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1、2022 年房地产经纪人试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构 2009 年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市 2009 年初二手住宅销售均价为 3150 元m2，月平均租金为 21 元m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款。(2009 年真题)A.面谈技巧B.说服别人的能力C.沟通能力D.良好的判断力【答案】D2.【问题】下列对商圈调查项目中，属于深入调查的是（）。A.车位情
2、况B.绿地率C.交通线路D.标志性建筑【答案】A3.【问题】如果房地产的开发成本上升整个供给曲线()。A.向右位移B.向左位移C.不动D.无法确定【答案】B4.【问题】调查人员到房地产交易所或工地观察消费者选购房产的行为和要求或调查消费者对本公司的信赖程度。该调查人员采用的是房地产市场调查方法中的()。A.访问法B.直接观察法C.行为记录法D.实验法【答案】B5.【问题】（一）齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2016 年 1 月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于 2016 年 5 月与经济适用房开发单位签订了购
3、买合同，支付了首付 10 万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。A.1B.3C.5D.10【答案】C6.【问题】2016 年 2 月，W 房地产开发公司（以下简称 W 公司）将 A 市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司（以下简称甲公司）。甲公司利用在建工程（价值约为3000 万元）作抵押，从 B 建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理预（销）售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。A.独家代理B.共同代理C.参与代理D.联合代理【答案】A7.【问题】房地产经纪人在接受房屋售卖委托后要进
4、行房屋调查，房屋调查包括核实产权和（）。A.核实售卖目的B.核实业主身份C.核实房屋所处位置D.现场查勘【答案】B8.【问题】刘某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间刘某又将该住宅卖给了张某，刘某与许某原签订的房屋租赁合同（）。(2010 年真题)A.继续有效B.自动失效C.由刘某确定是否有效D.由张某确定是否有效【答案】A9.【问题】共用题干A.功效定位B.品质定位C.概念定位D.个性化定位【答案】B10.【问题】住宅使用说明书的内容不包括().A.住宅的结构、性能B.有关设备、设施安装注意事项C.保修单位D.消防设施配置的说明【答案】C11.【问题】对房地产经纪服务费的管理主要是从()
5、方面进行。A.是否符合收费标准与开具发票B.是否明码标价与开具发票C.是否依照合同约定与开具发票D.是否符合收费标准和明码标价【答案】D12.【问题】为了防御地质灾害，甲房地产开发企业对已预售的房屋结构进行有利于购房者的更改，且不打算加价，则甲房地产开发企业（）。A.不必通知买受人B.应书面通知买受人C.应公示通知买受人D.可在交房时再告知买受人【答案】B13.【问题】房屋产权具有()，并且同一物上同时只能有一个所有权存在，但是房屋所有权人却可以有两个或两个以上，所有的共有人作为一个整体共同拥有一个所有权，因此在行使房屋所有权时需要共有人的一致意见。A.唯一性B.互斥性C.独立性D.排他性【答
6、案】D14.【问题】开发企业在交付房屋的时候，买方需要预交管理费、水电费、电视初装费等，开发企业同时代收（）。A.印花税B.土地使用税C.房屋契税D.房地产交易中介费【答案】C15.【问题】拆迁纠纷调解未能达成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时()。A.不予确认B.应当予以确认C.由房屋拆迁管理部门决定是否予以确认D.由人民法院决定是否予以确认【答案】B16.【问题】房地产经纪行业组织行使管理职责的依据是房地产经纪执业规则和()。A.职业道德B.执业技术标准C.执业纪律D.行业组织章程【答案】D17.【问题】某房地产投资项目的折现率为 12%时，净现值
7、为 359 万元；折现率为 13%时，净现值为83.5 万元。该投资项目的财务内部收益率为（）。(2012 年真题)A.12.19%B.12.30%C.12.70%D.12.81%【答案】D18.【问题】根据商品房屋租赁管理办法关于租住面积的规定，下列说法正确的是（）。A.出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位B.人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定最低标准的 2/3C.厨房、卫生间不得出租供人居住，但阳台经改造后可以D.房屋改造后的隔断间只要符合租住要求可以出租供人居住【答案】A19.【问题】对于房地产经纪人来说，一个客户的价值取决于()。A.该客户拥有的财产B.该客户当前将要购买
8、或租赁的交易金额C.该客户的终生价值D.该客户的交易欲望【答案】C20.【问题】违约责任的承担方式不包括（）。A.赔礼道歉B.定金罚则C.继续履行D.支付违约金【答案】A二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】房地产经纪机构直线参谋制组织结构形式的特点有（）。A.各层次管理者配备职能机构或人员，充当同级管理者的参谋和助手B.配备的职能机构或人员对下级管理者无指挥权C.可以聘用专家，发挥他们的专长，弥补管理者之不足，且减轻管理者的负担职能D.部门和人员一般是按职能业务的性质分工，分别从事专业化管理E.直线参谋制组
9、织结构形式保证了管理者的统一指挥，避免了多头领导【答案】ABC2.【问题】根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，在商品房买卖过程中应予支持的情况有()。A.当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的B.买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的C.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的D.因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人
10、请求解除合同和赔偿损失的E.面积误差比绝对值在 3%以内(含 3)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的【答案】BCD3.【问题】由于交易对象各不相同，房地产交易对象之间存在明显差别，是（）。A.不同质的B.同质的C.非标准的D.标准的E.不同质的但标准的【答案】AC4.【问题】一般情况下，客户的看房结果为不满意时，房地产经纪人应采取的对策有（）。A.询问不满意之处并做好记录B.分析房源优缺点，客户的承受能力C.找出房子本身的问题或缺陷，及时进行解决D.及时了解客户在价格上的心理底线E.进一步明确客户的购房需求隐藏答案收藏标记反馈【答案】AB5.【问题】关于房地产分销渠道，下列说法
11、正确的有（）。A.房地产分销渠道的起点是房地产产品和服务的消费者B.房地产分销渠道的终点是开发商、房屋出售（租）者C.房地产分销渠道的中间环节包括批发商、零售商、代理商和经纪人等D.建立专门的分销渠道进行房地产产品销售，可以减少潜在消费者搜寻产品的次数，提高形成交易的效率E.通过分销商的标准化销售行为，可以提高房地产交易的标准化程度【答案】CD6.【问题】下列关于房地产经纪行业管理基本模式的表述中，正确的有（）。(2007 年真题)A.在行政监管模式下，行业协会管理职能相对较弱B.在行业自治模式下，行业协会可以接受立法机构的委托进行行业管理C.“经纪业在办妥公司登记后，应加入登记所在地的同业公
12、会后方得营业”的规定是行业行政监管的基础D.行业自治模式比行政监管模式更为有效E.在行政监管与行业自律结合模式下，管理效果通常比单一主体的管理模式更有效【答案】ABD7.【问题】甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）是一家以经营存量房经纪业务为主的企业。几年来，机构业务蒸蒸日上，门店数量不断增加，经营业务由房屋租赁中介逐步扩展到存量房买卖中介、新建商品房营销策划和代理销售等。甲机构还为外籍人士提供存量房经纪服务。甲机构所在城市经济高度发达，人均 GDP 和可支配收入均在国内处于领先水平。A.举办大型庆典活动B.走访C.门店接待D.广告法【答案】CD8.【问题】刘某与曹某于 1989 年结婚，婚后育
13、有一女刘某丹。1995 年，刘某下海经商，不久与另一名女子刑某共同生活，育有一子刘某舟。2016 年，刘某因车祸去世，经查，刘某与刑某共有财产 30 万元；个人财产 80 万元；个人债务 10 万元；未缴税款 1 万元。另外，刘某父母已于 2005 年、2008 年先后弃世，留下唯一一套房屋，该房屋现值200 万元。二老离世前再无其他亲人，主要由曹某照顾。A.曹某B.刑某C.刘某丹D.刘某舟【答案】ACD9.【问题】为了规避房地产经纪纠纷而制订示范合同文本的作用有（）。A.示范合同文本的推广既不干涉经纪活动的正常运行，又可以将合法的合同规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自
14、己的权利义务关系B.示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地违规、违法、违约行为C.示范合同文本的推广，可以提高房地产经纪人员的职业道德，加强房地产经纪机构的自身管理，从而提高社会的整体福利，还会带动房地产经纪行业自身的运行效率和发展前景D.示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免受到违反合同规则的恶意行为的损害E.示范合同文本也是政府管理机构与行业组织公开进行宣传，维护消费者利益、行业形象和政府的政策导向的有效手段【答案】ABD10.【问题】下列行为中，需要缴纳契税的有（）。(2009 年真题)A.事业单位购买办公用房B.因地震导致房屋灭失而重新购房C.个
15、人购买经济适用住房D.奥运冠军接受政府奖励的房屋E.城镇职工按规定第一次购买公有住房【答案】CD11.【问题】适宜城市建设用地包括（）。A.地形坡度大的用地B.不受洪水淹没的用地C.土地完整的用地D.工程地质条件良好的用地E.地势平坦的用地【答案】BCD12.【问题】抵押人是指将其依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的()。A.公民B.法人C.自然人D.其他组织E.合伙人【答案】ABD13.【问题】和其他房屋一样，钢筋混凝土结构的住宅，其建筑结构的特点有（）。A.施工进度慢B.适应性强C.耐久年限好D.保温隔声强E.抗震性能好【答案】BC14.【问题】2006 年，张
16、某为了加快发展，注销了其原有的房地产经纪事务所，新成立了甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），甲公司共有 5 家全资门店，5 家门店具有统一的识别系统。2010 年 8 月，甲公司在业务迅猛发展的态势下，确定了如下发展战略：1）业务聚焦于高端住宅租赁市场；2）业务向附近的另外两个城市拓展；3）客户分级，实行客户集中管理；4）每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。(2012 年真题)A.低成本战略B.聚焦战略C.跨地域市场扩张战略D.跨专业市场扩张战略【答案】BC15.【问题】关于土地使用权出让最高年限，正确的表述有（）。A.居住用地 90 年B.工业用地 7
17、0 年C.教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年D.商业、旅游、娱乐用地 50 年E.综合用地 50 年【答案】C16.【问题】对市场营销内涵的表述中，正确的有()。A.市场营销是企业的一种战略管理活动B.市场营销是一种经营理念，其核心思想是以经济效益为中心C.市场营销有实现商品或服务的价值和增值的作用D.市场营销的基本原理是企.业在动态的环境中，通过满足消费者的需要促进交换，最终实现企业的目标 E:市场营销的本质是企业在动态的环境、企业目标和企业内部条件三者之间寻求平衡的过程【答案】ACD17.【问题】房地产经纪人一旦在一份房地产代理合同上签字，该合同生效后，其就负有一定的义务，包括()。
18、A.按照指示处理事务的义务B.处理事务的收益和所得交付被代理人的义务C.亲自处理事务的义务D.承担处理事务的费用的义务E.向被代理人报告处理事务情况的义务【答案】ABC18.【问题】房地产经纪机构的人力资源管理是指企业的一系列人力资源政策以及相应的管理活动，这些活动包括企业人力资源战略的制定，（），员工流动管理，员工关系管理，员工安全与健康管理等。A.员工的招募与选拔B.培训与开发C.绩效管理D.薪酬管理E.员工素质管理【答案】ABCD19.【问题】房地产买卖的房款支付需要控制风险，当前最安全的钱款交割方式有（）。A.一次性付款B.拿到新不动产权证及最后交接完毕时再支付尾款C.按揭付款D.通过
19、银行办理资金托管业务E.分期付款【答案】BD20.【问题】对于同一项目的同样现金流，甲乙两个投资者计算的净现值分别为 2000 万元和 3000 万元。据此，甲乙相比较，可以得出的初步判断是（）。A.甲是投机型的投资者，乙是保守型的投资者B.甲是保守型的投资者，乙是投机型的投资者C.甲对风险的偏好高于乙D.乙对风险的偏好高于甲E.两者对于风险的偏好无法判断【答案】BD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金
20、为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金 1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8 月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业
21、于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 4000 元租金，只愿意再支付 2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙
22、企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，
23、乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）2.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金 1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8
24、月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 4000 元租金，只愿意再支付 2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由
25、向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租
26、人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）3.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公
27、司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金 1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8 月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 40
28、00 元租金，只愿意再支付 2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意
29、转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）4.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1
30、 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加租金 1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8 月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另
31、购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 4000 元租金，只愿意再支付 2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租
32、赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装
33、修企业维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）5.甲公司将一幢自有二层楼房租赁给乙公司作为经营用房，双方签订租赁合同，合同约定：租赁期限自 2006 年 1 月 1 日至 2009 年 12 月 31 日，租金为每月 5000 元，在每月初的前 3 天支付上月的租金。合同未约定房屋维修责任的承担以及是否可以转租等问题。2007 年 3 月，甲公司有意出售该租赁楼房，因乙公司无意购买，甲公司遂将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，以自己不是租赁合同当事人为由向乙公司表示要解除租赁合同，乙公司不同意解除合同，但愿意每月增加
34、租金 1000 元，丙企业表示同意。2007 年 8 月，租赁楼房的部分门窗自然损坏，乙公司要求丙企业修理，丙企业一直未予理睬，乙公司自行找某装修企业维修，为此支付维修费用 4000 元。2007年 10 月，乙公司另购买了一办公大楼。遂将其所租赁楼房转租给丁企业。丙企业于 2008年 1 月 3 日得知转租事实后，以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同并要求乙公司支付上月未交付租金 6000 元，乙公司表示，维修费用可以抵销 4000 元租金，只愿意再支付 2000 元，但不同意解除租赁合同。要求：根据合同法的有关规定，回答下列问题：、丙企业取得租赁楼房所有权后，可否以自己不是租赁合同当事人
35、为由解除租赁合同？说明理由。、丙企业可否以不得转租为由向乙公司主张解除租赁合同？说明理由。、乙公司可否以维修费用抵销 4000 元租金？说明理由。【答案】1.不可以。根据规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本题中，甲公司将租赁楼房转让给丙企业，丙企业取得租赁楼房所有权后，不能以自己不是租赁合同当事人为由解除租赁合同，原租赁合同继续有效。（3 分）2.丙企业可以主张解除租赁合同。根据规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙公司未经出租人丙企业同意，将其所租赁楼房转租给丁企业，因此丙企业可以解除合同。（3 分）3.乙公司可以维修费用抵销 4000 元租金。根据规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本题中，租赁楼房的部分门窗自然损坏，丙企业一直未履行维修义务，乙公司自行找某装修企业维修的费用 4000 元应当由出租人丙企业负担，乙公司可以以维修费用抵销 4000 元租金。（4 分）