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1、注册会计师-税法注册会计师-税法 第 1页 第 14 讲 转让不动产和跨县市建筑服务计征方法第 14 讲 转让不动产和跨县市建筑服务计征方法 【知识点】特定应税行为的计征方法（一）【知识点】特定应税行为的计征方法（一）一、转让不动产计征方法一、转让不动产计征方法 1.适用范围：纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。【提示】房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用该办法。2.税务处理：（不含个人转让购买住房的税务处理）【记忆贴士】（1）自建：无差额，全额预缴全额申报（口诀：全额预缴全额报）【提示 1】预缴税款计算：全额预缴全部价
2、款和价外费用（15）5；注：预缴时一般方法和简易方法税务处理相同，【提示 2】申报税额计算：全额申报 一般计税方法：应纳税额全部价款和价外费用（19）9进项税额预缴税款 简易计税方法：应纳税额全部价款和价外费用（15）5预缴税款 【提示 3】预缴地点：不动产所在地；申报地点：机构所在地。（下同）（2）非自建：看方法，简易方法差额预缴差额申报，一般方法差额预缴全额申报（口诀：差额预缴，简易差额报，一般全额报）【提示 1】预缴税款计算：差额预缴（全部价款和价外费用不动产购置原价或取得不动产时的作价）（15）5；注：预缴时一般方法和简易方法税务处理相同，【提示 2】申报税额计算：分方法，一般计税方法
3、：全额申报全额申报，同上。简易计税方法：差额申报差额申报，应纳税额（全部价款和价外费用不动产购置原价或取得不动产时的作价）（15）5预缴税款 【典型例题】北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，2021 年 12 月 30 日转让其 2016 年 6 月购买的写字楼一层，取得转让收入 1000 万元。写字楼位于北京东城区。纳税人购买时价格为 777 万元，取得了增值税专用发票，注明税款为 77 万元。该纳税人 2021 年 12 月份的其他销项税额为 70 万元，进项税额为 30 万元，留抵税额为 33 万元。答案解析思考路线图：非自建，般计税方法：差额预缴全额报，预缴地点不动产所在，申报地点机
4、构所在地。北京东城区税务机关预缴税款：税款（1000777）（15）510.62（万元）。北京西城区税务局申报纳税：应纳税款1000（19）9（转让不动产）70（其他业务销项税额）30（进项税额）33（留抵税额）89.57（万元）。纳税人可凭在北京东城税务机关缴纳税款的完税凭证上注明的税额 10.62 万元，抵减纳税人应纳税额，纳税人仍需缴纳增值税 78.95 万元。3.个人转让购买的住房的税务处理规定（个人销售自建自用的住房免税）购买时间 税务处理 备注 2 年内 全额 5 1.差额缴纳全部价款和价外费用购买住房价款；2.个体工商户：住房所在地预缴，机构所在2 年（含）以上 北上广深 非普通
5、住宅 差额纳税5 请务必添加微信303621348更新有保障！纸质教材+练习册+精准独家押题!注册会计师注册会计师-税法-税法 第 2页 普通住宅 免税 地申报；3.其他个人住房所在地申报其他个人住房所在地申报。非北上广深 免税 【补充】具体运用时参照住房所在地的具体政策。4.相关考点回放 （1）位置：【知识点】销项税额的计算（三）：按差额确定的销售额 （2）内容：纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除的有关规定。纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。2016年4月30日及以前
6、缴纳契税 增值税应纳税额全部交易价格（含增值税）契税计税金额（含营业税）（15）5 2016 年 5 月 1 日及以后缴纳契税 增值税应纳税额全部交易价格（含增值税）（1 5）契税计税金额（不含增值税）5 1.纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。2.【记忆贴士】含对含，不含对不含！二、跨县（市、区）提供建筑服务计征方法二、跨县（市、区）提供建筑服务计征方法 1.适用范围：单位和个体工商户（以下简称纳税人）在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。【提示 1】纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不适用本办法。
7、对于纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县（市、区）提供建筑服务的，由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用本办法。【提示 2】其他个人跨县（市、区）提供建筑服务，不适用本办法。2.纳税地点：建筑服务发生预缴税款，机构所在地申报纳税建筑服务发生预缴税款，机构所在地申报纳税。3.计税方法 纳税人 方法 预缴 申报 一般纳税人 一般计税 预缴税款（全部价款和价外费用支付的分包款）（19）2 应纳税额全部价款和价外费用（19）9进项税额预缴税款 简易计税 预缴税款（全部价款和价外费用支付的分包款）（13）3 应纳税额（全部价款和价外费用支付的分包款）（13）3预缴税款 小规模纳税人 【提示 1】
8、全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。【提示 2】可以扣除的分包款，应当取得符合规定的合法有效凭证，否则不得扣除，具体略。【提示 3】纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。【提示 4】应向建筑服务发生地预缴税款 超过超过 6 6 个月个月没有预缴税款的由机构所在地主管税务机关按规定处理。【提示 5】提供建筑服务的一般纳税人按规定适用或选择适用简易计税方法计税的，不再实行备案制。证明材料无需向税务机关报送，改为自行留存备查。【典型例题2017】位于甲
9、省某市区的一家建筑企业为增值税一般纳税人，在乙省某市区提供写字楼请务必添加微信303621348更新有保障！纸质教材+练习册+精准独家押题!注册会计师-税法注册会计师-税法 第 3页 和桥梁建造业务。2020 年 12 月具体经营业务如下：1.该建筑企业对写字楼建造业务选择一般计税方法。按照工程进度及合同约定，本月取得含税金额 3000万元并给业主开具了增值税专用发票。由于该建筑企业将部分业务进行了分包，本月支付分包含税金额1200 万元，取得分包商（采用一般计税方法）开具的增值税专用发票。2.桥梁建造业务为甲供工程，该建筑企业对此项目选择了简易计税方法。本月收到含税金额 4000 万元并开具
10、了增值税普通发票。该建筑企业将部分业务进行了分包，本月支付分包含税金额 1500 万元，取得分包商开具的增值税普通发票。3.该企业其他符合抵扣规定的进项税额 0.93 万元。要求：根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题，如有计算需计算出合计数。（1）计算业务（1）企业在乙省应预缴的增值税。（2）计算业务（1）的销项税额。（3）计算业务（2）企业在乙省预缴的增值税。（4）计算企业当月增值税进项税额合计。（5）计算企业当月增值税应纳税额。（6）计算企业应向总部机构所在地主管税务机关缴纳的增值税。正确答案 （1）业务（1）企业在乙省应预缴的增值税（全部价款和价外费用支付的分包款）（19）2（3000
11、1200）（19）233.03（万元）（2）业务（1）的销项税额3000（19）9247.71（万元）（3）业务（2）企业在乙省预缴的增值税（全部价款和价外费用支付的分包款）（13）3（40001500）（13）372.82（万元）（4）业务（1）可抵扣的进项税额1200（19）999.08（万元）企业当月增值税进项税额合计99.080.93100.01（万元）（5）业务（2）应纳增值税税额（40001500）（13）372.82（万元）企业当月增值税应纳税额247.71100.0172.82220.52（万元）（6）企业应向总部机构所在地主管税务机关缴纳的增值税220.5233.0372.82114.67（万元）【小结】本讲是考试的重点内容，要求全面掌握，理解原理并结合老师的记忆方法总结记忆。在流转税的计算性问题中“杨氏解题法”读题敲数出答案，大家可以尝试着用一用，在大多数流转税计算综合性大题中都是适用的。请务必添加微信303621348更新有保障！纸质教材+练习册+精准独家押题!