《2022年黑龙江省房地产估价师深度自测测试题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年黑龙江省房地产估价师深度自测测试题.docx（20页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.辅助研究【答案】A2.【问题】张某 2 年前抵押贷款购买了一套产权 40 年，建筑面积 50m2 的商铺，首期支付 50%，目前贷款余额为 11.8 万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70
2、元/m2，空置率为 10%，经营费用为有效毛收入的 10%，资本化率为 5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】C3.【问题】建筑物折旧的求取方法中，（）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法B.市场提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】A4.【问题】有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为 2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为 800 元/m2；开发期需要 3 年；将该成片荒地开发
3、成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为 2.5 亿元/km2；贷款年利率为 10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。该成片荒地开发完成后的总价值为（）亿元。A.5B.8C.9.6D.10.6【答案】C5.【问题】下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。A.对住宅本身进行投资改良B.由于人口增长对住宅的需求增加C.因通货膨胀导致住宅价格上升D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高【答案】B6.【问题】(2012 年真题)施工单位对房屋建筑工程的保修期自（）之日起计算。A.房屋完工B
4、.房屋竣工验收合格C.房屋交付计算使用D.办理房屋登记【答案】B7.【问题】房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过()年。A.10B.15C.20D.30【答案】C8.【问题】完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B.估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C.估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D.估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等【答案】B9.【问题】为评
5、估某房地产 2014 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为 2014 年 4 月 1 日。成交单价为 8000 元/，合同约定建筑面积为 95，并约定面积有误差时总价不调整。在 2014 年 6 月 1 日房屋登记时建筑面积为 100。自 2014年 1 月 1 日至 10 月 1 日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨 0.3。该可比实例经调整后的比较单价为（）元/。A.7737.83B.8145.08C.8423.57D.8573.77【答案】A10.【问题】某项目净现金和累计净现金流如下表，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.8
6、3D.3.92【答案】D11.【问题】某写字楼的建筑面积为 4000m2，剩余经济寿命为 32 年，由于没有电梯，出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为 90%，月租金为 40 元/m2，报酬率为 6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】D12.【问题】土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起（）日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产
7、有关的资料。A.5B.7C.14D.20【答案】B13.【问题】下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业【答案】C14.【问题】假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论【答案】C15.【问题】物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉【答案】D16.【问题】下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（
8、）。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】B17.【问题】关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】C18.【问题】人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是（）。A.使房地产价格下降B.使房地产价格上升C.稳定房地产价格D.没有影响【答案】B19.【问题】古桥房地产开发公司开发了一个占地 3 方 m2 的住宅小区，一期工程 4 栋住宅楼
9、即将竣工，房屋已有 80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅 95m2，并非售房合同中注明的 100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：A.1 年B.3 年C.15 年D.合理使用寿命期【答案】D20.【问题】建设单位申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件，建设工期不足 1 年的，到位资金原则上不少于工程合同价的（）。A.20%B.25%C.30%D.50%【答案】D二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】商
10、业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。A.贷款价值比率通常不超过 50%B.贷款期限最长不超过 10 年C.贷款期限最长不超过 20 年D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放【答案】BD2.【问题】比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）A.租赁权限制情况B.交易税费负担转嫁情况C.已抵押担保债权情况D.地役权设立情况E.利用方式限制情况【答案】ACD3.【问题】在合同履行过程中，经发包人同意，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示的情形有（）。A.取消合同中任何一项工作B.改变合同中任何一项工作的质量或其他
11、特性C.改变合同工程的基线.标高.位置或尺寸D.为完成工作需要施加的额外工作E.改变合同中任何一项工作的施工时间【答案】BCD4.【问题】不动产登记暂行条例规定，可以由当事人单方申请不动产登记的情形有（）。A.合法建造取得的房屋所有权B.商品房所有权转移C.主债权转让申请抵押权转移D.房屋所有权人更名E.受遗赠取得的房屋所有权【答案】AD5.【问题】下列关于所有权的表述中，正确的有()。A.所有权是从物权B.所有权是自物权C.可对所有权人的物设置他项权利D.共有是确定份额的共同所有E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权【答案】BC6.【问题】在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结
12、果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】AB7.【问题】房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照()分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型 E 投资偏好【答案】ACD8.【问题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果【答
13、案】ABD9.【问题】下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有()。A.借用合同B.买卖合同C.抵押合同D.赠与合同E.借款合同【答案】BC10.【问题】关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】ABD11.【问题】收集一手资料常用的方法有（）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】ABD12.【问题】城市规划管理系统由（）组成。A.城市规划决策系统B.城市规划执行系
14、统C.城市规划反馈系统D.城市规划保障系统E.城市规划发展系统【答案】ABCD13.【问题】中央银行活动的主要特征有（）。A.以盈利为目的B.不以盈利为目的C.不经营普通商业银行的业务D.只与政府和金融机构发生业务关系E.为实现国家政策服务【答案】BCD14.【问题】在并行环境中的某些任务必须协调自己的运行速度，以保证各自的某些关键语句按照某种事先规定的次序执行，这种现象被称为任务的()。A.执行B.互斥C.调度D.同步【答案】D15.【问题】下列房地产中，不得转让的有（）。A.10 人共有的房地产，其中 1 人不同意转让的房地产B.未解决权属争议的房地产C.设定了抵押权的房地产D.已被依法查
15、封的房地产E.已列入城市征收范围内的房屋【答案】ABD16.【问题】以下关于 DHCP 服务的说法中，正确的是（）。A.在一个园区网中可以存在多台 DHCP 服务器B.默认情况下，客户端要使用 DHCP 服务需指定 DHCP 服务器地址C.默认情况下，客户端选择 DHCP 服务器所在网段的 IP 地址作为本地地址D.在 DHCP 服务器上，只能使用同一网段的地址作为地址池【答案】A17.【问题】建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则有（）。A.布局优化B.有偿使用土地C.市场配置D.盘活利用E.规划总体控制【答案】ACD18.【问题】(2017 年真题)某县下辖的 H 镇，因公共基础设施建设
16、需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017 年 3 月 28 日发布了征收决定公告，甲评估机构于 2017 年4 月 13 日签订了房屋征收评估委托合同，并于 2017 年 4 月 15 日开始进场实地查勘，5月 5 日甲评估机构出具估价报告。A.被征收人协商选定B.房屋征收部门组织被征收人投票多数决定C.房屋征收部门指定D.可以摇号抽签随机确定【答案】ABD19.【问题】(2017 真题)按建设用地的用途分类，可分为（）。A.非农业建设用地B.农业建设用地C.未利用地D.其他建设用地E.临时用地【答案】AB20.【问题】下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建
17、筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】C三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？、说明对此餐馆进行评估的技术路线。【答案】1.本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：（1）地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一
18、般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。（2）营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。2.本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因
19、素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。2.2018 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估
20、价机构接受委托对该房屋进行征收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
21、对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。3.张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋，一套为普
22、通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为 5000 元月，酒店式公寓按70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（500012）1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是 700001000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。问题：1张某的选择是否正确?2针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?【答案】（1）张某的选择不一定正确。（2）理由：如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，第一，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。
23、第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2如选择酒店式公寓，其建议包括：尽量选择 70 年产权的公寓；区位选择非常重要；配套服务设施要齐全；选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。4.法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请
24、问：1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2.拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竟买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？【答案】1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。(或:估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；估价机构仅对委托人负责;法院是委托人，借款企业不是委托人）2.拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。3.应注意以下费用：拍卖机构佣金；补缴土地使用权出让金；房地产交易相关税费;估价机构的评估费用。5.估价对象概
25、况：本估价对象是一个专用仓库，位于某城市建成区内，土地面积5000m2，建筑面积 8500m2，建筑物建成于 1987 年 8 月底，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权，2006 年 6 月 15 日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了 50 年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库 2007 年 8 月 30 日的价值。【解】估价过程：(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的
26、价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了 A、B、C 三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例 A:土地面积 4300m2，成交日期 2006
27、 年 9 月，成交价格 605 元/m2。修正与调整计算如下：估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m23=684 元/m2采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点（2007 年 8 月 30 日）征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计 10 万元，约合 150 元/m2;向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费 30 元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要 110 元（含开发土地的必要支
28、出和应得利润）。以上合计为 290 元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。【答案】改错如下：(1)采用成本法，估价对象房地产处于第 7 级土地上，则：估价对象土地的单价=290 元/m2X2.20=638 元/m2(2)估价对象建筑物的重新购建总价=1000 元/m2X8500m2=850.0 万元(3)估价对象建筑物的折旧总额=850.0 万元 x(20/60)=283.3 万元(4)旧的房地价值=(340.0+850.0283.3)万元=906.7 万元估价结果：根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库 2007 年 8 月 30 日的价值总额评估为 906.7 万元，折合每平方米建筑面积 1067 元。