云南省2023年房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷B卷附答案.doc

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1、云南省云南省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法自我年房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷检测试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、难以采用比较法估价的房地产是()。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地【答案】C2、标准深度是道路对地价影响的转折点:由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价()。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】C3、房地产估价()的理论依据是事物的过去和未来是有联系的,事物的现实是其历史发展的结果,而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法B.长期趋势法C.成本法D

2、.收益法【答案】B4、一厂房建成后 8 年被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为 40 年,建筑物的经济寿命为 50 年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为()年。A.40B.42C.48D.50【答案】C5、“三阳脉衰于上,面皆焦,发始白”是指A.男子,六八B.男子,七八C.女子,六七D.女子,七七【答案】C6、收集信息()的交易实例,是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】D7、城镇街道两侧的商业用地,即使形状相同,面积相等,位置相邻,但由于()不同,价值也会有所不同,而且差异可能很大。

3、A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】B8、市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况【答案】C9、寒病即见寒象所采用的治法是A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】C10、自然经过的老朽主要是由于()引起的,如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等,与建筑物的实际年龄正相关,同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化【答案】C11、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联

4、系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】C12、对新开发区土地的分宗估价,()是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】D13、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的,总高度超过()m 的为高层。A.12B.20C.24D.48【答案】C14、估价资料保存的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括()。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组

5、织对估价机构进行资质审查和考核【答案】C15、采用成本法估价,要求在运用成本法时注意“逼近”,其中有要()。A.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能折旧【答案】A16、下列购买某宗房地产付款方式中,对买方而言最经济的是(假定年折现率是 6%)()。A.现在按 9.5 折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付 30%,余款在未来 3 年内分年等额支付D.现在首付 50%,余款在未来 10 年内分年等额支付【答案】D17、某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年,占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限为 50 年的工业用途的土地使用

6、权,厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为()。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B18、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,下列距离中越来越受重视的是()。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】C19、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛,痛有定处,得温而不减B.为血分有热,血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过极化火D.病机主要以实为主【答案】A20、估价上的折旧注重的是()。A.原始取得价值的减价调整B.原

7、始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价调整【答案】D21、某宗房地产的成交价格比正常价格低 8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和 3%。现将该房地产交易实例选作可比实例,其相应的修正系数为()。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】D22、土地价值不包含地上()的价值。A.装修工程B.物业C.建筑物D.物产【答案】C23、关于估价结果形成和确定的说法,错误的是()。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征

8、求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】D24、五行学说可以用于指导疾病的诊断,确定五脏的病变部位。如面见赤色,口味苦,脉洪,为A.肾水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】D25、在实际估价中,下列求取净收益 A 的方法,最合理的是()。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】D26、胃热的形成原因为A.邪热犯胃B.嗜食辛辣C.肝胆之火,横逆犯胃D.以上均是【答案】D27、房地产供给有限特性的本质是()。A.土地的

9、总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】B28、房地产交换代价的价格,在经济学上称为()。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【答案】C29、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】B30、下列()不是影响房地产价格的经济因素。A.经济发展B.金融政策C.利率D.汇率【答案】B31、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时,一般不计息的项目是()。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】B32、房地产

10、规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的()。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制【答案】B33、房地产作价入股估价应当采用()标准。A.谨慎价值B.投资价值C.市场价值D.快速变现价值【答案】C34、通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。A.土地成本建设成本B.土地成本建设成本管理费用C.土地成本建设成本管理费用销售费用D.开发完成后的房地产价值【答案】C35、成本法是求取估价对象()的重新购建成本,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A.在估价时点时B.在交易时C.在签订转让协议时D.在建造完

11、成时【答案】A36、某房地产的重建成本为 2000 万元,已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入 150 万元,投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年,估价对象房地产的报酬率为 9,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】B37、某城市市区内有一座长期亏损的工厂,其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值,则应按()进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D3

12、8、在经济学范畴的价值中,房地产估价通常所讲的价值是指()。A.使用价值B.交换价值C.理论价值D.评估价值【答案】B39、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前 3 年平均年产值的()。A.12 倍B.24 倍C.46 倍D.68 倍【答案】C40、房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法,提出了遵循谨慎原则的要求,在运用比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应对可比实例进行必要的()。A.规范估价行为B.防范估价风险C.保障估价质量D.实地查勘【答案】D41、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是()。A.有租约限制下的

13、价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值【答案】D42、已知一年期国债年利率为 3.31%,贷款年利率为 5.43%,投资风险补偿率为2.23%,管理负担补偿率为 1.32%,缺乏流动性补偿率为 1.42%,投资带来的优惠率为 0.50%,利用累加法计算的报酬率为()。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A43、面色 白,肢冷,水肿,日益消瘦,烦躁抽搐的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】D44、运用假设开发法中的静态分析法估价,采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时,计算基数不包括()。A.待开发房地产价值B.后

14、续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】C45、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制,属于房地产权益中的()。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】C46、房地产的()特性,是房地产的最重要的特性。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样【答案】A47、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实物状况描述的是()。A.建筑密度大小B.房型设计C.临路状况D.公共配套设施情况【答案】B48、为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速

15、变现值D.投资价值【答案】B49、如果先按原币种的价格进行市场状况调整,则对进行了市场状况调整后的价格,应采用()时的汇率进行换算。A.估价作业日期B.成交日期C.价值时点D.市场状况调整后【答案】C50、某建筑物的建筑面积 5000m2,坐落的土地面积为 2000m2,土地价格 1500元/m2,用成本法测算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m2,市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m2。该建筑物的现值为()。A.2400 元/m2B.1200 元/m2C.1000 元/m2D.1500 元/m2【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、下列估价假设中,属于背离

16、事实假设的有()。A.受专业能力限制,未对估价对象建筑安全进行专业鉴定,假设其是安全的B.未进入被征收房屋内实地查勘,估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已被查封,司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租,征收估价中假设其无租约限制E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实,在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的【答案】CD2、运用假设开发法估价的效果,还要求有一个良好的社会经济环境,包括()。A.透明、稳定及具可预见性的房地产政策B.一套统一、严谨及健全的房地产法规C.一个公平交易的房地产信息资料库D.一个公平竞争的市场环境E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库【答案】AB

17、3、房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务,还经常从事()。A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产价值提升评估业务D.房地产代售业务E.房地产咨询业务【答案】ABC4、在求取净收益中,运营费用包括()。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】AC5、关于建筑物寿命的说法,正确的有()。A.利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的年龄应采用有效年龄,寿命应采用经济寿命B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命D.建筑物的

18、剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命【答案】A6、下列房地产交易中,需要进行交易情况修正的有()。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.受迷信影响的交易E.相邻房地产的合并交易【答案】BD7、在假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD8、收益法估价中求取净收益时,通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费【答案】BD

19、9、房地产抵押对房地产估价的需要,包括()。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案】ABCD10、下列各项中,属于市场价值形成条件的有()。A.适当营销B.适当的期间完成交易C.谨慎行事D.公平交易E.熟悉情况【答案】ACD11、应用路线价法需要进行()等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度【答案】AB12、亚当斯密将房租区分为()。A.建筑物租B.绝对地租C.地皮租D.垄断地租E.级差地租【答案】AC13、评估一宗房地产的价值,估价方法的选用主要取决于()。A.估价

20、对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】AD14、在假设开发法的静态分析法中,应计利息的项目有()。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】ABC15、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时,可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有()。A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的E.各期持续上升或持续下

21、降的幅度完全不相同【答案】AB16、按开发程来对房地产进行划分,可以分为()。A.自有房地产B.生地C.毛地D.熟地E.现房【答案】BCD17、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有()。A.商业利润B.净运营收益C.潜在毛收入D.有效毛收入 E 税后现金流量【答案】BCD18、就收益性而言,为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值,往往要求估价师对其净收益同时给出()。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.可能的估计值【答案】AB19、关于路线价法中选取标准宗地的说法,正确的有()。A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为 1:1D

22、.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为 1.0【答案】ABD20、下列关于假设开发法的表述中,正确的有()。A.假设开发法用于房地产开发项目分析时,是站在特定投资者的立场上B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格.预期利润和最高费用C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产,难以采用假设开发法估价D.假设开发法中,开发完成后的价值可以用成本法测算E.假设开发法也称为剩余法【答案】ABC大题(共大题(共 1010 题)题)一、某宗房地产占地 2000m2,容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的,出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年

23、11 月建成使用的,经济寿命为 50 年。经调查,现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2,同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元,装修重置价格 30 万元,经济寿命 5 年;设备的重置价格 50 万元,经济寿命 15 年。残值率假设均为零,报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。(10 分)【答案】二、某宗出租的房地产,建筑面积为 40000m2,容积率为 4,土地使用期限为40 年,自 2005 年 10 月 1 日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 200

24、7 年 10 月 1 日建成,可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知,2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2,年平均空置率为 20%,平均每月除税费外的运营费用为 30 万元,出租人承担的税费约占租金收入的 8%,该房地产现时土地单价为 2100 元/m2,土地报酬率为 8%,建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。(8 分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=400000.7(120)4012=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=3012+1075.28%=446.02(万元);(3)

25、年净收益:a=AC=1075.2446.02=629.18(万元);或 a=40.7(120%)4012(18%)3012=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/42100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=21008%/11/(1+8)40-5=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=aaL=629.18180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%11/(1+10)405=4330.13(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。三、某幢写字楼,土地面积 4000,总建筑面积为

26、 9000,建成于 2002 年10 月 1 日,土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/,建筑物重建成本为 3000 元/,建筑物自然寿命为 60 年,有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元,装修的重置价格为 82.5 万元,平均寿命为 5 年,有效年龄为 4 年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧 80 万元,拆除该空调费用为 10 万元,可回收残值 30 万元,重新构建价格(不含安装费)为 130 万元,安装新的空调系统的费用为 8万元,除空

27、调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年,经过年数为 9 年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗 800 元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为 7 万元。(4)该类写字楼的报酬率为 10%,银行贷款年利率为 5%,土地报酬率为 8%。(5)假设除空调以外,残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】四、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:改造

28、为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得 40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m2天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积

29、17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居住用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、

30、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第 211年,每年逐年递增的净租金,第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11年后

31、才能转售。)补地价45002640015001250010005 万元契税(补地价旧厂房价值 V0)4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/(115%)0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83(万元)五、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得 40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年

32、,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m2天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元

33、;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居住用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365

34、 天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第 211年,每年逐年递增的净租金,第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11年后才能转售。)补地价45002640015001250010005 万元契税(补地价旧厂房价值 V0

35、)4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/(115%)0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83(万元)六、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额 600 万元,贷款期限 10 年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成,现实社会

36、一般贷款成数为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值

37、(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值 500 万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=455.08(万元

38、)3)2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28(455.08/0.5)4917.12(万元)七、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额 600 万元,贷款期限 10 年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成,现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬

39、率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保

40、守估计值 500 万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=455.08(万元)3)2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28(455.08/0.5)4917.12(万元)八、某宗出租的房地产,建筑面积为 40000m2,容积率为 4,土地使用期限

41、为40 年,自 2005 年 10 月 1 日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 2007 年 10 月 1 日建成,可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知,2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2,年平均空置率为 20%,平均每月除税费外的运营费用为 30 万元,出租人承担的税费约占租金收入的 8%,该房地产现时土地单价为 2100 元/m2,土地报酬率为 8%,建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。(8 分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=400000.7(120)4012

42、=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=3012+1075.28%=446.02(万元);(3)年净收益:a=AC=1075.2446.02=629.18(万元);或 a=40.7(120%)4012(18%)3012=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/42100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=21008%/11/(1+8)40-5=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=aaL=629.18180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%11/(1+10)405=4330.13(万元);(8)房地产价值:V=L+

43、B=2100+4330.13=6430.13(万元)。九、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案:方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m2 天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值

44、为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为4000 元/

45、m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居民用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)。【答案】假设开发法方案一:(旧厂房-批发市场)第一年净租金收益33652640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值 V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115

46、%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11 年后才能转售)补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话:010-82326699/4008105999 建设工程教育网(),正保远程教育旗下品牌网站契税(补地价旧厂房价值 V0)4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/(115%)0.75585.71 万元一十、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格,选取了三个可比实

47、例,有关资料如下:(1)可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币,2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币;人民币与港币的市场汇率 2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币,2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】(1)建立比较基础可比实例 A1)建筑面积60m2/0.7283.33m22)房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1)统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2)统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)109.065 万/(17%)117.274 万元人民币可比实例 C1)统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币(解释:因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)

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