2022年甘肃省房地产估价师深度自测预测题.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题,每,每题题 1 分,分,选项选项中,只有一个符合中,只有一个符合题题意意)1.【问题】某出租的写字楼,剩余租赁期限为 3 年,在此 3 年期间,每年可于年初获得净收益 80 万元,3 年后可依法拆除作为商业用地,拆除费用为 50 万元,若该类房地产的报酬率为 8,该写字楼的现时价值为 1000 万元,则 3 年后该商业用地净地的价值为()万元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00【答案】C2.【问题】某宗土地 50 年使用权的价格为 1000 万元,现探测其地下有铜矿资源,该铜矿资源的价值为 5

2、00 万元。若土地报酬率为 7%,则该宗土地 30 年使用权的价格为()。A.899B.1000C.1349D.1500【答案】A3.【问题】房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于()导向定价法。A.成本B.购买者C.竞争D.市场【答案】B4.【问题】商品房现房广告不得涉及的内容是()。A.销售价格B.装饰装修C.小区环境D.升值承诺【答案】D5.【问题】城市房屋土地所有制发生根本变化,确立公有制主体地位的是()时期。A.19491955 年B.19561965 年C.19661978 年D.1978 年之后【答案】B6.【问题】(2015 年真题)某商铺 2014

3、年的潜在毛租金收入为 66 万元,空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的 10%、30%,所得税税率为 25%,则 2014 年该商铺的净经营收入为()万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40【答案】C7.【问题】某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.负债B.资产C.成本D.所有者权益【答案】B8.【问题】某笔投资分 3 年回收,投资者期望收益率为 8%,预计未来 3 年年初回收额分别是 100 万元、150 万元和 80 万元。若改为按年等额回收,则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.11

4、9.31D.172.43【答案】C9.【问题】当房地产开发项目用地面积一定时,决定项目可建设建筑面积数量的参数是()。A.绿地率B.容积率C.建筑密度D.建筑限高【答案】B10.【问题】关于用期望值法判断投资方案优劣的说法,正确的是()。A.期望值不同、标准差小的方案为优B.期望值相同、标准差大的方案为优C.标准差相同、期望值小的方案为优D.期望值不同、标准差系数小的方案为优【答案】D11.【问题】以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是()。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差【答案】B12.【问题】估价对象为制药工业房地产,土地使用权性质为划拨,由于位于区级中心区,

5、企业经过装修改造改为商业房地产,自主经营百货生意。A.估价对象的通用性B.在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度C.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值D.变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序【答案】C13.【问题】某估价机构于 2018 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估,价值时点为 2018 年 6 月 15 日。因估价结果有争议,2018 年 8 月 15 日进行复估,则复估的价值时点为()。A.2018 年 6 月 15 日B.2018 年 8 月 15 日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A

6、14.【问题】(2017 年真题)目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是()。A.银行信贷B.投资信托C.民间借贷D.租赁融资【答案】A15.【问题】下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中,错误的是()。A.当交易状况正常时,成交价格接近市场价格B.当市场状况正常时,市场价格接近理论价格C.当估价科学准确时,评估价值接近市场价格D.当房地产价格有泡沫的情况下,比较价值大大低于收益价值和成本价值【答案】D16.【问题】(2015 年真题)2014 年李某将居住满 5 年的住房出租,应按租赁所得的()缴纳个人所得税。A.0B.3%C.10%D.20%【答案】C17.【问题】

7、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设一楼盘,2017 年 11 月 1 日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年 12 月 1 日购买该楼盘的一套住房,单价为 18000 元/平方米,按照商品房销售合同约定建筑面积为 100 平方米,陈某向开发商缴纳了 50 万元的定金。陈某向银行申请了 90 万元人民币的 30 年期的住房贷款,银行按法律规定持有陈某的购房合同。2018 年 1 月 1 日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。A.砖混结构B.钢筋混凝土结构C.钢结构D.砖木结构【答案】B18.【问题】土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起()日内,到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报,

8、并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。A.5B.7C.14D.20【答案】B19.【问题】2009 年 10 月 1 日,甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为 25000m2 的综合楼申请了期限为 1 年的抵押贷款,该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为 12 亿元。2010 年 3 月 1 曰,甲公司再次以该综合楼申请了期限为 2 年的抵押贷款,经评估,该综合楼的市场价值为 15 亿元。截至该时点,2009 年申请的抵押贷款余额为 2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为 50%。2011 年 7 月 1 日,政府

9、因公共利益需要,对该综合楼做出了征收决定并公告,经评估,该综合楼在完全产权状况下的市场价值为 16 亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为 4 亿元。A.12B.14C.15D.16【答案】D20.【问题】CPU 主要由运算单元(ALU)、控制单元(CU)、寄存器和时序电路组成,对指令进行译码的功能是由()实现的。A.运算单元B.控制单元C.寄存器D.时序电路【答案】B二二,多多选题选题(共共 20 题题,每,每题题 2 分,分,选项选项中,至少两个符合中,至少两个符合题题意意)1.【问题】房地产投资的可行性研究工作阶段包括()。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E

10、.项目评估与决策【答案】BCD2.【问题】住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素有()。A.住宅层数B.进深C.长度D.层高E.建筑面积【答案】ABCD3.【问题】在下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的有()。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】BD4.【问题】根据房屋登记办法,可以办理预告登记的有()。A.预购商品房设定抵押B.在建工程设定抵押C.房屋所有权转让D.房屋所有权设定抵押E.购买预售商品房【答案】ACD5.【问题】理解商品的供给价格弹性系数的要点是()。A.同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同B.供给价格弹性系数的

11、数值一般为正值,反映了供给量与价格同方向变动的供给规律C.供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值D.供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度,价格是自变量,供给量是因变量 E供给完全无弹性时,供给价格弹性系数为 1【答案】BCD6.【问题】下列原则中,属于我国民法基本原则的有()。A.平等原则B.自愿原则C.公平原则D.诚实信用原则E.优先原则【答案】ABCD7.【问题】某城市处于平原地区,城中有两条河流汇集,并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区,地下煤炭资源储藏丰富,形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年,甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地

12、面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成,均为现浇框架结构,每幢建筑的进深为 14m,基底面积均为 860m2,共 8 层,其中一层建筑面积 720m2,二层以上建筑面积相等。建设期间,乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元,以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年,甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元,其中,销售收入净额 l.58 亿元,营业成本 0.85 亿元,销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04 亿元,所得税税率为 25。A.硫氧化物B.煤渣和粉煤灰C.工业废水D.放射性辐射污

13、染【答案】BC8.【问题】下列房地产权利的种类中,属于用益物权的有()。A.土地使用权B.所有权C.地役权D.典权 E 租赁权【答案】AC9.【问题】房地产价格指数,是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数,包括()。A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.房屋抵押价格指数D.房屋消费价格指数 E 土地交易价格指数【答案】B10.【问题】按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同,可以将资金融通划分为()。A.直接融资B.间接融资C.权益融资D.债务融资E.安全融资【答案】CD11.【问题】股份制包括()等企业组织形式。A.无限公司B.有限公司C.两合公司D.合伙公司E.股份有限公司

14、【答案】ABC12.【问题】下列行为中,体现某宗房地产受到外部经济性影响的有()A.在其邻近建化工厂B.调整城市发展方向C.在其邻近建垃圾站.公共厕所D.在其邻近建花园.开辟一块绿地E.改善城市格局【答案】D13.【问题】下列关于集体土地征收或者征用的表述中,正确的有()。A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为,征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变,征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的,征用是非强制性的【答案】BD14.【问题】房地产周期循环的主要原因包括()。A.供需因素的影响B.政策因素的影响C.制度因素的影响D.空置量的影响 E

15、 开发商竞争的影响【答案】ABC15.【问题】在百分比调整中,当同时进行多种价格影响因素调整时,又有()。A.比例调整B.加法调整C.减法调整D.乘法调整E.换位调整【答案】BD16.【问题】下列各项中,不属于房地产价格影响因素中区域因素的有()。A.土地形状B.地形C.城市规划调整D.环境状况E.配套设施状况【答案】AB17.【问题】国家可以提前收回建设用地使用权的情形有()。A.受让方逾期未支付全部地价款B.拆除地上建筑物C.自然灾害造成地上附着物变化D.因公共利益需要E.人民法院判决生效【答案】AD18.【问题】(2017 年真题)利率调升对房地产投资产生的影响有()。A.导致房地产实际

16、价值折损B.增加收益现金流C.加大投资者融资成本D.增加市场供给E.抑制市场投资需求【答案】AC19.【问题】在金融机构对房地产贷款项目进行审查时,下列属于市场分析指标的有()。A.市场定位B.资金落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期【答案】AC20.【问题】下列行为属于房地产转让的有()。A.房地产抵押B.房地产租赁C.房地产买卖D.房地产抵债E.房地产权属随企业兼并而转移【答案】CD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题,每,每题题 8 分分)1.某正常营业中的酒店有多种功能用房,其中,客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营,娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构

17、接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查,拟选用收益法作为主要的估价方法之一。针对上述情况,请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。【答案】该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下:(1)对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益,对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下:基于租赁收入测算净收益的基本公式为:净收益=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用=有效毛收入运营费用;基于营业收入测算净收益,净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。(2)对于包含题意中多种收益类型的

18、房地产,其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取:把费用分为变动费用和固定费用,将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用,予以加总后再减去总的固定费用。其中,变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加(如生产更多产品)时,由于需要更多的原材料,费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用,会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用,餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用,商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用,等等;固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用,即不论业务量发生什么变化,都固定不变的费用。是指人员工资

19、、固定资产折旧费、房地产税、保险费等,不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等,都要发生的费用。首先测算各种类型的收入,然后测算各种类型的费用,再将总收入减去总费用。把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合,先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益,然后将所有的净收益相加。(3)酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的,其净收益不要单独计算,否则就重复了。(4)对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约,首先分析判断租约是否正常合理,如正常合理则在租约期内采用租约租金,在租约期外采用市场租金;如不正常、不合理,则采用

20、市场租金测算。另外,对未出租部分采用市场租金测算。2.某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。请问:你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?【答案】(1)根据公开、透明的原则,由被拆迁入投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。(2)确定坼迁估价机构后,一般由拆迁人委托评估,委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。

21、(3)估价机构获得委托,经实地人户调查、室内作业,才能得出房屋拆迁估价报告。您可能感兴趣的试题3.某开发商通过拍卖获得一宗熟地的 50 年使用权,拟开发建设建筑面积为 2000m2 的办公楼项目,建设期为 2 年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300 万元,项目总投资为 1000 万元。第 1 年项目投资为 600 万元,其中资本金 200 万元,银行贷款为 400 万元,利率为 10%,期限为 2 年,按年单利计息,期末 1 次还清本息。第 1年该办公楼预售了 400m2,预售均价为 8000 元/m2。第 2 年项目投资 400 万元;全部以自有资金的形式投入。第 2

22、 年该办公楼预售了 600m2,预售均价为 7800 元/m2。项目竣工时,开发商决定将未销售出去的 1000m2 改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间,前 3 年的出租率分别为 60%、70%和 80%,之后各年保持 90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的 30%。若开发商要求的目标收益率为 16%,该办公楼的最低月租金为多少(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末)自有资金现金流量表(此表题中给出)【答案】本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为 A 元1)第 1 年:年初自有资金投入 200 万元年末销售收入 40

23、08000320(万元)2)第 2 年:年初自有资金投入 400 万元年末销售收入6007800468(万元)年末还本息:400(110%2)480(万元)3)第 3 年:年末出租收入 100012A60%7200A年末运营成本为 7200A30%2160A或者直接计算出第 3 年末的净经济收入:100012A60%(1-30%)5040A4)第 4 年:年末出租收入 100012A70%8400A年末运营成本为 8400A30%2520A或者直接计算出第 4 年末的出租净收入:4.某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁,拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证,房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单

24、。某被拆迁人见到公示名单后,前往其中一家估价机构咨询,假如你作为该估价机构的一名房地产估价师,在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。请问:1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?【答案】1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构,一般由拆迁人委托。2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定:(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定。(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性

25、质协商一致的,按协商结果确定。(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。5.房地产抵押估价报告估价报告编号:估字2015第号估价项目名称:房地产在建工程抵押价值评估估价委托人:房地产开发有限公司房地产估价机构:房地产估价有限责任公司注册房地产估价师:(注册号)、(注册号)估价作业日期:2015 年 6 月 14 日至 2015 年 6 月 19 日致估价委托人函(略)目录(略)估价师声明(略)估价假设和限制条件(略)房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”,应为估价报告出具日期;2.结果报告

26、中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);3.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求;4.“估价原则”缺少谨慎原则;5.结果报告中估价结果缺少单价;6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露;7.结果报告缺少风险提示;8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误,应选择“被迫转让前提”;9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项;10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用;12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误;13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误;

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