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1、房地产交易中法律纠纷分析目录一、房地产交易中法律纠纷概述1（一）房地产交易中法律纠纷的基本概念1（二）房地产交易中的法律纠纷的种类1二、处理房地产交易纠纷的基本原则5（一）审查买卖双方当事人的主体资格的合法性5（二）审查买卖双方的意愿的真实性5（三）审查房地产买卖合同的形式要件的完整性5（四）审查房地产买卖活动的合法性6三、结合实际案例分析房地产交易中的纠纷6（一）实际房屋与合同存在差异6（二）房屋产权纠纷的维权方案7（三）积极确保合同的真实性7四、全文总结7参考文献8摘要近年来，房地产交易市场一直受国家的房地产政策波动。在司法审判中，法律冲突本身以及法院对相关法律法规适用的不同理解导致各种审
2、判结果存在差异，因此在房地产交易中倘若存在纠纷时，处理纠纷的方法争议仍然存在。本文讲述了在房地产交易中所产生的纠纷类型及其特点，以及处理、调解房地产买卖纠纷的基本原则，其基本原则是依法保护合法的房地产买卖关系，切实保护产权所有者包括国家、集体和公民个人在内的合法权益，打击利用房地产买卖进行投机倒把，牟取暴利等违法活动。并从案例分析房地产纠纷从而使得房地产交易更加透明化、真实化、合法化。关键字：房屋买卖；法律制度；交易纠纷；一、房地产交易中法律纠纷概述（一）房地产交易中法律纠纷的基本概念房地产买卖纠纷是指围绕房地产买卖而发生的房地产权益争执，包括因买卖手续不齐备，一方反悔不履行合同，第三者申明产
3、权要求废除买卖契约等而产生的纠纷。这种纠纷的主要原因是买卖双方不按合同履行应尽的责任而产生利益上的纠纷，其主要特点是买卖双方交易手续存在着或多或少的漏洞或者缺失。 （二）房地产交易中的法律纠纷的种类1、定金纠纷定金纠纷是房产纠纷中的一个很常见的种类，合同签订时定金一定要以书面的形式进行约定才有法律效力。定金的约定要全面，特别是对定金退回的适用情况进行明确的说明。合同法中适用定金法则，如果购房者不履行债务，没有权利要求售房者返还定金。售房者如果不履行债务，需要向购房者返还双倍定金。 2、欺诈纠纷合同法规定，因欺诈而订立的合同，当事人可以请求解除。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
4、若干问题的解释对因购买商品房而遭受欺诈的情形和法律后果作出了明确的规定。具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的头受人可以请求解除合同、返回已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者
5、提供虚假商品房预售许可证明：(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。(3)故意隐瞒所售房屋已经十支给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。3、房屋质量纠纷因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院将予以支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院将予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房屋买卖方承担修复责任；卖方拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买方不得已自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。4、房屋面积涨水、缩水纠纷出卖人交付使用的房
6、屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，法院将不子支持。(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，法院将子以支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)，部分的房价款及利息巾出卖
7、人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。5、房地产产权纠纷由于房屋卖方原因，买方在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当书人有特殊约定外，十卖人应当承担违约责仟: (1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，门房屋交付使用之日起90日。(3)商品房买卖合同的房屋为已竣工房屋的，合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同定或者城市房地产开发经营管理条例第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超
8、过一年，由于卖方的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，法院将予以支持。6、房屋广告纠纷商品房销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。7、按揭贷款纠纷商品房买卖合同规定，买方以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事件未能
9、订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事入可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买方。因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的，法院将予以支持。二、处理房地产交易纠纷的基本原则（一）审查买卖双方当事人的主体资格的合法性这是正确处理房地产买卖纠纷的前提条件，其内容包括:卖方是否有权出卖，买方是否有权购买。例如:出卖人是不是该房地产的权利人，出卖的房地产是个人所有还是几人共有或共同共有,其他共有人是否同意出卖。如果出卖人不是该房地产的权利人，就要查明出卖人对所卖房地产是否
10、有法定的或委托的处分权。如果经过审查,这些问题的答案都是肯定的，则可以认为卖方当事人主体资格合法。对于房地产的购买人，则要审查他们是否有购买权，是否是合格的当事人等。（二）审查买卖双方的意愿的真实性在买卖合同中能否表示双方当事人的真实意愿，是能否产生买卖纠纷的重要原因，在处理中要认真审查其中一方对另一方方是否有欺诈、隐瞒、胁迫，或乘人之危而使对方在违背自己真实意愿的情况下进行房地产的出卖或购买行为；房地产买卖合同是否显失公平；当事人一方对合同是否有重大误解等。 （三）审查房地产买卖合同的形式要件的完整性审查房地产买卖合同的形式要件的完整性主要包括两个方面的内容:一是看房地产买卖是否采取了书面合
11、同的形式，主要条款是否齐备。二是看是否按照国家有关法律法规、地方人民政府的有关规章的规定到房地产管理部门进行了产权转移登记。对城市私有房屋的买卖应区分城市私有房屋管理条例生效前后的具体情况，区别对待。（四）审查房地产买卖活动的合法性审查房地产买卖活动的合法性包括双方当事人是否有以房屋买卖的合法手段掩盖非法目的的行为；是否维护了同等条件下的优先购买权；出卖享受政府或单位补贴、优惠购建房屋的是否已满禁卖期限。经过审查，凡经过合法手续确立了买卖关系的应予维护，而非法买卖他人的房地产的，其买卖关系无效;在国务院城市私有房屋管理条例颁发前的私房买卖只要双方自愿、立有契约、交付了房款、实际管理了房屋，又没
12、有其他非法行为，应认定买卖关系有效，手续不完善的，令其补办手续。在处理房地产买卖纠纷的实践中应特别注意:任何单位和个人均不得进行私下买卖，凡私下买卖的，其买卖关系一律无效。三、结合实际案例分析房地产交易中的纠纷（一）实际房屋与合同存在差异案例一：王某夫妇在大兴区购买期房一套,签订的商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积为98.56平米，但一年之后刘某夫妇收房的时候,开发商告诉他们房屋的实际建筑面积为106.56平米，比合同中约定的平米数多了足足8平米。开发商要求刘某再支付这多出的8平米的房款，面对此种情况,刘某应如何维权呢?交付房屋时房屋面积与合同约定不符,或超出或缩水、公摊面积不明确等面积纠纷是
13、让许多买房人特别闹心的事情，要避免这种纠纷的发生,购房者在签订房屋买卖合同时要提高警惕,合同中不仅要约定建筑面积、公摊面积误差,还要约定套内建筑面积误差。房屋交付时,房屋面积误差的绝对值在约定范围内的,买卖双方根据实际面积据实结算房价款:;交付房屋的面积误差比中有一项超出约定范围内的,则买房人可以要求退房,开发商需将购房款退回,约定了违约责任的,可要求承担违约责任。（二）房屋产权纠纷的维权方案案例二：小刘在2008年全款购买了一套二居室,从2009年5月份入住至今-直没有见到房产证的影子,小王也无法自行办理房产证。去找开发商要求办理,开发商一直推脱迟迟不给办理。 面对这种情况，小王最终通过法律
14、途径维护了自己的权益。房产证迟迟无法办理弓|发纠纷的情况并不少见,业主要取得自己的房产证,前提条件是开发商的大产权证必须办下来,如果开发商的大产权证无法办理,也就无法进行产权分割,购房业主的小产权证自然是遥遥无期了。合同是双方当事人意思自治的体现,合同的内容不违反法律强制性规定,对双方具有法律约束力。对于房产证的办理细节,双方可以在购房合同中约定。如果在规定时间内因开发商的原因导致产权证无法办理,开发商应承担违约责任。（三）积极确保合同的真实性案例三：日前，小张看中一套二手房,该房子是上世纪80年代建成的,当时中介承诺能办下来贷款，后来在办理手续的过程中,中介告诉小张,相关部门说1980年之前
15、的房子不能办理贷款，让小张在相关文件上改动一下房子的建成日期,改成1991年建成的,这样就能办理下来贷款。然而这种改动是合法的吗?中介的这种方式是否合适?一旦出现问题谁来负责?房屋年限与银行贷款有直接关系,案例三中的做法属于擅自改动房屋年限向银行提供虚假证明的行为,是不可取同样也是不合法的。一旦因为提供虚假证明导致房贷无法审批成功,当事人需要承担不利自己的法律后果。对于中介而言,如果中介在此事件中起主要作用,提供虚假证明是中介跟当事人一起做出的,则承担连带责任。所以小张应该拒绝这种做法，避免承担不必要的法律责任。四、全文总结在房产交易过程中，涉及很多的法律问题，消费者应提高交易过程中的防范意识
16、，注意存在的法律问题及控制法律风险，才能确保房产交易的安全进行。对于房地产卖方来言更应该遵纪守法，秉承顾客至上的原则，在使得利益最大化的同时切身维护消费者的合法权益。只有买卖双方共同努力才能解决房地产交易中的纠纷问题，对维持房产行业健康可持续发展、提高人们居住水平以及促进社会经济发展都具有重要意义。 参考文献1洪东冬.“限购令”下商品房买卖合同之解除一以情事变更则为视角M.消费导刊.2011.62倪培佳.国际商事合同中的免责制度一试辨析 “合同落空”情事变更” 及“不可抗力”M. 法制与社会.20113刘淑华.论情势变更则在房屋买卖合同纠纷中的适用M.中国经贸导刊.2011.94朱珍华.从合同法解释第二十六条再论情势变更原则J. 中南林业科技大学学报(社会科学版) ,2010.015徐晓明.情势变更原则的比较研究U.徐州教育学院学报,2002.46叶林.论不可抗力制度J.北方法学,2007.57李虎.导致合同不能履行的政府抽象行政行为可视为不可抗力U. 人民司法,2009.28赵莉.大陆法系中情势变更原则之研究U.河南省政法管理干部学院学报,2003.59王凤丽.房屋买卖合同纠纷适用情势变更的思考一基于房产调控新政策的分析 U. 周口师范学院学报,2012.04