《某市网通分公司综合楼物业管理投标书47599.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某市网通分公司综合楼物业管理投标书47599.docx（218页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、市网通分公司综合楼物业管理投标书投标文件一：投标函市网通分公司：按照中华华人民共共和国招招标投标标法等等有关法法律规定定，我们们根据招招标文件件的要求求，对市网网通分公公司综合合楼物业业管理招招标项目目进行投投标。由由投标人人集团团山东物物业管理理有限责责任公司司（全称称）正式式委托全全权代表表总经经理 （姓名名、职务务）提交交投标文文件正本本一份，副副本二份份。在此文件中中，投标标人全权权代表声声明并同同意：（1）如果果我们的的投标文文件被接接受，我我们将履履行投标标文件中中规定的的每一项项要求，并并按我们们投标文文件中的的承诺按按期、保保质完成成该项目目的物业业管理工工作。我我方有责责任和
2、义义务完成成合同与与投标文文件中的的条款。（2）我方方承诺投投标文件件所报的的物业管管理人员员与最终终实施合合同的物物业管理理人员相相一致。（3）我方方已详细细检查所所有投标标文件，由由模糊和和误解产产生的一一切后果果，由我我方自负负。（4）投标标文件在在公开报报价后220天内内有效。如如果我方方在规定定公开报报价后的的有效期期内撤回回递交投投标文件件，将被被没收投投标保证证金。（5）我方方同意招招标文件件的要求求，提供供与递交交招标文文件有关关的其他他数据和和资料。（6）我方方愿按中中华人民民共和国国合同法法履行行自己的的全部责责任。（7）我们们理解，最最低报价价不是中中标的唯唯一条件件，你
3、们们有选择择中标人人的权利利。（8）我方方若未成成为中标标人，招招标机构构有权不不做任何何解释。（9）我方方将遵照照物业业管理条条例的的要求。（10）与与本报价价有关的的所有来来往信函函，应按按下列地地址进行行：地址：*市8888号 邮政政编码：00000000电话：（）888888 传真：（）888888电子信箱：投标人全称称：集团山山东物业业 开开户银行行名称：农业银银行管理有限责责任公司司 公章： 银银行帐号号：法人代表签签字： 开户户行地址址：*市88888888号 年 月 日投标文件二二：资格格资质证证明文件件一、法定代代表人授授权委托托书本授权委托托书声明明：我（姓姓名）系系集团团
4、山东物物业管理理有限责责任公司司（投标标人全称称）的法法定代表表人，现现授权委委托集团山山东物业业管理有有限责任任公司 （单位位名称）的的总经经理 （姓姓名、职职务）为为我公司司全权代代表，全全权代表表在投标标文件评评标过程程中的书书面承诺诺、合同同等所签签署的一一切文件件和处理理与之有有关的一一切事务务，我均均予以承承认。全权代表无无转委权权。特此此委托。 （附授权代理人身份证明复印件）全权代表姓姓名： 性别：男 年年龄：单位：集团山山东物业业管理有有限责任任公司 职职务：总总经理投标人：（盖盖章）法定代表人人：（签签字、盖盖章）日期：年 月 日投标文件三三： 报报价一览览表报价一览表表投标
5、人全称称集团山山东物业业管理有有限责任任公司单价 1.1556 元/mm2月总报价（元元）小写：27731996.11元大写：贰拾拾柒万叁叁仟壹佰佰玖拾零零陆元整整资质、资格格国家二级资资质，通通过ISSO90000质质量体系系认证物业实现规规范时间间接管后三个个月之内内出现问题服服务响应应时间1、急需处处理的问问题，110分钟钟内赶到到现场予予以处理理2、非急需需处理的的问题，半半个工作作日内与与报修人人联系，11-2个个工作日日内予以以处理3、一时无无法解决决或根本本无法解解决的问问题，要要立即联联系保修修人说明明情况或或商定处处理问题题的办法法和时间间备注注：1、总总报价包包括承揽揽承包
6、本本项目所所需的所所有费用用。 22、以上上内容在在开标仪仪式上统统一唱价价。投标人：（盖盖章） 投标人人全权代代表：（签签字）投标文件四四：管理理成本构构成及详详细费用用测算一、 市网通通分公司司综合楼楼物业管管理费用用测算表表序号费用项目测算依据月合计（元元）年合计（元元）一工资及相关关费用1项目经理11人116000元1,6000.0 19,2000.00 2经理工资相相关费用用主任工资的的55880.00 10,5660.00 3维修主管11人工资标准8800元元/月800.00 9,6000.0 4维修技术人人员3人平均工资7700元元2,1000.0 25,2000.00 5保洁主
7、管11人工资标准5550元元550.00 6,6000.0 6保洁员5人人保洁5人平平均4000元2,0000.0 24,0000.00 7会务人员11人工资表标准准5000元500.00 6,0000.0 8保安主管11人工资标准8850元元850.00 10,2000.00 9保安员6人人平均工资8800元元(含服装装及保安安公司协协调费)4,8000.0 57,6000.00 10法定节日加加班费3日每年，工工资的2200193.3332,3200.0 11工资相关费费用福利费，工工会经费费，教育育费附加加，工资资的177.5（不含含主任）2,0300.0 24,3660.00 小计16
8、,3003.33 195,6640.0 二服装费1主任1人夏秋9000元75.0 900.00 2维修工4人人100元3套4人，雨雨衣655元4套水鞋鞋、4双16元127.00 1,5244.0 4保洁工7人人100元3套/人7人，雨雨衣1套65元室室外用、水水鞋7双16元189.88 2,2777.0 小计391.88 4,7011.0 三综合办公费费电话费1000，手手机费1150元元/月其他他（日常常办公等等）用品品50元/月300.00 3,6000.0 四日常保洁费费用玻璃水、拖拖把、扫扫帚、地地推、清清洁剂、上上光蜡、不不锈钢保保养剂、清清新剂、玻玻璃工具具、垃圾圾袋、小小铲子、厕
9、厕刷、香香球、防防风簸箕箕、鸡毛毛掸子、硬硬毛排刷刷、百洁洁布等耗耗材，110000元/月1,0000.0 12,0000.00 五日常零星维维修费日常零星小小修，单单体配件件费一般般在5000元以以下，中中大修由由业主方方实报实实销，第第一年一一般每月月11000元1,1000.0 13,2000.00 六开办物资折折旧费项目进驻时时需配备备的保洁洁工具、维维修工具具、治安安工具等等，不含含垃圾桶桶、果皮皮箱、纸纸篓、垃垃圾台等等保洁设设施费，此此项应有有业主单单位配备备，附开开办物资资一览表表700.00 8,4000.0 七消杀费100元/月，7个月58.3 700.00 八水电费每月3
10、000元300.00 3,6000.0 九化粪池清理理1000元元83.3 1,0000.0 十以上合计一+二+三三+四+五+六+七+八+九20,2336.88 242,8841.0 十一企业管理费费十2404.77 4,8566.8 十二利润十51,0111.8 12,1442.11 十三营业税金十5.551,1133.0 13,3556.33 十四总计十+十一+十二+十三22,7666.33 273,1196.1 二、 开办物资一一览表分类名称单位数量单价折旧年限合计办公用品电脑、打印印机台1600032,0000治安用品对讲机部28003533应急灯盏2801160行李套71001700
11、清洁工具清洁车辆16003200榨水车辆1200367吸尘吸水机机台115003500洗地机台1280039332米人字梯梯个13501350小型工具套250011,0000管道疏通机机台18002400压力钳、老老虎钳工工作台等等套110004250电锤、电钻钻套120003667工作梯（66米铝合合金）个112802640合计8400投标文件五五：项目目经理等等骨干资资料投标文件六六：技术术文件第一章 提高物物业管理理服务水水平的整整体设想想及策划划零风险工程程 解除除后顾之之忧一种模式 经经营型物物业管理理二项承诺 示示范大厦厦、满意意率三个重点 整体形形象、设设备管理理、配套套服务四大
12、优势 观观念、技技术、经经验、配配套一、 认识与定位位（一）物业业概况市网通通分公司司综合楼楼位于市高高新区黄黄金地带带，渤海海十六路路与黄河河五路交交界处西西侧，由由山东省省通信公公司分公司司开发经经营，总总建筑面面积1997000平方米米，占地地面积330000平方米米，共116层高高78米米，局部部18层层，内设设办公室室、会议议室、接接待室等等。院内内及广场场占地面面积为1101007平方方米。主主要机电电设备有有智能化化设施，包包括制冷冷系统、配配电系统统、消防防系统、安安全监控控系统、电电梯系统统、电子子门禁等等。（二）物业业管理定定位作为市市网通分分公司首首期交付付使用的的物业，
13、其其功能品品位将决决定其在在未来开发发区写字字楼中的的实际地地位，以以及后续续开发的的增值能能力，作作为一个个多功能能、多层层次、环环保型的的现代办办公物业业，其整整体定位位我们将将设定为为： 优质、高高效、便便捷 l 优质 以以差异化化的方式式寻求服服务效能能的最大大化，保保证物业业的价值值保值与与提升l 高效 展展示网通分分公司的的高效率率，以充充足的专专业精神神吸引更更多消费费者l 便捷 展展示现代代物业服服务的优优越性，全全心塑造造通信公公司办公公楼清新新优雅的的环境二、工作重重点和零零风险工工程（一）三个个重点物业公公司以客客户导向向理论为为依据，从从市网网通分公公司的角角度分析析新
14、办公公大楼的的物业管管理服务务需求，确确定了物物业管理理服务的的三项工工作重点点：三个重点设备管理配套服务整体形象重点一：树树立综合合楼物业业整体形形象通过环境楼楼宇形象象控制、设设备和公公共设施施管理、治治安和交交通控制制、管理理服务人人员行为为规范以以及后续续工程形形象控制制等专业业管理和和文化气气氛的融融合，塑塑造新办办公大楼楼优质、高高效、便便捷的整整体形象象。重点二：楼楼宇设备备管理 新办公楼楼楼宇设设备多、难难度大，而而通信信分公司司的特殊殊性又要要求设备备运行万万无一失失，这对对物业管管理公司司设备管管理的技技术实力力是严峻峻的考验验。物业业管理单单位必须须迅速全全面熟悉悉设备特
15、特性，掌掌握运行行规律；在正式式运行后后，要确确保电梯梯系统、供供配电系系统、给给排水系系统、消消防控制制系统、中中央空调调及通讯讯系统等等关键设设备运行行正常。重点三：提提供综合合性配套套服务市网通通分公司司综合楼楼包括办办公室、会会议室、接接待室等等，集多多种功能能于一体体，要求求物业管管理公司司在保证证物业管管理主业业基础上上，提供供综合配配套服务务，包括括会务服服务、健健身、汽汽车美容容服务等等，这对对具有丰丰富的办办公楼物物业管理理经验的的物业业公司来来讲得心心应手。（二）零风风险工程程 零风险工工程的出出发点是是全面解解除市网通通分公司司后勤事事务社会会化改革革的后顾顾之忧。依依托
16、集团，长长远承担担物业管管理的责责任，在在任何情情况下，确确保物业业正常运运行。三、 指导思想、管管理模式式、管理理目标（一）指导导思想：真诚合合作、专专业保障障、长远远承担真诚合作 体现现了物业尊尊重客户户、依法法经营的的一贯风风格，重重合同、讲讲道德、守守信誉，注注意及时时地沟通通和协调调，真诚诚为市网通通分公司司提供专专业服务务，为社社会创造造价值，服服务客户户、拓展展市场的的意义重重于创造造利润。专业保障 展示示物业业公司“敬业、服服务、创创新”的企业业精神，充充分发挥挥公司IISO990000质量体体系、人人力资源源管理体体系、财财务预算算及执行行控制系系统、物物业管理理制度以以及专
17、用用物业管管理软件件五大体体系的巨巨大作用用，组织织专业力力量，体体现专业业水准，保保障专业业效果。长远承担 注重重合作的的即效性性，更着着眼于合合作的长长远前景景和综合合效益，力力避急功功近利、华华而不实实和短期期行为。有有阶段计计划，更更有长远远安排，将将服务概概念由委委托管理理期局部部扩展到到物业的的使用寿寿命期，是是物业管管理人的的应尽职职责。（二）一种种模式：经营型型物业管管理模式式经营型物业业管理模模式的核核心思想想为：将将物业管管理的概概念从一一般运行行、维护护、管理理提升到到对物业业整体项项目全面面的策划划，服务务和管理理层面，服服务概念念从委托托合同期期局部扩扩展到物物业的使
18、使用寿命命期，从从而开发发物业的的功能潜潜力并提提高使用用效率，真真正体现现物业管管理使物物业保值值、增值值的社会会功能。 经营型型物业管管理模式式在新办办公楼的的应用，可可以保障障设备运运行，提提高市网通通分公司司办公物物业的使使用效率率，明显显提升物物业管理理服务的的附加值值，并显显著降低低物业运运行的总总体成本本。（三）管理理目标两两项承诺诺两项承诺三年内成为全省城市物业管理优秀示范大厦第一年内，物业管理服务实现客户满意率90%以上1、自接管管之日起起，第一一年度内内，物业业管理服服务实现现客户满满意率990%以以上。2、自接管管之日起起，三年年内使新新办公楼楼成为全全国城市市物业管管理
19、优秀秀示范大大厦。四、四大优优势（一）观念念优势：满意只只是起点点，超越越业主需需求物业在在不断发发展中形形成了独独具特色色的企业业文化，它它以其超超前的服服务理念念、务实实工作的的作风，凝凝聚成强强大的向向心力。公公司以“物业业，超越越业主期期望”为自己己的企业业使命，用用“偕齐鲁鲁淳朴之之风，用用真心服服务;融融国际时时尚理念念，为业业主当家家”的服务务理念，激激励每一一位优秀秀的物业人人，向社社会充分分展示“新、新新服务、新新生活”的全新新公司形形象。（二）技术术优势：楼宇设设备管理理技术支支持物业的保值值、升值值在很大大程度上上反映了了维修人人员的维维保水平平，经过过多年的的实践培培养
20、，维修修精干、高高效、技技术扎实实、服务务热情，所所接项目目设备设设施始终终处于良良好状态态，且特特约维修修及时率率达1000。对对各类物物业基本本设施由由电梯、中中央空调调、供配配电、给给排水、消消防系统统、保安安系统、智智能控制制直至停停车场自自动管理理系统均均有完善善的技术术保障规规范和丰丰富的实实践经验验，可以以为新办办公楼制制订高效效率的设设备管理理方案，确确保各项项系统运运行正常常、维修修及时，并并有效延延长设备备的使用用寿命。（三）配套套优势：提供综综合性物物业管理理服务 一直以来来，物业公公司以其其特有的的服务特特色和经经营模式式吸引着着社会的的目光。独独有的房房车一体体化物业
21、业管理理理念，为为业主提提供全面面的以私私家车为为平台的的物业延延伸服务务，从真真正意义义上将业业主的房房、车有有机的结结合在一一起，提提供周到到的服务务，免除除了多数数业主房房、车不不能兼顾顾的后顾顾之忧。拥拥有自己己专业的的大型综综合性花花木公司司是物业业公司的的又一特特色。占占地1000余亩亩，温室室面积330000余平方方的花木公公司，有有着一流流的硬件件设施和和技术队队伍，能能够为业业主提供供花木栽栽培、护护养，园园林设计计、咨询询等一系系列专业业服务，大大大提高高了业主主的艺术术品味和和生活情情趣，受受到广大大业主的的青睐。（四）经验验优势：外接项项目管理理服务的的实践随着对外业业
22、务的不不断拓展展，物业立立足自身身优势，博博采众家家之长，吸吸纳合作作伙伴和和竞争对对手的优优点，先先后接管管了中国国名盘330强的的“新世界界阳光花花园”，*槐荫荫区政务务中心，中中国重汽汽销售大大厦，山山东省立立医院高高层住宅宅区及临临沂华通通大厦等等一系列列不同类类型的物物业项目目，整体体业务已已延伸至至*、青青岛、济济宁、潍潍坊、临临沂等地地区。物业业正以其其优质的的服务，良良好的管管理，进进入人们们的视野野，成为为*市乃乃至山东东省内各各大名盘盘物业的的首选。第二章 管管理方式式与物资资配备一、管理方方式根据物物业公司司对市网通通分公司司综合楼楼物业管管理工作作的整体体策划，我我们将
23、新新办公楼楼的物业业管理方方式确定定为：专专业化、品品牌化、经经营型。专业化物业公公司利用用自身专专业优势势，利用用现代管管理手段段，提供供专业保保障，总总体协调调、管理理，实现现管理目目标；品牌化 物业业公司通通过实践践品牌、形形象战略略，鼎力力奉献，全全面、长长远承担担物业管管理责任任，树立立市网网通分公公司综合合楼优质质、高效效、便捷捷的整体体品牌形形象；经营型 创造性性地运用用物业业特有的的经营型型物业管管理模式式，完善善综合配配套服务务，实现现物业功功能的全全面发挥挥。（一）运作作程序1整体运运作流程程日常运作交接验收组建机构拟定方案后续工程控制正式入驻岗位培训前期介入（1）整体体运
24、作流流程的设设计原则则是全面面、高效效、合理理，功能能无缺项项，管理理无盲点点。（2）整体体运作流流程的具具体运行行，按IISO990000质量保保证体系系要求运运作。（3）重视视后续工工程控制制，确保保网通通分公司司综合楼楼整体形形象和管管理档次次。2内部运运作流程程：操作层保洁部保安部工程部管理层管理处物业指挥、协调调信息反馈监督（1）设立立值班经经理制。由由各部门门主管、项项目经理理轮值负负责，坚坚持每天天工作早早会，一一般问题题不过夜夜。（2）实施施首问责责任制。管管理处任任何员工工对用户户的报修修、建议议、意见见及投诉诉，均须须第一时时间接受受，立即即报告相相关部门门并跟踪踪落实结结
25、果，确确保问题题解决、用用户满意意。否则则，管理理处对此此将视为为服务质质量不合合格项，按按相应规规定处理理。（二）信息息系统管理处员工计算机信息系统客户意见调查程序新闻媒介市网通分公司其它渠道新办公楼物业管理处执行结果反 跟 命命 馈馈 踪 令相关部门和人员执行1、坚持项项目经理理每季安安排专门门的用户户专访，收收集用户户要求、意意见、建建议或投投诉。2、管理处处员工日日常随机机走访征征询意见见是最重重要的沟沟通渠道道。3、管理处处每月向向新办公公楼物业业管理对对口部门门作正式式汇报，征征询各方方面意见见和建议议。4、坚持每每季组织织一次用用户座谈谈会，广广泛了解解各部门门、职工工对物业业管
26、理服服务的需需求。5、强化服服务系统统的及时时改善和和有效沟沟通，最最大限度度地满足足用户服服务需求求。（三）日常常物业管管理服务务项目1、房屋建建筑本体体、公共共部分的的维护管管理；2、公共配配套设施施、设备备维护、运运行管理理；3、公共场场地、道道路、房房屋建筑筑公共部部分的清清洁卫生生、定期期消杀、装装修及生生活垃圾圾收集清清运；4、公共绿绿化、山山水园林林小品的的养护和和管理；5、24小小时保安安、护卫卫、消防防及公共共秩序管管理；6、楼宇自自动化设设备系统统的运行行、维修修、养护护管理；7、公共配配套设施施的运营营管理；8、交通、车车辆行驶驶、停泊泊和客流流物流管管理；9、物业档档案
27、资料料收集、管管理；10、物业业用户管管理及社社区文化化；11、便民民服务；二、物资装装备物资装备以以满足现现代化管管理需要要为目的的，以确确保管理理服务质质量为根根本，以以为机关关工作人人员提供供文明、舒舒适的办办公、生生活环境境为追求求，结合合实际情情况拟定定。（一）管理理用房1、办公用用房安排排根据物业业管理条条例规规定，需需由业主主提供一一定面积积的办公公用房，满满足管理理处办公公需求。关关于维修修间和仓仓库位置置，根据据现场情情况协商商解决。2、宿舍安安排保安及工程程技术人人员宿舍舍在办公公大楼解解决，在在市聘聘用的非非保安员员工尽量量自行解解决住宿宿问题。（二）器械械、工具具及办公
28、公用品装装备计划划分类名称单位数量单价折旧年限合计办公用品电脑、打印印机台160003 2,0000 治安用品对讲机部28003 5333 应急灯盏2801 1660 行李套71001 7000 清洁工具清洁车辆16003 2000 榨水车辆12003 667 吸尘吸水机机台115003 5000 洗地机台128003 9333 2米人字梯梯个13501 3550 小型工具套25001 1,0000 管道疏通机机台18002 4000 压力钳、老老虎钳工工作台等等套110004 2550 电锤、电钻钻套120003 6667 工作梯（66米铝合合金）个112802 6440 合计8400根据工
29、作的的进展和和实际需需要，分分批采购购逐步到到位。第三章 人员配备、培培训与管管理管理体系及及组织架架构（共共19人）网通分公司综合楼物业管理处（19）项目经理1人工程主管1人保安主管1人保洁主管1人室内保洁3人室外保洁1人会务人员1人计划保洁1人监控室2人维修工1人车辆指挥2人安保监控2人门岗保安2人A：组织架架构的设设置原则则是精简简高效、一一专多能能，采用用项目经经理负责责制，签签订经营营责任书书，实行行独立核核算。B：管理处处内部采采用直线线职能制制，尽量量减少管管理环节节，提高高工作效效率和保保证信息息渠道的的畅通。二、骨干人人员素质质要求岗位职责应具备条件件备注经理全面负责市网网通
30、分公公司综合合楼物业业管理工工作大专以上文文化，具具1年以以上大型型高层物物业管理理经验，统统筹管理理能力强强，能编编制计划划并付诸诸实施，懂懂经营善善管理。项目经理由由公司内内部委派派。客服人员负责管理处处会议室室管理、会会务服务务接待等等工作中专以上文文化程度度，有物物业管理理从业经经验维修主管协助经理负负责各项项设施、设设备的日日常使用用、管理理和维修修养护，对对各项服服务进行行整体协协调中专以上文文化，具具多年基基层物业业管理经经验，熟熟悉智能能化管理理，综合合能力较较强。技师负责智能监监控中心心和处理理各类信信息，让让调控中中心起到到管理处处“枢纽”作用，保保证大厦厦电梯、空空调正常
31、常运转和和维护。大专以上学学历，初初级以上上技术职职称，工工科背景景，应用用电子专专业优先先。保洁主管协助经理负负责保洁洁方面的的培训、计计划、协协调、质质量监督督、工作作安排等等方面工工作中专以上学学历，有有2年以以上保洁洁经验，熟熟悉保洁洁工作流流程，熟熟悉各类类高档设设施保养养手段，熟熟练掌握握各种保保洁机器器的使用用。保安主管协助经理负负责保安安方面的的培训、计计划、日日常管理理、工作作安排、协协调质量量监督等等方面的的工作中专以上学学历，有有2年以以上工作作经验，熟熟悉保安安工作流流程，熟熟练掌握握各种突突发事件件的处理理方法。普通员工普通操作层层员工、部部分保安安、车管管、技工工、
32、清洁洁、绿化化人员通通过招聘聘，经考考核、岗岗前培训训、在岗岗培训、合合格者予予以录用用。入职强化培训，常规集中授课，技能培训，参观考察，专题研讨，案例分析，实操演练等三、培训方方式内部岗位培训培训方式短期研修，专职进修，参观学习，行业沙龙，论文交流等。外送专业培训鼓励员工通过电大、夜大和自学等方式充电。在职自学培训四、人员的的管理人才是物业公公司最宝宝贵的财财富。公公司始终终把尊重重员工、培培训员工工、充分分发挥员员工积极极性、创创造性作作为根本本，高度度重视公公司人力力资源管管理，倡倡导和营营造既相相互尊重重、相互互信任，又又有明确确的行为为规范这这样一种种和谐、有有序的舒舒畅环境境，为客
33、客户提供供最佳的的物业管管理服务务。优秀的物业业管理企企业，首首先体现现在它拥拥有了企企业发展展所需要要的各类类人才并并合理地地予以配配置，同同时极大大地激发发他们的的工作积积极性和和创造性性。物业公公司在人人员管理理实践中中，总结结、形成成了自己己的风格格，比较较突出的的做法是是：（一）严格格要求，规规范管理理，选好好人，培培育人把好进人关关，选择择热爱物物业管理理、重事事业、能能吃苦的的人员，不不符合行行业要求求或基本本素质不不够的，坚坚决不进进。在公公司里，经经营和管管理骨干干是人才才，为推推进公司司整体动动作而在在平凡岗岗位上踏踏实工作作的员工工也是人人才。物物业管理理首先要要管好人人
34、，其次次才能管管好事。做做事先做做人，正正人先正正已。重重学历而而不唯学学历，德德才兼备备要首先先看德。倡倡导敬业业、服务务、创新新的企业业精神，对对员工的的行为规规范、仪仪表仪容容在员员工手册册中作作出了明明确的规规定，并并通过量量化考核核办法，不不断强调调员工的的进取心心、创造造性，注注重积极极协调和和主动投投入地工工作态度度。注重员工培培训的连连续性和和有效性性。公司司要求员员工深刻刻理解在在职教育育和终身身教育的的重要内内涵。明明确培训训需求，主主动“充电”。公司司还要求求物业管管理经理理人从上上任之日日起，就就要注意意培养自自己的接接班人，在在这种培培养过程程中，推推进了工工作，增增
35、强了团团队实力力，同时时也提高高了自己己。坚持持物业管管理骨干干自行培培养为主主、对外外招聘为为辅，按按比例77：3的的原则运运作。我我们提出出关心员员工、培培养员工工重于创创造利润润的观念念，其含含义在于于提高内内部员工工满意率率，建立立一支训训练有素素、能征征善战的的优秀团团队，实实现企业业的发展展目标。（二）竞争争上岗，优优胜劣汰汰，用好好人，激激励人员工队伍综综合素质质中最重重要的是是观念到到位，服服务观念念、危机机意识、创创造性管管理等尤尤为重要要。物业业管理行行业，只只有不断断学习，及及时变革革，才能能争取主主动，赢赢得胜利利。有效效管理的的关键在在于员工工全体的的参与，因因而我们
36、们在量化化管理、成成本管理理和计算算机应用用各个领领域，注注意引导导员工广广泛参与与，群策策群力，实实现各项项管理目目标。坚持各级领领导岗位位在公司司内部公公开招聘聘，竞争争上岗，并并实行年年度聘任任制，形形成职位位能上能能下、待待遇能高高能低的的用人机机制，盘盘活人力力资源。通通过综合合考评，实实行员工工队伍每每年100%换岗岗、首数数5%淘淘汰制，依依法管理理，以理理服人，确确保高水水准、全全方位的的物业管管理服务务。（三）以企企业文化化感召人人，留住住人由企业精神神、经营营管理理理念和企企业发展展目标构构成的企业业文化是是公司重重要的无无形资产产。我们们塑造和和倡导这这种文化化，目的的就
37、是要要使广大大员工在在价值观观念、核核心理念念和目标标追求上上形成共共识，调调动员工工队伍的的积极性性，形成成团队合合力。我我们坚持持定期征征询广大大员工对对公司发发展的意意见和建建议，高高度重视视员工提提出的合合理化建建议，及及时改善善工作中中的不足足。几年年来，物业业凝聚了了一批热热爱物业业管理、重重事业、勤勤钻研的的骨干队队伍，他他们不断断创新，敢敢于挑战战，矢志志不渝，为为物业业发展作作出了重重要的贡贡献。第四章 管管理规章章制度和和档案的的建立与与管理一、管理规规章制度度的建立立 没有规矩矩，不成成方圆。完完善的规规章制度度是提供供专业化化物业管管理服务务的重要要基础。物业公司积累多
38、年年物业管理工作的丰富经验，建立有一整套富有操作性的规章制度系统，使各管理项目有章可循，有法可依，保证了物业管理各项工作的顺利进行。2004年，公司引入ISO9000质量保证体系，作为规章制度的重要组成部分，通过不断地补充和完善，为公司物业管理水平的提高发挥了重要作用。物业以以本公司司完善的的规章制制度和IISO990000体系为为基础，结结合全全国城市市物业管管理条例例、和和全国国城市物物业管理理示范大大厦考评评标准的的总体要要求，形形成了市网网通分公公司综合合楼物业业管理规规章制度度体系：市网通分公司物业管理规章制度综合事务管理工作手册岗位职责员工量化考核标准机电设备管理工作手册消防、治安
39、及车辆管理工作手册清洁工作手册绿化工作手册财务工作制度会议服务工作制度公众制度员工量化考核标准岗位职责公共事务管理工作制度二、档案资资料的建建立与管管理物业档案资资料的建建立与管管理是物物业管理理工作的的重要组组成部分分，科学学、规范范的档案案管理可可以为专专业的物物业管理理提供有有力的支支持。针针对市网通通分公司司综合楼楼的实际际情况，我我们拟采采取系统统化、电电脑化的的管理手手段，对对新办公公楼物业业管理档档案进行行全面的的收集和和管理。（一）档案案资料的的建立及及分类1档案资资料的建建立。（1）采取取系统化化、科学学化、电电脑化的的先进手手段收集集储存资资料；（2）将收收集到的的资料进进
40、行细分分，分类类标准严严格按照照建设部部关于于修订全全国物业业管理示示范住宅宅小区（大大厦、工工业区）标标准及有有关考评评验收工工作的通通知发发布后的的新标准准执行，做做到条理理清晰，分分类合理理，便于于查阅。（3）按照照资料载载体的类类型采用用恰当安安全的保保存方式式。（4）所有有资料档档案实行行“双档“（电脑脑档案、文文本档案案）管理理。类别资料内容保安及车辆辆管理保安管理资资料A：日常巡巡查记录录、交接接班记录录、值班班记录BB：保安安训练计计划和考考核记录录C：大院院及大楼楼安全防防范措施施D：查岗岗记录、闭闭路电视视监控系系统录像像带E：物资资搬运放放行记录录、紧急急事件处处理记录录
41、车辆及停车车场管理理资料A：停车场场出入登登记记录录B：交通通疏导图图C：停车车场安全全防范措措施及设设施记录录D：车辆辆管理记记录、车车辆详细细资料环境卫生管管理环卫设施资资料A：环卫设设备、工工具统计计表B：环卫卫设备、工工具更换换记录清洁卫生管管理资料料A：清洁卫卫生检查查标准及及记录BB：国家家环保标标准：排排烟、排排法、噪噪音C：处理理污染事事件记录录D：消杀杀及垃圾圾清运记记录绿化管理绿化资料A：绿化规规划图低低B：绿化化设施统统计表CC：绿化化保养计计划及记记录D：绿化化检查标标准及记记录精神文明建建设社区文化资资料A：活动计计划实施施方案、总总结记录录B：社区区文化活活动图片片
42、及录像像记录CC：传媒媒报导DD：文化化活动场场所等设设施使用用情况管理效益经济效益A：物业管管理费用用收缴统统计表BB：有偿偿经营服服务统计计表C：物业业管理整整体项目目经营统统计表社会效益A：本物业业管理项项目所获获取的荣荣誉称号号B：舆论论相关报报导（二）物业业档案资资料的管管理 1、档案案资料管管理运作作流程：管理处重要要资料（如如网通通分公司司提供的的资料）接接收必须须经过项项目部经经理或指指定负责责人验收收，完善善交接手手续后立立卷归档档，管理理处日常常管理文文件（如如管理处处通知、通通报等）按按照物业制制定的文文件管理理程序发发放及接接收手续续，并立立卷归档档。管理处建立的资料文档业主单位提供的资料管理处办公室档案管理张贴文件借阅文件复印文件作废文件档案资料建建立及管管理运作作流程示示意图2、档案资资料管理理要求：（1）档案案资料由由管理处处