上海市2023年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷B卷含答案.doc

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1、上海市上海市 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理考前年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷冲刺模拟试卷 B B 卷含答案卷含答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、下列各项中,不属于项目核准重点评估内容的是()。A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策B.是否合理开发并有效利用资源C.符合社会公众利益,未对项目建设地产生影响D.是否对重大公共利益产生不利影响【答案】C2、下列影响消费者行为的因素中,属于消费者心理因素的是()。A.使用者地位B.购买动机C.对渠道的信赖度D.对价格的敏感程度【答案】B3、下列因素中,属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是(

2、)。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用【答案】B4、判定房地产投资风险因素中,检验各风险变量是否相关属于()阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案】A5、某物业的购买价格为 80 万元,其中 30 万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为 15 万元,年运营费用为 7 万元,年还本付息额为3 万元,所得税率为 33%,则该项投资的税前现金回报率为()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B6、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和()。A.资金收益B.项目规模C.经营状况D.项目风险【答案】D7、下列市场调查的内容

3、中,属于可控因素调查的是()。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查【答案】C8、某物业的购买价格为 80 万元,其中 30 万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为 15 万元,年运营费用为 7 万元,年还本付息额为3 万元,所得税率为 33%,则该项投资的税前现金回报率为()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B9、某市 2017 年新开工的房屋建筑面积为 90 万,2016 年未完工转入 2017 年继续施工的房屋建筑面积为 30 万,2017 年竣工的房屋建筑面积为 80 万,那么,2017 年该市房屋的平均

4、建设周期为()。A.0.5 年B.1.5 年C.2 年D.3 年【答案】B10、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区,则 B 区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有()的特性。A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D11、与其他投资相比,房地产投资的优点不包括()。A.能够得到税收方面的好处B.能够抵消通货膨胀的影响C.提高投资者的资信等级D.变现容易【答案】D12、()是指建筑物 2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.公共配套设施建设费B.小区物业管理费C.基础设施建设费D.“三通一

5、平”等土地开发工程费【答案】C13、如果公司具有向市场领导者挑战的实力,或者是其成本较低,或者是其资金雄厚,则开发商可以采用()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】B14、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地,可能损坏道路、需要爆破作业等情况,()应该按国家规定办理申请批准手续。A.建造商B.总监理师C.开发商D.监理工程师【答案】C15、房地产属于非货币性资产,销售过程复杂,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的()。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【答案】A16、个人住房抵押贷款属

6、于()。A.权益融资B.债务融资C.开发投资D.置业投资【答案】B17、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中,经营利润与营业外收支净额之和为()。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】A18、某收益性物业的潜在毛租金收入为 30 万元,假设在某报告期内的出租率为80%,所有承租人都能按时交纳租金,物业其他收入为 2 万元,则物业在该报告期的有效毛收入为()万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】D19、房地产开发项目用于()时,不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】D20、在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中以单

7、位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】B21、房地产项目盈亏平衡分析中,不包括()分析。A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格【答案】B22、木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率,被称为()。A.吸附水率B.自由水率C.平衡含水率D.化合水率【答案】C23、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时,确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格,这种定价方法是()。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价发D.认知价值定价法【答案】A24

8、、某开发商向银行申请了利率 6%、期限为 10 年、按年等额偿还的一笔总额为 100 万元的贷款,则该开发商第一年的还本额为()万元。A.7.59B.7.28C.13.59D.6.05【答案】A25、若房地产投资项目的财务净现值大于零,则说明该项目的获利能力()基准收益率的要求。A.未达到B.正好达到C.已超过D.接近于【答案】C26、在进行费用估算时,管理费可按项目总投资的()估算。A.3%5%B.5%8%C.2%7%D.2%3%【答案】A27、总平面设计中影响工程造价的因素不包括()。A.功能分区B.运输方式选择C.占地面积D.建筑结构【答案】D28、进行可行性研究时,财务评价和综合评价的

9、前一步骤是()。A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.编制可行性研究报告【答案】C29、某房地产投资项目总投资 5000 万元,其中资本金投入 2000 万元,其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为 10%,资本金投资收益率为22%,则项目全部投资收益率为()。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C30、我国目前国家债券的收益率为 9%,经测算,零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为 0.23,整个投资市场的平均收益率为 18%,则零售商业用房的预期收益率为()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%【答案

10、】A31、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区,则 B 区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有()。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D32、某企业 2014 年 12 月底,净利润为 1500 万元,资产平均总额为 6000 万元,负债为 2000 万元。则该企业的资产报酬率是()。A.20%B.25%C.33%D.50%【答案】B33、某市 2016 年商品住宅新开工面积为 600 万平方米,竣工面积为 400 万平方米,2015 年底未完工并继续施工的商品住宅面积为 200 万平

11、方米,该市商品住宅的平均建设周期为()年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D34、下列现金流计算的表达式中,错误的是()。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后,就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税,就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流为负值【答案】C35、潜在购买者一般具有三个特点:兴趣、收入与()。A.意愿B.途径C.能力D.动机【答案】B36、对一个计算周期为 20 年的房地产置业投资项目进行现金流分析时,若折现率始终为一个常数,那么该折现率()。A.包含了对通

12、货膨胀的补偿B.不包含对通货膨胀的补偿C.没有实际意义D.不能直接用于财务评价【答案】B37、基本报表中,反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划的是()。A.投资计划与资金筹措表B.项目投资现金流量表C.财务计划现金流量表D.投资者各方现金流量表【答案】C38、下列方法中,不属于风险辨识方法的是()。A.专家调查法B.蒙特卡洛模拟法C.幕景分析法D.故障树分析法【答案】B39、与购买股票相比,部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是()。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】D4

13、0、仅考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小,这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】C41、对投资项目或投资方向提出建议,是()阶段的主要任务。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】A42、一些竞争者可能对某些方面反应强烈,例如对降价竞销反应强烈,但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于()竞争者。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型【答案】B43、()是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值

14、。A.房地产价格指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者心理指数【答案】B44、某企业上期预测销售量为 100 万台,实际销售量为 110 万台,企业选用平滑指数为 0.8,则本期预测销售量为()万台。A.102B.120C.108D.88【答案】C45、下列选项中,不计入收益性物业运营管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】A46、当宏观经济进入周期循环的波谷时,各国政府一般采用()性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健【答案】A47、在项目评估过程中,租金或售价的确定是通过与()进行比较、修正后得来的。A

15、.近期交易物业的租金或售价B.市场上交易物业的租金或售价C.类似物业D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价【答案】D48、假设将两居室每套价格提高 5 万元,会减少多少购买者,如对此问题进行调查,则属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】C49、谢某打算承租某写字楼的一个单元,在可出租面积的计算上与业主发生了分歧,后经测量得出以下数据:出租单元内使用面积 40,外墙面积 8,单元间分隔墙面积 10,公摊面积 5,那么,可出租面积应为()。A.44B.48C.54D.64【答案】C50、在房地产泡沫的成因中,()是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金

16、融机构的过度放贷C.土地的有限性和稀缺性D.开发商之间的博弈【答案】C多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、可行性研究就是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的()。A.社会的认同性B.技术先进性和适用性C.经济合理性D.建设的可能性E.政策的导向性【答案】BCD2、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应,可以将竞争者划分为()。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者 E 软弱型竞争者【答案】ABCD3、在计算房地产投资项目的偿债备付率时,可用于还本付息的资金包括()。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资

17、回报D.可用于还款的利润E.在成本中列支的利息【答案】AD4、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有()A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD5、建筑物的防雷装置一般由()组成。A.接天线B.引下线C.上引线D.接地线E.接闪器【答案】BD6、关于写字楼基础租金的说法,正确的有()。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】AC7、房地产投资者的权益融资方式主要有()。A.公司上市

18、B.房地产抵押贷款C.土地储备贷款D.合作开发 E 向商业银行借入信用贷款【答案】AD8、建筑材料的物理性质中,与质量有关的性质包括()。A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙率E.吸水性【答案】ABCD9、关于 FIRR(财务内部收益率)的说法,正确的有()。A.FIRR 是评估项目清偿能力的基本指标B.FIRR 可以通过内插法求得C.FIRR 表明了项目投资所能支付的最高贷款利率D.FIRR 大于或等于贷款利率时,项目在财务上是可以接受的E.FIRR 是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率【答案】BC10、下列房地产开发项目成本费用中,属于土地费用的有()。A.

19、土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费【答案】AB11、下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的有()。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【答案】AC12、开发项目选址、定点审批阶段主要针对以()方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标【答案】AB13、写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型【答案】AC14、房屋施工面积包括()几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上

20、期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】ABC15、房地产开发企业在融资方案比选时,通常会选择()的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.融资风险较小【答案】ACD16、房地产置业投资的清偿能力指标一般有()。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率 E 速动比率【答案】ACD17、房地产市场可以理解为从事()等交易活动场所及一切交易途径和形式。A.房地产买卖B.房地产市场调研C.房地产抵押D.房地产租赁 E 房地产协会【答案】ACD18、国际上通常采取的住房保障方式有

21、()。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房【答案】ABD19、关于资金时间价值的说法中,从投资的角度来看,正确的有()。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】ACD20、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.配电房B.商业房地产C.水塔D.住宅【答案】ABD大题(共大题(共 1010 题)题)一、本次估价背景情况如下:估价对象是李

22、某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题,规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建,但尚未办理完变更手续,后因债务问题需转让该套住宅,委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许,技术上可能,经济上允许,经过充分合理的论证,使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下:1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地,房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地,且规划部门已原则同

23、意该幢住宅楼一层改建为商铺,故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建,所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅,但经估价人员实地查勘,为适应改建为商铺用途的需要,可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以,估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况,经过分析测算,若估价对象改建为商铺使用,未来作为商铺使用带来的收入现值,大于作为住宅使用带来的收入现值。所以,估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查,于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2

24、,类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以,估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述,估价对象的最高最佳利用方式为商铺,故本次估价以重新开发为前提。【答案】二、(一)某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房,该家庭目前及未来5 年的财务状况如下:(1)目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元;(2)该家庭月工资收入为 12000 元,预计将以每月 0.5%的比例递增,该收入的 50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000 元,全部储蓄用于购房。各项收

25、入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为 3%,按月计息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5 错误 12=60,s=0.5%,A1=12000 错误50%=6000(元),A2=1000 元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000错误(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(is)1(1+s)/(1+i)n(1+i)n=6000/(0.25%0.5%)错误1(1+0.5%)/(1+0.25%)

26、60错误(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2(1+i)n1/i 或者 F3=A2/i11/(1+i)n(1+i)n=1000 错误(1+0.25%)601/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可购住房总价为:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可购住房单价为:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50 万元;三、(一)某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房,该家庭

27、目前及未来5 年的财务状况如下:(1)目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元;(2)该家庭月工资收入为 12000 元,预计将以每月 0.5%的比例递增,该收入的 50%储蓄用于购房;(3)该家庭另有一套房产出租,每月净租金收入为1000 元,全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下,该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为 3%,按月计息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5 错误 12=60,s=0.5%,A1=12000 错误50%=6000(元),A2=100

28、0 元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000错误(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(is)1(1+s)/(1+i)n(1+i)n=6000/(0.25%0.5%)错误1(1+0.5%)/(1+0.25%)60错误(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2(1+i)n1/i 或者 F3=A2/i11/(1+i)n(1+i)n=1000 错误(1+0.25%)601/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元

29、);(5)可购住房总价为:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可购住房单价为:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50 万元;四、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有:1通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中,大型商场部分通用性一般

30、;办公楼部分通用性较好。2独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。3可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。4房地产开发程度:估价对象为在建工程,至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多,估价对象变现能力较强。5价值、规模大小:一般地

31、说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买主,变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。6区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】五、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有:1通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房

32、地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中,大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。2独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。3可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。4房地产开发程度:估价对象为在建工程,至估价时点已完成打桩工程、基坑围护

33、和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多,估价对象变现能力较强。5价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买主,变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。6区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】六、估价对象为 A 城市一临街商业铺面,当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要拆迁,并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁

34、许可证。因拆迁需要对其进行估价,拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同,对该商业铺面进行估价,估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日,房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)估价对象实物状况(略)(二)估价对象权益状况(略)(三)估价对象区位状况(略)四、估价目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义:估价对象于价值时点的公开市场价值。

35、六、价值时点:2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例(国务院令第 305 号)。3房地产估价规范(GB/T502911999)。【答案】七、本次估价背景情况如下:估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题,规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建,但尚未办理完变更手续,后因债务问题需转让该套住宅,委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段:最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许

36、,技术上可能,经济上允许,经过充分合理的论证,使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下:1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地,房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地,且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺,故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建,所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅,但经估价人员实地查勘,为适应改建为商铺用途的需要,可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以,估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市

37、场状况,经过分析测算,若估价对象改建为商铺使用,未来作为商铺使用带来的收入现值,大于作为住宅使用带来的收入现值。所以,估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查,于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2,类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以,估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述,估价对象的最高最佳利用方式为商铺,故本次估价以重新开发为前提。【答案】八、商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果

38、报告一、委托方商贸有限公司,法定代表:,住所:市路号。二、估价方房地产估价有限公司,法定代表:,住所:市路号,房地产估价机构资质等级:级。三、估价对象商贸楼位于市路号,四至,属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权(使用年限为 40 年,即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月31 日),土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构,建筑面积为 6611m2,总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设,于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述(略)四、估价目的评估商务楼市场价

39、值,为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】九、估价对象为 A 城市一临街商业铺面,当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要拆迁,并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价,拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同,对该商业铺面进行估价,估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日,房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构

40、出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)估价对象实物状况(略)(二)估价对象权益状况(略)(三)估价对象区位状况(略)四、估价目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义:估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点:2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例(国务院令第 305 号)。3房地产估价规范(GB/T502911999)。【答案】一十、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅,首付款为房价的 50%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期

41、限为 20 年,按月等额偿还,年贷款利率为 12%,问:(1)抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少(2)如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额,则该家庭须月收入多少,才能购买上述住宅(3)如果该家庭在按月等额还款 5 年后,于第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息,则还款额为多少【答案】(1)抵押贷款额 P=10050%=50 万元;月贷款利率 i=12%/12=1%;月还款额为:A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元;(2)该家庭欲购买上述住宅,其月收入须为:5505.43/30%=18351.43 元(3)该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时,所需偿还金额为 Pn=A(1+i)n-m-1)/i(1+i)n-m,其中,n=1220=240,m=125=60,代入数据,得到 Pn=5505.43(1+1%)240-60-1)/1%(1+1%)240-60=458721.59 元=45.87 万元。

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