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1、房地产开发经营的程序和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程根据房地产生产和再生产运行顺序，以与各阶段经营管理的内容.房地卢开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。1.建设工程项目设立和企业组建；2房地产建设工程项目规划与审批；3 . 土地使用权的取得；.征地与拆迁；4 .工程建设与管理；.房地产的租售管理；5 .房地产的物业管理。房地产开发建设土地使用权的取得一、我国土地公有制的形式我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所 有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市 土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土 地，除由法律规定属于国家
2、所有的以外，都属于集体所有，并以土地 集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。二、土地所有权和土地使用权与使用权的出让与转让（一）土地所有权土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土 政主管部门批准的项目设计任务书）；（2）规划管理部门核发的建设用 地规划许可证；（3）区、县以上人民政府批准的使用土地的证明文件如 中华人民共和国国有土地使用证等（见附件）；（4）房屋拆迁计划和房屋 拆迁方案等。附：国有土地使用证（国徽）中华人民共和国国有土地使用证一 一国有（）宇第号中华人民共和国国有土地使用证国家土地管理局制全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土 地，由
3、县级以上地方人民政府登记造册，核发征收，确认使 用权。一一摘自中华人民共和国土地管理法第九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证的制度。摘自中华人民共和国土地管理法）第五十九条土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵 犯。一一摘自中华人民共和国土地管理法第十一条根据中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国城 市房地产管理法规定，由土地使用者申请，经调查审定，准予登记，发给此证。人民政府(ED)年 月土地使用者坐落地号 图号用途土地等级使用权类型终止日期使用权面积其中共用分摊面积填证机关(印)年 月曰3,核发房屋拆迁许可证区、县房屋土地管理局，在接到建设单位房屋拆迁申请书以后，要认
4、真审查申请单位上报的建没项目的计划批准文件、建设用地规划 许可证、使用土地的批准文件，审核拆迁计划和拆迁方案，并且要在 接到申请20日内，以书面形式做出是否同意发给房屋拆迁许可证的决 定。如果要拆迁外国组织和外国人，以与外商投资企业的房屋与其附 属物或者是拆迁量过大的，还应当报送市房屋土地管理局审核。市房 屋土地管理局审核同意后，再由区、县房屋土地管理局向建设单位颁 发房屋拆迁许可证。4 .颁发拆迁公告区、县房屋土地管理局，核发房屋拆迁许可证以后，还必须在房 屋拆迁的范围内.将建设项目的名称、拆迁人（建设单位或个人）、拆迁 的范围、拆迁的期限等，用公告或其他形式予以公布，区、县房屋土 地管理局
5、以与拆迁入，应当向被拆迁人做好宣传解释工作。5 .签订拆迁补偿协议以与拆迁双方的权利和义务拆迁入与被拆迁入，必须根据有关规定，订立房屋拆迁补偿协议、 安置协议。在房屋拆迁协议中，必须明确规定双方的权利和义务。（1） 拆迁双方当事人，都有依法签订和履行拆迁协议的权利和义务，任何 一方都不能使用任何借口拖延签订的协议；（2）拆迁人必须根据国家有 关规定，对拆除的房屋与其附属物的所有权人和使用权人进行补偿的 义务，也有对房屋进行拆迁的权利；（3）被拆迁人享有对拆迁房屋补偿 的权利，但也必须履行房屋拆迁的有关规定的义务以与按期搬迁的义 务；（4）拆迁双方都有向有关部门申请裁决拆迁纠纷和进行诉讼的权 利
6、。6 .房屋拆除拆迁人应当在规定的拆迁时期内完成拆迁任务。如果由于客观原 因延误了拆迁期限，应当经过区、县房屋土地管理部门同意，井报市 房屋土地管理部门备案。（二）城市房屋拆迁方式房屋拆迁的方式，大体有三种：城市政府统一拆迁、拆迁人委托 拆迁、建设单位自己拆迁。1 .城市政府组织的统一拆迁这种拆迁方式，也分两种情况：一是由城市政府统一组织的对需 要拆迁的房屋进行统一拆除，对被拆迁的房屋所有权人和房屋使用权 人校照国家的有关规定进行补偿或安置；二是城市政府委托某个有资 格专门从事拆迁的企业或单位，组织对需要拆迁的房屋进行统一拆迁, 对被拆迁的房屋所有权人和房屋使用权人按照国家的有关规定进行补 偿
7、或安置。2 .委托专业拆迁单位拆迁房屋拆迁人把经批准拆迁房屋的工作，委托给具有拆迁资格的专 业拆迁企业或单位。专业拆迁企业或单位根据委托协议，依据国家房 屋拆迁的有关规定和政策，向被拆迁房屋所有权和使用权的单位和个 人，说明国家关于拆迁房屋的有关规定、拆迁时间安排、以与其他拆 迁工作的有关事项。与拆迁单位和个人签订关于补偿、安置以与其他 有关事项的协议并组织实施拆除房屋，以与其他附属设施。3 .拆迁人或建设单位自己组织拆迁工作这种拆迁方式就是房地产开发经营单位自己组织拆迁。房地产开 发经营企业自己组织拆迁工作，也必须具有从事房屋拆迁业务的XX 书。如果建没单位自行组织拆迁工作，就必须向区、县房
8、地产部门申 请拆迁房屋许可证，并按照国家有关规定，递交拆迁工作负责人和拆 迁人员.以与他们的有关资料，办理批准手续。取得拆迁资格以后，从 事拆迁的工作人员，还必须参加房地产主管部门组织的拆迁人员专业 培训班。这些工作人员通过培训，掌握城市房屋拆迁法律、法规和方 针、政策，熟悉房屋拆迁程序和具体业务工作。（三）城市房屋拆迁补偿市城市房屋拆迁管理办法（下简称拆迁办法）对城市房屋 拆迁的补偿问题做出了具体规定：1 .拆迁人应当对被拆除房屋与其附属物的所有权人和使用权人， 按照规定的标准给予补偿。2 .拆迁补偿方式拆迁补偿方式，山拆迁人与被拆迁入协商确定。可以用货币补偿, 也可以用房屋进行补偿。根据拆
9、迁办法的规定，住宅房屋分为成套住宅房屋和非成套住 宅房屋。成套住宅房屋是指卧室、起居室、厨房、卫生间等的单元住 宅房屋；非成套住宅房屋是指成套住宅房屋以外的其他住宅房屋，通 常是指平房、简易楼房和筒子楼，两者补偿的标准不同。被拆除房屋 的所有权人和使用权人的补偿标准也不同具体的补偿方式、补偿标准 与相关规定参见各个城市房屋拆迁管理办法。商品房购预售管理商品房预购预售，实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产 开发商还没有把房屋建设起来以前，或房产还没有竣工以前，以预售 的方式把房屋卖出去。也就是先付款，后交货。在XX也叫买卖楼花 或炒楼花。（一）预售房屋条件与程序中华人民共和国城市房地产管理法
10、第四十四条规定，商品房 预售，必须符合下列条件：1 .交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2 .有建设工程规划许可证。3 .按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总 投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4 .向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房 预售许可证明（附件见第57页）。凡是符合以上条件的房地产发经营企业.向市房地产管理部门提 出预售申请，经过房地产管理主管部门核查批准，领取预售房产许可 证，井办理预售登记，即可以进行房屋须售。房屋预售的具体程序是：1 .房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请，并提交如 下有关文件：企业开发
11、资质等级证书和营业执照；土地管理部门出具 的建设用地批文和规划部门签发的建设许可证；建筑施工合同；已完 成投资额的证明或房屋基础工程验收合格单；房屋预售计划，包括商 品房的位置、总单元数、各单位的建筑面积、销售时间和地点等。如果申请办理外销商品房预售，还必须符合以下条件：付清地价 款，取得土地使用权；施工设计图纸已经批准，并取得建设工程规划 许可证；已经完成建设工程总投资额的25%以上；工程施工进度和施 工交付日期已经确定；以与市区县建委颁发的建设工程开工证，建筑 施工合同，配套工程交用日期证明材料；在本市银行开立代收房屋预 售款的结算账号，与开户银行签订的房屋预售款监管协议；售楼说明 书、房
12、屋使用、维修、管理公约；房屋管理受托书或协议书。2 .经房地户主管部门批准后，预售单位与预购房者就可以签订房 屋预售合同。预售合同一般包括以下内容：房屋预售双方的XX、国 籍、地址和身份；预售房屋的位置、编号、建筑面积与平面图纸；相 应的土地使用权比例或范围；房屋价款；房屋预售款的支付方式和房 屋交付方式；房屋的使用性质、权属转移内容；房屋产权人必须遵守 的房屋使用、管理、维修公约）；违约责任；双方当事人约定的其他 内容。3 .办理房屋登记、签证。房屋预售合同签订生效后，应在规定 时间内到市房地产交易所力，理登记、签证。预售后的房产需转让的, 由转让双方凭已经登记、签证的房产预售合同，到房地产
13、交易所办理 转让手续，原合同规定的权利义务随之转移。4 .房地产开发商在房屋竣工后，应当按房屋预售合同办理房 屋交付手续，购房人凭房屋预售合同与房屋交付凭证办理房产过 户手续，缴纳手续费用。如果出现以下情形，预售房购买者可以要求取消预售房合同:(1)房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋。(2)建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符合。(3)建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符合。当然，购房者能否取消买卖合同，还需要由法庭做出最后裁决。 如果法庭裁决准许购买者的申请，房地产开发公司不但要退回预交的 定金，而且还必须补偿一定的利息损失。(二)购买预售房手续、变更和转让预售房的
14、买卖与房屋即期买卖相比，由于它购买的仅仅是房屋销 售部门的承诺，也就是说，只要购买者承诺认购房屋业权，交付一定 的定金，签署临时买卖契约，预售房的买卖就算完成了交割。所以购 买时需要办理的买卖手续比较简单。一旦房屋建成，就可凭预购的买 卖契约，签署正式的买房契约，履行经济和产权手续，只有这时房屋 买卖的整个过程才算结束。如果购买者需要申请抵押贷款，在办理完预售购买手续之后，即 可以向金融机构提出抵押贷款申请。经过金融机构审查批准，就可以 签署抵押贷款合同，并开始还款。当房屋建成并交付购买者之后，购 买者还可将预售房抵押贷款合同改为房屋抵押贷款合同。预购房屋还可以转让。预售房转让，就是购房者将购
15、买的预售房 转让给他方的行为。预售房转让有两种情况：一种是因为不可预见的 原因决定的，如因预购房屋以后，由于资金发生困难，或需要转让绐 亲友等；另外一种情况就是纯粹的炒楼花。当然，这两种情况可能交 叉发生，所以有时也很难分清。由于预售房未来的价格是不确定的， 所以在预售房转让时必然伴随房屋价格的变动，从而为炒楼花提供了 可能。炒楼花也是一种有偿转让的买卖行为。但是，炒楼花的弊端是 显而易见的。所以在一些国家或地区是严禁炒卖楼花的。我国城市 房地产管理法，也明确规定严禁炒楼花。转让预售房有以下两种情况：1 .由原来的购买者与房地产开发企业通过协商订立一份文件，取 消已签订的临时买卖合同，然后房地
16、产开发公司与新的购买者，另行 订立一份新的买卖合同。2 .由转让人与承让人直接达成协议，承让人向转让人购买其与房 地产开发公司原先所订立的买卖合同的标的，并取得合同所规定的一 切权益，待房屋落成后，转让人才把房屋转让给承让人。这种方法与 前者的不同之处在于前者的转让人在与承让人签署协议后，无需负任 何法律的责任与义务，而后者的转让人则在达成买卖合同后，依然负 有一定责任。原来转让人需取得房屋以后，再以中间人的身份把业权 正式转交给承让人。房地产价格的种类房地产是一个巨大的产业体系，房地产经济和房地产市场运行极 其复杂，因此房地产价格有着不同的种类。根据不同的标准，可以把 房地产价格划分以下几种
17、类型：1 .地产价格、房产价格、房地产价格房地产在物质形态上是由地 产和房产构成的。在物质形态上，城市房产和地产是不可分的。但是, 在价值形态上，房地产可以分为地产价格、房产价格、房地产价格。地产价格就是土地价格，简称地价。在一定的情况下，即使在城市， 土地也是可以单独存在的。比如新开发出来还未建筑房屋的土地，这 种土地在出让的时候也是有价格的。这就是这里所说的地价。房产价格就是房屋本身的价格。这种价格的原始形态就是房屋的 造价，即在建筑房屋花费的劳动所形成的价格。房地产价格，就是把房地产结合在一起所形成的价格。也就是地 产价格和房产价格的综合体。这三种价格形态存在的基础就是：单纯的地产；单纯
18、的房产；房 地产的综合体。2 .房地产理论价格、评估价格、市场价格房地产的理沦价格就是经济理论中所说的，由房地产的价值决定 的价格。这种价格是由生产房地产商品时消耗的社会必要劳动时间决 定的。房地产价值的货币表现就是房地产的价格。这是房地产所有价 格形态的本质规定，或者说是所有房地产价格运行的基础。房地产的评估价格，是根据一定的估价理论和估价方法，依据一 定的估价程序，评估出来的房地产的价格。由于房地产评估者的经验 和知识等的不同，所以对同一宗房地产评估出来的价格可能是不一样 的，甚至还可能存在着很大的差别。一般来说具有丰富经验的估价师, 评估出来的价格与房地产的市场价格相差不多。房地产市场价
19、格。是房地产商品在市场交易中形成的价格。这是 房地产的买卖价格，简称房地产的市场价格。房地产市场价格可以分 为公平市价和非公平市价。公平市价是交易双方在正常的情况下，即 地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。1 .土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。 它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国 家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营 和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此土地所 有权人并不一定就是土地占有人。2 . 土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地 加以利用的权利。土地利用与土
20、地占有存在着密切联系，没有占有就 无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占 有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可 以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有 人使用。3 . 土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息 的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用 的结果。4 .土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法 律允许的范围之内决定土地的最终归属。国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国家不能 去直接行使这些权力，而是授权给全民所有制和集体所有制单位以与 个人经营管理。用地单
21、位和个人依法对国家所有土地行使占有、使用 和收益的权利。尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来， 但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。城市土地归全 在没有外力影响和干涉下形成的价格。非公平市价是在外力的干涉和 影响下形成的价格。外部的因素主要是指不了解情况、垄断、以与外 部强制力等。房地产理论价格、房地产评估价格、是房地产市场价格形成的依 据或运行的基础。3 .房地产总价格、单位价格、楼面地价房地产总价格，是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。 房地产总体不同，房地产的总价格也就不同。因为作为房地产的一个 总体可以是一栋楼，也可以是一片住宅区，还可以是一个住宅小区。 所
22、以房地产总价格是很不相同的。房地产总价格不能表明房地产的价 格水平。房地产单位价格，是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。 房地产单位面积计算方法，在不同的国家里，也是不相同的。中国大 陆是以平方米为单位的；XX是以平方英尺为单位的；住宅一般以平方 米为单位。住宅的单位还可以分为建筑面积、使用面积以它们作为计价的单 位就成为楼面地价。4 .所有权价格、使用权价格在房地产买卖过程中.不仅转移了房地产的使用权，而且转移了房 地产的所有权，这样形成的价格就是房地产所有权的价格。或者说， 购买房地产所有权支出的价格，就是房地产所有权价格。在房地产买卖过程中，不转移房地产所有权，只转移房地产使用 权，
23、这样的价格就是房地产使用权价格。房地产使用权价格就是房地 产的租贷价格。在中国，由于城市土地属于国家所有，所以在土地市场上交易的 只是土地的使用权，这种土地价格也是使用权价格。在现实生活中. 房地产所有权价格是房地产的买卖价格；房地产使用权价格则是房地 产的租赁价格。5 .协议价格、招标价格、拍卖价格这些土地价格形态，是与城镇土地使用权出让形式相联系的价格 形态。中国是社会主义国家，城市土地是属于国家所有的。因此在城 市土地市场买卖的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。由于土 地出让的方式不同，所以土地使用权价格就采取了不同的形态。以协 议方式出让土地使用权的，土地价格就采取了协议价格的形态
24、；以招 标方式出比土地使用权的，土地价格就采取了招标价格的形态；如果 以拍卖方式出让土地使用权的,土地价格就采取了拍卖价格的形态（1 坪约合3. 3平方米）。6 .抵押价格、课税价格、征用价格抵押价格是为了向银行取得贷款，把房地产作为抵押品面对房地 产评估的价格。课税价格是政府为了课征税收，对房地产评估出来的价格。这种 价格是政府向房地产所有者征收税收的依据。房地产征用价格是政府为了特定的目的，对被征用的房地产进行补偿的一种价格形态。这三种价格形态都是经过评估人员评估得出来的。服务于特殊的 目的的。7 .基准地价、标定地价、市场地价国家为了发展房地产经济，发展房地产市场，以与对房地产市场 进行
25、有力的调控，在对城市土地分等定级的基础上，对各级土地确定 一个最基本的价格，就是基准地价。也称为土地出让的底价。标定地价是在基准地价的基础上，考虑了每块土地的具体情况， 也就是说考虑了影响土地价格的其他因素而确定的土地的价格，标定 地价接近于土地的市场价格。土地市场价格是在土地市场的交易过程中形成的价格。这是土地 现实的价格。土地的基准价格，是土地的标定价格和土地的市场价格 的基础。另外，在房地产经济运行中还有一些价格形态，如最高限价、最 低限价以与计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、销售价格等。目前中国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的，房地产 的生产价格一般都以综合开发造价的形式
26、出现的。所以，综合开发价 格也就是房地产的生产价格或房地产的造价。中国各地综合开发造价, 虽然由于地区的不同有些差别，但是它们的主要内容是相同的。目前 房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容。1 .征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超 转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、 平地补助费、私人财产补偿费。2 .拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、 磴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆 迁费、安置用房费。3 .其他土地开发费：三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。4 .住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价。
27、5 .附属工程费：附属工程包括指煤气调压站、热力点、开闭所、 变电室、锅炉房、高压水泵房等。6 .室外工程费：室外工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热 力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等：7 .公共配套工程费：公共配套工程指幼儿园、文化站、中小学、 卫生站、门珍部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事 处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。8 .环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等。9 .政府性收费与“四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力厂、自 来水厂、污水处理厂。10 . 土地出让金大市政费。11 .两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费。12 .管
28、理费。13 .利润。目前中国房地产的综合造价，大体上就是由这种13类71个项目 构成的。房地产价格构成的这13类71个项目，大体上可以分为5个 构成部分。第一部分，即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费与土 地出让金，也就是前3类，构成了房地产价格中的土地费用。第二部 分，即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第4 类到6类，构成了房地产价格中的建筑安装工程费。第三部分，即公 共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费，也就是第7 到第10类，构成了房地产价格中的配套工程费。第四部分，即两税一 费、管理费，也就是第11到第12类，构成了房地产价格中的税费。 第五部分，即利润
29、，也就是第13类，构成了房地产价格中的利润。如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须 加上销售成本，以与流通中的税金和利润。对于房地产开发企业来说, 这就是出售价格，对于房地产经营企业来说，这就是它们的进货价格。房地产物业管理与经营根据物业管理的实践，以与建立社会主义市场经济体制的要求， 我国物业管理应当朝着专业化、市场化、社会化、规范化的模式发展。一、物业管理公司（一）物业管理公司的特点物业管理公司，是专门从事地上永久性建筑物、基础设施与周围 环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独 立法人地位的经济实体。物业管理公司的主要职能是遵照国家有关政 策和法规.
30、运用现代管理科学手段和先进的维修养护技术管理物业，有 效维护业主合法权益，为业主和用户创造一个幽雅、舒适、宁静、安 全的居住和工作环境。物业管理公司基本特点，是按照企业化、专业 化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统一管理、综合服务”、“取之于民，用之于民”、“以区养区”、“自我运转、自我发展、自我 完善”的宗旨。物业管理公司或组织，是一种经营型的经济实体。(二)物业管理公司的性质.物业管理公司具有独立的法人资格。1 .物业管理公司属于服务性行业。(三)物业管理公司的权利和义务根据国家和部委的有关法律规章，以与规范性的物业管理委托合 同的有关规定，物业管理公司在物业管理中，有以下一些权利和
31、义务。1.物业管理公司的权利主要是：(1)根据有关法规规章，结合物业管理的实际情况，制订小区管理 办法；(2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；(3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；(4)有权制止违反规章制度的行为；(5)有权要求管委会协助管理；(6)有权选聘专业公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业 务；(7)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。1.物业管理公司的主要义务是：(1)履行物业管理合同，依法进行经营管理；(2)接受管理委员会和住宅小区内居民的监督；(3)重大的管理措施应当提交管委会审议，井经管委会认可通过;（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主
32、管部门与住宅小区所在 地人民政府的监督指导。二、业主与业主管理委员会（一）物业业主业主是物业的所有人或物业的使用人。住宅区的业主是由住宅区 物业的全体所有者和使用者构成的。由于现代物业的社会性，因此他 们在物业的保值、增值以与使用和服务方面，有着共同的利益，因而 构成一个物业业主利益群体。（二）业主管理委员会性质业主管理委员会,是物业业主或物业使用人为了自己的共同利益, 组织成立的一种群众性的团体。关于这种团体的法律地位或社会性质, 国家目前还没有明确的规定。但是，这种团体或组织，经主管部门批 准成立以后，在规定的活动范围内，国家承认其合法性。（三）业主管理委员会的产生和组成根据国家有关规定以
33、与住宅小区的实际情况，为了物业管理委员 会管理和活动的方便，一般来说，一个管理处所管辖的区域内，可成 立一个业主管理委员会。首届业主管理委员会，可以由街道办事处、 家居委员会，也可以由物业管理公司出面组织。业主管理委员会，由 代表业主利益的物业业主组成。业主管理委员会可以定期改选（章程中 规定任期）。在新一届管委会成立后，上届管委会要将全部资料向新一 届管委会移交。管委会的成立和换届选举，要有政府主管部门参加， 并在政府主管部门备案。中国的物业管理刚刚起步，不少物业区域内还没有成立正规的、 能代表业主利益的管理委员会。目前，除了根据国家有关规定由业主 选举成立的规范的业主管理委员会外，还有一些
34、类似业主管理委员会 的机构。这些机构根据组织者的不同，大体有以下几种：房地产管理 部门组织的管委会、街道组织的物业管理委员会、物业区域单位组织 的管委会、物业区域各业主自发组织的管委会。这些类似的机构，可 以说是正规的业主管理委员会的雏形，这些机构在条件成熟时，将逐 步向规范化的业主管理委员会转化。(四)业主管理委员会的权利与义务业主管理委员会的权利，是对物业的所有权和使用权。业主管理 委员会代表物业全体业主，对物业管理中的一切重大问题拥有决定权。1 .业主管理委员会的权利主要有：(1)制订业主管委会章程.代表物业的产权人、使用人，维护房地 产产权人和使用人的合法权利。这是业主管理委员会的最基
35、本权利， 也是最重要的权利。(2)决定选聘、续聘或改聘专业物业管理公司。一般来说，在物业 开发时，开发商或者已聘请了物业管理公司，或者交由下属的物业管 理公司管理。物业正式运行一年，业主管理委员会成立后，管委会就 有权力根据一年多的管理情况来决定续聘或改聘。业主管理委员会正 式和物业管理公司签订聘用合同，这是双方一份非常重要的法律文件, 也是管委会行使其他权利的保证。(3)审核物业管理公司拟订的物业管理费用和水电费标准,有权请 物业管理公司对核算办法进行说明，与物业管理公司讨论、协商、修 改，使收费标准能为全体业主所接受，最后经过表决形成决议，由物 业管理公司下发执行。(4)审议物业管理公司制
36、订的年度管理计划和有关管理服务的重 大措施。(5)审批物业维修基金的使用计划。(6)检查、监督各项管理工作的实施与规章制度的执行。2 .权利与义务是相对应的，业主管理委员会也要承担相应的义务, 主要有：(1)根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的 管理工作进行检查和监督。(2)严格履行聘用合同,协助和支持物业管理公司落实各项管理工 作。物业管理公司在执行决议、行使权力遇到阻力时，业主管理委员 会有义务出面调停。(3)有义务听取和接受业主的意见、建议和投诉，并和物业管理公 司协商解决处理。业主管理委员会有义务征询业主的意见和建议，并 向物业管理公司反映，以使其改进管理。(4)接受
37、业主的监督。(5)接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门与当地人民政 府的监督指导。(6)通过各种形式向业主宣传关于物业管理的方针政策,组织业主参与各类教育和文化娱乐活动。(五)业主代表大会和业主管理委员会会议业主代表大会可由业主管理委员会负责召集,至少每年召开一次,特殊情况可随时召开。代表大会的主要任务是：(1)选举新的业主管理委员会；(2)听取管委会的工作；(3)听取和审查管委会的工作报告；(4)听取会员的意见和建议；(5)研究决定涉与业主利益的重大问题；(6)改变和撤消管委会不适当的决定；(7)其他需要研究的问题。业主代表大会闭会期间.山业主管理委员会履行大会的权利和义 务。业主管理
38、委员会是物业区内最高权力机构，为行使自己的权力和 履行自己的义务，需要召开各种会议来研究和解决物业管理中的问题。 委员会会议一般可分为例会和特别会议两种。业主管理委员会的例会是常规会议，通常每半年举行一次，由执 行秘书负责召集。在召开委员会会议之前，应向委员们提交会议日期、 地点和议题，并向他们发出书面通知。例会的议题一般包括半年来的 工作总结、未来半年的工作计划以与其他一些比较固定的题目。业主管理委员会的特别会议，是非常规会议，召开时间间隔不定, 确切时间提前不能决定。因为，特别会议的议题一般都是突发的、临 时产生的，不解决将会影响下一步工作的一些问题。民所有，即国家所有土地的所有权由国务院
39、代表国家行使，任何单位 和个人不得占有、买卖或者以其他形式非法转让土地。但土地使用权 可以依法转让。（二）土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权 利。根据法律规定，土地使用权受法律保护、任何单位和个人不得侵 犯。同时，法律也规定，使用土地的单位和个人，除享有一定的权利 外，还必须对土地承担保护和合理利用义务。土地使用权可以依法转 让，但不得以其他形式非法转让土地。（三）土地使用权出让.土地使用权出让的概念土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用 年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者, 并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出
40、让交易双方是国家 和用地单位或个人。前者是出让者，后者是受让者。出让后的土地， 土地所有权仍为国家所有，用地者通过有偿形式获得土地使用的权利, 并通过开发利用土地获得土地收益。使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须 办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。有偿出让的地块可以是 待开发的土地（生地）,也可以是完成市政设施（七通一平）的土地（熟 地），还可以是连同地上建筑物与附属设施一并出让的土地。1 . 土地使用权出让形式业主管理委员会会议进行对某一议题的表决时，每一委员一票， 委员因故不能出席会议或自己不便表决时，都可书面委托他人代表行 使表决权。表决票超过委员总数半数以上，
41、表决视为通过。若表决中 出现赞成票和反对票相同的情况，可由会长或主持会议之人士投决定 性一票。物业管理公司和业主管理委员会都是物业管理机构，它们共同管 理着一定范围的物业。它们之间的区别主要是：业主管理委员会管理 的是其所代表的业主们自己的物业；物业管理公司管理的是他人的即 业主们的物业.并为业主和物业使用人提供各种劳务。由此也就决定了 它们之间的特定关系。（一）法律上的平等关系按照市场经济方式运作物业管理，专业化的物业管理公司与业主 管理委员会之间，在法律地位上是平等的。物业管理公司和业主管理委员会，是在乎等的基础上，以合同或 协议的方式确立起来的一种受托者和被委托者之间的关系，它们之间 既
42、不是上下级关系，也不是隶属关系。因而在法律地位上是完全平等 的。（二）在权利与义务方面是一种服务与被服务关系物业管理公司和业主管理委员会，是在平等的基础上通过合同或 协议的方式，确立起来的他们之间的服务和被服务关系的，即一方提 供服务，它方在享受服务的同时给予对方报酬，所以是一种有偿服务 的关系，即商品交换关系。（三）在工作中是相互协商和相互帮助的关系物业管理公司和业主管理委员会，虽然是通过合同或协议确立起 来的一种服务和被服务的关系，但是在工作中，由于它们管理和服务 的是同一物业和人群，所以他们之间是一种互助合作的关系。1 .在物业管理委托合同中，一般都规定物业管理公司和业主管理 委员会的权
43、利和义务：物业管理公司有权要求业主管理委员会协助进 行物业管理，同时也有义务把重大管理措施提交业主管理委员会审议; 业主管理委员会有权审议物业管理公司制订的年度管理计划和物业管 理服务的重大措施，也有义务协助物业公司落实各项管理工作等。2 .为了加强物业管理公司与业主管理委员会之间的合作和联系， 通常业主管理委员会的执行秘书，都由物业管理公司的人员担任；执 行秘书在业主管理委员会中负有重要的使命。3 .物业管理公司和业主管理委员会在对物业管理的重大事项、重 大决定需要讨论时，往往双方坐在一起讨论表决，形成决议，而后由 物业公司具体执行。建筑识图的一般知识房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐
44、的场所，与人们关 系密切。将一幢拟建房屋的内外形状和大小，以与各部分的结构、构 造、装饰、设备等内容，按照有关规范规定，用正投影方法，详细准 确地画出的图样，称为“房屋建筑图”。它是用以指导施工的一套图纸, 所以又称为施工图。、施工图的内容和用途 一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：（一）图纸目录包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由 哪几个专业的图纸与哪些图纸所组成，以便查找。（二）设计总说明主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据（如 设计规模、建筑面积以与有关的地质、气象资料等）；设计标准（如建 筑标准、结构荷载等级、抗震要求等）；施工要
45、求（如施工技术、材料 要求以与采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明）等。以上各项 内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上写成文字说明：（三）建筑施工图包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑 物的内部布置情况，外部形状，以与装修、构造、施工要求等。（四）结构施工图包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置 情况，构件类型，尺寸大小与构造做法等。（五）设备施工图包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统田和 详图。表示上、下水与暖气管线布置，卫生设备与通风设备等的布置, 电气线路的走向和安装要求等。二、施工图中常用的符号 为了保证制图质量、提高效
46、率、表达统一和便于识读，我国制订 了国家标准（房屋建筑制图统一标准）（简称标准）,其中几项主要 的规定和常用的表示方法如下：（一）定位轴线在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画 出，并进行编号，以便于施工时定位放线和查阅图纸，这些轴线称为 定位轴线。定位轴线采用细点划线表。轴线编号的圆圈用细实线，在圆圈内 写上编号（图21）。在平面田上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从 左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自下而上顺次编 写，英文字母中I、。与z三个字母不得作轴线编号，以免与数字1、 0与2混淆。对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般 作为附加轴线，
47、编号可用分数表示。分母表示前一轴线的编号，分子 表示附加轴线的编号。（二）标Wj 在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。各种图上所用标高符号，如图2-2所示，以细实线 绘制。标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数点后三位数 （总平面图中为二位数）。-0.450 -9.000 6.000b)c)d)b)c)d)标高符号3.000标高有绝对标高和相对标高两种O 绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采 用绝对标高。相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室 内主要地面
48、标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明 相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高-0. 41表示室外地面比 室内首层地面低0. 45米。（三）尺寸线施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、 尺寸起止点和尺寸数字所组成（图2-3） o根据（标准）规定，除了标高 与总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使 图面清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。在图形外面的尺寸界线是用细实线画出的，一般应与被标注长度 垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。尺寸 线必须用细实线画出，而不能用其他线代替；应与被注长度平行，且 不宜超出尺寸界线。尺寸线的起止点用45。的中粗斜短线表示，短线 方向应以所注数字为准，自数字的左下角向右上角倾斜。尺寸数字应 标注在水平尺寸线上方（垂直尺寸线的左方）中部。（四）常用图例表21总平面图例名称图