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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】(2017 年真题)某投资者以 160 万元购买一个商铺用于出租经营，其中的 60万元为银行提供的年利率 8%、期限 10 年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为 30 万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为 25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.8.48%B.13.56C.15.00%D.22.50%【答案】B2.【问题】（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A.
2、一手B.基础C.原始D.二手【答案】D3.【问题】下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查【答案】C4.【问题】在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A.项目投资现金流量表B.资本金现金流量表C.投资者各方现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】D5.【问题】对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和()等方面。A.物业增值B.管理费C.契税D.机会成本【答案】A6.【问题】房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一
3、次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】C7.【问题】消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（）。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【答案】B8.【问题】2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为 18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输
4、工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司 2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。A.4B.5C.73D.82【答案】B9.【问题】收益性物业管理中的收入包括其他收入和()。A
5、.租金收入B.绿地管理费C.保安费用D.能源费【答案】A10.【问题】某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。A.有效市场渗透市场服务市场B.服务市场有效市场渗透市场C.有效市场服务市场渗透市场D.服务市场渗透市场有效市场【答案】C11.【问题】The usual address for a Web site is the（）page address，although youcan enter the address of any page and have that page sent to you.A.homeB
6、.mainC.hostD.house【答案】A12.【问题】王某与甲房地产开发商，签订了某套商品住宅的买卖合同，关于该合同的分类，归类正确的是（）。A.非典型合同B.不要式合同C.双务合同D.无偿合同【答案】C13.【问题】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50 年，至今已使用了 6 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元；该宗房地产的报酬率为 8.5%。该宗房地产的收益价格为（）万元。A.40B.91.52C.94.12D.95【答案】B14.【问题】关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押
7、估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不能超出余额部分D.抵押权不可以转让【答案】D15.【问题】某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表 4-1：A.2914 元/m2B.2952 元/m2C.2849 元/m2D.2861 元/m2【答案】A16.【问题】（2010 年真题）抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。A.不受该抵押权影响B
8、.应当解除C.没有效力D.不得对抗抵押权【答案】A17.【问题】民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的()的法律规范的总称。A.权利和义务关系B.财产关系和人身关系C.民事法律关系D.法律关系【答案】B18.【问题】某宗房地产的总价值为 100 万元，其中土地价值 30 万元，通过抵押获得贷款 60 万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（）万元。A.100B.70C.60D.40【答案】B19.【问题】采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。A.若IRRic，则投资大的方案为优B.若IRRic，
9、则投资小的方案为优C.若IRRD.若IRR【答案】A20.【问题】在（）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.邻里服务性商店【答案】A二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】(2017 年真题)效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法【答案】BD2.【问题】下列选项中，属于申请领取建设工程施工许可证应具备的条件有（）。A.施工场地已经基本具备施工条件，需
10、要征收房屋的，必须完成征收工作B.已经确定施工企业C.有保证工程质量和安全的具体措施D.建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的 30%E.建设单位应当提供银行出具的到位资金证明【答案】BC3.【问题】城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则()。A.必须经房屋拆迁管理部门同意B.前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C.实行“一裁终局制”D.只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理 E 对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理【答案】BC4.【问题】在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有（）。
11、A.比例调整B.加法调整C.减法调整D.乘法调整E.换位调整【答案】BD5.【问题】房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金【答案】BCD6.【问题】在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（）。A.物质缺乏项目B.物质落后项目C.物质过剩项目D.可修复项目E.不可修复项目【答案】D7.【问题】城市详细规划一般可分为（）。A.总体规划B.控制性详细规划C.详细规划D.分区规划E.修建性详细规划【
12、答案】B8.【问题】物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有()。A.查验申请人提供的权属证明B.审查申请人提供的评估报告C.就登记有关事项询问当事人D.必要时对被登记房屋进行实地查看E.及时登记有关事项【答案】ACD9.【问题】市场法中权益状况调整的内容包括（）。A.土地使用期限B.容积率C.土地开发程度D.房屋空间布局E.地役权设立【答案】AB10.【问题】房屋施工面积包括（）几项。A.报告期新开工的面积B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积D.上期已经停建本期未恢复施工的面积E.上期开始施工跨入本期未施工的面积【答案】ABC11.【问题】房地产
13、市场分析可以帮助开发商（）。A.选择合适的项目位置B.寻找投资合作伙伴C.确定满足市场需求的产品类型D.判断租买时机E.进行土地使用权出让决策【答案】ABC12.【问题】下列()情况的房地产，不得发布广告。A.在已经依法取得建设用地使用权的土地上开发建设的B.司法机关依法决定查封的房地产C.预售房地产，未取得该项目预售许可证的D.权属有争议的 E 在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的【答案】BCD13.【问题】下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的有（）。A.建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位B.征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大C.基本农田未超过 150
14、 亩的，由省级人民政府审批并报国务院备案D.征收土地，由用地单位支付土地补偿费.安置补助费.地上附着物和青苗补偿费E.临时使用土地的期限，最多不得超过两年【答案】D14.【问题】关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于、流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票和公司债券都体现资本信用关系【答案】B15.【问题】城乡规划包括（）。A.城镇体系规划B.城市规划C.镇规划D.区域规划E.总体规划和详细规划【答案】ABC16.【问题】物业服务收费的费用构成包括
15、（）。A.物业管理服务人员的工资B.物业管理区域的清洁卫生费用C.物业管理区域的绿化养护费用D.物业服务企业的办公费用E.物业共用设备的大修费用【答案】ABCD17.【问题】下列属于闲置土地处置方式的有（）。A.延长动工开发期限B.调整土地用途.规划条件C.建设单位安排临时使用D.协议有偿收回国有建设用地使用权E.置换土地【答案】ABD18.【问题】房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有（）。A.房屋赠与B.房屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖【答案】ABC19.【问题】下列可以作为假设开发法适用的对象有()。A.待开发的土地B.在建工程C.有收益或有潜在收益的房地产D.可装修改
16、造或可以改变用途的房地产 E 既无收益又很少发生交易的房地产【答案】ABD20.【问题】房地产周期循环的主要原因包括()。A.供需因素的影响B.政策因素的影响C.制度因素的影响D.空置量的影响 E 开发商竞争的影响【答案】ABC三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.封面和目录(略)致委托人函（略)估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见
17、。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 KGB/T502911999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师 XXX 已对本估价报告中的估价对象进行了实地査看，但我们对估价对象的现场査看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调査的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的
18、下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审査部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号 XXXX):XXXX(签名盖章）【答案】1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权。3.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。4.市场法中缺计算公式。5.可比实例 C 选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例 C 未说明是否在同
19、一供求范围内）。6.可比实例 C 未指明用途，应指明为办公用途。7.交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定（或者说，不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房 46 月份价格平稳）。8.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。9.“公共设施配套情况”应为外部配套情况。（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）10.临街状态应是区域因素。11.个别因素缺少物业管理的修正。12.可比实例 B 装修调整系数有误（或装修档次描述不清，简装与普通装修的区别，应有详细说明）。13.成新率 100%与“较新”不符，应为“全新”。14.估价对象共五层，可比实例均为四层，应调整
20、或修正。缺少对可比实例层高的调整说明。2.估价对象概况:本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积 12000m2，总建筑面积52000m2;建筑层数为地上 22 层、地下 2 层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为 50 年，从 2002 年 5 月 15 日起计。估价要求:需要评估该写字楼 2007 年 5 月 15 日的购买价格。估价过程：(1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：(2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和
21、正常客观的数据如下：租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为 31200m2，占总建筑面积的 60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。月租金平均为35 元/m2(净使用面积）。出租率年平均为 90%。经常费平均每月 10 万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。房产税以房产租金收入为计税依据，税率为 12%。其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的 6%。(3)测算年有效毛收入：【答案】改错如下：(1)年有效收人=31200m2X35 元/m2X12X90%=1179.36 万元(2)年房产税=11
22、79.36 万元 X12%=141.52 万元(3)年其他税费=1179.36 万元 X6%=70.76 万元(4)年运营费用=(120.00+141.52+70.76)万元=332.28 万元(5)年净收益=(1179.36-332.28)万元=847.08 万元(6)收益期 n 等于 45 年（建筑物经济寿命为 60 年，长于土地使用期限。土地使用期限从 2002 年 5 月 15 日起计为 50 年，2002 年 5 月 15 日到 2007 年 5月 15 日为 5 年，此后的收益期限为 45 年），因此：估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于 2007
23、 年 5 月 15 日的购买总价为 8355 万元，约合每平方米建筑面积 1606.73 元。3.本次估价背景情况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012 年 6 月通过竣工验收并办理了权属登记，2009 年 11 月 25 日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为 2012 年 10 月 20 日，估价作业日期为 2012 年 11 月 1 日至 11 月 8 日。以下是该房地产抵押估价报告内容片断：注册房地产估价师声明1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告的分析、意见和结论
24、是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照国家标准房地产估价规范（GBT502911999）和房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5我们已于 2012 年 11 月3 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。【答案】该评估报告中存在的错误如下：（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担
25、保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。（4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。4.甲公司开发建设一住宅小区，计划投资 2000 万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资 600 万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。问题：1 小题转让该项在建工程应具备哪些
26、主要证件？2 小题简述评估技术路线。【答案】(1)国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。(2)用假设开发法。估算该工程完工后的价值。采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费，求得待估房地产的价值。试题分析此题为在建工程的转让。在建工程转让须具备各种必要的证件，对在建工程主要用假设开发法进行估价。您可能感兴趣的试题5.本次估价背景情况如下：某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢 22 层临街商住楼底层商铺的抵押价值，该商铺目前由业主出租给他人经营便利店，接受委托后，经与业主王联系，注册房地产估价师张与协助估价人员李对估价对象进行了实地查勘，查勘作业环节由李负责记录，最后整理形成下述实地查勘记录表。经营性房地产实地查勘记录表领勘人：王查勘人：李实地查勘期：2014 年 6 月 15 日【答案】1朝向为南不对，应为北。2建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。3缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。4查勘人中缺注册房地产估价师张的签字。