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1、江苏省2023年下半年房地产估价师案例与分析：商业房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2023年7月1日开始实行_，明确规定了土地的有偿出让对象。 A协议出让国有土地使用权的规定 B城乡国有土地使用权出让转让暂行条例 C招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 D城市房地产管理法 2、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是_。
2、 A未知、需规定取的待开发房地产的价值 B投资者购买待开发房地产应承担的税费 C销售费用和销售税费 D开发成本和管理费用3、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为05，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。 A：2629 B：2729 C：2829 D：2929 E：工业用地的监测点评估价格 4、下列费用中，不属于管理费用的是_。 A办公费 B管理人员工资 C审计费 D代理费5、随着上市房地产公司的增长和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。历来源上看，房地产权益资金重要来源于_。 A商业银行 B储蓄机构 C私
3、人投资者 D机构投资者 6、_也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。 A用途多样性 B互相影响性 C保值增值性 D易受限制性 7、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。 A：谨慎原则 B：替代原则 C：合法原则 D：最高最佳运用原则 E：工业用地的监测点评估价格 8、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，鉴定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为
4、万元。 A：358.85 B：360.49 C：362.93 D：365.29 E：工业用地的监测点评估价格 9、土建工程计划利润的计算基数是。 A：人工费 B：直接工程费 C：间接费 D：直接工程费+间接费 E：执行层的组织协调 10、划拨土地使用权可以出租，租赁时间超过_的，应办理租赁协议，协议期限不得超过出让年限。 A3个月 B6个月 C1年 D2年11、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完毕时的总价值为
5、_万元。 A3758.57 B394203 C3966.10 D4769.85 12、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元，后街路线价为3 800元假如按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为【2023年考题】 A：22 m B：28m C：38 m D：50 m E：工业用地的监测点评估价格 13、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。(2023年试题) A：38 B：40 C：68 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章14、A开发公司征收
6、某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为_万元。 A260 B300 C360 D600 15、中华人民共和国土地管理法规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增长安顿补贴费，但土地补偿和安顿补贴费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。 A：10 B：20 C：30 D：40 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。 A：冷岛效应 B：温岛效应 C：热岛效应 D：绿岛效应 E：执行层的组织协调 17、房地产开发公司应当在商品住宅交
7、付时，向购买人提供住宅质量保证书和。(2023年试题) A：住宅使用说明书 B：住宅验收说明书 C：住宅保修说明书 D：住宅保修保证书 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2023m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么假如按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为_m2。 A40 B45 C48 D50 19、目前，我国房地产业中占主体地位。 A：房地产开发经营业 B：房地产征询业 C：房地产经纪业 D：房地产估价业 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、下面对假设开发法合用条件的表述最为准确的为_。 A新开发房地产项目 B用于
8、出售用途的房地产项目 C具有投资开发或再开发潜力的房地产 D用于投资或再开发的房地产 21、某房地产的报酬率为8，收益期限为30年的价格为4000元若报酬率为6，收益期限为50年，则该房地产价格为。 A：3000元 B：4500元 C：5200元 D：5600元 E：工业用地的监测点评估价格 22、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。 A：威廉配第和亚当斯密 B：大卫李嘉图和约翰冯杜能 C：詹姆斯安德森和马尔萨斯 D：理查德坎蒂隆和马克思 E：工业用地的监测点评估价格23、缴存住房公积金的工资基数是。 A：职工本人本年度的月平均工资，共由六部分组成 B：职工本人上一年度的月平均工资，共由六部
9、分组成 C：职工本人下一年度的月平均工资，共由六部分组成 D：职工本人上一年度的年平均工资，共由六部分组成 E：执行层的组织协调 24、某住房置业担保公司实有资本5000万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过亿元。 A：750 B：1000 C：1500 D：2000 E：执行层的组织协调25、城市房屋拆迁管理条例规定，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。 A：租赁协议 B：买卖协议 C：购买协议 D：合作协议 E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少
10、有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、可以构成设计变更的事项涉及。 A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸 B：增减协议中约定的工程量 C：改换有关工程的施工队伍和人员 D：改变有关工程的施工时间和顺序 E：其他有关工程变更需要的附加工作 2、按间接比较的鉴定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较鉴定，将出现_的情形。 A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C可比实例价格的房地产状况调整系数为
11、1.071 D可比实例价格的房地产状况调整系数为0.9333、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定拟定，对招标出让中， 应当拟定为中标人。 A：可以最大限度地满足招标文献中规定的各项综合评价标准的投标人 B：可以最大限度地满足招标文献中规定的各项综合评价标准之一的投标人 C：可以满足招标文献的形式性规定且价格最高的投标人 D：可以满足招标文献的实质性规定且价格最低的投标人 E：可以满足招标文献的实质性规定且价格最高的投标人 4、电磁波对人体的危害限度从大到小排序对的的是。 A：超短波超短波短波中波长波 D：超短波短波微波中波长波 E：执行层的组织协调5、2023年某房地产开发公司销售收入等于
12、经济成本时，该开发公司。 A：获得了正常利润 B：获得了经济利润 C：获得了超额利润 D：年净利润为零 E：执行层的组织协调 6、下列关于公共物品，表述对的的是。 A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品 B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品 C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增长消费者数量不需要额外增长成本 D：私人物品的特性显然不同于公共物品 E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的 7、市场经济条件下，物业租金水平的高低，重要取决于_。 A承租人乐意承担的费用 B承租人的承受能力 C业主希望的投资回报率 D同类型物业的市场供求关系 8、某基金允许持有人申
13、购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于_基金。 A契约型 B公司型 C封闭型 D开放型 9、列属于会计恒等式的是。 A：资产-费用=负债+所有者权益-收入 B：所有者权益=资产+负债 C：资产+费用=负债+所有者权益+收入-利润 D：负债=资产+所有者权益 E：执行层的组织协调 10、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。 A：行政划拨 B：无偿无限期使用 C：无偿有限期使用 D：严禁土地使用者转让 E：允许一定范围的土地使用者转让11、目前我国具有征收土地审批权的部门有。 A：国务院 B：国土资源部 C：省级人民政府 D：市级人民政
14、府 E：县级人民政府 12、法律规定可以属于集体所有的自然资源有。 A：森林 B：矿藏 C：水流 D：山岭 E：荒地 13、从可将物品划分为有形财产和无形财产。 A：可否移动的角度 B：移动是否影响其价值功用的角度 C：是否具有物质实体形态的角度 D：可否流通及流通范围的广度 E：执行层的组织协调14、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为_万元。 A100 B42 C63 D77 15、对下列概念的描述，对的的是_。 A边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力，若以货币方式计量，则根据计
15、算方法不同，有边际产值(VM和边际收益产量(MR两种 B边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益 C平均要素成本(AF是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出 D边际要素成本(MF是指每增长一单位生产要素投入所增长的成本支出 E边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格 16、下列房地产中，不得抵押的有。(2023年试题) A：集体所有的土地使用权 B：村办公司厂房 C：列入城市房屋拆迁范围的房屋 D：宅基地 E：已经设定抵押权的房地产 17、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为等类型。 A：市级购物中心 B：地区购物
16、商场 C：居住区商场 D：邻里服务性商店 E：批发市场 18、根据房屋登记办法，可以办理预告登记的有。 A：预购商品房设定抵押 B：在建工程设定抵押 C：房屋所有权转让 D：房屋所有权设定抵押 E：购买预售商品房 19、运用收益法估价一般可以分为_四个环节进行。 求取报酬率或资本化率、收益乘数；预测估价对象的未来收益；搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料；选用合适的收益法公式计算收益价格。 A B C D 20、假如同一地区的某一类型物业的售价连续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。 A：减少 B：增长 C：不变 D：同步递减 E：借款协议 21、下列有关各种弹性的表述中，
17、对的的有。 A：奢侈品的需求价格弹性相对较大 B：占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小 C：商品对此外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品 D：商品对此外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品 E：商品的供应弹性大于1时，称供应富有弹性 22、现货房地产与期货房地产估价的不同点是_。 A估价时点不同 B交易日期不同 C估价目的不同 D估价对象的状况不同23、下列符合商品房现售条件的有。 A：取得土地使用权证书 B：出售商品房的房地产开发公司应当具有公司法人营业执照和房地产开发公司资质证书 C：已通过竣工验收 D：物业管理方案未贯彻 E：拆迁安顿正在贯彻 24、在我国，下列属于限制民事行为能力人的涉及_。 A18周岁以上的成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人 B10周岁以上的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人 C10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人 D10周岁以下的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人25、房地产价格与一般物品价格的共同之处是_。 A都是价格，用货币来表达 B都有波动，受供求因素的影响 C都是按质论价 D都有国家政策的扶持 E都是绝对合理的价值体现