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1、2022年房地产市场深度分析走过这些人，谈过那些事，咀嚼过酸甜苦辣的楼市流行语，我们己 经站在2022与2022交界之处。这一期，我们以“冲击波”为题，试图对来年的房地产市场， 做一些力所能及、尽可能客观、审慎的预判。房价还会怎么走？还有 哪些待出的政策？保障制度将如何落地？金融信贷政策是否会有新 突破？开发商的进展策略会不会有变化？这些关键词和敏感的 话题，牵扯着成千上万民众的心，也构成2022年楼市大戏的主魂。2022,将会怎样？1 .政策“不平凡”的2022年给中国楼市留下浓重一笔，宏观调控政 策一波紧似一波，当最终流入2022年的时间河流，调控威力将由此 前深海的低调酝酿演化成近滩的强
2、大冲击。回顾2022年，楼市调控内容包括旧政的推动（如70-90政策等）、 新政的出台（如二套以上购房提高信贷门槛等），以及还未出台的新政 的预热与空转（如物业税等）。虽然组合拳仍旧没有阻挡2022 一骑绝尘的房价上涨之势，但 时至年终，人们已经分明感到了楼市寒冬的气息。一些由强大的政策 后劲导致的调控效果正在显现出来。专业人士猜测，随着住房结构调 控和土地调控政策的稳步落实，加上税收信贷政策的跟进，房地产宏 观调控效果将在2022年进一步显现。信义房产分析师认为，2022年后续政策主要方向将从改善供 应结构、打击囤地、税收等三个方面进行，抑制高端物业需求和投资 需求是持续的调控目标。其中，改
3、善供应结构意味着中高端商品房供 应量削减，市场供应向保障性住房倾斜。依据结构调控总方针，廉租房（户均50平方米）、经济适用房 （户均60平方米），以及90平方米以下住宅比例将增加，并有效满意 中低收入人群的居住要求。而在土地总体供应趋紧的提前下（即保持 18亿亩耕地红线），新增商品房用地，主要是大于90平方米以上的 住宅项目用地将被进一步压缩。由此，2022年楼市结构将进一步明确为中小户型为主，其中 90平方米以下住宅项目的土地、价格、安排受政府管控，面对市场 主力消费群体，受到国家税收及信贷的鼓舞；市场化部分，主要是大 面积高档商品房部分面临高地价、高税赋。因此，有分析人士认为, 在税收方面
4、，明年或将进一步对大面积高档商品房征税，而存量的成 片土地升值空间较大。打击囤地方面，这一政策是激活存量土地，加大住宅供应的重 要资源，也是政府重要调控职能之一。但专家表示，因地方政府部门 极有可能连续固有的行政思路，从地方利益动身，连续在这一领域的 “消极怠工”做法，因此打击囤地的行政效果很可能难有较大突破, 对供应增量的释放作用不大。至于今年热议的物业税，信义房产分析师认为，由于涉及税基, 税率，征税对象，征税依据，商品房存量和增量，物权，是否要评估，由谁评估等多方面的环节，出台的概率和时间很难推断，目前专家仍 倾向于认为出台物业税的概率不大。2 .房价让人扼腕叹息的坚挺房价，在2022年
5、将要结束时最终有了些 许松动。12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市 房屋销售价格指数，虽然同比上涨10. 5%,涨幅连续比上月高1.0个 百分点，但环比涨幅已经比上月低了 0.8个百分点。从各地方反馈的信息来看，广州房价11月降幅近10%,成交 量大幅萎缩，同比下降4L 1%。而有中介机构录得的统计数据也显示， 深圳10月份新居均价较9月下跌约一成。多数此前房价涨幅较快城 市传出交易量缩水，甚至房价下降的消息。而有万科董事局主席王石 公开表示，购房者可以考虑在3至4年后买房，由于目前楼市价格高 企、品质一般的局面的确已经非常明显。而此前，2022年始终被房地产从业者看作疯狂
6、的暴富之年， 尤其是今年5月之后。从2022年1月到今年4月，全国房屋销售价 格指数涨幅始终在5. 5%左右波动，但到了 5月，房价走势如脱缰野 马,直线上升。10月涨幅达到9.5月接近2022年最高点。到11月， 涨幅破10. 5%o这一趋势和社科院专家在年初猜测的5%左右形成了巨 大反差，甚至讽刺。今年前10个月，房价增长超过50虬但是，依据最近两个月的市场状况，专家猜测，2022年房价 不大会重演今年的脱缰之势，而是重回稳定，甚至在第一季度可能消 失肯定范围的调整。多种迹象在印证这一猜测。12月3日至5日，中央经济工作 会议将实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政 策”。房
7、地产行业受到的资金压力首当其冲。另外，市场存量土地的 激活将进一步增加市场供应，缓解供需冲突。信义房屋估算，市场存 量土地最多可满意4至5年房地产开发需求。“住宅房价因前期涨幅过大，需求量的消化需要时间，加上政 策关注和调控压力增大，全国住宅房价涨幅将有所放缓J专家表示。 但阻挡其消失大幅下跌的动力同样存在，即人口红利和真实消费需求 持续存在、经济持续景气，以及财宝效应的体现等。3 .供需博弈市场中的供应与需求的博弈无时无刻不在进行，特殊是对于持 续调控中的中国楼市，供求格局的变化更因左右着房价趋势而备受业 内重视。在业内人士看来，一系列调控政策对楼市供需双方造成了影 响，但在目前“胜败未分”
8、的状况下，房价转折与否也依旧是“雾里 看花”。对于供应方，政府源头性的掌握好像无妨短期供应的量价格局。 上海五合智库总经理邹毅就指出，尽管开发商面临销售量萎缩、资金 链紧绷的局面，但面对当前房价还在连续上涨的局面以及持续看好的 心理，很多开发商便不愿损失“捂盘”可以带来的超额收益。不过政府频频出台政策以从源头上抑制房价，如规范土地出让 使政府能够依据市场需求更加快速、适时地供应土地，并缩短建设周 期；对土地出让金缴纳时间的缩短，则是期望地价能随着土地市场上 的资金缩水而渐渐回落；而保障性住房的加大投入和管理，无疑是对 房价回落最直接的一剂“强心针”。“从目前出台的众多政策来看，政府上午总体思路
9、都是在向加 大供应转变。”邹毅表示，“但是我们也应看到此种调整具有滞后性, 同时在详细的落实过程中又将受到许多因素的影响。从开发商角度来 说，比如加息一方面削减了开发冲动，但另一方面也有增加的开发成 本向房价转移的可能。”对于需求方，眼下的观望氛围无疑对市场预期影响很大。五合 国际集团总顾问刘力表示，目前在一手房市场上，低总价、小户型房 源依旧销售良好，由于购房者以首次置业者为主，加息和房贷新政对 其影响不大；一些高端产品也还好，由于此类项目一次性付款或首付 比例原来就很高；影响较大的则是一些中高档项目，由于新政对改善 型需求和资金不是很充分的投资者影响较大。同时，二手房市场受新 政的影响好像更明显，呈现出“量缩价平”的趋势。“从长期来看，特殊是大中城市仍拥有较大的刚性购房需求, 并且近年国民经济的快速增长使得大中城市消费者的财宝增长速度 也在加快。因此，假如没有连续一贯的稳定政策，在观望期过后，市 场可能最终依旧要面对需求释放带来的价格补涨。”刘力认为，“所 以说，将来供应会连续加大，需求在短期内将有所收敛，但长期内仍 旧有释放的可能。此轮观望时间的加长将结束此前的疯涨时期，进入 一段相对平稳的过渡时期，但后市仍旧存在肯定的上涨空间。