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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】甲房地产公司 2016 年 12 月 10 日，竞拍获得某市莲花山区 3000m2 的土地，容积率 5，按计划开发建设写字楼，2018 年 6 月 9 日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。A.快速变现价值B.投资价值C.拍卖底价D
2、.现状价值【答案】B2.【问题】一套建筑面积为 100m2，单价为 2000 元/m2 的住宅。首期付款 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为 5.31%，则该套住宅的（）。A.实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 30.16 万元B.实际单价为 1950 元/m2，实际总价为 20 万元C.实际单价为 2000 元/m2，实际总价为 20 万元D.实际单价为 2200 元/m2，实际总价为 30.16 万元【答案】C3.【问题】房地产估价机构资质有效期是()年。A.1B.2C.3D.5【答案】C4.【问题】某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发
3、建设，总地价 8000 万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中 70%的住宅销售完毕，剩余 30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。A.一类用地B.二类用地C.三类用地D.四类用地【答案】B5.【问题】完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事
4、项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】D6.【问题】(2016 年真题)下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数D.住房市场指数【答案】A7.【问题】在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率()。A.等于报酬率B.大于报酬率C.小于报酬率D.无法知道【答案】A8.【问题】普通股票持有者之间的平等原则是指()。A.股票持有者的身份是平等的B.每一股份的平等C.在权利方面是平等和无差异的D.在义务方面是平等和无差异的【答案】B9.【问题】关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A.
5、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不仅仅是提供参考意见D.房地产估价不允许存在误差【答案】B10.【问题】按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象B.投资回收期C.经济用途D.投资形式【答案】C11.【问题】甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造
6、高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。A.相邻权B.租赁权C.地役权D.共有使用权【答案】C12.【问题】A 市 B 房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B 公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开
7、发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上 10 层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托 C 房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法，也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法【答案】C13.【问题】某房地产开发项目的占地面积 2 万 m2，土地总价 16000 万元，如果房屋开发成本为 3000 元/m2，预测销售价格为 8000 元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】C14.【问题】
8、房地产价格与利率的关系是()。A.正相关B.负相关C.不定D.无关【答案】B15.【问题】在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。A.用作公共休憩的架空层B.本幢公共使用的电梯井C.本幢的公共门厅D.本幢的公共过道【答案】A16.【问题】征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（）所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D.地上附着物和青苗的所有者【答案】D17.【问题】商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境【答案】C18.【问题】某幢没有电梯的旧写字
9、楼的建筑面积为 2500m2，净租金为 730 元/m2年，空置率为 15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为 803 元/m2年，空置率为 10%。现单独增加电梯的必要费用为 380 万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为 200万元，若该写字楼剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A.78B.102C.180D.302【答案】B19.【问题】某公司 2016 年 9 月，在南京购买了一间写字楼，位于 25 层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。A.因为漏雨提出申请B.经工程质量监督单位核验确属主体结构质量不合
10、格的C.合同面积与产权面积误差比绝对值超过 2%D.墙面、顶棚抹灰层脱落的【答案】B20.【问题】A 房地产开发公司于 2011 年 1 月开发一普通商品住宅项目小区，项目总投资为 3000 万元，并以出让方式取得了该项目建设用地使用权。2011 年 6 月，经招标，分别与 B 监理公司、C 施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为 1800 万元。2010 年 4 月，正式开工建设。2011 年 9 月，C 公司完成该小区开发，并通过综合验收。A.施工企业招投标，其开标由招标人主持，邀请所有投标人参加B.开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的同
11、一时间公开进行C.能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，且投标价格低于成本，应确定为中标人D.中标人确定后，A 房地产开发公司应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】下列情况中会导致房地产价格上升的有（）。A.上调开发商贷款利率B.限制房地产投机行为C.城市化的加速发展D.国际上的政治对立E.政府制定最高限价【答案】AC2.【问题】关于城乡规划控制线的表述，正确的有（）。A.小区的建筑必须在退红线范围内B.紫线用于保护
12、历史文化街区和历史建筑C.绿线用于保护地表水体D.城市蓝线应当与城市规划一并报批E.城市黄线应当在城市市政保护规划中划定【答案】ABD3.【问题】反映一般物价变动的指标有（）。A.城镇居民人均可支配收入增长率B.农村居民人均纯收入增长率C.居民消费价格指数D.生产资料价格指数E.居民可支配收入指数【答案】CD4.【问题】对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】BC5.【问题】对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商
13、铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC6.【问题】下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有()。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法 E 认知价值定价法【答案】B7.【问题】某套期房住宅的套内建筑面积为 120m2，套内墙体面积为 20m2，分摊的共有建筑面积为 30m2，套内建筑面积的购买单价为 15000 元m2，购买人采用的付款方式为：首付 60 万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A.使用面积的购买单价为 12500 元m2B.建筑面积
14、的购买单价为 12000 元m2C.名义价格为 180 万元D.实际价格为 180 万元E.现房价格低于 180 万元【答案】BCD8.【问题】(2017 年真题)效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法【答案】BD9.【问题】相对于债务融资，权益融资的特点有（）。A.需到期偿还B.无需还本付息C.税收负担轻D.共担投资风险E.共享投资利润【答案】BD10.【问题】下列墙体中，属于非承重墙的有()。A.围墙B.外墙C.隔墙D.填充墙E.幕墙【答案】ACD11.【问题】某工业房地产的土地是 5
15、 年前以出让方式取得的 50 年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为 200 万元，重新建造该房地产的建设成本为 300 万元，管理费用为 15 万元，销售费用为 20 万，销售税费为 50 万元，正常建设期为 1.5 年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为 6.13，投资利润率为 12，土地报酬率为 6。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A.估价对象土地取得成本为 196 万元B.应计算利息项目的总金额为 535 万元C.土地取得成本的计息期为 1.5 年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为 15.73
16、 万元E.开发利润为 64.20 万元【答案】AC12.【问题】光污染包括（）。A.灯光污染B.玻璃幕墙反光污染C.眩光污染D.宇宙线辐射污染E.视觉污染【答案】ABC13.【问题】(2015 真题)下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（）。A.宇宙线B.电焊眩光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波炉产生的微波【答案】BD14.【问题】现代住宅按使用对象不同，可分为（）。A.住宅B.宾馆C.写字楼D.公寓E.单身宿舍【答案】A15.【问题】在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括（）。A.房地产市场的供求关系B.潜在的竞争项目C.宏观经济环境D.开发商市场营销策略E.开发商市场营销目标【答案】
17、ABCD16.【问题】下列属于物业管理的基本制度的是（）。A.业主委员会制度B.物业服务招投标制度C.物业服务企业注册制度D.物业承接查验制度E.基础专项维修资金制度【答案】BD17.【问题】建筑材料的性质有（）等。A.物理性质B.力学性质C.耐久性D.耐热性E.耐湿性【答案】ABC18.【问题】(2015 年真题)在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法【答案】BCD19.【问题】商业银行的职能包括()。A.充当信用中介B.变货币资本为货币收入C.充当支付中介D.创造派生存款和信用流通工具E.变货币收入为货币资本【答案】ACD20.
18、【问题】民事法律关系构成部分包括()。A.主体B.行为C.内容D.客体E.权属【答案】ACD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.2015 年 6 月 1 日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。该办公楼共 20 层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期 2 年，建成于2007 年，登记建筑面积为 18000m2（不含地下建筑面积 2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自 2005 年 6 月 1 日至 2055 年 5 月 31 日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测
19、算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率 6%，收益年限 48 年进行测算。请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？【答案】1.建筑面积应为 20500m2。转让是整体转让而不仅是地上建筑。2.收益法测算思路中存在以下错误：（1）不能以周边三个类似办公楼的实际租金进行计算，应进行客观性分析或调整。（2）选取三个类似办公楼可比租金进行比较，最后综合时应取加权平均而不是无理由的按简单算术平均确定。（3）收益年限应为 40 年而不是48 年。2.房地产估价报告项目名称：市街号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托
20、人：法院估价机构：房地产估价有限公司估价人员：估价作业日期：2011 年 6 月 23 日至 2011 年 7 月 5 日估价报告编号：2011第号目录（略）致估价委托人函法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于有限公司，位于市街号，建筑面积为 411.45m2 的商业用房及建筑面积为 38m2 的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为 61.23m2，土地使用权剩余年限为 27 年。估价时点为 2011 年 6 月 23 日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根
21、据房地产估价规范，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点 2011 年 6 月 23 日的市场价值评估结果如下：【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体为：（1）封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。理由：封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。（2）致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。理由：致估价委托人函的内容包括估价对象，估价对象必须完整，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致。（3）注册房地
22、产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。理由：估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。（4）在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。3.某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为 2014 年 6 月15 日，该项目土地是 2008 年 6 月以出让方式取得，2010 年 6 月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为 2800 元，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及 2008 年 6 月
23、至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为 2800 元。请问：1上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?2在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?【答案】1该房地产重置成本的过程错误包括：（1）不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。（2）“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。（3）该房地产重置成本构
24、成除上述开发成本外，还包括开发利润。（4）投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。2在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。4.估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年
25、9 月 5 日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象(一)估价对象实物状况（略）(二)估价对象权益状况（略）(三）估价对象区位状况（略）四、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义估价对象于估价时点的公开市场价值。六、估价时点 2008 年 9 月 5 日。七、估价依据【答案】1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.估价时点错，应为 2008 年 8 月 30 日（取得拆迁许可证之日）。3.估价时点位置错，估
26、价时点应在价值定义之前。4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加。由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。5.基准地价系数修正法是根据替代原则，就估价对象的区位条件与所在区域的平均条件相比较,按照基准地价的修正体系进行区位因素及其他相关修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。根据城镇土地估价规程及成都市土地定级估价成果，采用基准地价系数修正法的计算公式为：估价对象地价=区域基准地价 X(1区位修正系数）X 基准日修正系数 X 容积率修正系数 X 使用年期修正系数 X 土地权利状况修正系数士土地开发程度修正值 1.基准地价成果简介及内涵成都市于 1
27、992 年完成城区土地定级估价工作，2001 年根据成都市城市规划，并考虑到城市向东、向南发展的趋势及高新区建设的需要，对城区土地定级和基准地价进行了更新，面积达 442.20km2。土地定级采用综合定级与分类定级相结合的技术途径，在综合定级的基础上将市区土地按商业、住宅、工业三种土地利用类型进行了土地级别划分，其中商业、住宅用地定级划分为七个级别，工业用地定级划分为五个级别。土地估价采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等多种方法，得到城区土地按不同用地性质（商服、住宅、工业）的分类定级及各类用地基准地价及相应的地价修正体系。该项成果通过了四川省国土资源厅验收并在国土资源部备案，四川省国土资源厅
28、于 2001 年 12 月 25 日以川国土资函2001685 号关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函批准，成都市人民政府于2002 年 8 月 7 日以“成都市土地级别与基准地价已经通过国土资源部和四川省国土资源厅批准更新”公告予以推广实施。由于估价对象设定为住宅用地，下面具体介绍成都市住宅用地基准地价的内涵。成都市现行住宅用地的基准地价修正体系主要包括修正因素说明和因素修正系数两个子体系，根据成都市住宅用地的特点，选择了影响住宅用地的交通条件、位置、基础设施完善度、公用设施完备度、规划条件等区位因素及宗地个别条件、使用年期、容积率等个别因素。(2)成都市住宅用地的基准地价内涵基准期
29、日：2000 年1 月 1 日。土地开发程度：设定区域为“六通”（通上水、通下水、通电、通信、通气、通路），宗地内“场平”(场地平整）。使用年期：设为住宅用地法定最高年限即 70 年。容积率:住宅用地标准(平均)容积率设定为 1.2。土地权利状态：基准地价为有偿使用（出让、作价人股、出租），无土地他项权利限制条件下一定年期的土地使用权价格。【答案】改错如下(1)基准日修正系数为：103/100=1.0300(2)容积率修正系数为：1.0408/1.00=1.0408(3)估价对象的地价为：1333X(1+3.895%)X1.0300X1.0408X0.9970X1.0000+0元/m2=1480.21 元/m2(4)基准地价系数修正法测算，见表 390。