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1、2016年广东省房地产估价师相关知识：工程造价计价的基本原理模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5，则购房者的首次还款额是元。 A：2040.82 B：3451.83 C：5089.01 D：6666.37 E：借款合同 2、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市
2、场风险系数是（）。 A0.25 B0.50 C1.5 D2.003、_是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 A房地产膨胀 B房地产泡沫 C房地产滞销 D房地产过度开发 4、实行包干制的物业服务费，其构成不包括。(2009年试题) A：物业服务成本 B：法定税费 C：物业服务企业的酬金 D：物业服务企业的利润 E：执行层的组织协调5、功能折旧违背了以下哪个原理_。 A收益递减原理 B收益递增原理 C均衡原理 D适合原理 6、下列关于会计要素中的收入，说法不正确的是。 A：收入可能表现为企业资产的增加 B：收入是指企业在销售商品、提
3、供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流出 C：收入也可能同时引起资产的增加和负债的减少 D：收入将引起企业所有者权益的增加 E：执行层的组织协调 7、以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：借款合同 8、_是指房地产投资容易受到政府政策的影响。 A易受政策影响性 B存在效益外溢和转移 C适于进行长期投资 D最高最佳使用性 9、（）是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。 A书面报告 B口头报告 C叙述式报告 D表格式报告 10、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。
4、 A：建筑物重置成本和土地使用重新取得成本 B：建筑物重置成本和重建期间的经济损失 C：建筑安装工程造价和重建期间的经济损失 D：建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失 E：工业用地的监测点评估价格11、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款 110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是_。 A40% B50% C200% D250% 12、按照规定，预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业。 A：取得土地使用证 B：取得施
5、工许可证 C：取得商品房预售许可证 D：取得房屋所有权证 E：执行层的组织协调 13、商品房现房广告不得涉及的内容是。 A：销售价格 B：装饰装修 C：小区环境 D：升值承诺 E：执行层的组织协调14、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是_。 A中国房地产协会 B房地产估价师协会 C中国房地产估价师学会 D中国土地学会 15、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的_的法律规范的总称。 A权利和义务关系 B财产关系和人身关系 C民事法律关系 D法律关系 16、资本化率是的倒数。 A：毛租金乘数 B：潜在毛租金乘数 C：有效毛收入乘数 D：净收益乘数 E
6、：工业用地的监测点评估价格 17、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的，免征土地增值税。 A：20 B：30 C：40 D：50 E：执行层的组织协调 18、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动趋势。 A：向下 B：平稳 C：不稳定 D：向上 E：借款合同 19、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。 A： B： C：an D： E：工业用地的监测点评估价格 20、房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由_估价机构评估。 A一家 B两家 C三家 D多家 21、房地产开发项目完工并具备竣
7、工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是_。 A开发商 B承包商 C监理单位 D相关的政府部门 22、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为_m2。 A40 B45 C48 D5023、经济适用住房采取_的方式进行。 A出让 B行政划拨 C有偿转让 D无偿转让 24、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工预计该项目建成后的建筑面积为17500，年净收益为350万元目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需25年已知市场同类房地产报酬率为7，则评估该项目续建完
8、成时的总价值为【2006年考题】 A：375857万元 B：394203万元 C：396610万元 D：476985万元 E：工业用地的监测点评估价格25、的立法目的是：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。 A：中华人民共和国土地管理法 B：中华人民共和国城市房地产管理法 C：中华人民共和国城乡规划法 D：中华人民共和国农村土地承包法 E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某居住区住
9、宅用地面积17.8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为层。 A：7.9 B：11.9 C：12.1 D：19.0 E：执行层的组织协调 2、根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有_等。 A集体土地上的合法房屋 B代管房屋 C列入拆迁范围内的房屋 D共有房屋 E商品房预售许可证正在办理之中的房屋3、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已
10、知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。 A2040.82 B3451.83 C5089.01 D6666.37 4、国办发200626号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有_。 A住宅小区绿地率在30%以下 B住宅小区建筑容积率在1.0以上 C单套建筑面积在120m2以下 D实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下 E人均居住建筑面积在25m2以下5、我国信托业务的范围包括。 A：金融业务 B：委托业务 C：代理业务 D：外汇业务 E：信托业务 6、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万
11、元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。 A：按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33 B：按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57 C：按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03 D：按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57 E：按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03 7、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用_和长期趋势法相结合进估算。 A比较法 B收益法 C成本法 D路线价法 8、关
12、于投资组合理论的说法，正确的是_。 A投资者应选择毫无风险的投资组合 B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 9、由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用作为评价指标。 A：较高的期望投资回报率 B：较高的实际投资回报率 C：较低的期望投资回报率 D：较低的实际投资回报率 E：借款合同 10、下列关于变形缝的做法，表述正确的是。 A：伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开 B：屋顶部分也需另做伸缩缝 C：伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝 D：沉降
13、缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开 E：防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开11、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。 A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定 B：抵押权、地役权登记，10个工作日 C：预告登记、更正登记，10个工作日 D：公告时间不计入房屋登记办法规定时限 E：因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍 12、一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%，
14、则该投资者预付款的收益率为（）。 A50% B150% C135% D25% 13、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是_。 A房地产投机 B物价变动 C财政收支状况 D居民收入水平14、会计报表按照报表所反映的经济内容可以分为、利润分配表等。 A：资产负债表 B：现金流量表 C：汇总报表 D：商品销售利润明细表 E：损益表 15、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为_万元。 A26.29 B27.29 C28.29 D29.29 16、中央银行活动的主要特征是。 A：以盈利为目的 B
15、：不以盈利为目的 C：不经营普通商业银行的业务 D：不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与政府和金融机构发生业务关系 E：为实现国家政策服务 17、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。 A：房地产抵押估价 B：房屋征收评估 C：房地产转让估价 D：房地产火灾保险估价 E：房地产司法拍卖估价 18、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以_进行估价。 A保持现状前提 B装修改造前提 C转换用途前提 D重新利用前提 19、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。 A专家调查法 B蒙特卡洛法 C幕景分析法 D故障
16、树分析法 20、下列符合房地产广告要求的有。 A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限 B：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离 C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明 D：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积 E：预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容 21、下列保险险种中，属于商业保险的有_。 A责任保险 B失业保险 C工程保险 D人寿保险 E劳动工伤保险 22、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、
17、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是_。 A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用 B土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费 C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费 D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费23、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有。 A：自我消费 B：房地产保值 C：房地产增值 D：开发利润 E：出租收益 24、建筑材料的性质有等。 A：物理性质 B：力学性质 C：耐久性 D：耐热性 E：耐湿性25、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。 A：工程质量保修书 B：可行性研究报告 C：竣工图 D：住宅使用说明书 E：竣工验收备案表