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1、疫情后房地产市场与政策趋势及政策解读课程背景：2020年是新中国历史上极为不平凡的一年，对于经历过疫情这一年的人们来说，恍如隔 世，似乎给人一种不真实的经济错觉和感觉。疫情对于中国经济与全球经济造成了巨大的冲 击，通过宏观稳健的货币政策与积极财政政策的调控，国内经济迅速从疫情后上半年负的经 济总量增速回归GDP增速全年回正，创造了全球经济增速与宏观调控发展模式的典范。这一年中国经济韧性凸显，房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，表现亦超逾期。2021 年，整体经济预计向好，但地产金融监管逐步加强，在此背景下房地产行业如何变化。十四 五规划与国内国际双循环体系对于房地产行业又指明了哪些方向？本节课
2、程将通过通俗易 懂、精准专业、案例丰富的授课方式为您全面展示与解读中国宏观经济发展特点、趋势、未 来与机遇。本课程也会在课程中从房地产经济学的理论分析到具体的经济热点，让受众学院深入浅 出的理解中国经济发展模式与宏观经济发展机理 课程收益：掌握当下中国房地产观察的两个视角供需与金融掌握国内国际双循环体系与中国经济发展和房地产投资掌握2021年中国房地产行业投资布局的模式和重点区域掌握当前经济发展中的内部挑战与发展机遇掌握未来短期与长期经济发展的趋势与脉络课程时间：2小时课程对象：金融机构、国企、民企、政府课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+业务落地第一讲后疫情时代中国房地产发展环境一、 2
3、021年房地产市场政策从稳到更加稳”1 .中央政策从稳到更稳a）解决好大城市住房突出问题b）住房问题关系民生福祉c）要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位d）因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展.地方政策从放到收二、土地市场分析与展望a） 土拍成交金额再创新高b） 土拍年内先扬后抑c） 土拍城市分化加剧i. 一线全面趋好ii. 上海、重庆分局金额与面积首位iii. 全国卖地榜上海居首iv. 成交结构，全面承接刚需三、货币财政双轮驱动下中国经济的“六稳和六保”1 .积极的财政政策-财政赤字率创1952年新高.稳健的货币政策-M2增速保持高速增长2 .通胀率显著提升-M2增速与GDP增速
4、扩大.投资拉动新基建落地带动上游产业利润恢复3 .股市回暖.大宗高位运行四、2021年房企发展趋势与过往回顾1. 2021年房地产发展的挑战a）资金压力b）物业服务管理企业价格破发c）长租公寓暴雷i.蛋壳的钱去了哪d）高地价频出i.高地价是否赚钱e） 一二手房倒挂i. 最牛无房户摇号买豪宅f）营销乱象频出ii. 天津杭州10%的佣金点数g）产品质量问题iii. 最好的产品是售楼处h）商业低迷iv. 奢侈品疯涨v. . 老品牌下沉vi. . 新品牌发力vii. 100 开 70i）办公新低i. 办公租金3年新低ii. 北上广深空置率10年新高j）销售、竣工加速背离i. 竣工面积走低ii. 销售面
5、积走高iii. V型反转地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂五、房地产三十年与三道红线e） 1987年12月的一次深圳土地拍卖f） 1998年房地产市场化g） 2009年房地产金融化h） 2016年房住不炒i） 2021年房产去金融化六、三百万亿的房地产与地产在中国经济的地位j）中国第一大行工商银行涉房贷款占贷款总额比例37.5%k）住宅资产占家庭财富总值约四分之三I）中国家庭债务与收入比为128% ,其中70%为房贷七、都市圈与城市圈再次成为继2009年之后的新城市投资区域1 .东京湾区与日本住在乡下的打工人.粤港澳大湾区2 .长三角城市群.京津冀一体化3 .成渝双城经济圈八、再通胀背景下的资
6、产市场与货币政策逻辑1 .通胀究竟好不好.股市与通胀成正比例关系但波动上涨2 .房市与通胀成正比例关系且无波动. CPI随通胀不升反降的经济悖论与通缩3 .房地产价格为何没有统计到CPI消费指数中第二讲2021年加杠杆投资周期到消费内循环的过渡之年一、最后一波强投资到双循环的过渡之年下的房地产行业.难得的宏观经济增速GDP预计8%以上1 . 6月份是两年加杠杆周期的分水岭.供给侧结构改革与高质量发展为主线主题2 .货币政策不松不紧与GDP增速保持一致.化解地方政府隐形债务m）投资信用究竟加给谁？政府、企业还是居民n）以未来收益作为信用的新时代开启.房地产金融长效管理机制延续3 .金融监管强化.
7、房主不炒定位不变6 .因地制宜，多策并举.人才引进与落户成为2021年地产大戏7 .租赁保障被提到空前高度二、市场机会及热点地产动向分析1 .自持用地：退出难、经营难.需求-中低端是主力a）关注性价比、交通便利b）对品牌公寓无信息.超八成业主愿为优质物业买单a）超一半业主愿为优质物业付出超过3%溢价b） 33%业务愿意付出超13%的溢价. 90-95买房人群画像o）长期啃老的袋鼠族P）租房快乐的乐租族q）奋斗实现买房理想的奋青族r）父辈财力支持的房二族.刚需a）上车户型三房起步b） X空间满足个性需求c）紧凑三房只做一厅.改善a）强调尺度空间b）重点关注衣、厅、厨、卫c）健康和智能化成为标配d
8、）要颜值也要好用”e）细节打造提升品质三、”头部做产业腰部”做产品1 .勾地条件严苛，必须先产后城.房企悉数入场，开发模式分化2 .公募REITs加速，助力资产退出四、消费市场建立于房地产发展的影响1 .建立消费市场促进国内国际双循环体系发展s）老百姓为什么爱存钱t）贯通生产、分配、流通、消费闭环u）需求牵引供给、供给创造需求. 2021年房地产市场基本面预测a）商品房销售面积小幅回落23-3.8% ,累计销售面积近17亿方b）销售均价结构性上涨3.9-54%c）新开工面积下降1.6%d）投资额增长5.4-6.9%.地产行业区域结构性分析-都市圈与城市群战略a）成渝经济圈销售处于历史高位i.
9、顶层设计出台落地，利好释放空间ii. 规划利好支撑，需求积极释放iii. 土地储备平稳增长b）京津冀、长江中部置业存在一定压制i. 区域协调发展有待发力ii. 调控政策负面效应逐步消化，需求趋稳iii. 在建库存储备较多，共赢充足iv. 区域内部分化严重稳中有增c）长三角、粤港澳地区开工较为积极i. 顶层设计落地，区域发展快速推进ii. 人口快速流入，需求旺盛iii. 土地增幅突出iv. 随时保持调控政策出台带来的风险第三讲2021国内房地产发展机遇一、 内需消费与“橄榄型”的中等收入群体与房地产的关系V）消费、储蓄、投资的均衡之辨W）创新创业与居民高杠杆的冲突i. 2020 家庭债务/GDP
10、=59.1%ii. 2024 家庭债务/GDP=68%教育、医疗、养老、育幼的新消费市场与收入倍增战略d）教育地产e）康养地产财产性分配不均与财产税房产税的靴子x） 2020全国消费下滑5% ,奢侈品消费增长50%f）反垄断与收入分配的问题四、国企改革国企治理与地产的并购重组y）房地产的并购重组z）存量资产的后运营五、房地产投姿与发展市场的两个重要变量a）短期趋势看快变量-货币政策与财政政策b）长期趋势看慢变量-土地供给与人口流入六、政府调控房价只需要两个字“规划”g）房价上涨本质是土地价格上涨h） 土地价格上涨本质是供需关系七、供需关系是由就业与城市综合服务决定的b）有效需求-人多买得起c）无效需求-人多买不起八、房价不是泡沫问题而是抵御通胀a）房地产行业依旧朝阳b）房地产不是房子而是土地、房地产不是房子而是金融