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1、云南省云南省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理考前年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷冲刺模拟试卷 A A 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、如果银行存款的利率为 12%，为在 5 年末获得 10 000 元，现在应该存入银行()。A.5674 元B.2000 元C.6250 元D.8929 元【答案】A2、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（）。A.净现值法B.差额投资内部收益率法C.费用现值法D.内部收益率法【答案】C3、敏感性分析的最基本方法是（）。A.因素不确定分析B.线性因素分析C.单因素敏
2、感性分析D.多因素敏感性分析【答案】C4、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（）。A.单元估算法B.单位指标股算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】D5、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】A6、在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（）。A.购买成本B.土地取得费用C.装修费用D.运营成本【答案】B7、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A.风险较大B.收益率较高C.流动性
3、较好D.投资回收期较长【答案】C8、某居住项目规划建筑面积为 30000m2，含土地费用在内的开发成本为 7500万元，开发费用为 1650 万元，销售税费为销售收入的 5.5%，销售均价为 5500元/m2，适用的土地增值税税率为 30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A9、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C10、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850
4、元，月利率为 0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为（）。A.7.50%B.7.56%C.7.71%D.7.76%【答案】D11、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场的供求关系B.房地产资产价格C.房地产空间市场的供求关系D.家庭收入水平【答案】C12、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。A.3%5%B.5%8%C.2%7%D.2%3%【答案】A13、伤寒明理论 的作者是A.唐慎微B.王肯堂C.王焘D.成无己【答案】D14、某宗土地面积为 10000m2，土地单位价格为 800 元/m2，最高容积率为 2，固定费用为 400 万元，单位建筑面积建安成本为 1500
5、 元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的 20%，销售价格为 3000 元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000【答案】A15、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（）。A.在流动资产中，存货的变现能力最强B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理C.部分存货可能已经抵押给债权人D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题【答案】A16、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于()。A.物业的交通通达程度B.停车的便利程度C.物业的周围环境D.物业所处区域的繁华程度【答案】A17、由城市规划管理
6、部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A.规划意见书（选址）B.建设工程规划许可证C.建设用地规划许可证D.国有建设用地使用权出让成交确认书【答案】C18、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价法D.认知价值定价法【答案】A19、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率【答案】B20、下列关于资产负债表不正确的是()。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、
7、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B21、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地产C.经济适用住宅D.出让国有土地使用权【答案】A22、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】C23、目前民用建筑中
8、采用最普遍的屋面形式是（）。A.曲面屋顶B.坡屋顶C.平屋顶D.多波式折板屋顶【答案】C24、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。A.工程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法【答案】B25、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和()。A.目标B.途径C.市场化D.商品化【答案】B26、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类指标D.收益相关指标【答案】D27、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。A.土地费用B.前期工程费C.房屋开发费D.
9、管理费用【答案】C28、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率【答案】C29、某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（）。A.市场分析B.财务评价C.国民经济评价D.规划设计及方案选择【答案】C30、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为 6%，期限为 15年，首月还款额为 3000 元，月还款额等比增长率为 0.2%，则该家庭第 8 年最后一个月的还款额为（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】A31、某公
10、司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A.避强定位方式B.产品差别化方式C.对抗性定位方式D.重新定位方式【答案】D32、按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为（）。A.完全竞争市场、垄断竞争市场B.一级市场、二级市场C.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场D.一级市场、二级市场、三级市场【答案】C33、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系【答案】D34、在房地产自然周期的复苏
11、阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断【答案】A35、建筑构造中的条形基础适用于（）建筑中。A.砖木结构B.砖混结构C.钢筋混凝土结构D.钢结构【答案】B36、以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力()。A.资产负债率B.内部收益率C.流动比率D.速动比率【答案】B37、投资者所要求的最低利率是（）。A.同业拆放利率B.存款利率C.贷款利率D.基础利率【答案】D38、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的 A 区迁至 B 区，则 B 区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资()的特性。A.区位选择异常重
12、要B.变现性差C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D39、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。A.总量结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析【答案】B40、证券市场上的资金供给者是（）。A.证券发行人B.证券投资者C.证券监管机构D.证券市场的中介机构【答案】B41、假设某房地产投资项目的折现率分别取 i115%、i216%、i317%、i418%时，其对应的净现值分别为 NPV1300 万元、NPV2100 万元、NPV350 万元、NPV4150 万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A.16
13、.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A42、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。A.净现金流量B.现金流入C.现金流出D.现金流量【答案】D43、房地产泡沫产生的基础是（）。A.投机需求膨胀B.金融机构过度放贷C.房地产市场中的过度开发D.土地资源的稀缺性【答案】D44、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程近似匡算法【答案】C45、某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万
14、元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第 1 年的税后现金流为 24000 元，投资者权益增加值为 2200 元，店铺的市场价值增长率为 2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D46、哪个方剂意是“使邪火随诸香一齐俱散也”A.至宝丹B.安官牛黄丸C.紫雪D.苏合香丸【答案】B47、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的 2m 以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线【答案】D48、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开
15、发项目将面临（）。A.政策风险B.市场风险C.财务风险D.信用风险【答案】A49、登记账簿的直接依据是（）。A.自制凭证B.原始凭证C.记账凭证D.会计报表【答案】C50、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商
16、业房地产开发。A.配电房B.商业房地产C.水塔D.住宅【答案】ABD2、房地产开发企业的经营成本主要包括()。A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本 E 房地产出租经营成本【答案】ACD3、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易方式细分E.按目标市场细分【答案】ABD4、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是()。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营
17、成本-期间费用-销售税金 E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】D5、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】AC6、可贷资金利率理论认为（）。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函
18、数【答案】AB7、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。A.自然特征B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围 E 竞争性项目的区域【答案】ACD8、房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【答案】ACD9、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD10、在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养
19、费占较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有（）。A.维修和保养费B.生活用水和污水排放C.杂项费用D.清洁卫生费E.保险费【答案】ABC11、相对于债务融资，权益融资的特点有（）。A.需到期偿还B.无需还本付息C.税收负担轻D.共担投资风险E.共享投资利润【答案】BD12、房地产周期循环的主要原因包括()。A.供需因素的影响B.政策因素的影响C.制度因素的影响D.空置量的影响 E 开发商竞争的影响【答案】ABC13、勘察设计和前期工程费主要包括（），以及“三通一平”等土地开发工程费支出。A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘探费E.规划、设
20、计费【答案】CD14、设计方案评价原则主要有（）。A.经济合理性与技术先进性相结合的原则B.充分考虑近期效益的原则C.充分考虑远期效益的原则D.近期与远期效益相结合的原则E.考虑项目全寿命费用的原则【答案】AD15、下列各项中，与计算税前现金流有关的有（）。A.所得税B.完工期限C.大修基金D.净经营收入E.抵押贷款还本付息【答案】D16、房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是（）。A.做出是否投资的决定B.对项目投资进行详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项目的规划设计方案【答案】ACD17、软件著作权的客体是指()。A.公民、法人
21、或其他组织B.计算机程序及算法C.计算机程序及有关文档D.软件著作权权利人【答案】C18、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是()。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金 E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】D19、美国甲公司生产的平板计算机在其本国享有A注册商标专用权，但未在中国申请注册。中国的乙公司生产的平板计算机也使用A商标，并享有中国注册商标专用权，但未在美国申请注册。美国的甲公司与中国的乙公司生产的
22、平板计算机都在中国市场上销售。此情形下，依据中国商标法，()商标权。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司与乙公司均未侵犯【答案】A20、可行性研究的步骤包括（）。A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.财务评价和投资评价E.编制可行性研究报告【答案】ABC大题（共大题（共 1010 题）题）一、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越
23、差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完
24、成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】二、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限
25、为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=
26、18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。三、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业
27、化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基
28、坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】四、商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表：，
29、住所：市路号。二、估价方房地产估价有限公司，法定代表：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：级。三、估价对象商贸楼位于市路号，四至，属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权（使用年限为 40 年，即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月31 日），土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为 6611m2，总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价
30、时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】五、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 100 万元的住宅，首付款为房价的 50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭 30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款 5 年后，于第6 年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额 P=10050%=50 万元；月贷款利率 i=12%/12=1%；
31、月还款额为：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=501%(1+1%)240/(1+1%)240-1=0.550543 万元=5505.43 元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43 元（3）该家庭在第 6 年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为 Pn=A（1+i）n-m-1）/i（1+i）n-m，其中，n=1220=240，m=125=60，代入数据，得到 Pn=5505.43（1+1%）240-60-1）/1%（1+1%）240-60=458721.59 元=45.87 万元。六、估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转
32、让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定
33、被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】七、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T
34、502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合
35、适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】八、本次估价
36、背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收
37、益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地
38、分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】九、商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方商贸有限公司，法定代表：，住所：市路号。二、估价方房地产估价有限公司，法定代表：，住所：市路号，房地产估价机构资质等级：级。三、估价对象商贸楼位于市路号，四至，属商贸有限公司所有。商贸有限公司 1
39、999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权（使用年限为 40 年，即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月31 日），土地用途为商业。商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为 6611m2，总用地面积为 2560m2。自筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003 年 4 月 1 日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】一十、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套
40、住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋
41、用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2，类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】