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1、富康实业投资集团战略管理分析摘要房地产是国民经济的重要组成部分，房地产企业的的发展关乎国民经济的发展。国家对房地产企业的发展也十分关注，同时国家对房地产的政策调控也对房地产企业的发展有很重要的影响。房地产企业如何对企业的发展战略进行科学管理事关企业的长远发展，值得研究。本文以贵州地区为例，以富康实业投资集团作为研究对象，对该公司的发展战略进行研究。首先从政治、经济、社会和技术方面对公司发展的外部环境进行了分析，然后根据富康实业集团的实际情况提出了该公司的战略方案：一是差异化战略；二是多元化战略；三是品牌化战略。并在最后提出了战略实施的保障措施：一是要完善公司战略决策机制；二是要建立健全的内控制
2、度、形成战略管理机制；三要实行人才战略；四要完善制度建设。关键词：房地产企业；发展战略；实施目录1选题背景和意义11.1选题背景11.2选题意义12富康实业投资集团的环境分析12.1政治环境分析12.2经济环境分析22.3社会环境分析22.4技术环境分析33富康实业投资集团的战略方案33.1富康实业投资集团简介33.2富康实业投资集团的战略方案43.2.1差异化战略43.2.2多元化战略53.2.3品牌化战略54富康实业投资集团战略实施的保障措施64.1完善公司战略决策机制64.2建立健全内控制度，形成战略管理机制64.3实行人才战略64.4完善制度建设75总结8参考文献9致谢101选题背景和
3、意义1.1选题背景随着政府对房地产宏观调控力度的加大，我国房地产市场发生了巨大变化。从“卖方市场”到“买方市场”，从快速发展阶段到成熟稳定发展阶段，从传统的开发经营到变革创新引领的“新常态”，整个房地产行业都面临着激烈的竞争。未来，房地产行业将面临新一轮市场竞争的洗牌。3在此背景下，房地产企业的经营理念和发展战略受到了广泛的关注和重视。经过20多年的发展，富康实业投资集团已发展成为贵州省房地产行业具有竞争力和领先地位的综合性房地产公司。然而，随着房地产市场的成熟和房地产企业之间的竞争日趋激烈，房地产企业也面临着更多的挑战。在房地产市场竞争激烈的情况下，富康实业投资集团需要采取什么样的发展战略来
4、寻求自身的可持续发展道路？这将是本文的主要问题。1.2选题意义本文选择富康实业投资集团的发展战略为研究方向，具有理论和实践意义。首先，就理论价值而言，企业的兴衰与其发展战略有着直接的联系。在日趋激烈的企业市场竞争中，建立符合自身实际的发展战略，不仅是企业立足和发展的基础，也是企业认识自身面临的机遇和挑战的基础，分析企业的战略地位。长处和弱点，并增强它们的竞争力。强有力的保证。研究富康产业投资集团发展战略的意义在于丰富企业战略建设的相关内容，拓展与企业战略相关的理论，为后续学术界研究企业战略管理铺平道路。其次，从实用价值的角度出发，在房地产行业新形势下，研究富康实业投资集团的发展战略，探索有效途
5、径帮助公司充分了解外部形势，有效结合自身的优缺点，建设和实施制定公司的经营战略，使其长期发展，不仅能对公司的长期发展起到良好的指导作用。2对整个行业来说，也为其发展提供了一定的现实意义。2富康实业投资集团发展战略的环境分析2.1宏观环境分析2.1.1政治环境分析房地产业是我国国民经济的支柱产业，也是民生产业。我国房地产市场有其特殊性，深受国家政策的影响。20世纪90年代以来，特别是2008年全球金融危机以来，为了保持房地产市场健康有序的发展，我国政府出台了一系列严格的宏观调控措施。近年来，我国房地产市场结束了暴利时代，逐步步入正常发展轨道。从2008年到现在的房地产政策变化来看，我国房地产行业
6、的政策调控环境正在逐步改善和频繁调整。4这一改善不仅影响了该行业的未来发展，而且调节了行业和市场环境，保障了人民的权益。2.1.2经济环境分析经济环境主要是国民经济发展概况、国际国内经济形势和发展趋势、企业面临的行业环境和竞争环境。（1） 根据我国的具体情况，房地产业对我国国内生产总值贡献很大，其发展与我国的经济环境息息相关。通过对我国经济环境的总结和分析，发现我国当前经济形势具有以下特点：国民经济增长稳定，城乡居民可支配收入增加。据有关统计，2016年中国国内生产总值达到74.4万亿元，比上年增长6.7%，年均增长8%。2015年，我国房地产开发投资达到9.6万亿元，比2014年增长1个百分
7、点；新建住房面积超过15亿平方米，比2014年下降约14个百分点；全国商品房销售总面积接近1.3亿元。万平方米，销售总额8.6万亿元，比上年分别增长6.6%和14.5%。（2）从贵阳的经济情况来看，贵阳作为贵州的省会城市，是中国西南区域的重要经济城市。2016年，贵阳实现了GDP总量12170亿元，同比增长了7.7%，GDP总量超过了全省经济总量的三分之一，居副省级国家中心城市的第五位，固定投资总额达到了6372.8亿元。2.1.3社会环境分析社会环境主要是指以下六个因素的总和：（1）社会成员的人口特征；（2）风俗习惯；（3）教育水平；（4）价值观；（3）民族特征；（3）文化传统。社会环境因素
8、很多，影响房地产市场的最重要因素是人口状况、生活观念、城市化水平等。根据2018年中国人力资本报告的数据，2017年，我国人力资本现值为1503.6万亿元，其中城镇为1525万亿元，占全国的81.8%，农村为281.9万亿元，占全国的18.7%。1985年至2014年，劳动力平均受教育年限由6.38年增加到10.05年，高中及以上教育人口比例由14%提高到36%，大学及以上教育人口比例由2%提高到16%。根据贵州国民经济和社会发展统计公报，2009年至2015年，贵阳市常住人口增长13.93%，居全国第七位，到2015年，贵阳市常住人口已超过1465万人。目前，贵阳城市化率已超过60%，预计到
9、2020年将达到67%。城市化率每提高一个百分点，就意味着大约有1200万人从农村转移到城市。随着人口的增加，对房地产的潜在和现实需求也大大增加。在这种情况下，房地产业也将高速发展。改革开放以来，我国经济发展越来越快，居民消费观念发生了重大变化。目前，随着购房趋势的不断扩大，贷款购房几乎成为人们住房消费的最佳选择。随着人们生活水平和生活质量的迅速提高，人们越来越喜欢舒适的生活，对住房的需求也越来越高。2.1.4技术环境分析企业的技术环境主要是指企业的技术要素及其相关的各种社会现象的集合。技术对房地产行业的影响主要体现在开发商和消费者对房地产产品性能和质量的要求、节能供暖方式、节水、节地防污、住
10、宅装修等方面。5经过几十年的发展，我国房地产业发展速度加快。总体框架和技术体系已经建立和完善。绿色建筑已成为未来发展的趋势。房地产业数字化和住房产业化正在形成和发展。随着城市用地矛盾日益突出，购房者对住房质量提出了更高的要求。在这种情况下，提倡“节能、节地”的住房建设，加大对住房性能和质量的努力，已成为建筑业和房地产开发企业发展的新方向。2.2 行业环境分析2.2.1竞争对手分析当前，国内地产企业竞争日趋激烈，竞争程度也不断加深。中国指数研究院数据显示，2017年，中国房地产销售额超过百亿的企业达到了104家，销售总额3.5万亿元，市场份额超过40%。富康实业实现销售额851.1亿元，销售面积
11、668.9万平方米，排名第八位。排名前三位万科地产、恒大地产和绿地地产，销售额分别为2627亿元、2050.4亿元和2015.1亿元，市场份额也仅占全部市场的1%左右，仍然有大量的市场份额掌握在区域性中小房地产企业手里。富康实业公司除了需要面对万科、绿地等地产大鳄的竞争之外，也不能忽视来自区域性中小企业的竞争。2.2.2替代品的威胁 由于富康产业主要在贵阳从事商品房开发和经营活动，贵阳房地产市场替代品的威胁主要来自商品房和商业综合体。商品房的竞争主要集中在位于相似或相同地区的新房和二手房。受2016年全国房地产市场升温的影响，贵阳市商品房交易面积大幅增加。2016年，贵阳市主城区商品房交易总面
12、积791.9万平方米，郊区商品房交易总面积1846.6万平方米。根据贵阳房管局的统计显示，2016年，贵阳主城区二手房累计成交量达到了10.81万套，环比（2015年成交量为7.46万套）上涨44.96%，达到了历史的最高值，充分表明贵阳市二手房交易市场潜力巨大。富康实业定位开发中高端住宅，二手房对富康实业住宅的影响主要针对单个项目所在区域而言，总的来说，二手房的威胁比较明显。2.2.3供应者的议价能力分析近年来，政策规定开发商必须在获得土地后两年内开始建设和开发。但通过分析，我们可以发现，大型房地产开发项目用地绝大部分是几年前囤积的土地，而且大部分业主在开发前都会等待房价进一步上涨，因此现有
13、地价对房地产企业的短期影响相对较小。建筑材料等其他影响因素，由于其产品差异性小、市场相对透明，供应商的私人转化成本现象较少，目前房地产企业特别是中小企业数量的萎缩，也影响了他们的讨价还价。权力在某种程度上。2.2.4购买者的议价能力分析据统计，2018年，我国社会消费品零售总额332316亿元，同比上涨10.4%，连续六年保持了两位数的增长速度。2018年，全国居民人均可支配收入为23821元，贵阳市城镇居民人均可支配收入为31902元，去年农村居民人均可支配收入13605元。随着人们收入水平和消费水平的不断提高，房地产市场的积极性逐渐降低，消费者的购房观念逐渐回归理性。富康实业公司的商业住宅
14、大多是高端住宅。潜在业主的水平相对较高，对别墅和房屋的要求较高。在这种环境下，买方的议价能力比以前要高得多。3富康实业投资集团的战略方案3.1富康实业投资集团简介贵州富康实业投资集团成立于1993年，是一家集房地产开发、建筑、文化体育教育、酒店管理、物业管理、商贸、家居建材装饰、机电生产等多元化经营为一体的实业投资集团。集团拥有员工3000余人，资产近100亿元。公司地处区域性城市运营商，福康产业投资（集团）已形成房地产、文化旅游、商业、建筑、物业五大产业板块的经营布局。2004年涉足地产行业以来，成立了黔西南州富康房地产开发有限公司，先后开发时代广场、城市广场、民族风情街二期、亿联康馨苑、富
15、康国际等项目目前，公司正在开发的占地1900亩、总建筑面积550万平方米的金州体育城城市综合体项目；占地530亩的“生态城”和占地17800亩的“万峰林国际度假区”项目均为区域城市运营项目。公司开发的金州体育城项目是贵州省“5个100工程”中先期重点实施的22个特大型城市综合体之一，项目集生活居住、金融商务、会议会展、商业购物、体育运动、公园游憩、休闲娱乐为一体。“致富思源，富而思进”，在企业不断发展经济效益的同时，也积极投身扶贫济困、捐资助学等社会公益和慈善事业，致力于企业与社会和谐发展富康由小到大，由弱到强，在黔西南州百姓心中已经成为一个极富爱心和社会责任感的企业品牌。3.2富康实业投资集
16、团的战略方案3.2.1差异化战略在当今日益激烈的市场竞争中，企业要想脱颖而出，必须有所不同，即与其他企业相比，存在一定的差异，这可以从企业发展过程中的品牌差异、产品差异和服务差异中体现出来。差异化成功的关键是始终能够在对手面前发现商机，抓住商机，牢牢把握商机。1其核心是找到新的方法。特别是对于房地产企业来说，市场定位、规模、空间布局、配套设施等方面已经逐渐趋同，因此可以呈现差异的地方就是文化。（1） 在征地方面，在征地前，要全面分析区域市场，准确评估征地决策，尽量降低征地成本，选择价值空间最大的土地。（2）在商业地产开发经营中，富康实业投资集团处于当前商业地产市场环境，但如果继续采用重资产模式
17、，未来富康实业投资集团的发展将受到母公司的制约和影响。富康实业投资集团实现商业地产突破，一是重点设计，二是主体定位，三是体验互动或创造场景，四是科技运营。重点发展主店功能和功能，坚持在租户组合中提出新思路，建立与主店性质类似的“主题区”、“主题区”或“主题管理区”，开发以文化旅游城市为核心理念的第四代升级产品。（3）在住宅开发方面，福康实业投资集团在贵阳市场的目标客户包括中高端家庭、中高收入消费者、品牌企业等，公司应充分利用互联网、物联网、人工智能等先进技术，打造一批高质量的住宅。贵阳的科技品质建筑，如“恒氧、恒温、恒湿、恒静”建筑，以及物业内部使用智能化家居系统6。只有这样，才能引领房地产业
18、的发展趋势。（4）在增值服务方面，我们可以在标准化和信息化建设的作用下，创建一个高效的客户增值规划体系，以积极的态度挖掘和开发物业增值点，为满足目标受众的需求提供强有力的技术支持。3.2.2多元化战略所谓多元化战略，是指企业同时经营两种或两种以上不同的产品或服务，以达到不同目的的发展战略。多元化战略的主要目的有四个：一是最大限度地利用自身优势，获得更多回报；二是促进内部资本周转，拓展业务领域；三是通过广泛的内部合同节约外部交易成本；四是分配或稀释风险。8有利于企业的可持续发展。（1） 旅游产业及旅游地产。旅游房地产是指以旅游开发为目的的房地产或营销模式。具有旅游功能的房地产开发已经充分实现或部
19、分实现，以充分满足城市居民的旅游度假需求。旅游房地产主要是指具有优越地理位置或自然环境的高收入住房项目，如休闲度假区、海景房、旅游景点、旅游开发区、民俗度假区、风景名胜区、风景名胜区、居住区等。（2）健康产业及养老地产。7二胎和房价也加重了年轻家庭的负担，城市房价不得不缩小居住面积，同时也让年轻人不得不花更多的精力在工作上。老年房地产就是要解决这些忧虑，并按时代要求出现。它不仅方便老年人照顾他们的生活，身心健康，丰富他们的社区生活，而且使年轻人能够安心工作，一举两得。3.2.3品牌化战略房地产品牌建设是一项复杂的工程，需要企业积累长期的经验和不懈的努力。无论项目规模大小，从最初的项目规划到最终
20、的销售和物业服务，企业都需要在项目的各个方面具有良好的品牌意识。同时，员工对品牌价值的认知和消费者对企业品牌的认知都是需要长期培养和维护的系统工程。富康产业投资集团可采用四大品牌战略措施：（1）品牌定位要高。建议富康实业投资集团严格遵循消费者导向原则，坚持以人为本、适度超前、可持续发展的道路，重点建设符合市场需求的健康舒适住宅项目。（2）树立品牌资产理念。品牌涵盖了从内部管理到运行机制，再到房屋销售和物业服务的全过程。（3）扩大品牌的文化内涵。拓展品牌的文化内涵。为了使品牌形象更符合消费者的预期形象，建议富康实业投资集团在品牌文化要素的开发中充分融入其品牌的特点，遵循区位环境、营销策略、建筑设
21、计风格、物业服务和营销策略等项目的其他方面塑造形象。9（4）提升品牌的转移价值。我们可以选择以下策略来提升转移价值：以充分满足客户需求为目标，确保产品的高价值，争取完美的服务。及时优化服务流程，鼓励员工提高服务水平和工作效率，提高客户满意度。4富康实业投资集团战略实施的保障措施4.1完善公司战略决策机制战略实施效果与科学合理决策之间存在着必然的联系。由于富康产业投资集团的战略规划能力还有很大的提升空间，战略团队的规模和实力需要进一步扩大，决策科学性严重不足。为了有效规避项目投资风险，或尽可能降低风险，富康实业投资集团需要建立科学合理的决策机制，每一项决策都需要经过一定的研究和一系列的分析和审计
22、。4.2建立健全内控制度，形成战略管理机制建立健全内部控制制度，是从内部控制的角度提高富康实业投资集团的管理水平。对于富康实业投资集团来说，只有建立一个高效合理的内部控制环境，才能促进内部控制建设的持续改进，这是相互促进的。有效合理的内部控制不仅有助于企业及时调整组织结构，而且有助于明确公司的某些职能。有效清除沟通障碍和信息传递障碍，促进企业内部控制更加有效、透明10。4.3实行人才战略房地产业是一个资本密集型、人才密集型企业，已进入发展阶段。整个发展过程中的竞争实际上是人力资源部门之间的竞争。简而言之，这是人才与人才之间的竞争。开发过程中的任何环节都需要严格按照要求进行，主要是因为这些环节是
23、相互加强的。无论哪一个环节有问题，即使是小问题，也会在其他环节造成高风险问题。因此，员工在发展过程中必须具有较高的职业素养，只有这样才能使他们变得凶猛。要在市场竞争中脱颖而出，必须做好以下几方面的工作：坚持以人为本的道路。树立人才是第一资源的理念，促进人力资源的有效性最大化，不断激发其内在潜能。积极引进高素质人才。就公司目前的人才结构而言，由于缺乏骨干人才，很难成为公司跨越式发展的有力支撑。因此，我们需要更多地关注这一方面，特别是领先的房地产企业。激励机制的不断完善，激励着从业人员的积极性，促进公司正确引导员工行为，是人力资源管理的重要组成部分。一是建立公平合理的工资分配制度。其次，要建立有效
24、的激励机制，员工可以通过精神和物质上的双向满足来激励，增强归属感，激发工作热情，以促进他们在普通岗位上取得非凡的成就。注重员工培训，根据企业未来发展目标和当前实际情况，定期或不定期进行培训。在评价和处理中应寻求公平、公正和统一。通过培训为企业储备人才，提高企业的整体竞争力，在日益激烈的市场竞争中稳步发展。注重团队文化建设，培养和增强员工的归属感，为员工提供广阔的发展空间，促进员工与公司共同发展，同时帮助公司实现自我价值，留住人才。建立健全人才引进和退出机制，提高人力资源管理效率。11虽然富康实业投资集团目前拥有一支高科技人才队伍，但为了实现公司的可持续发展目标，仍然需要不断引进高素质人才，通过
25、培训和考核，提高员工能力，从而淘汰适者，为企业引进新鲜血液。4.4完善制度建设面对房地产业日益激烈的市场竞争，越来越多的产品同质化，越来越稀缺的利润率，如何在通过成本控制开拓新产品的前提下，占领更多的市场份额，保持市场优势，以获得更高的关注度，带动销售。公司其他产品的。房地产产业链较长。为了获得低成本发展的优势，我们必须坚持以下工作，加大制度建设力度：（1）加强设计管理；（2）加强招投标管理；（3）加强合同管理；（4）加强付款管理；（5）加强竣工结算管理；（6）规范变更流程；（7）加强税务筹划；（8）加强营销策划；（9）建立信息管理体系；（10）完善决策层。效率；（11）及时动态跟踪工程进度；
26、（12）准确核算投入产出。建立设计评价体系。就实际情况而言，设计是控制成本最有效的方法之一。因此，在设计领域，有必要引进和培养更多的顶尖人才。最好通过高薪聘请相关专家担任这一职位。在规划设计阶段，需要重点评价以下任务：（1）总平面布置图；（2）容积率使用；（3）地下建筑面积；（4）户型比例；（5）民商比例。在定额设计和施工图设计阶段，强调了结构、单根钢筋、混凝土用量、材料选择和立面设计的合理性。严格对已完成的工程进行评价，根据实际情况进行优化设计，并建立一个可应用于实际的标准化设计库。规范工程建设管理制度。为制定设计变更审批制度，必须注意设计变更必须以事先的成本评估为基础。现场签证手续必须严格
27、，授权签字机关必须授权，岗位责任考核必须严格、统一、公正、公正。建立成本控制目标。在项目正式启动前，需要收集相关信息并逐一分析，以建立成本控制目标。为了使成本控制效果最大化，需要将成本控制目标分为若干步骤，逐步建立动态的成本监控系统，启动成本控制计划12。企业影响力的确立主要取决于产品的质量。产品质量的好坏直接影响到企业的生存和发展。因此，企业要想得到更好的发展，就必须建立严格的质量控制体系。为防止质量问题引起索赔和返工，在采购合同和施工合同签订前，应制定明确的质量规则。5总结房地产是国民经济的重要组成部分，房地产企业的的发展关乎国民经济的发展。国家对房地产企业的发展也十分关注，同时国家对房地
28、产的政策调控也对房地产企业的发展有很重要的影响。房地产企业如何对企业的发展战略进行科学管理事关企业的长远发展，值得研究。本文以贵州地区为例，以富康实业投资集团作为研究对象，对该公司的发展战略进行研究。首先从政治、经济、社会和技术方面对公司发展的外部环境进行了分析，然后根据富康实业集团的实际情况提出了该公司的战略方案：一是差异化战略；二是多元化战略；三是品牌化战略。并在最后提出了战略实施的保障措施：一是要完善公司战略决策机制；二是要建立健全的内控制度、形成战略管理机制；三要实行人才战略；四要完善制度建设。参考文献1Andrews. Management Body of KnowledgeM.US
29、A:Harvard University Press,2007.2范林根.企业竞争战略研究M.中心出版社，2014.3周三多，邹统钎.战略管理思想史M.复旦大学出版社，2012.4张恬.万达企业发展战略及开发模式研究D.北京交通大学，2016.5焦世文.基于博弈论的企业战略管理研究J.现代经济信息.106-1086杨志勇，庄良英.房地产企业发展战略的制定与实施J.2011.7孙德朋,丁仲德.适应“新常态”的中国房地产发展策略J.中共青岛市委党校.青岛行政学院学报,2015(5):36-40.8刘晓君,王少文.房地产企业多元化发展战略风险评价研究J.商业研究,2012(11):133-137.9
30、张齐武.新常态下促进房地产行业健康发展的策略研究J.建筑经济,2015,36(5):22-26.10毛小玲.“去库存”政策下海南房地产发展策略研究J.房地产导刊,2016(7).11彭雁,陶艳春.安阳市农民进城购房意愿及房地产发展策略研究J.中国房地产业, 2016 (18).12刘涛.房地产经济的影响因素及发展策略J.企业改革与管理,2015(8).致谢在本次论文设计过程中，感谢我的学校，给了我学习的机会，在学习中，老师从选题指导、论文框架到细节修改，都给予了细致的指导，提出了很多宝贵的意见与建议，老师以其严谨求实的治学态度、高度的敬业精神、兢兢业业、孜孜以求的工作作风和大胆创新的进取精神对我产生重要影响。他渊博的知识、开阔的视野和敏锐的思维给了我深深的启迪。这篇论文是在老师的精心指导和大力支持下才完成的。感谢所有授我以业的老师，没有这些年知识的积淀，我没有这么大的动力和信心完成这篇论文。感恩之余，诚恳地请各位老师对我的论文多加批评指正，使我及时完善论文的不足之处。谨以此致谢最后，我要向百忙之中抽时间对本文进行审阅的各位老师表示衷心的感谢。12