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1、上海市上海市 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法能力年房地产估价师之估价原理与方法能力提升试卷提升试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位【答案】D2、关于房地产估价合法原则及其运用的说法,正确的是()。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际情况C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格【答案】D3、某商场建成于 2000 年 10 月,收益期限从
2、2000 年 10 月到 2040 年 10 月,预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元,年平均空置率 20%,年运营费用 50万元。目前该类物业无风险报酬率为 5%,风险报酬率为安全利率的 60%,则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于()万元。A.536B.549C.557D.816【答案】A4、()是以房地产内部构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳利用。A.权益原理B.收益递增递减原理C.适合原理D.均衡原理【答案】D5、在房屋征收中,评估被征收房屋价值的价值时点为()。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B.房屋征收决定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征
3、收完毕之日【答案】B6、某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为 79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以 2002 年 1 月 1 日为 100%)。其中有一房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元/m2,对其作交易日期修正到 2004 年 10 月 1 日的价格为()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】B7、物权法规定,()可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土
4、地租赁权【答案】C8、建立价格可比基础中,统一付款方式是指()。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清【答案】D9、某企业拥有一办公楼,建成于 1996 年 1 月,1998 年 1 月补办了土地出让使用权手续,出让年限为 50 年(自补办之日算起)。在 2006 年 1 月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为 45 年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为()年。A.45B.50C.52D.55【答案】C10、下列房地产权利的种类中,()属于担保物权。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】C11、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D
5、.脾【答案】B12、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为 2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费;买方按正常价格的 3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于()元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】A13、汇率因素对房地产价格影响的表现是:本币汇率_,会导致房地产价格_。()A.下降;上涨B.下降;不变C.上升;下降D.上升;上涨【答案】D14、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】C15、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中,正确的是(
6、)。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】B16、气血关系的失调主要指A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】D17、标准深度是道路对地价影响的转折点:由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价()。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】C18、某块临街深度为 50 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形土地甲,总价为 40 万元。其相邻的矩形土地乙,临街深度为 150 英尺,临街宽度为 15 英尺,则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为()万元。A.2
7、3.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】D19、某幢办公楼应配置电梯,但实际未安装,现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要 100 万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为 2500 万元,其中电梯配置费用为 90 万元,扣除因没有电梯引起的折旧后,该办公楼的价值为()万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A20、某宗房地产的交易总价款为 80 万元,其中首期付款为 20%,余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为 1.2%,则在成交日期时一次付清的价格为()万元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75【答案】D21、土地具
8、有(),而其他物品,经一定年限或长久的使用之后,不论如何保管,最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】B22、价值时点原则要求评估价值是在由()决定的某个特定时间的价值。A.价值类型B.估价结果C.估价目的D.估价过程【答案】C23、比较法估价的步骤包括以下几项:收集交易实例;选取可比实例;建立比较基础;进行交易情况修正;进行市场状况调整;进行房地产状况调整;计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是()。A.B.C.D.【答案】C24、到达目内眦的经脉有A.阳跷脉B.膀胱经C.肝经D.阴跷脉【答案】A25、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾【答案
9、】D26、在卖方市场下,成交价格会偏向买方()。A.最低卖价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价【答案】B27、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的()的款额后,抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本【答案】C28、甲房地产的建筑物建于 1993 年,乙房地产的建筑物建于 1998 年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算 2011 年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较,则()。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】C29、运
10、用假设开发法估价,对于资金的时间价值()。A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定【答案】C30、除了耕地占用税和()因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外,其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.契税【答案】C31、在依法判定的估价对象使用权利方面,应以()为依据。A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】C32、关于估价方法选用的说法,正确的是()。A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B.估价范围内房屋已空置,征收估价时不能选用收益法C.
11、估价师对外地城市某一成套住宅估价,因可比实例调查困难,可不选用D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】A33、购买一套建筑面积为 120m2,单价为 18000 元/m2 的住宅,下列付款方式,名义价格和实际价格相符的是()。A.于成交日期一年后一次性支付所有款项B.于成交日期一次性付清,给予 5%的优惠C.于成交日期支付 50 万元,余款在第一年年末支付D.首付 50%,余款以期限 10 年、年利率 7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付【答案】D34、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况,有针对性地搜集一些()。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值【
12、答案】B35、为评估某宗房地产 2013 年 10 月的价格,选取的可比实例成交价格为 3000元/m2,成交日期为 2013 年 4 月末,该类房地产自 2013 年 1 月至 2013 年 6 月末每月价格递增 1%,2013 年 6 月末至 2013 年 10 月末平均每月比上月价格下降10 元/m2。则该可比实例在 2013 年 10 月末的价格为()元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】B36、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98,则其依据为()。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2%B.可比实例的区
13、域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为 2.04%【答案】D37、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼,开发完成后销售均价为 3000 元/m2,已知取得土地时楼面地价为 1000 元/m2,开发成本和管理费用为 1200 元/m2,开发成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的 2%,销售税费为销售价格的 5.5%,开发期为1.5 年,年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为()。A
14、.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B38、在实际估价中,选取()应有针对性,主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据【答案】D39、在国有建设用地使用权挂牌出让中,为竞买人确定报价提供参考依据的估价,一般是评估()。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】C40、某在建工程按正常建设进度建设 1 年后停工,停工半年后基坑进水,现人民法院强制拍卖该在建工程,预计拍卖处置正常期限为 0.5 年,之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需 0.25 年。经市场调查,类似开发项目正常建设期为
15、2.5 年,开发完成后的市场价格为 5000 元/m2。折现率为 10%,用动态分析法估价时,开发完成后的市场价格的现值为()元/m2。A.3939.93B.4034.93C.4132.23D.4231.87【答案】B41、男子肾气衰,发堕齿槁是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】D42、下列影响房地产价格的因素中,会导致房地产价格下降的因素是()。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平【答案】C43、某租赁期限为 20 年的土地拟建设批发市场,承租人投入建设成本费用为3500 万元(建设期内均匀投入)。建设期为 1 年,建成后可全部租出,
16、每年可获得净利润 600 万元(未扣除应支付的土地租金)。若承租人要求的年报酬率为 10%,则可支付的土地租金为()万元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】C44、()房地产的区位优劣,主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。A.办公B.商业C.居住D.工业【答案】C45、当房地产价格持续上升或持续下降且各期上升或下降的数额大致相同,宜选择的估价方法是()。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法【答案】A46、某办公楼是 15 年前在划拨土地上建设的,现按要求补办了土地出让手续,出让年限为 50 年,已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用
17、255 万元,现时重新购建成本为 350 万元,经济寿命为 60 年,残值率为 3%,则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为()万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】C47、提出“四气五昧”药性理论是A.难经B.黄帝内经C.神农本草经D.伤寒杂病论【答案】C48、买方购买与其原有土地相邻的土地时,其购买价格一般会()这块土地单独存在时的价格。A.低于B.等于C.接近D.高于【答案】D49、某住宅的建筑面积为 100m2,买卖合同约定成交价为 10000 元/m2,价款分两期支付,于成交日期支付 60 万元,余款于一年后支付;交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的
18、税费为 3 万元,卖方应交纳的税费为 8 万元,并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例,年折现率为 6%,则对其建立比较基础后的总价为()万元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28【答案】D50、在影响房地产价格的人口因素当中,家庭人口规模是指()。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转
19、让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC2、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于()。A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率 E 买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】ACD3、下列房地产估价活动中,不符合职业道德的行为有()。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时,涉及特殊构筑物估价,主动聘请有关专家提供专业帮助C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托
20、人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求,由于时间紧,加上估价业务简单,某估价机构按其要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】ACD4、在求取土地的重新构建价格时,通常是假设土地上的建筑物并不存在,再采用()等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。A.比较法B.成本法C.基准地价修正法D.标定地价修正法 E 假设开发法【答案】ABC5、下列房地产特性中,决定房地产需要专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD6、下列对房地产
21、价值和价格的关系,表述正确的有()。A.价值是价格的外在表现,围绕着价格上下波动B.价值是物的真实所值,是内在的、客观的和相对稳定的C.价格是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实D.在实际运用中一般通过外表的价格来推测内在的价值E.房地产估价的本质是评估房地产的价值而不是价格【答案】BCD7、某宗商用房地产于 30 年前建成,预计建筑物剩余自然寿命为 20 年,房地产未来第一年的净收益为 28 万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少 2 万元,报酬率为 8%,则()。A.该房地产的收益价格为 136.73 万元B.该房地产的收益价格为 143.89 万元C.以第一年净收益为依据采用净收益
22、乘数法估算收益价格,净收益乘数为 5.14D.该房地产的合理经营期限为 15 年E.该房地产的合理经营期限为 20 年【答案】BCD8、下列情况,属于成交价格偏离正常价格的交易有()。A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易B.被迫出售或被迫购买的交易C.人为哄抬价格的交易D.对交易对象有特殊偏好的交易E.相邻房地产未合并的交易【答案】ABCD9、在假设开发法的静态分析法中,应计利息的项目有()。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】ABC10、房地产由于寿命长久,供给有限,其价值通常可以得到保持,甚至会随着时间的推移而自然增加。会
23、引起房地产自然增值的因素有()。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】BD11、根据适合原理,均衡原理以及收益递增递减原理,当房地产()时,便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联 E 外部环境要素为最适当的组合【答案】AC12、下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有()。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】BC13、关于重新购建成本的说法,正确的有()。A.重新购建成本是指重
24、新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】CD14、长期趋势法可以用于()。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】ABD15、房地产的三种存在形态有()。A.土地B.建筑物C.地上定着物D.房地E.地上构筑物【答案】ABD16、与非专业估价相比,
25、专业估价的特点包括()A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长【答案】ACD17、下列行为中,体现某宗房地产受到外部经济性影响的有()A.在其邻近建化工厂B.调整城市发展方向C.在其邻近建垃圾站.公共厕所D.在其邻近建花园.开辟一块绿地E.改善城市格局【答案】D18、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降,而兴建一个花园则可能使其价值上升,这体现了房地产特性中的()。A.用途多样性B.合法性C.相互影响性D.外部性E.易受限制【答案】CD19、某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估,出具了估价报告,估价报告有效期为 1 年。该
26、抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款,贷款期限为20 年。在未来 20 年内估价机构对此估价报告()。A.均要负法律责任B.在经过 1 年之后也无需重新对该商品住宅进行评估C.经过 1 年之后需重新对该商品住宅进行评估D.如果委托人在 1 年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款,则此估价报告失效,需要重新评估 E 如果委托人在 1 年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款,则此估价报告继续有效,不需要重新评估【答案】ABD20、在求取净收益中,运营费用包括()。A.房地产持有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】AC大题(共大题(共 10
27、10 题)题)一、某宗房地产占地 2000m2,容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的,出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的,经济寿命为 50 年。经调查,现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2,同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元,装修重置价格 30 万元,经济寿命 5 年;设备的重置价格 50 万元,经济寿命 15 年。残值率假设均为零,报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。(10 分)【答案】二、某幢写字楼
28、,土地面积 4000,总建筑面积为 9000,建成于 2002 年10 月 1 日,土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/,建筑物重建成本为 3000 元/,建筑物自然寿命为 60 年,有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元,装修的重置价格为 82.5 万元,平均寿命为 5 年,有效年龄为 4 年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧 80 万元,拆除该空调费用为 10 万元,可回收残值 30 万元,重新构建价格(不含安装费)为 130 万元,安装
29、新的空调系统的费用为 8万元,除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年,经过年数为 9 年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗 800 元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为 7 万元。(4)该类写字楼的报酬率为 10%,银行贷款年利率为 5%,土地报酬率为 8%。(5)假设除空调以外,残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】三、某幢写字楼,土地面积 4000,总建筑面积为 9000,建成于 2002
30、年10 月 1 日,土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/,建筑物重建成本为 3000 元/,建筑物自然寿命为 60 年,有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下:(1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元,装修的重置价格为 82.5 万元,平均寿命为 5 年,有效年龄为 4 年,空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧 80 万元,拆除该空调费用为 10 万元,可回收残值 30 万元,重新构建价格(不含安装费)为 130 万元,安装新的空调系统的费用为 8万元,除空调以外的设备的重置价格为 25
31、0 万元。平均寿命为 15 年,经过年数为 9 年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗 800 元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为 7 万元。(4)该类写字楼的报酬率为 10%,银行贷款年利率为 5%,土地报酬率为 8%。(5)假设除空调以外,残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】四、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案:方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售
32、,需补缴地价,取得40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m2 天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计改造期为1
33、.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居民用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内
34、均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)。【答案】假设开发法方案一:(旧厂房-批发市场)第一年净租金收益33652640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值 V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11 年后才能转售)补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话:010
35、-82326699/4008105999 建设工程教育网(),正保远程教育旗下品牌网站契税(补地价旧厂房价值 V0)4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/(115%)0.75585.71 万元五、某宗出租的房地产,建筑面积为 40000m2,容积率为 4,土地使用期限为40 年,自 2005 年 10 月 1 日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 2007 年 10 月 1 日建成,可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知,2010 年 10 月 1 日该类房地产的
36、租金为每月 40 元/m2,年平均空置率为 20%,平均每月除税费外的运营费用为 30 万元,出租人承担的税费约占租金收入的 8%,该房地产现时土地单价为 2100 元/m2,土地报酬率为 8%,建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。(8 分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=400000.7(120)4012=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=3012+1075.28%=446.02(万元);(3)年净收益:a=AC=1075.2446.02=629.18(万元);或 a=40.7(120%)4012(18%)3012=62
37、9.18(万元);(4)土地总价:L=40000/42100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=21008%/11/(1+8)40-5=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=aaL=629.18180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%11/(1+10)405=4330.13(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。六、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高 4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为 60 年,有效经过年数为 3 年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑
38、安装工程费为 1200 元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的 8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的 3%,年利率为 6%,建设期为 2 年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%,第二年投入 40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的 6.5%,投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元;装修的重置价格为 500 万元,平均寿命为 5 年,已使用 3 年;设备的重置价格为 200 万元,平均寿命为 10年,已使用 3 年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为 80%,月
39、租金为 30 元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为 180 万元,安装费用为 60 万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%,正常月租金为 32 元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。(12 分)【答案】(1)计算重新购建价格 C 总:方法一:首先,计算单价建筑安装成本:1200 元/m2;专业费用:12008%=96(元/m2);管理费用:(1200+96)3
40、%=38.88(元/m2);销售费用:C3%;投资利息:(1200+96+38.88+3%C)60%(1+6%)1.51+(1200+96+38.88+3%C)40%(1+6%)0.51=88.93+0.2%C;销售税费:C6.5%;投资利润:(1200+96+38.88+3%C)35%=467.208+1.05%C;每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,计算总价建安成本:120030000=3600(万元);专业费用:36008%=288(万元);七、某旧厂房的建筑面积 26400m2,占地面积
41、 12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案:方案一:改造为批发市场出租 10 年后转售,需补缴地价,取得40 年商业用地土地使用权,已知改造期为 1 年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金 3 元/m2 天,可出租面积为建筑面积的 60%,运营费用率为 25%,根据调查,10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍,转售税费为转售价格的 7%,房地产报酬率为 7.5%。方案二:改扩建为公寓出
42、售。需补缴地价,取得 70 年居住用地土地使用取,增加建筑面积 17600m2;预计改造期为1.5 年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元;在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的 3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积 8500 元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2,现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2,70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2;容积率每增加 0.1,商业用地楼面地价下降 5%,居民用地楼面地价下降 2%;补缴地价以及买方购
43、买该旧厂房均需缴纳 4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1 年按 365 天计)。【答案】假设开发法方案一:(旧厂房-批发市场)第一年净租金收益33652640060%(125%)1300.86(万元)开发完成后的价值 V1A/(Yg)1(1g)n/(1Y)n/(115%)Vt/(1R)n1300.86/(7.5%2.5%)1(12.5%)10/(17.5%)10/(115%)1.6V1(17%)/(115%)118572.350.32V1V112606.39(万元)(改造期 1 年,出租期 10 年,11
44、 年后才能转售)补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话:010-82326699/4008105999 建设工程教育网(),正保远程教育旗下品牌网站契税(补地价旧厂房价值 V0)4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/(115%)0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/(115%)0.75585.71 万元八、某宗出租的房地产,建筑面积为 40000m2,容积率为 4,土地使用期限为40 年,自 2005 年 10 月 1 日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于 2007 年 10 月 1 日建成,可供
45、出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知,2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2,年平均空置率为 20%,平均每月除税费外的运营费用为 30 万元,出租人承担的税费约占租金收入的 8%,该房地产现时土地单价为 2100 元/m2,土地报酬率为 8%,建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。(8 分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=400000.7(120)4012=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=3012+1075.28%=446.02(万元);(3)年净收益:a=AC=1075.24
46、46.02=629.18(万元);或 a=40.7(120%)4012(18%)3012=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/42100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=21008%/11/(1+8)40-5=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=aaL=629.18180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%11/(1+10)405=4330.13(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。九、某商场的建筑面积 6000m2,土地使用期限 40 年,从 2008 年 10
47、 月 1 日起计,不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款,贷款金额 600 万元,贷款期限 10 年,贷款年利率 6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成,现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;
48、二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10 分)【答案】(1)求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)其他法定优先受偿款 1)2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值 500 万元,收益期限为 40 年-5 年=35 年,利用公式:V=A/Y1-1/(1+Y)n,可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/
49、8%1-1/(1+8%)35=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/(1+6%)7=455.08(万元)3)2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28(455.08/0.5)4917.12(万元)一十、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高 4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为 60 年,有效经过年数为 3 年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的 8%,管理
50、费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的 3%,年利率为 6%,建设期为 2 年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%,第二年投入 40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的 6.5%,投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元;装修的重置价格为 500 万元,平均寿命为 5 年,已使用 3 年;设备的重置价格为 200 万元,平均寿命为 10年,已使用 3 年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为 80%,月租金为 30 元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为