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1、物流园区规规划理论论与实践践 彭志忠忠 井井颖 目 录第一章 概概论6第一节 物流园园区概述述6第二节 物流园园区规划划概述11第三节 物流园园区规划划的关键键问题与与需求分分析16第四节 物流中中心19第二章 物物流园区区规划与与设计24第一节 物流园园区规划划的原则则与内容容24第二节 物流园园区规划划布局与与策略27第三节 物流园园区规划划程序31第四节 物流园园区整体体规划37第五节 物流园园区详细细设计41第三章 物物流园区区选址57第一节 物流园园区的选选址布局局57第二节 物流园园区选址址的影响响因素和和决策步步骤62第三节 物流园园区的选选址方法法66第四章 仓仓储中心心78第
2、一节 仓储中中心概述述78第二节 仓储中中心规划划与设计计81第三节 自动化化立体仓仓库的规规划设计计91第四节 仓储中中心规划划方法98第五章 流流通加工工中心1088第一节 流通加加工中心心概述1088第二节 流通加加工中心心规划设设计1100第三节 流通加加工的合合理化1155第六章 配配送中心心120第一节 配送中中心概述述1200第二节 配送中中心规划划1222第三节 配送中中心选址址1300第七章 物物流园区区信息平平台规划划1511第一节 物流园园区信息息平台功功能规划划1511第二节 物流园园区信息息平台规规划1544第三节 物流信信息平台台设计1588第八章 物物流园区区规划
3、实实证1711第一节 实证研研究背景景1711第二节 物流园园区选址址规划1722第三节 国际物物流园区区的用地地规模测测算1755第四节 国际物物流园区区总体规规划1800第五节 物流园园区的财财务分析析与评价价1922第六节 物流园园区的社社会效益益评价1977第九章 结结 论1999前 言随着全球经经济一体体化进程程的加快快及我国国经济的的持续高高速发展展，我国的的经济总总量与货货运总量量逐年增增加，用用户的需需求日益益多样化化，对现现代物流流服务的的需求也也日益强强烈，各各地区规规划建设设现代物物流园区区的需求求日益增增强。目前，我我国从中中央到地地方政府府都对物物流产业业的发展展给予
4、高高度重视视，制定定出或正正在制定定一些必必要的扶扶持政策策，力求求创造良良好的外外部环境境，促进进物流产产业的发发展。物物流业作作为现代代服务业业的重要要组成部部分，已已成为国国民经济济发展的的基础性性产业和和国家综综合国力力的重要要标志；物流园园区作为为物流基基础设施施中极为为重要的的一部分分，已成成为我国国现代物物流业中中急需建建设发展展的重点点。当前，我国国物流园园区正在在进入一一个高速速建设和和蓬勃发发展的关关键时期期，很多多地区都都纷纷建建立起了了物流园园区。与与经济发发达的欧欧日等国国家或地地区相比比，我国国物流园园区建设设起步晚晚、发展展快，各各类物流流园区的的规划背背景、定定
5、位和软软硬件水水平差别别很大，明明显存在在着“规划不不合理、发发展不规规范”等突出出问题。在在这种背背景下，研研究发达达国家物物流园区区的规划划、建设设和运营营状况，提提炼一些些成熟的的规划、发发展模式式和经验验数据，可可以为我我国的物物流园区区建设与与发展提提供一些些启示。通过对物流流园区建建设的调调查发现现，我国国大部分分建成或或在建的的物流园园区由于于缺乏明明确的区区域经济济统筹发发展的物物流服务务目标定定位，决策者者对物流园区区如何规规划设计计，建成成后为谁谁服务、如如何服务务等问题题，表现现出较大大的盲目目性，甚甚至出现现政府有有关部门门为了任任期的业业绩考虑虑建设超超出本经经济区域
6、域能力的的物流园园区建设设项目。同时，现现在许多多地方政政府都把把物流园园区作为为城市向向现代都都市发展展的一个个重要内内容进行行规划，但但却对本本地的经经济、市市场、产产业布局局没有深深入研究究。现代代物流是是市场高高度发展展、产业业布局调调整升级级后自然然形成的的，但许许多地方方并不具具备这种种经济发发展的水水平。在既有有的物流流发展规规划中存存在诸多多问题，主主要体现现为规划划缺乏宏宏观高度度，缺乏乏综合性性，布局局不够合合理等。当前我国物物流园区区的基础础设施规规划由某某个部门门或行业业牵头完完成，往往往造成成物流基基础设施施带有明明显的行行业和部部门色彩彩，缺乏乏一定区区域物流流设施
7、整整体角度度的考虑虑，缺乏全全局的考考虑。仅仅仅对物物流基础础设施的的发展问问题进行行规划，存存在为设设施而设设施，而而缺乏对对物流市市场需求求的培育育，物流园园区在我国还是是现代物物流业发发展中出出现的新新型业态态。从我国第一一个物流流园区深深圳平湖湖物流基基地起，中中国物流流园区的的发展已已经走过过多年，但是由于于对于物物流园区区的在理理解和运运作模式式上有差差异，对对于物流流园区的的规划与与设计还还处于研研究探索索的阶段段。作为物流管管理学科科体系的的一本专专业性书书籍，现现代物流流园区规规划一一书力求求内容丰丰富，资资料翔实实、新颖颖，文字字简洁，脉脉络清晰晰，通过过参考最最新的研研究
8、成果果，为读读者进一一步学习习、研究究物流园园区提供供充实的的理论依依据和规规划设计计参考模模型。该书也也是一本本深浅适适度的高高校物流流管理专业业教材，也也可供物物流从业业人员工工作学习习参考，对对国内物物流园区区的建设设具有一一定的推推动意义义。尽管管倾心相相注，精精心而为为，但由由于时间间仓促，错错误和不不足在所所难免，恳恳请广大大读者不不吝赐教教。作者2010年年10月月于济南南第一章 概论物流园区是是现代物物流业发发展到一一定阶段段的必然然产物，是是为了实实现物流流设施集集约化、物物流运作作共同化化、城市市物流设设施空间间布局合合理化等等目的，在城市市周边区区域集中中建设的的物流设设
9、施群与与众多物物流业者者在地域域上的物物理集结结地。物物流园区区的规划划、建设设与运营营在世界界范围内内的发展展方兴未未艾，也也是我国国现代物物流业发发展的一一个重要要趋势。本章首先主要介绍了物流园区的基本知识，并以此为基础，阐述了物流园区规划的含义、目的、规划条件、步骤等内容，最后对物流中心的概论、类型、功能及与物流园区的关系进行了论述。第一节 物流园园区概述述一、物流园园区的发发展物流园区又又称物流流团地，是政府从城市整体利益出发, 为解决城市功能紊乱, 缓解城市交通拥挤, 减轻产业对环境压力, 保持产业凝聚力，顺应物流业发展趋势, 实现货畅其流, 在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近专辟用
10、地, 确定了若干集约运输、仓储、市场、信息、管理功能的物流团地。通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施, 提供各种优惠政策，吸引大型物流（配送)中心在此聚集，使其获得规模效益, 对于整合市场、降低物流成本起到了重大作用。 参见何黎明中国物流园区，中国物资出版社2009年版，第4页。物流园区也也称物流流基地，是是多种物物流设施施和不同同类型物物流企业业在空间间上集中中布局的的场所，是是具有一一定规模模和综合合服务功功能的特特定区域域。我国国第一个个物流园园区是深深圳平湖湖物流基基地，始始建于119988年122月，第第一次提提出物流流基地这这个概念念，叫做做“建设物物流事业业基础的的一个特特定区
11、域域”，它的的特征是是具有综综合集约约性、独立专专业性及及公共公公益性。物物流基地地即从事事专业物物流产业业、具有有公共公公益特性性的相对对集中的的独立区区域。在20066年新修修订的中中华人民民共和国国国家标标准物物流术语语（GBB/T1183554）中中，对物物流园区区的概念念做了较较全面的的解释：物流园园区是指指为了实实现物流流设施集集约化和和物流运运作共同同化，或或者出于于城市物物流设施施空间布布局合理理化的目目的而在在城市周周边等各各区域，集集中建设设的物流流设施群群与众多多物流业业者在地地域上的的物理集集结地。在欧洲，物物流园区区被称之之为货运运村(aa frreigghtVVil
12、 1agge) ，最早早诞生于于英国。一一个货运运村是一一个被定定义（限限定、界界定）的的区域，在在这个区区域内，所所有关系系到商品品运输、物物流和配配送的业业务活动动，包括括国内的的和国际际的中转转，是由由不同的的经营者者完成的的，这些些经营者者或是建建在货运运村里的的建筑物物和设施施（仓库库、卸货货/拆货货中心、存存货区、办办公室、小小汽车停停车场）的的拥有者者，或是是其租赁赁者。为为了遵守守自由竞竞争的规规则，货货运村必必须允许许所有与与上面陈陈述的业业活动关关系密切切的企业业进驻，这这样，货货运村更更容易构构成一个个相对完完善的产产业链。许许多货运运村甚至至还提供供了针对对员工和和客户
13、的的医疗、购购物等公公共服务务。为了了鼓励商商品搬运运的多式式联运，管管理机构构要求货货运村必必须满足足多样性性的运输输模式(集陆地地、铁路路、深海海深水水港、内内河、空空运服务务于一个个货运村村)。一一个货运运村必须须通过一一个单一一的主体体经营，或或者公共共的，或或者私有有的。二、物流园园区的分分类与特特征1、物流园园区的分分类根据物流园园区服务务规模和和流通经经济运行行特点，物物流园区区可分为为国际货货运枢纽纽型、全全国枢纽纽型、区区域转运运型、城城市配送送型物流流园区。国际货运枢纽型物流园区，主要指紧靠港口、机场和陆路口岸，与海关监管通道相结合的大型转运枢纽；全国枢纽型物流园区，是多种
14、运输方式骨干线网交汇的中转枢纽；区域转运型物流园区，是跨区长途运输和城市面上配送体系的转换枢纽；城市配送型物流园区，是保障商贸与城市生产的物流园区。在物流作用地域范围方面，物流园区包含了国际化物流园区、全国性或者区域性物流园区。按其服务对象可分为生产企业服务型、商业零售服务型和全社会开放型。根据物流园园区所服服务的对对象性质质不同，物物流园区区可以分分为枢纽纽基地货货运服务务型、空空港货运运服务型型、制造造业生产产服务型型、商贸贸流通服服务型及及综合物物流服务务型。枢纽基基地货运运服务型型：该类类型物流流园区依依托空运运或海运运或陆运运枢纽而而规划，至至少有两两种不同同的运输输形式或或两条不不
15、同的运运输干线线衔接，可可以提供供大批量量货物转转换的配配套设施施，实现现不同运运输形式式的有效效衔接，主要服服务于国国际性或或区域性性物流运运输及转转换。空港货运运服务型型：该类类型物流流园区依依托机场场，以空空运、快快运为主主，衔接接航空与与公路转转运；海海港物流流园区依依托港口口，衔接接海运与与内河、铁铁路、公公路转运运；陆港港物流园园区依托托陆港，以以公路干干线运输输为主，衔衔接公铁铁转运。制造业生产服务型：该类型物流园区依托经济开发区、高新技术园区等产业园区而规划，为制造型企业提供一体化物流服务。主要服务于生产制造业物料供应与产品销售。商贸流通服务型：该类型物流园区依托各类大型商品贸
16、易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务。可以提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务。主要服务于商贸流通业商品集散。综合物流服务型：该类型物流园区依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划。一般位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务。主要服务于城市与区域运输和配送体系的组织。2 参见谢如鹤、张得志、罗荣武物流系统规划，中国物资出版社2007年版，第135页。2、物流园园区的基基本特征征物流园区具具有派生生性、空空间集聚聚性及产产业一致致性等基基本特征征。物流园园区是社社会经济济活动和和现代物物流业发发展到一一定阶段段的产物物，不能能独立于于其他社社会
17、经济济活动而而存在，因因此，园园区要受其他他活动的的影响和和制约，具具有派生生性。同时，由由于物流流园区是是多种现现代物流流设施设设备和多多家物流流组织在在空间上上集中布布局的大大型场所所，因此此具有明明显的空空间集聚聚性。另另外，在在物流园园区集聚聚的企业业或组织织都与物物流业务务相关，因此具有产业一致性或相关性。3、物流园园区的特特殊属性性物流园区的的特殊属属性主要要是分析析园区与与其他领领域和部部门的关关系，以以及在国国民经济济和社会会发展中中的作用用，主要要表现为为公益性性和企业业性。公公益性是是指物流流园区及及入驻企企业的建建设发展展投资巨巨大、回回收期长长。但其其社会效效益显著著，
18、特别别是对降降低工商商企业物物流成本本、提高高工商企企业竞争争力、改改善城市市交通、促促进城市市空间布布局结构构调整具具有特殊殊意义；企业性性是指物流园园区及其其中的经经营企业业通过提提供物流流服务产产品，参参与社会会生产的的流通交交换过程程，在商商品增值值过程中中实现物物流服务务价值的的追加的的交换价价值，表表现出它它的企业业性。物流园区内内进行的的物流业业务活动动也是经经济活动动，并不不因为物物流园区区具有公公益性而而影响园园区及其其内部各各个运作作主体的的企业性性质。物物流园区区的特殊殊属性要要求政府府应进行行统筹规规划，对对基础设设施建设设实施必必要的特特殊扶持持政策，而而相关企企业则
19、要要按市场场运作机机制开展展投资和和运营活活动。三、物流园园区形成成的机理理1、物流产产业集聚聚效应集聚效应（Commbinned efffectt），是指指各种产产业和经经济活动动在空间间上集中中产生的的经济效效果以及及吸引经经济活动动向一定定地区靠靠近的向向心力，是导致致城市形形成和不不断扩大大的基本本因素。集聚效应也促使物流产业实现规模发展，有效地形成运输业、仓储业、装卸服务业等产业链条的联动优势和传递效能，通过辐射作用带动一个区域的物流产业实现整体协调发展。物流园区建设是产生物流产业集聚效应的主要载体，也是现代物流产业发展的主要方向。通过物流园区建设发挥物流产业的集聚效应，可以实现产业
20、规模的升级，相关企业在集聚地带的发展，使得企业单位产品的平均成本也随之下降，体现了集聚经济。集聚效应下下物流节节点间竞竞争与伙伙伴关系系的发展展是物流流园区形形成的内内在动力力。市场场机制使使得各种种运输方方式以及及不同物物流节点点之间存存在一定定程度的的竞争与与合作。在市场场机制的的作用下下，物流流服务在在地域上上存在一一定的势势力边界界，物流节节点在彼彼此相互互竞争中中具有各各自的合合理空间间服务范范围。科科技的进步，使使得不同同运输方方式和物物流节点点经济技技术优势势不断发发生变化化，再加上经经营管理理体制和和方式的的制约，使使得物流流节点间间的竞争争呈现复复杂化的的趋势，节点间间的边界
21、界范围逐逐渐模糊糊，空间间服务范范围彼此此交错、渗渗透和融融合。为为了谋求求集聚效效应，物物流产业业的发展展使货运运场站和和仓储部部门从传传统的货货物装卸卸载运和和被动的的储存与与保管功功能向物流中中心和配配送中心心等新型型物流组组织转化化，并在在传统基本功能的的基础上上集成了订订货、集集运、分分拣、加工、配运运和信息息传递等等一系列列增值功功能，成成为将商商流、物物流、信信息流有有机结合合的新型型物流企企业，逐逐步发展展成为物物流园区区。企业竞争向向供应链链竞争的的拓展对物流流园区的的需求。企业竞竞争向供供应链竞竞争的拓拓展要求求物流节节点提供更更加灵活活多样的的服务以以保证工工商企业业采用
22、柔柔性化、准准时制（JIT）生产方式满足消费者的个性化需求，物流服务要求批量小、频率高、时效强、速度快，这使得物流中心原有的集聚优势在新的市场需求形势下有减弱的趋势。单个物流中心难以具有全部服务功能，物流作业环节增多使得物流生产成本上升，难以实现规模化经营。不同物流中心之间的作业协调成为必要。为此，需要新型的物流节点对不同物流中心功能进行协调、拓展和整合，并通过物流中心的空间集聚，形成新型合作关系，这种新型物流节点就是物流园区。集聚效应使使物流园园区在发发展中具具有多方方面优势势，首先集聚聚作用使使各种传传统物流流节点作作业在物物流园区区内集聚聚，各种种物流活活动之间间的协作作配合便便利可行行
23、，产生生物流节节点作业业的规模模效益，使使物流园园区在物物流节点点竞争中中处于有有利地位位；其次次，集聚聚效用不不仅使人人、财、物物集中于于物流园园区，而而且使得得政府有有关鼓励励优惠政政策也集集中于物物流园区区所在地地。由此此，集聚聚效用客客观上进进一步促促使物流流园区的的良性发发展，而而使分散散的传统统仓库、货货运场站站和物流流中心的的业务量量不断下下降，进进一步增增强物流流节点的的集中化化趋势，实实现物流流节点空空间布局局结构的的优化。 参见张晓东物流园区布局规划理论研究，中国物资出版社2006年版，第88页。 2、经济发发展环境境的要求求资源的空间间差异以以及生产产与消费费的时空空差异
24、是是产生物物流活动动的直接接刺激因因素。物物流活动动的派生生性及与与经济的的从属关关系使得得其自身身发展与与经济的的发展存存在一个个跟随适适应的过过程。作作为物流流节点系系统的新新型代表表，物流流园区的的形成是是地区经经济发展展到一定定阶段的的必然要要求。3、物流园园区建设设的政府府作用经济学研究究已充分分说明了了政府对对宏观经经济良性性发展的的重要作作用，国国家或地地方政府府的宏观观调控是是保证社社会经济济快速、协协调和有有序发展展的基本本手段。物物流园区区作为具具有双重重属性的的物流节节点，需需要政府府提供有有力支持持才能更更好地发发展。如如果仅仅仅在前述述的内在在动力与与外在要要求的机机
25、制作用用下，物物流园区区的形成成则往往往需要一一个较长长的过程程。正是是由于政政府的支支持和鼓鼓励，物物流园区区才得以以迅速形形成和发发展。政府对物流流园区形形成的间间接影响响表现在在3个方面面：首先是是政府对对地方经经济发展展的宏观观调控。政府通通过设定定相关产产业政策策、采取取各种有有效措施施促进辖辖区内经经济发展展，从而而为物流流园区的的形成创创造有利利的外部部集中需需求环境境；其交交政府颁颁布法律律法规，规规范企业业运作。政府通通过颁布布法律法法规，规规范企业业运作创创造良好好的市场场竞争环环境，从从而使得得物流园园区形成成的内在在动力与与外在需需求得以以表现；第三，制定有关优惠政策。
26、政府通过制定资金倾斜投入、税收优惠、用地使用等鼓励性政策，引导物流节点在合理地域集聚，可以促进物流园区的形成过程。政府对园区区形成的的直接影响响主要表表现在两两个方面面：一是是制定鼓鼓励物流流发展的的产业政政策。政府通通过制定定鼓励物物流发展展的产业业政策来来体现对对物流园园区发展展的促进进作用。我国6部委联合下发的关于加快我国现代物流发展的若干意见在“继续加强物流基础设施的规划与建设”中对物流园区的发展给出了概要性的指导意见；二是政府直接组织研究制定本地物流园区的发展规划。我国很多地方政府部门都制定了本地物流园区发展规划，正是当前我国物流园区加速形成发展的主要原因。总之，物流流企业的的激烈市
27、市场竞争争引致的的物流节节点集聚聚使物流流园区的的形成成成为必要要，以产产业集聚聚为特征征的经济济贸易集集中化趋趋势使物物流园区区的形成成成为可可能，政政府通过过有关政政策规划划等手段段对物流流节点系系统结构构调整的的宏观调调控与引引导加速速了物流流园区的的形成过过程。第二节 物流园园区规划划概述物流园区规规划是指指对物流流园区进进行比较较全面的的长远的的发展计计划，是是对未来来整体性性、长期期性、基基本性问问题的思思考、考考量和设设计未来来整套行行动方案案。物流流园区规规划有别别于国家家与区域域物流发发展规划划，又不不同于工工业与房房地产业业园区的的规划。物物流园区区规划更更偏重于于在较大大
28、规模的的地域范范围内，土土地布局局与功能能布局结结合的科科学性，更更偏重于于园区建建设发展展的基础础条件规规划，更更突出物物流产业业的特点点以及相相关产业业发展的的协调等等要素规规划。 参见陶经辉物流园区布局规划与运作，中国物资出版社2009年版，第38页。一、物流园园区规划划的目的的物流园区规规划的主主要目的的是通过过合理配配置物流流园区，促促进配送送中心发发展、实实现物流流企业间间联合与与协作、加加快传统统物流业业向现代代物流业业转变、带带动城市市经济发发展，其其次考虑虑减轻交交通压力力、减小小配送中中心对周周围环境境的影响响、促进进城市功功能调整整等。 （1）满足足市场需需求，推推进物流
29、流产业发发展。市场经经济的快快速发展展，带动动了对于于物流市市场的现现实需求求和潜在在需求，特特别是全全方位、高高质量、全全过程、系系统化的的物流服服务需求求将迅速速增长。物物流园区区建设规规划通过过构建物物流产业业发展平平台，为为从事物物流服务务的企业业创造一一个良好好的发展展环境，使使其尽快快成为物物流企业业的集聚聚区和示示范区，从从而推动动物流产产业的快快速发展展。（2）促进进城市用用地结构构调整，完完善城市市功能布布局。由于经经济的高高速发展展，城市市格局发发生了重重大变化化，原来来的城市市边缘区区将发生生功能转转变。商商贸、金金融、饮饮食服务务等第三三产业在在城市中中心集中中，大型型
30、配送中中心因考考虑到土土地成本本和对城城市交通通及环境境影响较较大，需需要迁出出中心区区。因此此，物流流园区的的规划，不不仅要为为物流企企业的发发展提供供良好场场所，也也要为城城市用地地结构的的调整和和城市功功能布局局的完善善创造有有利条件件。（3）推进进资源整整合，提提高物流流经营的的规模效效益。物流园园区的建建设，可可将物流流企业集集中在一一起，发挥整整体优势势和规模模优势，实实现物流流企业专专业化和和功能的的互补性性，共享享基础设设施和配配套服务务设施，降降低运营营成本和和费用支支出，获获得规模模效益。（4）优化化城市生生态环境境，满足足可持续续发展要要求。物流园园区的规规划，应应满足可
31、可持续的的城市发发展原则则。通过过物流园园区的规规划建设设，减少少线路、货货站、货货场、相相关设施施在城市市内的占占地，避避免对城城市景观观的破坏坏，并将将分散的的物流企企业和仓仓储设施施等集中中起来，促促进物流流基地废废弃物的的集中处处理，降降低对城城市环境境的破坏坏或影响响，满足足城市可可持续发发展的要要求。（5）改善善交通管管理，减减轻物流流所产生生的交通通压力。物流园园区的合合理布局局与建立立，可将将货运交交通安排排在市中中心区外外，缓解城市市的交通通压力；同时，可大大减少区域迂回运输，整合区域运输资源，提高区域交通运输的效率。二、物流园园区规划划的条件件要素物流园区规规划的条条件要素
32、素包括：区位条条件、物物流需求求、政府府政策、城城市财政政力量、基基础运作作条件、物物流人才才和技术术条件。1、区位条条件区位条件是是物流园园区建设设必备条条件。物流园园区的运运营要满满足当地地经济区区域的物物流运作作成本与与效率的的要求，其其基础设设施布局局与规模模要与物物流园区区经营的的效益与与发展相相适应，物物流园区区的布局局选址应应考虑以以下几个个方面：首先要要接近城镇镇及经济济发展聚聚集区，市中心商业网点集中，是配送中心的主要供、配货对象，靠近市场、缩短运输距离、降低运输费用、迅速供货是配送中心布局主要考虑的因素。其次，临近主要交通干线，靠近交通的主要干线是方便运输，降低运输成本的有
33、利措施。配送中心供、配货主要是通过公路运输，将物流园区建设在主要干线上，可以降低配送中心的运输成本。第三，位于商品流通集散地，将物流园区建设在商品的集散地，可以方便的处理产生的物流需求，有利于低成本、高效率的开展物流服务。2、物流需需求物流需求是是影响物物流园区区规划的的最直接接也是非非常重要要的因素素，根据据各个地地域的经经济发展展趋势进进行物流流园区建建设的需需求分析析，计算算该地区区的物流流总量，即即：地区区的物流流总量=吸纳的的物流量量（采购购进来的的）+生生成量（生生产加工工制造的的）+输输出量（流流出和销销售外运运的）。物流需需求包括括直接需需求量和和潜在需需求量。直直接物流流需求
34、量量是物流流需求主主体为满满足其生生产经营营、事业业开展及及生活需需要，产产生的对对物流社社会化服服务的直直接需求求量，包包括：工业企企业对供供应物流流服务和和销售物物流的需需求量；连锁商商业对配配送服务务的需求求量；一般消消费者的的物流服服务需求求量；区域间间货物中中转运输输的需求求量。物物流潜在在需求量量主要指指经济环环境、社社会环境境以及物物流服务务环境的的发展对对物流需需求的拉拉动量，是是从动态态的角度度来分析析物流需需求量的的变化趋趋势，主主要包括括：工业企企业对供供应物流流服务和和销售物物流的潜潜在需求求量；一般消消费者对对物流服服务的潜潜在需求求量；区域间间货物中中转运输输的潜在
35、在需求量量。3、政府政政策建设物流园园区离不不开政府府政策上上的支持持。政府府给予的的优惠政政策可以以大大减减少物流流园区的的成本支支出，如如政府给给予优惠惠的地价价，就可可以减少少建设成成本。政政府也可可以提供供优惠政政策来吸吸引投资资和物流流企业的的进驻。4、基础运运作条件件物流园区的的基础运运作条件件包括：采购、仓仓储、运运输、装装卸搬运运、流通通加工、国国际贸易易、通关、信信息服务务、现代代物流技技术与人人才队伍伍建设等等方面。（1）采购购。物流流园区可可以吸引引国内外外采购中中心入驻驻园区投投资，通通过提供供专业的的物流服服务，在在全球范范围内寻寻找供应应商，寻寻找质量量最好、价价格
36、合理理的产品品与服务务，为企企业与其其供应商商或客户户沟通搭搭建桥梁梁。涉及及到的业业务包括括：对国国内采购购的商品品进行分分拣、重重组或简简单加工工等增值值服务后后，向国国内外分分销、集集运；对对采购的的国际货货物进行行综合处处理和简简单的增增值加工工后，向向国内外外销售等等。（2）运输输。运输是是物流园园区中最最为重要要的构成成要素，由交通通运输设设施、运运输工具具、通行行权以及及在此基基础上提提供运输输服务的的承运人人组织所所构成。在在其形成成和发展展过程中中确定了了各种运运输方式式的运输输系统或或多式联联运系统统的经济济特征。运运输方式式确定了了运输的的基本形形式，物物流园区区要求交交
37、通运输输具有良良好通达达性，能能够满足足物流需需求的可可得性，保保持合理理的运输输价格，各各种运输输方式构构成的综综合运输输体系的的布局、分分工合理理和配合合协调。运输可以分分为：公路运输输。与物物流园区区的建设设密切相相关，是是货物陆陆路运输输的重要要手段，是是实现“门到门门”服务的的最可靠靠方式。公公路网是是分布最最密集的的网络，物物流园区区中货物物的集散散都可以以用公路路运输来来实现。铁路运输。优势是快速、廉价运输货物，通过集装箱可以实现公路与铁路的多式联运。将铁路线引人物流园区，修建场站、仓库及相关运营辅助设施，可以办理整车、零担、笨重货物、集装箱和散装货物，降低运输成本。水路运输。水
38、运是比较廉价的运输方式，可以一次运输大量的货物，还可以与公路、铁路进行多式联运，而且港口本身是大宗货物的集散地。航空运输。航空货运量在几种运输方式中最小，速度最快，但货物大部分属于高附加值产品，其货运要求和质量较一般运输方式高。管道运输。运输量大、连续、迅速、经济、安全、可靠、平稳以及投资少、占地少、费用低，并可实现自动控制。管道运输可省去水运或陆运的中转坏节，缩短运输周期，降低运输成本，提高运输效率。（3）仓储储。仓储具具有场所所功效，对产品需求具有调节功能，能够适应生产和消费之间的时间差异，构成了物流园区中另一支撑要素。仓储基础结构是由库场设施、仓储设备以及在此基础上形成的仓储功能和仓库管
39、理者构成，并由此形成了物流园区中的物流据点。（4）物流流信息管理理。物流流信息是是实现优优质服务务的保障障，对现现代企业业产销决决策起着着支持作作用，因因此，建建设通信信基础设设施及信信息系统统成为区区域物流流中心系系统建设设的重要要保障条条件。物物流园区区信息包包括：物流园园区内部部信息。伴随物物流园区区各种活活动而发发生的信信息，包包括在物物流园区区各种具具体的物物料流转转信息、物物流作业业层信息息、物流流控制层层信息等等；物流园园区外部部信息。在在物流园园区活动动以外产产生的，是是提供给给物流园园区活动动使用的的信息，包包括供货货人信息息、客户户信息、订订货合同同信息、交交通运输输信息、
40、仓储管理信息等。（5）包装装、装卸卸搬运、流流通加工工、国际际贸易通通关。包装、装装卸搬运运、流通通加工、国国际贸易易通关及及其物流流延伸服服务等环环节的设设施设备备配套成成为物流流园区不不可缺少少的要素素。（6）物流流人才、技技术条件件。物流园园区的建建设，需需要通过过良好的的物流服服务组织织与经营营管理来来实现。物流组织与管理是适应物流活动的内在要求和重要的条件，而人才和先进的物流管理技术是实现高效物流组织与经营管理的核心和支撑要素。先进的物流技术是以运输技术、仓储技术、信息技术、包装技术、装卸搬运技术、流通加工技术等支持的技术结合，能够充分体现物流管理的技术创新，如实现零库存、及时供货、
41、协同配送、流程再造等物流技术目标。三、物流园园区规划划步骤物流园区的的建设是是一项复复杂而长长期的工工程，投投资大、回回收周期期长，很难在在短期内内实现盈盈利，加加上市场场竞争愈愈来愈激激烈， 因此物物流园区区的规划划工作也也愈发显显得重要要。作为世世界一流流的物流流咨询和和研究机机构，德德国弗劳劳恩霍夫夫物流研研究院（Fraunhofer IML，简称德国物流研究院）在众多的国际性物流园区规划项目实践中总结出了基于需求驱动、竞争驱动及最佳实践驱动的MSFLB物流园区规划方法论。 MSFLB“五步曲”规划方法论其实是这五个步骤英文首个字母的简称，依次是市场分析（Market Study）战略定
42、位（Strategic Positioning）功能设计（Function Design）布局设计（Layout Design）和商业计划（Business Piano）。根据国内外外先进的的物流园园区规划划经验和和实践，通通过对我我国物流流园区建建设规划划过程的的理论研研究和实实践分析析，总结结出适合合我国物物流园区区规划的的六个主主要步骤骤，如表表1-11所示。 参见潘文安物流园区规划与设计，中国物资出版社2005年版，第101页。表1-1 物流园园区规划划步骤规划步骤规划内容第一步：物物流市场场分析物流需求求分析市场竞争争分析物流实践践分析第二步：物物流园区区的战略略定位SWOTT分析确
43、定远景景和使命命制定各阶阶段建设设目标竞争策略略第三步：物物流园区区的功能能设计原则与要要素核心功能能设计辅助功能能设计核心业务务流程的的定义与与描述第四步：物物流园区区的设施施规划与与布局设设计规划与布布局原则则功能区布布局园区开发发计划第五步：物物流园区区的商业业计划组织架构构赢利模式式市场开拓拓计划 投资收益益分析风险评估估第六步：物物流园区区的经营营模式决策、组组织、经经营与管管理形式式1、物流市市场分析析物流市场分分析主要要包括物物流需求求分析、市市场竞争争分析及及物流实实践分析析等。通通过定量量与定性性相结合合的市场场分析，了了解物流流园区周周边地区区的经济济发展状状况、市市场需求
44、求、基础础设施建建设及服服务竞争争等情况况，掌握握区域经经济发展展所产生生的现实实的和潜潜在的运运输、仓仓储、配配送及流流通加工工等的物物流需求求量，根根据地区区长远和和近期的的物流量量，确定定物流园园区长远远和近期期的建设设规模。2、物流园园区的战战略定位位物流园区的的战略定定位要根根据其服服务对象象的特征征、辐射射范围的的大小、交交易商品品的行业业特点、富富有特色色的服务务和人文文概念的的精心设设计等因因素进行行科学的的战略定定位。规规划者在在进行战战略定位位时，可可采用SSWOTT分析法法，对物物流园区区的整体体优势、劣劣势、机机会和威威胁的分分析。分分析过程程中，若若空港、海海港、公公
45、路货运运站场等等某类服服务，在在整个园园区中占占有较大大比例，还还必须进进行专项项的SWWOT分分析。分分析的主主要作用用是帮助助经营决决策者明明晰内外外部环境境，提出出发展物物流园区区的使命命、远景景目标、各各阶段建建设目标标和竞争争策略，从从而进行行准确的的战略定定位。物物流园区区规划过过程中，可可考虑以以下几种种竞争策策略：充分利利用保税税物流中中心的功功能，实实现对进进出口通通关和行行政管理理的高效效率；充分利利用和拓拓展现有有的物流流信息系系统，打打造强势势的国际际物流信信息平台台；充分利利用国际际贸易政政策，建建立特色色的欧美美商品专专业集散散地，拓拓展国际际物流业业务；充分利利用
46、现有有入驻园园区企业业的优势势和物流流需求的的特点，促促进行业业供应链链的竞争争力提升升，集聚聚产业的的物流，实实现产业业链的成成型和优优化。3、物流园园区的功功能设计计物流园区的的基本功功能包括括以下几个个方面：综合功功能：物流园园区拥有有储存、包包装、装装卸搬运运、流通通加工、运运输方式式转换、信信息、调调度、配配送等功功能，具具有综合合各种物物流方式式和物流流形态的的作用；专业功功能：集装箱箱拼装箱箱功能、运运输配装装和中转转功能、配配送加工工功能；集约功功能：集约了了物流主主体设施施和有关关的管理理、通信信、商贸贸等设施施；信息、交交易功能能：集中汇汇集物流流信息，控控制物流流过程，实
47、实施集中中管理；集中仓仓储功能能：通过集集中库存存可以相相对降低低库存总总量，实实现有效效库存调调度，从从而能够够充分发发挥仓储储功能，减减少工商商企业对对仓库的的投资；多式联联运功能能：有效集约约公路、铁铁路、水水运、空空运，实现综综合运输输、多式式联运的的最有效效转化；辅助服服务功能能：包括生生产、生生活和停停车服务务几个方方面。可可以提供供金融、保保险、工工商、税税收、设设施检修修等全方方位的配配套运输输车辆服服务等，属于生生产方面面的辅助助服务功功能。依据物流园园区的基基本功能能，可以以分为仓仓储区、加加工区、增增值区、交交易展示示区、综综合服务务区、行行政区、商商业区、住住宅区等等功能片片区。物流园区功功能设计计时，主要要采用自自顶向下下的方法法。首先先确定物物流园区区的规划划原则，对对物流功功能规划划所涉及及的核心心因素进进行列举举和分析析，然后后对整个个物流园园区规划划分为几几个功能能区域，如仓储区和综合服务区，决策者根据实际需求，为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积、引入相