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1、上海市上海市 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法题库年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案（基础题）附答案（基础题）单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋支付之日D.委托估价之日【答案】A2、价值时点原则要求评估价值是在由（）决定的某个特定时间的价值。A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程【答案】C3、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A.征收的实质主要是
2、所有权的改变，不存在返还的问题B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D.征收是无偿的，征用是有偿的【答案】A4、土地价值不包含地上()的价值。A.装修工程B.物业C.建筑物D.物产【答案】C5、气血运行的主要通道是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】A6、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有 10 层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为 1000m2，则建筑容积率为()。A.60B.6C.10D.60%【答案】B7、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别
3、是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.100B.50C.50D.100【答案】B8、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定B.征收人与被征收人的口头约定C.被征收人的要求D.征收人的要求【答案】A9、新建房地产的土地
4、取得成本为 600 万元，建设成本为 500 万元，管理费用为40 万元，销售费用为 20 万元，投资利息为 30 万元，销售税费为售价的 6.5%，直接成本利润率为 20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】A10、某建筑物的建筑面积为 120m2，于 9 年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为 3200 元/m2，建筑物残值率为 4%，年折旧率为 2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】B11、某个可比实例 2013 年 1 月 1 日的
5、价格为 2000 美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013 年 1 月 1 日为 1 美元6.29 元人民币，2013 年 9 月 1 日为 1 美元6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到 2013 年 9 月 1 日为（）元人民币/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51【答案】C12、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯【答案】C13、用成本法估价房地产时，房屋现值为（）。A
6、.房屋重置成本房屋年折旧额B.房屋重置成本房屋成新度C.房屋重置成本年折旧额耐用年限D.房屋重置成本年折旧额尚可使用年限【答案】B14、经过大椎穴的经脉是A.足阳明经B.足太阳经C.手太阳经D.手少阳经【答案】A15、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法【答案】A16、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20 元，燃气 18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8元，场地平整 15 元，则该地区“五通一平”的正常费
7、用为（）元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】A17、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是 6800 元/m2、6700 元/m2 和 6300 元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】B18、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾【答案】D19、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米 1000 元，成新率为 70%，房地产年净收益为每平方米 140 元，
8、土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400【答案】C20、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值【答案】D21、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降【答案】A22、下列（）不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者【答案】D23、预
9、计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为 18 万元，运营费用为 10 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5%，运营费用增长 2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为 8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】D24、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产投资价值评估D.相关经济损失评估业务【答案】C25、（）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【
10、答案】A26、评估某宗房地产 2013 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为 3000 元/m2，成交日期为 2012 年 11 月 13 日。经调查获知 2012 年 6 月至2013 年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458【答案】B27、下列（）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】B28、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（）。A.房地产抵押估价B.房地产
11、征收补偿估价C.房地产转让估价D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】D29、甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 2000 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算 2010 年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】C30、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500 平方米，层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建成本为 2000 元/平方米。假定层高每增加 0.1m，建造费
12、用每平米相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为 10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06【答案】D31、薛雪的著作是A.温病条辨B.湿热条辨C.温热论D.脾胃论【答案】B32、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是（）。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价【答案】D33、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过
13、去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估【答案】C34、某商品住宅项目开发利润为 300 万元，土地取得成本为 600 万元，建设成本为 900 万元，管理费用为 50 万元，销售费用为 60 万元，投资利息为 150 万元，销售税金为 120 万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B35、可比实例的成交价格比正常价格低 6%，则交易情况修
14、正系数为（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】D36、下列哪项不属于缓则治本A.痨病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾B.气虚自汗，应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人，应紧急止血【答案】D37、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】B38、现有某总建筑面积为 15000m2 的在建工程，已知土地使用年限为 40 年（自开工之日算起），计划开发期为 3 年，现已进行 1.5 年。估计建成还需 1.5年，投入使用后年净收益为 480 万元，报酬率为 8%，折现率为 12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A.
15、3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】C39、为评估某宗房地产 2013 年 10 月的价格，选取的可比实例成交价格为 3000元/m2，成交日期为 2013 年 4 月末，该类房地产自 2013 年 1 月至 2013 年 6 月末每月价格递增 1%，2013 年 6 月末至 2013 年 10 月末平均每月比上月价格下降10 元/m2。则该可比实例在 2013 年 10 月末的价格为（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】B40、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为500 万元，投资利息为
16、50 万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的 3%和 6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C41、某房地产的年净收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为 12%，土地使用年限为 30 年，土地报酬率为 6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】C42、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为 946 元/m2、860 元/m2、800 元/m2，建筑容积率分别为 5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智
17、的购买者会选择()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】B43、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A44、常兼他邪合而伤人的是邪A.热B.寒C.风D.火【答案】C45、某建筑物的建筑面积为 200m2，有效年龄为 12 年，重置成本为 800 元/m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。A.10.2 万元B.11.0 万元C.11.3 万元D.11.5 万元【答案】C46、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为 2
18、385 元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D47、某宗房地产某年 1 月 1 日的成交价格为 1000 美元/m2，同年 1 月 1 日至 9月 1 日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加 80 元/m2，该年9 月 1 日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2（
19、假设该 1 月 1 日的汇率为 1 美元兑换 6.7 元人民币，9 月 1 日的汇率为 1 美元兑换 6.4 元人民币）。A.1051B.1096C.1100D.1147【答案】D48、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】B49、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】C50、某办公楼是 15 年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为 50 年，已知该办公楼建筑物在建设时所
20、投入费用 255 万元，现时重新购建成本为 350 万元，经济寿命为 60 年，残值率为 3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】C多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、收集交易实例时应收集的交易实例信息包括（）。A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.交易方式E.交易目的【答案】ACD2、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法【答案】AD3、运用路线价法评估某路线价区段内标
21、准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度【答案】ABC4、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A.抵押贷款还本付息额B.房地产折旧额C.重置提拨款D.房地产改扩建费用E.所得税【答案】ABD5、某套期房住宅的套内建筑面积为 120m2，套内墙体面积为 20m2，分摊的共有建筑面积为 30m2，套内建筑面积的购买单价为 15000 元m2，购买人采用的付款方式为：首付 60 万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A.使用面积的购买单价为 12500 元m2B.建筑面积的购买
22、单价为 12000 元m2C.名义价格为 180 万元D.实际价格为 180 万元E.现房价格低于 180 万元【答案】BCD6、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】A7、从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。A.建筑物价值B.房地产价值C.土地价值D.建筑面积E.楼层【答案】BCD8、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。A.充公权B.管制权C.征税权D.征收权E.出让
23、权【答案】ABCD9、比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同【答案】ABD10、某宗房地产购买总价为 50 万元，首付款为房价的 30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为 10 年，年利率为 5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（）。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为 50 万元C.该房地产的实际价格为 50 万元D.该房地产的实际价格高于 50 万元E.该房地产不存在名义价格【答案】ABC11、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。A
24、.土地补偿费与安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】ABD12、下列房地产估价活动中，符合职业道德的行为有（）。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助C.房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密.当事人商业机密D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，某估价机构按其要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】BC13、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有
25、（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】ABC14、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】BC15、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）。A.收益法中预测未来的租金B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力E.成本法中确定房地产的重新购建价格【答案】ACD16、从理论上讲，将多个可比实例对应的比较价格综合成一个最终比较价值的方法有（）。A.
26、平均数B.随机数C.众数D.中位数E.概率分析【答案】ACD17、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整【答案】ACD18、路线价法与一般的比较法的主要不同之处有（）。A.要做“交易情况修正”B.不做“市场状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多
27、“估价对象”E.是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合【答案】BCD19、在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由()引起的。A.特质性B.有用性C.稀缺性D.有效需求 E 应急性【答案】BCD20、下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有（）。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.受迷信影响的交易E.相邻房地产的合并交易【答案】BD大题（共大题（共 1010 题）题）一、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租
28、10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；
29、预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费
30、用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨
31、询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元二、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广
32、告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改
33、造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益336526
34、40060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建
35、设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元三、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内
36、均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗
37、 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C
38、）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；四、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民
39、币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17
40、%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）五、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 50
41、0 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵
42、押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）六、某幢写字楼，
43、土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新
44、的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】七、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 1
45、0 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务
46、；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500
47、/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（万元）八、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016
48、 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖
49、方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）九、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除
50、税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=