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1、养老院可行性研究报告养老院可行性研究报告(模版模版)XX 省 XX 县区于家务回族乡福泰老年公寓改扩建项目建设可行性研究报告二一一年三月目录一、项目概况11 项目简介12 研究范围1 二、项目背景及可行性分析11 项目背景12 项目建设的可行性2 三、项目场址与建设条件31 项目场址32建设条件3 四、建设规模和建设方案31 总体设计32建设规模3 五、投资估算和资金筹措方案41 投资估算42资金筹措4 六、项目风险分析51 项目风险分类52 项目风险控制对策6 七、可行性研究结论71 养老院建设是必要的72 养老院建设是可行的7XX 省 XX 县区于家务回族乡福泰老年公寓改扩建项目建设可行性
2、研究报告一、项目概况1 项目简介1.1 项目名称：XX 省 XX 县区于家务回族乡福泰老年公寓改扩建项目建设1.2 项目建设地点项目建设地点。位于 XX 省 XX 县区于家务回族乡，此地空气清新，地理位置优越，交通方便。1.3 项目法人及法人代表项目负责人：邵秀荣 2 研究范围本可研报告的研究范围如下，项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。二、项目背景和建设的必要性及可行性分析 1 项目背景1.1 进入老龄化社会目前我国老龄人口占总人口的比率
3、为 7%左右，而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年 2 月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”日本，人口老龄化为 22%。全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来 25 年内，目前 35 岁到 60 岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体（2005 年为 609.35 万人）将极大地提高 XX 县区老龄人口比重。届时，XX 省 XX 县区内居住人口将达 80 万人左右，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在居住区内建设至少一所养老院。
4、1.2 独身子女增多独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受2 项目建设的可行性养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。3 项目场址与建设条件三、项
5、目场址与建设条件 1 项目场址项目建设地点：位于位于 XX 省 XX 县区于家务回族乡 2 建设条件东塔公园。地理位置优越，园中设备多。东塔岭在公园中，老人可以每天早上爬山。园中空旷，老人可以在园中休闲娱乐。人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。四建设规模和建设方案 1 总体设计项目总用地面积 600 平方米，建筑用地面积 400 平方米。2 建设规模具体功能设置：餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、更衣室、老人居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、
6、其他3 建筑装饰标准在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m 高度以下做与墙体粉刷齐平的护角，下部宜作 0.35m 高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱，设置高度在 1.50m 以下。
7、每人应有 1.00m 以上的贮藏空间。老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。五、投资估算和资金筹措方案（一）投资估算：项目总投资 32000 万元，其中：1、固定资产投资 19616 万元，占总投资的 61.3%1.1、建筑投资 13184 万元，占总投资的 41.2%1.2、设备购置 2176 万元，占总投资的 6.8%1.3、建筑安装384 万元，占总投资的 1.2%1.4、其他建设 2400 万元，占总投资的 7.5%1
8、.5、不可预见费 1472 万元，占总投资的 4.6%（二）流动资金投资 12384 万元。占总投资的 38.7%1.4 工资：照顾老人的日常生活约 15 人，工资 800 元每月2 资金筹措该项目资金是一个较大的投资，主要通过本企业自筹、申请银行贷款和招商引资等等方面解决。六项目风险分析 1 项目风险分类 1.1 建设风险建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工迟延风险。项目的完工风险存在于项目建设阶段，它是建设项目的主要风险之一。建设风险对项目造成的负面影响是综合性的，不仅导致项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加，还会导
9、致项目现金流量不能按计划获得、贷款偿还期限的延长和市场机会的错过。1.2 成本超支风险施工项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。1.3 其他风险工程项目的施工还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。
10、2 项目风险控制对策 2.1 建设风险在工程项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是承包商在投标过程中向业主承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。但由于日前建筑市场竞争激烈、业主在利益的驱动下，往往在招标过程中，要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。这样的局面产生的后果是，合同工期往往严重背离客观、合理的科学工期。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险，如一天 15 万等。2.2 成本超支风险控制成本超支风险的主要方法是控制它们的方法通常由项目公司利用不同形式的有固定
11、价格固定工期的“交钥匙”合同和“实报实销”合同。七可行性研究结论 1 养老院建设是必要的老年人的比例在逐步提升，2009 年底这一比率已经达到21%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；XX 省 XX 县区作为一个拥有人口规模 80 万的居住地，按照规定必须设置至少一所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。2 养老院建设是可行的虽然养老院属于投资周期较长，资金回笼较慢，风险性较大的项目，然而作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。内容总结内容总结（1）根据联合国今年 2 月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”日本，人口老龄化为 22%（2）建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在 1.80m 高度以下做与墙体粉刷齐平的护角，下部宜作 0.35m 高的防撞板（3）同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等