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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（ ）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【答案】 DCS3Q1P3U4C5T2K3HO1Z1S4F2S7S7C9ZR8N2Z4Z10K8T6M102、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在20
2、05年10月的价值最接近于（ ）万元。A.536B.549C.557D.816【答案】 ACL6I8B5D1N10I3K10HT5W10B10T1R5R7M2ZV10I7F3E3L4U9Y23、塞因塞用针对的病机是A.真寒假热B.真热假寒C.真虚假实D.真实假虚【答案】 CCT10W3O2M1A9L7X4HP2S1B4C3W2K6G8ZI7L4B2Q1R6N2O64、某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（ ）万元。A.10
3、00B.3000C.3800D.4400【答案】 DCN10K10L3U1P7P6K4HW8Y2F3B6Z1B2P7ZC8S6G2W10S6X6P105、用成本法估价房地产时，房屋现值为（ ）。A.房屋重置成本房屋年折旧额B.房屋重置成本房屋成新度C.房屋重置成本年折旧额耐用年限D.房屋重置成本年折旧额尚可使用年限【答案】 BCT7K8Z6W5S9Q1D3HX10G7Y8V3S6B2G10ZL2H2D4Y3L1W2Y46、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（ ）。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费【答案】 CCA7H4R5B9P8S2J9HQ4V4B5E2C10S3
4、C1ZQ10Y3Q8B8P4N2N77、 提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是A.医和B.葛洪C.陈无择D.张仲景【答案】 CCW1A6W2M5F1W4W3HG3P5A4H9E5I6I7ZL5U8P10S1N6U1N18、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是A.热B.寒C.风D.燥【答案】 DCN4P3G4Z4W4R8Z4HS1Z7B5S3R7X5E9ZP9H10H8L9V8D10L69、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产状况修正
5、时D.成交价格所反映【答案】 DCH2V3S2L10W9R8P2HX9P9I4C10D2Q4V7ZP3F8E6S6J3M7D710、相火有“生生不息”功能提出者是A.刘完素B.朱震亨C.张景岳D.张锡纯【答案】 BCT7B5T3P6R6P6J4HG9S7X4H9U10G1L2ZC5U8H3V1B8V10T511、下列不属于土地权属证书的是（ ）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书【答案】 DCY6W1N1H3Z10W1Q10HZ8J8N6Y10Y1Q5R7ZE2S9N5W8R9F10S312、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值
6、类型以及（ ）。A.明确估价费用B.明确估价人员C.明确价值时点D.明确估价内容【答案】 CCT6L7J2M5F7W4P2HH8V4G3X2L7S6B3ZQ2Z7H4K2E2Q7G1013、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立【答案】 DCX4N5K8C8T10V10F6HK10R2T9F3G2I6N2ZO7B8E9P7Y5D5M214、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于A.怒则气上B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下【答案】 ACN3Z6H2C5D1P1
7、0Y7HP1A10Y9O4L5J5T5ZU2O6E7Q10W5R5P915、下列关于湿邪的说法不正确的是A.湿性类水，故为阴邪B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】 CCB8T7B4P4M2Y4I10HA8U7T6R3P3B1U6ZI5C3I10N5W8N9N516、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】 CCA6P8W1V2F9P8L5HB4V7P5J6P9A4T8ZI3U10U3M1B2P5P917、下列关于假设开发法的表
8、述中，不正确的是( )。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常是一次性的价格剩余【答案】 CCI8O10X10J8I8G4W5HW6I4U4K6V9X9O3ZD6K6R1Z3R7T2L418、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（ ），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【答案
9、】 BCN1G6M5R2E6M2Y6HM6W6M3B10L8R10X2ZQ2H10M3L1A2H1C1019、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】 BCW8N8H8W10I10B10M3HJ5L5M10P6U7P7Z9ZI5U1T6V9L6M4J620、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（ ）。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】 CCT1U3M3U3E1S1K1H
10、U1L6Z8N10O7T1M3ZW6R4U8L8R5L5S521、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（ ）政策。A.高地价B.低地价C.优惠D.折中【答案】 BCY3Y5V1S4I2R10T5HL2J7S2W7L10M10P8ZI4L7G6C4W8C1B122、按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.收益性B.用途C.市场性D.地段【答案】 BCQ4T10E2J1T3C7F8HD2I8H8F7I10K4B8ZQ8O5K8I2Z7K3X323、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面
11、积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862【答案】 ACC3F4Q4B1P3J9L8HM7C4O8O4J5H10Z5ZI10A10F9P3O8M9N624、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为( )元。A.32000B.40000C.48000D.83333【答案】 BCD5E8S5F6T3O7T4HZ2N7Q9C1I6I5R4ZD2J2N4X2O6U2D625、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元
12、，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 BCU2F1W10I7F6L2R3HA4P5E9D1Z8P3Z3ZB8Y8M5D4W3M6O326、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是A.血燥生风B.血虚生风C.阴虚风动D.热极生风【答案】 ACT6Y10M3G6M3J2M3HF8H9R6C9R6Z3A7ZW4Z6R9D2O8Q3S627、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是
13、（ ）。A.上升B.下降C.保持相对稳定D.先上升后下降【答案】 ACY9R7H6K5B3X6Y7HD4X6J4A7R6O2I2ZK4G6R4Z8F7M2T928、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】 BCZ6D5X3B1Y6X8Q9HC1A9B7A9D1Y6Q6ZC3K6A6C5R10R2E1029、当居民收入的增加是( )的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】 BC
14、K3I10O8T8D2O5S8HP6B3N7L8S7F3A7ZB1O9X3Y8U6N3A430、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（ ）。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【答案】 CCM4G3F5V7U10T1J10HR3I5L4Z8B7K6D10ZP10Y10E4Q1U4C7W331、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【答案】 DCO6J1L6S8R4A2E8HZ2X6M2P1C4D10V7ZM6H5V7J4I8N10R632、下列不属于构筑物的
15、是（ ）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】 ACB4C7W9H1K5X8F3HN5S1Y4E8X4C8Z3ZR7R10J10M3P2S5L633、一份完整的估价报告通常由（ ）组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】 ACL4S9W8Z1K3I1H3H
16、N5I4R7Z4Y1M5O9ZJ9B2K9Y7X6L8K334、气血运行的主要通道是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 ACQ8D8E7X1A4S8V7HV4N6X4T8T4G3D1ZU5H4T8T5H10L10I1035、在评估期房价格时，（ ）。A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态【答案】 DCL7I1S3K5Q3F6F2HV8I1B7J1S10I4Q8ZR9S9Q2Y10
17、K10S8R436、下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】 BCM9S4G7O2K10M8Z10HO8T9J5X4G9Y4Z8ZU1W9C1R9B7Z5P237、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（ ）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】 ACH5G8M2D9E4H3A3HG4M4U7O4B8U3H10ZQ5H1X7X7S1Z6D638、重置成本的出现是技术进步的必然
18、结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常（ ）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】 ACI6W8V2Y9G1N6C5HD10X1O6X6C6B4O3ZN9V5W1J1I8C6D839、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。A.4000B.5000C.6000D.9
19、000【答案】 CCP6F6X5S3M4X8B10HF5C10E3L9L4A1V2ZY9J4V2D9C9E1G1040、收益法是以（ ）为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】 DCC4P3C5N10K4B2X8HR2K8K3C1S7K1F5ZZ9Y9N7M4B8S4Y941、如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用（ ）较合适。A.平均数B.中位数C.众数D.最高或最低值法【答案】 BCR7A4P2O3Y3P3J4HQ1Z3O3B7E6M10Y8ZC8K9Q6C8T5V10Q342、人们常用距离来衡量房地产区位的
20、好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】 CCF6M3P8J4W5G9W9HM8Z4L1E5L10B7V5ZY6H9D8Y8H2C1L443、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】 ACE8S9H8O8M4M5D1HC7M4R1Q2F3W4L6ZI1K7A10E1R4
21、F1L744、对新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】 DCB3N4W10N10E1Y1N6HX6H8L10B10T7H8I2ZR2Y3P3P9E2P8N245、某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。A.10B.11C.13D.14【答案】 DCQ10Z10H5Y6I10X2H9HY3B9Z7Q
22、2M5J7N7ZT6T8H3R6S5L10L346、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（ ）万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59【答案】 ACH4Q1E5X10L9Q5B9HX1Y3T3I1S1M6G6ZR7K9D3P7H9A3P647、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（ ）。A.增加土地供应量B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价C.制定最低限价D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机【答案】 CCQ9H10H1
23、0Y4M2Q1C2HO4R8O1T4M5J4L1ZC10C8E10Z4Q5J7V548、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免【答案】 DCE5R4X4E5V8C9W8HR2S7B5R7W5C9A10ZN1X10D8E4F6E1P749、假设开发法的理论依据是（ ）。A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论【答案】 CCQ3W3E6C9G5T2M9HE7O5D10K5R8F5D10ZG3Z10J5F5B5P5Y450、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗，慎
24、用辛温【答案】 ACL9A4Z6M7J2T5G1HR9T2X3F10S10C2S2ZM6R5K2E1B10D2S751、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】 BCC3B9M2X6U1O3V3HT9W10W9L6Y10T4E9ZZ1E2B1I8X1K1G652、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%
25、，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】 CCM4J4D3F4Y3M1C7HY7G6G10K7F6Y9Z1ZZ8X2Z6O3A6B10P253、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】 BCY6V5B1S5C1R2M7HG9S4Y6X5U8B2S4ZW5O5Z7O4L
26、1V4T554、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（ ）的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益、位置【答案】 BCR10P7B8U3H7M1L4HL6M4P7T9I5C4D6ZE1L10Y9W3D2G1P155、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减B.为血分有热，血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过极化火D.病机主要以实为主【答案】 ACL6Q1A6V6K6N8M6HJ3H9W3K3I4Z3H9ZX3S9B6Y5R7T5R256、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )
27、。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值【答案】 BCT2R2R8Q1I10B3X8HP2H7B5A7L7N10U8ZT1E6K6D10E4K5P357、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】 DCM8R3O7P9B10M7M
28、3HO4A9P9H3E1E4F5ZS2P5A3L10E5V5L358、某种房地产的（ ），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【答案】 BCO5Q8T4A3P10F9I4HJ7F8M2I7G7W8F3ZG8J8T7M7L10A4I1059、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（ ）。A.指数曲线趋势法B.直线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法【答案】 BCS6D1D3V9F10D6R9HZ3B7S3J1B2W4E2ZR3W7Y3T9P1X10P860、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土
29、地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 DCA6R9W8K7Q5Q7E6HR8X3G7X6X10U8K1ZV10X4Y5M2U2B2T561、某种房地产的（ ），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C
30、.附属品D.配套品【答案】 BCK10I10O7F4A8Y10N8HB10D2D4D10G1X9B2ZO8S1L6V4E10C10L362、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（ ），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析【答案】 CCE4B10A9D7M9D2Y2HB10G10K1I2F2S6Y9ZF6J6P1H5H5S2E763、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（ ）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案
31、】 CCP9K6Z8H3H1Q3K8HS4C7F8H8O7K5O9ZY6C10B10P9C7E10U264、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ ）。A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格【答案】 CCS7C1L5T9A6P10Q4HB3E10V1Q3X3W8G4ZA9W3A10J10U3V9N465、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（ ）。A.建筑密度大小B.房型设计C.临路状况D.公共配套设施情况【答案】 BCS8I9Y4Y1S5V9V4HJ1C8W8T10P5M9V2ZT6G9C4R8K4V6M766、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（
32、）。A.最低卖价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价【答案】 BCE6Z9V8N7R1H10B1HP2M3K2Z9H10K6U8ZA1T5O7N7F6E2T767、房地产使用权目前主要是( )。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权【答案】 DCN8L7R1L3F1U3V2HY3V8Y1O2H7Z4Y6ZX1Q5J7E7W5F10R768、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200
33、万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（ ）万元。A.78B.102C.180D.302【答案】 BCE8Q7N3M9H8E6Z3HO8Z5G3U9T5D10L7ZI1H1C3Z4X8X7V569、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为
34、（ ）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】 BCQ10F5L2N8C10G9V7HC3S3J10W2T9D6O3ZZ4S10R10G5G1U2X470、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（ ）。A.偏高B.正常C.偏低D.不正常【答案】 CCZ3O4I3T6R10E4Y2HS5R1W5O4U2S2E8ZY10U3H7G10X5D9Q371、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元
35、，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（ ）万元。A.485B.490C.585D.590【答案】 DCE5B7C2F5P9F10T4HJ3Y7P1I1C6W10I2ZH9P1W5P3Z4M6M172、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（ ）。A.房地产抵押估价B.房地产征收补偿估价C.房地产转让估价D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】 DCK4U6H4T6Z3T7W8HF4L7W2H10L7N10S2ZW4S9G5Q10T4V8X573、被认为是一种相对科学
36、准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（ ）。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法【答案】 ACL8T1Z10R6R7G5Y6HC4S1O9N2T2G10D5ZY7U9K1H4S8I9B974、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（ ）。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理【答案】 ACG3Q9Y1L2F9A3Z6HS2L4Q2N8P3L8N9ZQ10T9P10E7P10E9D175、素问疏五过论指出“尝贵后贱”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】 BCG2K8K9U2B9I4S6HF7
37、R1G5D8H4M9L10ZW4D6V8M2I2I8V576、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 CCE2L5Y4B7U5Z7W5HO10S1B5N8G7F6X8ZW4J5R2C3O5V5A177、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方
38、米。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】 DCE5H6H6C10W10S4Z8HF10N6C3H4X9E9I7ZM6D2H4Y3U9M9N778、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（ ）年。A.34B.35C.36D.37【答案】 CCL5E5Y4E10O7I2L2HT3A9G6V7B6Z1G9ZL2W4S8R5R1R8S679、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（ ）中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【答案】 A
39、CS6I10V8J9C7N8W9HO3C4R6O6D1E10G2ZB1H10E2Z8F6M6N380、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】 BCZ2O3H3F3J2R5T9HA5O10J1D10V1Q6P5ZY1W6V5L2P1X4F981、 足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】 DCP1J9J3Y6S5H2O5HL2R3Q1B3X6W10B7ZH8V7I5R9U2U10W782、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼【答案】 BCJ5E2Q
40、7H3Y6H2T8HL7O9C5K9N10U7D8ZT8D5Y8L10I10S10V183、一份完整的估价报告通常由（ ）组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】 ACE9L10V5X8D7I6G5HG7B8Z3G4I5J4C4ZL4X3S9A4H10B6T98
41、4、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 CCP6T10V1Z9L4W3D9HI3Q5K6Z4X10M1J10ZF4F7G4A9H3E1B385、 下列哪项不是气随液脱的形成原因A.高热B.大汗C.严重吐泻D.大量失血【答案】 DCM10U3X8D1X6S8W1HP1Z7G1S1W7A7M5ZH2F10W7T3O2Z7F486、在运用移动平均法时，一般应按照
42、房地产价格变化的（ ）进行移动平均。A.平均速度B.周期长度C.经济寿命D.剩余经济寿命【答案】 BCW9S2C3C9I10X8T6HT10P9R3D7X10T5J1ZK6L9Z10B1J8Z6J687、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（ ）。A.一个直观、具体的印象B.一个综合、全面的印象C.一个模糊、大概的印象D.一个片面、具体的印象【答案】 ACM4K8W1D6I5Z8R5HW8B2U2C4U10G2U7ZO6T9C3B10L10A7U588、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（ ）。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.
43、成交实例资料【答案】 BCB8W2Y9D8C6I2N10HR3E1T1D5E6T1H6ZU2Z4Y5F8W3U10E189、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（ ）。A.上涨B.下降C.很难说D.没有影响【答案】 ACZ4E7U9D4Y9Y7Y10HO6R10Q8W4W8S6X5ZW3E5A10I8C7K6I890、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 DCU10X3T7O2Z2V9J7HY5Q3K3V10V3V2E3ZL3U2F8A1F5D6A791、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约
44、定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】 ACA2A7D5N4M2N1P1HR8W7Y2H5E10V6M2ZE1I2S10K4Y1C7W692、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（ ）。A.20万元B.25万元C
45、.40万元D.30万元【答案】 CCJ6L1J5A7R9Q4C3HD1J6L7J5I5S8P6ZX1U6X1N4G1F1Y793、 参与津液的输布，不参与津液排泄的是A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】 DCP4Z6C1A3U4M6G6HE9F5X2C4D8Q4I8ZY7S5J8U4M3Q3G994、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】 DCB3E7J1Q3S9I1V9HD5V9P5C7K5S7I1ZM1N9H7O10M4L8Q795、认识的最终目的是A.指导实践、改造世界B