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1、物权法必考考点解读考点1 物权法定原则 一、理论精炼 物权法定原则，又称为物权法定主义，是指法律规定物权的种类和内容，不允许当事人以其意思设定与法律规定不同的物权或物权内容。在这一点上与债权不同，债权依协议自由原则，当事人在不违反法律和社会公共利益的范围内，可以创设任何种类的债权。我国物权法没有设定典权制度。 （1）物权的种类和内容只能由全国人大及人大常委会制定的法律来规定，其它法律文献一律不得设定物权的种类和内容。 （2）民事主体的物权行为违反法律规定的无效。 二、命题角度分析 【角度】 物权法定原则规定物权的种类和内容，由法律规定。 考点2 物权变动原则及公示方法 考点说明：物权法初次规定
2、了异议登记、预告登记制度，强调了动产交付的方式。 一、理论精炼 物权变动的原则： （一）公示原则 是指在变动时，将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。 （二）公信原则 是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行公示，则该公示即产生了公信力，即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然认可其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全和快捷，稳定社会经济秩序。 公示原则在于使人“知”，公信原则在于使人“信”。 公示方法，以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权
3、的公示方法。登记和交付分别作为动产和不动产物权变动的要件。 二、命题角度分析 【角度】物权变动的公信原则、交付方式。 三、考点穿联 （一）不动产的几种登记制度 1、不动产登记的范围： （1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 （2）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2、不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 3、申请异议登记 （1）申请异议登记的条件：
4、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面批准更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不批准更正的，利害关系人可以申请异议登记。 （2）异议登记的效力：申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。 （3）后果：异议登记不妥，导致权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害补偿。 4、预告登记 （1）合用范围：买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 （2）效力：保障将来实现物权，预告登记后，未经预告登记的权利人批准，处分该不动产的，不发生物权效力。 （二）动产交付
5、方式 二、动产交付 1、交付的种类： （1）现实交付：实际交付动产。 （2）简易交付：动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 （3）指示交付：条动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。 （4）占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。 2、交付的效力：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 3、动产登记的效力：船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 考点3 善意取得 一、理论精炼 善意取得又称即
6、时取得，是指原物由占有人转让给善意第三人（即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人）时，善意第三人一般可取得原物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。 1、条件： （1）无处分权人将不动产或者动产转让给受让人； （2）受让人受让该财产时是善意的； （3）以合理的价格有偿转让； （4）转让的财产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已交付给受让人； （5）不违反法律的严禁性规定。如被盗、被抢的财物、遗失物不合用善意取得制度。 2、合用范围：动产、不动产、其他物权都可以善意取得； 3、效力：善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
7、 二、命题角度分析 【角度】 善意取得的标的不能是脱离物。 善意取得要件之一：对价、有偿。善意取得的善意的基本规定是，取得物权时不知道也不应当知道对方无处分权。 考点4 建筑物区分所有权 一、理论精炼 建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。所有人的所有权不及于建筑物的所有，只能及于其所有的部分。该所有权的客体和使用上均具有独立性。 （一）业主的建筑物区分所有权的客体范围： 1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城乡公共道路的除外。建筑区
8、划内的绿地，属于业主共有，但属于城乡公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。 3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 （二）下列事项由业主共同决定： 1、制定和修改业主会议议事规则； 2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 3、选举和更换业主委员会； 4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人； 5、筹集和使用建
9、筑物及其附属设施的维修资金； 6、改建、重建建筑物及其附属设施； 7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主批准。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主批准。 二、命题角度分析 【角度】 建筑物区分所有人的权利义务。 考点5 拾得遗失物或漂流物、发现埋藏物或隐藏物 一、理论精炼 遗失物指非基于所有人或占有人的意志而暂时丧失占有的物。 埋藏物指包藏于他物之中，不易从外部发现的物。隐藏物指放置于隐蔽的场合，
10、不易被发现的物。遗失物、失散的饲养动物、漂流物、埋藏物、隐藏物都不是无主财产，一般都要归还原所有人。重点注意以下问题： （一）遗失物与埋藏物的区别标准是：发现的时候，是否是处在被埋藏与他物之状态。 拾得遗失物或漂流物、发现埋藏物或隐藏与先占的区别：前者的物为有主物，后者的客体是无主物。 （二）遗失物的所有权人的救济： 1、所有权人等权利人有权追回遗失物。 2、该遗失物通过转让被别人占有的，所有权人等权利人有权向无处分权人请求损害补偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让
11、人所付的费用。 3、所有权人等权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿 （三）拾得遗失物的解决： 1、拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当自拾得遗失物之日起二十日内告知所有权人等权利人领取，或者送交公安等有关部门。 2、有关部门收到遗失物，知道所有权人等权利人的，应当及时告知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。 3、遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领的，归国家所有。 二、命题角度分析 【角度】 拾得遗失物应归还失主，拾得人是无因管理的债权人。 隐藏物的归属于其所有人 考点6 地役权 一、理论精炼 地役权是以别人土地供自己土地便利而使用的权利。 （一）设立地役权的形式：应当
12、采用书面形式订立地役权协议。 （二）地役权登记效力：当事人规定登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 （三）地役权的期限：地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。 （四）土地所有权人享有地役权或者承担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者承担已设立的地役权。 （五）地役权的效力 1、地役权自地役权协议生效时设立。 2、土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人批准，土地所有权人不得设立地役权。 3、地役权不得单独转让。土地
13、承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但协议另有约定的除外。 （六）地役权的抵押：地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 （七）地役权的变动： 1、需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 2、供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 二、命题角度分析 【角度】地役权必须与需役地所有权或使用权一同转移。需役地分割时，地役权在分割后的地块的利益仍然存继；
14、供役地分割时，地役权仍就分割后的各地块存继。 考点七7 抵押的财产范围 一、理论精炼 抵押权是对于债务人或第三人不移转占有而供担保的不动产及其他财产，优先清偿其债权的权利。抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人。其目的在于担保债的履行，而不在于对物的使用和收益。抵押权的标的物是债务人或第三人提供担保的不动产及其他财产。抵押权的设定不规定移转标的物的占有。 抵押协议中，若抵押的财产不可抵押，则该协议无效。一般不可抵押的财产重要有以下几种： 1、土地所有权； 2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； 3、学校、幼儿园、医院等以公益为
15、目的的事业单位、社会团队的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 4、所有权、使用权不明或者有争议的财产； 5、依法被查封、扣押、监管的财产； 6、乡镇、村公司的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村公司的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 7、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 二、命题角度分析 【角度】公益法人的公益设施不得为抵押的标的。以乡（镇）、村办公司厂房抵押的，占用范围内的集体土地使用权一并抵押。 三、考点串联可以抵押的财产 1、建筑物和其他土地附着物； 2、建设用地使用权； 3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营
16、权； 4、生产设备、原材料、半成品、产品； 5、正在建造的建筑物、船舶、飞行器； 6、交通运送工具； 7、公司、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品抵押 8、法律、行政法规规定可以抵押的其他财产。具体涉及： （1）正在建造或尚未建造的房屋可以抵押； （2）正在建造中的船舶可以抵押； （3）以将来的财产办理登记的，原则上有效，只要在一审辩论终结前补办手续，可以有效；但未办理抵押登记的，不得对抗第三人； （4）以农作物抵押的，不及于集体土地使用权； 考点8 抵押登记的效力 一、理论精炼 抵押权登记是导致抵押权获取公信力的必要途径。它对于维护市场经济条件下交
17、易的安全，保护抵押财产关系人和第三人的利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。 对抵押权之登记效力的主张，有登记要件主义和登记对抗主义两种。登记要件主义是指抵押权的成立除当事人之间存在抵押协议外，还必须进行登记，否则不产生抵押权成立之效力；登记对抗主义是指抵押权的成立只须在当事人间达成抵押合意即可。但对第三人不产生公信力，若要对抗善意第三人，可以进行抵押权登记。我国采用了以登记要件主义为主，以登记对抗主义为辅的原则。 （1）以建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权；正在建造的建筑物抵押的，应当办
18、理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。 （2）以生产设备、原材料、半成品、产品；交通运送工具或者正在建造的船舶、飞行器抵押的，抵押权自抵押协议生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人。 （3）公司、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品进行动产抵押的，应当向动产所在地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押协议生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。 二、命题角度分析 【角度】一般动产设定抵押的，抵押协议自签订之日起生效；登记与否，由当事人决定。未办理登记的，不得对抗第三人。登记的公信力。
19、 三、考点串联抵押权的优先受偿效力 （一）同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： 1、抵押权都已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； 2、抵押权已登记的先于未登记的受偿； 3、抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 （二）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。需要拍卖该建设用地使用权的，可以将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并拍卖，但拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 （三）抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。 考点9 权利质权的标的 一、理论精炼 权利质权
20、是为了担保债权清偿，就债务人或第三人所享有的权利设定的质权。权利质权是一种准质权。权利质权的标的是权利。在性质上说其特点重要有：（1）必须是财产权；（2）必须是可以让与的财产权；若该权利不能让与，不仅不能就该权利的变卖价金受偿，也不能由质权人取得权利。（3）必须是不违反质权性质的财产权。质权是动产质权，不动产原则上不能设定质权。 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以质押： (1)汇票、支票、本票； (2)债券、存款单； (3)仓单、提单； (4)可以转让的基金份额、股权； (5)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权； (6)应收账款； (7)法律、行政法规规定可以出质
21、的其他财产权利。 二、命题角度分析 【角度】权利质权的标的具有可以转让性 三、考点串联质押生效条件 1、以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面协议。质权自权利凭证交付质权人时发生效力。没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时发生效力。 2、以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面协议。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时发生效力。以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时发生效力。 3、以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面协议，质权自有关主管部门办理出质登记
22、时发生效力。 4、以应收账款出质的，当事人应当订立书面协议，质权自信贷征信机构办理出质登记时发生效力。 考点10 留置权 一、理论精炼 留置权是债权人按照协议约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿的权利。留置的条件： 1、债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但公司之间留置的除外。 2、法律规定不得留置的，依照规定。当事人约定不得留置的，按照约定。 二、命题角度分析 【角度】留置权的标的物是动产。若留置物为可分物，则债权人有义务留置与债务金额相称价值的动产。 三、考点串联留置的效力 1、留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁
23、损、灭失的，应当承担补偿责任。 2、留置权人有权收取留置财产的孳息，收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。 3、留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 4、债务人可以请求留置权人在债务履行期间届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。 5、留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，局限性部分由债务人清偿。 6、同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。 7、留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。