求提提供勘察察报告。五. 小区分区开开发综合合策划小区分区开开发综合合策划，是是小区开开发、建建设、销销售的总总纲，须须由各外外地公司司总经理理主持，召召开由分分管开发发、招标标、设计计、工程程、销售售、资金金、合同同管理、物物业管理理的副总总经理和和各部门门负责人人参加的的小区分分区开发发综合策策划会，策策划会讨讨论和确确定的内内容包括括：分区区开发目目标、融融资目标标、销售售目标、工工程建设设目标，并并根据这这些目标标制定招招标计划划、图纸纸需求计计划、工工程开工工及竣工工计划、物物业移交交计划。六. 综合策划方方案编制制综合策划方方案包含含以下内内容
8、：1. 施工给水系系统：给给水管道道走向规规划、管管道管径径、用水水量及用用水计量量等。2. 施工排水系系统：排排水管道道走向规规划、管管道管径径、排水水量等。3. 施工用电系系统：施施工用电电线路走走向规划划、用电电总容量量、用电电计量等等。4. 施工道路系系统：满满足施工工需要、安安全文明明施工需需要、与与永久规规划路的的关系等等。5. 施工场地划划分、围围蔽及临临时设施施的规划划：满足足安全文文明施工工需要、满满足销售售需要等等。6. 施工场地的的土方平平衡：考考虑场地地的竖向向布置及及标高协协调、挖挖方与填填方尽量量平衡等等。（适适当考虑虑分期开开发之间间的土方方平衡）7. 小区的公用
9、用工程（供供电、备备用电源源、电信信、消防防、供水水、供暖暖、污水水处理等等）的建建设是否否能满足足首期交交楼的使使用要求求。8. 制定各期开开发楼盘盘的分批批销售计计划。9. 制定各期开开发楼盘盘的分批批移交物物业管理理计划。10. 制定图纸需需求计划划。11. 制定合同需需求计划划, 制制定主体体总包、详详勘、土土方施工工、基础础检测等等前期合合同提交交计划。其中除第88项和9项方案案的内容容外，其他的的是属于于工程建建设范畴畴，具体体由工程程部负责责编制。七. 综合策划方方案会审审时间：新开开发项目目在详规规批复后后的一周周内组织者：工工程部负责人：外外地公司司总经理理参加人员：建筑设设
10、计院（总总工室）、工工程部、招招投标中中心、开开发中心心、合同同管理部部、营销销中心、物物业公司司部门负负责人（项项目负责责人）。内容：对各各部门编编制的综综合策划划方案进进行审查查，审定定后明确确落实时时间。八. 0.0000以下下图纸会会审基础开工55天前，工工程部必必须组织织召开由由主管工工程的公公司领导导主持的的，由总总工室、预预决算部部、开发发部、工工程部、质质量监督督部、当当地设计计院、施施工单位位参加的的0.0000以以下图纸纸会审。工工程部在在图纸会会审7天天前通知知参加会会审的单单位和工工程管理理中心，并并收集和和汇总各各部门图图纸审查查意见，在在图纸会会审244小时前前将意
11、见见提交设设计院。九. “三通一平平”的实施1. “三通”开发部应及及时办理理临水、临临电的报报批及施施工手续续，临时时道路出出入口报报批手续续（包括括市政道道路绿化化迁移报报批手续续）、办办理余泥泥排放证证等。工工程部应应马上组组织场地地平整、临临时道路路的施工工。2. “一平”（1） 场地平整的的主要步步骤：a. 场地地标高根根据审定定后的综综合策划划方案确确定。b. 场地地及边坡坡土方量量计算场地土方量量计算的的方法有有两种：方格网网法和断断面法。场场地比较较平坦时时，一般般采用方方格网法法；场地地地形较较为复杂杂或挖填填深度较较大、断断面不规规则时，一一般采用用断面法法。c. 土方方调
12、配对挖土的利利用、堆堆弃和填填土的取取得三者者之间关关系进行行综合处处理，确确定挖填方区区的调配配方向和和数量，使使土方工工程的施施工费用用最小、工工期短，施施工方便便。土方方调配步步骤包括括：划分分调配区区、计算算土方调调配区之之间的平平均运距距（或单单位土方方运价或或单位土土方施工工费用）、确确定土方方的最优优调配方方案、绘绘制土方方调配图图表。（2） 场地平整需需注意的的问题：a.注意勘勘察地下下已有给给排水管管道、电电线电缆缆的情况况。b.场地的的挖方与与填方尽尽量平衡衡，避免免在短期期内既有有土方外外运又要要土方外外购。c.根据总总规进行行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应
13、及时进行反馈并进行总规调整。十. 编制项目总总进度节节点控制制计划综合策划会会后一周周内，工工程部应应编制项项目总进进度节点点控制计计划，根根据该计计划编制制图纸需需求计划划和合同同需求计计划，并并将综合合策划会会会议纪纪要、总总进度节节点控制制计划报报工程管管理中心心备案。1. 编制进度节节点计划划需要收收集的信信息：（1） 收集图纸信信息。（2） 地下室层数数、层高高，裙楼楼层数、层层高，总总层数，屋屋面做法法，外墙墙做法，交交楼标 准（若若主体图图纸未下下发，可可向总工工室了解解）。（3） 现场已收图图纸，所所欠图纸纸种类。（4） 了解合同信信息。（5） 主体合同范范围、工工期（合合同未
14、下下发时可可向定标标部了解解）。（6） 现场已有合合同，所所欠合同同。（7） 了解当地政政府的验验收要求求，如：基础检检测、材材料检测测、土壤壤氡浓度度检测、防防雷检测测、专项项方案审审查、中中间验收收、竣工工验收等等。（8） 了解公司制制度要求求。2. 编制方法：详细列出工工程从开开工到完完工的各各项节点点工作，结结合图纸纸要求、合合同需要要、工序序搭接、公公司制度度要求等等编排节节点开工工、完工工时间，从从而编制制确保节节点计划划实现的的合同需需求计划划、图纸纸需求计计划和材材料配送送需求计计划。合合同需求求计划、图图纸需求求计划编编制完成成后，召召集总工工室、定定标部讨讨论商定定后执行行
15、，并报报综合计计划部考考核。十一. 编制审查监监理规划划、监理理细则和和旁站方方案详见监理理规划编编制规定定、监监理实施施细则编编制规定定、旁旁站监理理规定。十二. 审查施工组组织设计计和施工工方案项目主体开开工前，工工程部应应督促施施工单位位提交施施工组织织设计，并并负责组组织由建建筑设计计院（总总工室）、工工程部、营营销中心心、施工工单位等等参加的的施工组组织设计计审查会会。施工组织设设计审查查应重点点审查场场地布置置是否满满足安全全文明施施工、销销售通道道和销售售环境、后后续工程程的施工工要求。审审查总进进度计划划的重大大节点是是否满足足公司开开发和销销售要求求，总进进度计划划应明确确专
16、业分分包单位位的插入入时间节节点，审审查时应应充分考考虑专业业分包单单位的合合理施工工工期。施工组织设设计的审审查内容容主要包包括施工工方案（技技术工艺艺方法、手手段、流流程），施施工进度度计划，施施工平面面图，施施工措施施，各类材材料采购购供应计计划，各各类施工工设备进进场计划划。施工组织设设计的审审查要点点详见施施工组织织设计审审核制度度。专项施工方方案的编编制和审审核应符符合建设设部建质质200042133号 危危险性较较大工程程安全专专项施工工方案编编制及专专家论证证审查办办法的的通知）要要求。十三. 前期的其他他准备工工作1. 督促施工单单位按已已审批的的临时设设施搭设设方案搭搭设临
17、设设。2. 工程部办公公环境及及办公条条件的规规划。（1） 资料文件柜柜标准统统一，数量满满足全过过程需要要；柜内内文件夹夹应分阶阶段，按类型型分类。（2） 工程所需的的各类表表格应准准备齐全全，应配配备本工工程需要要的工程程建设标标准书籍籍或电子子图书。（3） 上墙文件应应符合集集团公司司统一要要求，内内容包括括：质量量方针、质质量目标标、质量量体系认认证、项项目组织织架构、岗岗位职责责、规划划许可证证、施工工许可证证、规划划总平图图、综合合管线总总平面图图、晴雨雨表等。（4） 应按公司制制度设置置样板库库。（5） 办公室周围围要做到到美观，整整洁，有有绿化。3. 工程监理例例会详见工程程例
18、会规规定4. 熟悉工程图图纸、编编制各种种台帐在熟悉工程程图纸的的基础上上，根据据工程的的构成事事先编制制好隐蔽蔽验收台台帐和检检验批验验收台帐帐，这既既是对施施工验收收工作的的规划，也也为施工工阶段的的工作做做好了铺铺垫，既既减少了了施工过过程中台台帐登记记的劳动动，也使使台帐一一目了然然，便于于统计和和检查。5. 放线点的及及时复核核和保护护（1） 对于规划局局提供或或认可的的建筑物物定位放放线点，工工程部应应进行复复核并做好保护护措施。（2） 监理工程师师应要求求施工承承包单位位，对建建设单位位给定的的原始基基准点、基基准线和和标高等等测量控控制点进进行复核核，并将将复测结结果报监监理工
19、程程师审核核，经批批准后施施工承包包单位方方能进行行准确的的测量放放线，建建立施工工测量控控制网，并并应对其其准确性性负责，同同时做好好基桩的的保护。（3） 复测施工测测量控制制网。抽抽检建筑筑方格网网、控制制高程的的水准网网点以及及标桩埋埋设位置置等。6. 审查施工单单位的组组织架构构及质量量保证体体系、安安全文明明施工保保证体系系。7. 审查施工单单位人员员资质及及特种作作业人员员资格证证，对于于施工单单位的主主要管理理人员，应应到其总总公司进进行核查查，核查查内容包包括其工工资单、社社保等。8. 审查施工单单位进场场设备数量满足施施工组织织设计及及施工进进度要求求；性能能满足工工程特点点
20、及地质质条件要要求；设设备状况况能满足足连续工工作及施施工安全全要求。9. 验收进场施施工材料料。（按按公司的的材料验验收制度度）10. 了解当地政政府及行行业的相相关要求求，各分分部分项项工程的的验收标标准和验验收要求求。248第二章 施工阶段工工作流程程管理第一节 施工阶段总总工作流流程施工阶段工工作流程程（图2-1-11）（以带带一层地地下室332层的的高层住住宅为例例）主体竣工验收毛坯交楼阶段砌体毛坯装修施工阶段及配套施工阶段标准层结构及样板装修施工阶段裙楼转换层施工阶段0.000以下施工阶段施 工 准 备桩基础施工桩基础检测土方开挖、基坑支护桩头处理地下室垫层施工底板防水施工地下室底
21、板施工地下室墙柱施工裙楼结构施工0.00板施工地下室外侧壁防水施工转换层结构施工回填首个标准层结构施工标准层结构施工至10层完成三层砌体施工三层会验确定销售样板豪装样板、前室、大堂装修结构施工至2/3售楼环境施工、验收销售临时电梯安装、调试销售结构封顶屋面结构施工主体竣工砌筑门窗栏杆安装外墙装修及排水立管安装外墙清洗排栅垂设备拆除室外管网施工安装水电消防燃气电梯安装分户验收毛坯交楼豪华装修施工豪装分户验收竣工验收豪装竣工验收豪装交楼图2-1 施工阶段工作流程图屋面防水隔热施工园林施工卫生间沉箱施工室内地面清理、场地移交入户门框安装电梯前室装修强弱穿线放线维修、备案、结算场地硬化场区整理外排栅搭
22、设豪装验收交楼阶段豪华装修施工阶段维修备案结算阶段抹灰第二节 施工阶段主主要节点点工作要要点一. 0.000以下施施工阶段段工作要要点1 施工准备（1） 放线、复核核。对于于规划局局提供或或认可的的建筑物物定位放放线点，工工程部应应进行复复核和做做好保护护措施。 （2） 施工计划编编制。（3） 施工方案审审查。（4） 质量、安全全技术交底底。（5） 检查施工单单位施工工用电、机机械、人人员等的的到位情情况。（6） 了解当地政政府及行行业的要要求：（7） 桩基础检测测要求，钢钢筋、混混凝土、防防水材料料见证取取样送检检和监督督检验要要求，土土壤氡浓浓度检测测要求，土土壤承载载力检测测要求，防防雷
23、施工工、检测测及验收收要求，0.00以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。（8） 需要签订的的合同：桩基础检测测合同（含含土壤承承载力检检测合同同），土土壤氡浓浓度检测测合同，防防雷施工工合同，人人防工程程施工合合同，基基坑沉降降观察委委托合同同、消防防工程施施工合同同。2 基础施工详见房地地产开发发建设管管理流程程3 基础检测（1） 检测方案编编制（应应结合国国家规范范和当地地政府文文件要求求进行编编制）。（2） 检测方案审审查。（建建设、勘勘察、设设计、监监理、施施工等单单位签字字盖章后后报质监监站）（3） 签订检测合合同。（4） 检测准备工工作。（5） 检测结果咨咨询。4 基坑开挖（1
24、） 边坡支护方方案审批批。（2） 基坑开挖时时，应检检查土方方开挖流流程、边边坡支护护及基坑坑观测是是否按审审批的专专项方案案进行施施工。5 地下室施工工注意事事项（1） 基坑土方开开挖时，根根据承台台的方量量适当考考虑超挖挖，以使使承台土土方开挖挖时不需需外运，加加快进度度。（2） 地下室地板板施工前前应做好好塔吊基基础的施施工及塔塔吊安装装，并取取得准用用证或办办理备案案。塔吊吊的安装装位置应应考虑销销售的要要求，不不应将塔塔吊设置置在样板板房所在在的塔楼楼外。塔塔吊基础础面的标标高应考考虑室外外管网的的敷设，塔塔吊基础础面或平平地下室室底板标标高或低低于附近近室外管管网标高高。（3） 施
25、工缝止水水带安装装、检查查。（4） 底板防爆地地漏、预预留孔洞洞预留、预预埋、检检查。（5） 侧壁钢筋安安装：人人防设备备构件、给给排水管管、线管管预留孔孔洞预留留、预埋埋、检查查。（6） 地下室顶板板防水施施工应在在后浇带带完工后后立即穿穿插进入入。（7） 地下室顶板板后浇带带完工模模板拆除除后，应应穿插进进入泵房房、高低低压房等等土建的的施工。（8） 化粪池的施施工应在在地下室室顶板（0.00）完工时同时完工。（9） 专业协调：地下室施工工完成后后，应组组织外电电、外水水、泵房房设备、消消防、人人防、发发电机组组设备、泳泳池设备备、通风风、空调调、机械械车库设设备等施施工单位位到现场场实地
26、勘勘查，要要求总工工室与专专业施工工单位沟沟通，深深化机房房布置平平面设计计，土建建施工应应以总工工室审查查的专业业分包单单位的图图纸为准准，不可可盲目按按照建筑筑图施工工，上述述功能房房的土建建施工和和场地移移交应作作为重要要节点加加以控制制。6 基础、地下下室中间间验收按公司制度度要求在在基础、地地下室实实体施工工完成后后三个月月内取得得中间验验收登记记表。二. 裙楼结构施施工阶段段工作要要点1. 准备工作（1） 开工前组织织0.0000以以上大规模模图纸会会审。（2） 涉及高支模模施工的的，督促促施工单单位提交交高支模模方案报报审。（3） 督促施工单单位外排排栅搭设设方案报报审。（4）
27、协调总工室室取得沉沉降观测测测点布布置图；了解当当地沉降降观测的的具体规规定，需需实行第三三方观测测的，应应协调定定标部签签订沉降降观测合合同。（5） 转换梁厚大大体积混混凝土浇浇筑专项项施工方方案报审审。2. 控制要点：（1） 首层墙、柱柱位置放放线后，项项目监理理部应组组织测量量工程师师进行复复核，外外边线应应符合规规划要求求。（2） 首层墙柱捣捣砼前，联联系沉降降观测单单位设置置沉降观观测点。（3） 高支模搭设设必须严严格按照照已审批批的搭设设方案进进行。验验收时视视当地要要求确定定是否通通知安监监人员进进行验收收。（4） 二层楼面钢钢筋经监监理工程程师验收收合格后后，应根根据当地地要求
28、，确确定是否否通知设设计，质质监站监监督员参参加验收收。（5） 模板、钢筋筋、混凝凝土等分分项工程程验收除除应符合合国家规规范规定定外，还还应符合合集团公公司的相相关制度度要求。（6） 首层施工的的天数应应控制在在集团公公司计划划管理要要求的110天以以内。（7） 砼泵送管道道立管的的设置位位置应考考虑样板板房施工工，宜设设置在塔塔楼建筑筑外围位位置，不不得设置置在拟设设样板房房的塔楼楼内，不不得已时时，应在在外围绕绕开样板板房所在在楼层。（8） 本阶段安全全文明施施工控制制要点：地下室室外壁防防水施工工完成后后，应及及时进行行土方回回填，后后浇带部部位未进进行回填填的，应应在坑边边做好围围护
29、措施施；材料料堆放，钢钢筋加工工场，施施工道路路等布置置，场地地硬化等等应根据据施工组组织设计计方案进进行完善善，各种种安全标标牌应及及时督促促施工单单位挂设设。外排排栅的搭搭设应按按已审批批的搭设设方案进进行，外外排栅内内侧立柱柱与建筑筑物之间间的距离离应综合合考虑安安全规范范要求及及裙楼外外墙总装装饰工作作面预留留位置的的要求，在在保证安安全的前前提下避避免因外外墙装饰饰操作面面不足而而重新搭搭设。三. 标准层结构构施工阶阶段工作作要点1. 模板的安装装质量应应能达到到模板分分项工程程的验收收要求，若若夹板模模板脱皮皮、疏松松、变形形严重，应应督促施施工单位位及时更更换新模模板，以以免影响
30、响混凝土土浇筑质质量。2. 外排栅卸荷荷钢丝的的设置应应尽量避避开飘窗窗台位置置，以免免影响以以后飘窗窗安装，影影响外墙墙收边收收口。3. 督促施工单单位提交交砌筑砂砂浆配合合比，水水泥、砂砂、砌块块检验报报告。4. 为达到集团团公司55.5天天/层的的进度要要求，必必须督促促施工单单位至少少准备三套模板板。5. 7层楼面模模板安装装完成时时，应督督促施工工单位进进行3层层砌体施施工，33层室内内给水管管、电线线管、开开关底盒盒安装，并并按公司司制度要要求组织织3层会会验。6. 当主体结构构上至556层层时，应应督促施施工单位位安装调调试钢井井架或人人货笼等等垂直运运输设备备，尽早早验收合合格
31、投入入使用，以以利拆模模板的各各楼层清清运建筑筑垃圾，运运输砌体体材料，促促进现场场文明施施工及砌砌体施工工进度。7. 电梯在主体体结构封封顶前三三个月给给电梯生产产厂家下下单排产产。8. 主体结构的的屋顶结结构在主主体结构构完工后后两个月月内完工工。9. 市政管网（排排污、排排水、给给水）应应在主体体结构至至六层时时穿插进进入施工工，至单单体时可可预留接接驳井，主主体的外外排栅应应尽量避避免市政政管网的的位置。10. 外电（含高高压管网网）的施施工应在在主体结结构封顶顶前插入入施工。11. 施工现场平平面布置置及文明明施工管管理必须须完全达达到施工工组织设设计要求求。12. 砂浆机、提提升机
32、、人人货梯、塔塔吊等机机械设备备的安全全装置维维护、保保养，人人员操作作情况等等的检查查。13. 三宝”的使使用，“四口”“五临临边”的防护护，用电电管理，防防火器材材配置等等。四. 砌体施工施施工阶段段工作要要点1. 准备工作 施施工前应应向当地地有关部部门了解解以下事事项：墙墙体材料料的使用用及施工工工艺、验验收标准准，节能能方面的的要求、验验收标准准。2. 应注意的事事项（1） 根据主体施施工进度度，适时时地安排排施工单单位完成成三层（通通常是第第二个标标准层）砌砌体的施施工，并并通知总总工室组组织三层层会验，根根据三层层会验的的决议进进行大面面积砌体体的施工工。（2） 混凝土小型型空心
33、砌砌块特别别容易出出现裂缝缝现象，220044年建设设部新出出了混混凝土小小型空心心砌块建建筑技术术规程JJGJ/T144-20004，工工程管理理中心编编制了混混凝土小小型空心心砌块墙墙体防开开裂措施施，各公公司应认认真组织织学习并并贯彻落落实。（3） 门洞孔洞预预留在以以往的工工程中常常常出现现问题，导导致装修修阶段出出现大面面积打凿凿。主要要原因，一一是各个个阶段施施工图纸纸门洞尺尺寸矛盾盾，二是是施工单单位预留留门洞时时没有准准确放线线。所以以砌体施施工时，一一定要结结合装修修施工图图进行。五. 样板房及销销售环境境施工工工作要点点1 销售环境策策划、样样板房位位置的确确定完成0.00
34、00前，落实实综合策策划和施施工组织织设计审审查有关关销售环环境的内内容，并并联系销销售策划划部进一一步核实实销售环环境及样样板房的的布置要要求。2 图纸会审3 材料定板4 场地移交5 样板房的门门窗、外外墙砖的的施工应应考虑与与上下楼层的的对应，避免样板房使用完成后拆除重新装修。6 样板房所在在楼层的的上一楼楼层的水水电、卫卫生间、厨厨房、内内墙天花花批荡等等应在样样板房装装修完工工前施工工完毕，楼楼地面宜宜施工防防水砂浆浆，以免免后续的的施工影影响样板板房的正正常使用用。六. 毛坯装修施施工阶段段工作要要点1. 准备工作 施施工前应应向当地地有关部部门了解解以下事事项：外外墙装修修有关节节
35、能方面面的要求求，施工工工艺、验验收标准准，铝合合金门窗窗、阳台台栏杆安安全及节节能方面面的要求求、验收收标准，防防火门的的验收要要求及验验收标准准等，消消防验收收要求及及验收标标准。2. 应注意的事事项（1） 外墙饰面工工程，应应考虑铝铝合金门门窗安装装位置及及门窗尺尺寸是否否与外墙墙砖的模模数相匹匹配。事事前应组组织主体体施工单单位及铝铝合金门门窗安装装单位召召开专题题会议，做做到施工工难点解解决于施施工前，施施工质量量问题解解决于施施工中。（2） 室内各安安装和装装修分部部分项工工程（如如电梯安安装、入入户门安安装、阳阳台门安安装、防防火门安安装、消消防栓安安装、电电梯前室室地面施施工、
36、户户内地面面施工、消消防楼梯梯地面施施工、电电梯前室室的各种种强弱电电及消防防的开关关按钮底底盒安装装、户内内强弱电电底盒安安装）施施工前，应应以统一一的标高高控制线线及相关关图纸确确定各部部位标高高，并逐逐层以书书面形式式向各专专业施工工单位进进行交底底。防止止标高控控制不准准确，导导致电梯梯门、入入户门、阳阳台门、防防火门的的标高及及消防箱箱、开关关插座的的高度不不符合要要求。（3） 外墙饰面砖砖、铝合合金窗、拦拦杆等的的施工应应安排施施工单位位先做样样板；（4） 外墙清洗时时，应检检查清洗洗单位所所使用的的外墙清清洗液，严严禁有腐腐蚀液体体。清洗洗时，不不得污染染和腐蚀蚀外墙上上安装的的
37、排水管管道、煤煤气管道道、消防防管道及及管道支支架，不不得污染染和腐蚀蚀铝合金金门窗、空空调百叶叶窗、阳阳台栏杆杆。（5） 塔吊、提升升机等垂垂直运输输设备拆拆除前，工工程部应应审批施施工单位位的专项项拆除方方案及拆拆除计划划，拆除除时应安安排监理理人员对对拆除施施工的安安全措施施进行检检查。3. 应协调的问问题（1） 抹灰施工前前应先进进行打点点、冲筋筋，水电电专业根根据打点点、冲筋筋在墙体体内预埋埋线管和和底盒。否则将将造成：一来重新开开槽，浪浪费了大大量的人人工，也也会导致致现场文文明施工工搞不好好；二来来提前安安装线管管和底盒盒，会导导致底盒盒突出墙墙面，或或凹进去去很深，不不符合精精
38、品工程程的要求求。（2） 本阶段涉及及到的场场地移交交工作很很多，一一方面要要了解后后续安装装专业的的实际场场地需求求，另一一方面要要按计划划督促各各施工单单位按时时移交场场地和施施工作业业面。涉涉及场地地移交的的主要有有：电梯梯机房、发发电机房房、高压压开关房房、变压压器房、低低压配电电房、水水泵房、风风机房、混混凝土结结构水箱箱、消防防控制中中心（兼兼监控中中心）、电电梯底坑坑、电梯梯井、水水管井、强强电管井井、弱电电管井等等。涉及及到主体体施工单单位与其其它专业业分包单单位进行行工作面面移交的的有：防防火门安安装、铝铝合金门门窗安装装、阳台台栏杆安安装入户户门安装装、销售售样板房房、电梯
39、梯前室、首首层大堂堂豪华装装修等。七. 装修施工阶阶段工作作要点1. 准备工作（1） 豪华装修开开工前，项项目监理理部应对对室内部部分土建建交工质质量进行行全数检检查验收收，并要要求主体体施工单单位和豪豪装施工工单位办办理场地地移交手手续。检检查内容容包括混混凝土结结构外形形质量，砌砌体质量量，抹灰灰质量，铝铝合金门门窗安装装和塞缝缝质量，预预留门洞洞口尺寸寸及位置置，阳台台栏杆的的安装质质量，电电气线管管和底盒盒预埋质质量，给给排水管管道安装装和保护护质量，空空调套管管安装质质量。避避免装修修施工完完成后或或进行中中，由于于主体或或毛坯的的施工质质量问题题，使装装修的观观感达不不到要求求，不
40、得得不对主主体或毛毛坯进行行返工处处理，这这样既对对主体施施工单位位和豪装装施工单单位造成成了经济济损失，也也对豪装装工期产产生影响响。（2） 豪华装修各各工序施施工前，工工程部应应向施工工单位进进行质量量标准交交底。（3） 交接验收时时，应对对已施工工的给水水管道重重新试压压。2. 应注意的事事项（1） 在豪华装修修中，实实行样板板先行制制度。样样板施工工完毕，涉涉及施工工工艺做做法、施施工质量量标准的的，应报报主管工工程的公公司领导导审批。而而涉及外外观效果果的，应应报主管管设计的的公司领领导审批批，特殊殊部位报报总裁审审批。未未经批准准不能大大面积铺铺开施工工。（2） 项目监理部部应对所
41、所有进场场的装修修及安装装材料进进行质量量验收和和书面验验收，质质量验收收包括检检查材料料是否与与样板相相符、板板材和型型材的厚厚度（壁壁厚）是是否与设设计文件件相符，书书面验收收应检查查材料的的检验报报告和出出厂合格格证，检检验报告告要求在在有效期期内，复复印件复复印后应应盖有材材料生产产厂家的的章印，必必要时应应做破坏坏性实验验。（3） 木门的入场场验收应应检查整整体外观观质量、尺尺寸、厚厚度，骨骨架的材材质，饰饰面板的的材质、厚厚度，制制作工艺艺。（4） 卫生间和厨厨房墙身身和地面面瓷片施施工完成成后应办办理工序序验收手手续。 （5） 门套安装木木线前，应应对门套套的安装装质量和和塞缝质
42、质量进行行隐蔽验验收。（6） 木地板饰面面地面，在在木地板板施工前前，应对对地面找找平层进进行隐蔽蔽验收。（7） 装修施工期期间应做做好公共共区域、电电梯轿箱箱、入户户门、阳阳台铝合合金门及及门框的的成品保保护工作作。严禁在在已装修修好的首首层大堂堂、电梯梯厅、电电梯前室室使用金金属轮毂毂的手推推车，大大堂及首首层电梯梯厅通道道应采用用夹板、纸纸板或石石膏板等等板材覆覆盖保护护，电梯梯轿箱、电电梯门套套、入户户门及门门套应采采用夹板板包裹，阳阳台铝合合金门及及门下框框应有保保护措施施。（8） 散体物料及及垃圾应应采用袋袋装搬运运，严禁禁高空抛抛物，施施工污水水必须在在塑料桶桶内静置置沉淀后后方
43、可通通过地漏漏排放，严严禁直接接向排水水管道、排排污（粪粪）管道道倾倒施施工污水水。（9） 地面砖铺贴贴完成后后应立即即采用夹夹板、纸纸板或石石膏板等等板材覆覆盖保护护，严禁禁在铺好好砖的地地面堆沙沙。（10） 木地板铺贴贴完成后后应立即即用塑料料薄膜或或彩条布布覆盖，并并在四周周用胶带带固定。（11） 油漆施工和和焊接施施工应有有防止门门套、铝铝合金门门窗、木木地板、窗窗台石地地面砖、开开关面板板、洁具具、灯具具等的污污染措施施。八. 配套施工主主要控制制要点1. 施工插入点点（1） 靠近建筑物物的化粪粪池、隔隔油池等等地下构构筑物宜宜在建筑筑物基础础（地下下室）的的施工过过程中插插入，有有
44、利于节节省工期期和减少少投资。（2） 在工期紧张张的情况况下，应应注意路路网施工工后，种种植土、大大型苗木木运输的的需要。2. 工程部必须须组织各各安装施施工单位位进行综综合管线线平衡现现场交底底，并形形成书面面记录。3. 配套场地移移交园林林施工前前，应完完成室外外给排水水管道和和燃气管管道安装装及功能能性试验验，完成成强弱电电套管敷敷设，并并办理场场地移交交手续，做做好地下下管线成成品保护护交底工工作。九. 竣工验收及及交楼阶阶段主要要工作要要点详见工程程质量分分户验收收制度 第一部分 工程管理制制度及标标准汇编编房地产产开发建建设管理理考核制制度（恒地司管管字220077第0663号，签
45、发发人：蔡蔡春萌，20007年6月22日）第一条 公司各各相关部部门在每每月277日177:000前（22月份相相应提前前至255日），将将下两个个月工作作计划经经部门负负责人签签字后，报报综合计计划部，并并在公司司计划例例会上予予以核定定，否则则，扣罚罚相关部部门负责责人1000元。第二条 新开发发项目在在详规批批复一周周内，由由建筑设设计院牵牵头，主主管工程程公司领领导主持持召开项项目开发发建设综综合策划划方案审审查会，参参加人员员为建筑筑设计院院、工程程技术部部、招投投标中心心、开发发中心、合合同管理理部、营营销中心心、物业业公司部部门负责责人。未未按时召召开会议议的，扣扣罚设计计中心总
46、总经理2200元元。此综合策划划方案未未审定，不不得开工工。否则则，扣罚罚工程部部经理2200元元。编制的综合合策划方方案出现现漏编、错错编的，每每项扣罚罚工程部部经理1100元元。第三条 工程部部必须在在每期地地下室、主主体工程程、装修修及园林林工程开开工前，组组织召开开由主管管工程的的公司领领导主持持的，由由建筑设设计院、设设计成本本质量控控制中心心、工程程技术部部、招投投标中心心、预决决算部、质质量监督督部参加加的大规规模图纸纸会审，否否则，扣扣罚工程程部经理理1000元。第四条 自行设设计图纸纸进行施施工图会会审时，单单位工程程中：建建筑、结结构、园园林、装装修专业业错误数数量各专专业
47、不得得超过110处，其其它专业业错误数数量各专专业不得得超过55处。错错误数量量超过上上述数量量1110处的的，每超超一处，扣扣罚设计计师月工工资的11%、校校对人月月工资的的0.55%。错错误数量量超过上上述数量量10处处以上的的，每超超一处，扣扣罚设计计师月工工资的22%、校校对人月月工资的的1%。施工图会审审后，未未经审批批不得变变更。因因设计差差错确需需变更的的，经审审批后，每每变更一一次，扣扣罚设计计师月工工资的00.6%、校对对人月工工资的00.3%，扣罚罚参加施施工图会会审的相相关责任任部门工工程师月月工资的的0.44%。而而应出设设计变更更，未出出设计变变更的，工工程完工工后，造造成严重重损失的的，每出出现一次次，扣罚罚设计师师月工资资的100%、校