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1、浅谈房地产企业项目成本控制的对策摘 要我国房地产业经过几十年的蓬勃发展，以及国外房地产企业和投资对我国房地产市场的竞争，是我国的房地产企业外界环境与运行管理机制等与以往相比也多具有较大的进步。随着我国房地产市场的运行管理机制的成熟，我国房地产市场告别以往暴利的时代，房地产市场的竞争压力日益激烈。如何提高房地产企业的核心竞争力第一是优化产品，第二是减少成品的成本。在相同的市场环境条件下，我国房地产开发商如何减少房地产建设的成本，保持房地产市场价格优势，是房地产开发商急需控制管理的重要问题。本文通过对我国房地产开发商在成本控制的现状，存在的问题以及原因，对我国房地产企业成本控制提出有效的建议。本文
2、主要从以下几个方面对房地产开发成本控制进行调查研究：第一部分主要研究房地产企业成本控制的主要内容；第二部分是房地产企业成本控制的基本原则；第三部分是房地产成本控制存在的问题；第四部分是房地产企业成本控制的策略措施；本文主要从以上几个方面进行研究，切实可行的为房地产企业成本控制提出建设性的意见。关键词：房地产企业；项目成本；现状；控制；策略研究目 录一、房地产企业成本控制的主要内容1二、房地产企业成本控制的基本原则1（一）节约原则1（二）全面原则2（三）动态原则2（四）方针原则2三、房地产成本控制存在的问题2（一）项目决策2（二）招投标3（三）工程建设施工过程3（四）竣工结算3（五）项目营销阶段
3、3四、房地产成本控制存在的问题4（一）成本控制管理系统缺乏全面性4（二） 将成本控制过于放在施工环节4（三）成本控制阶段缺乏有效的沟通和管理4（四）项目管理过程中比较重视实施，减少对计划的重视5（五）成本管理制度缺乏有效的监督和激励5五、房地产企业成本控制的策略措施6（一）设计阶段的成本控制6（二）招标投标阶段成本控制6（三）施工阶段的成本控制7（四）竣工阶段的成本控制8（五）建立健全面向市场的成本控制与监督制度8参考文献10致 谢11我国为了控制房地产的恶性开发，积极出台了一系列的管理政策法律法规，再加上我国市场经济的蓬勃发展，房地产企业之间的竞争日益激烈给房地产企业如何在激烈的市场竞争中谋
4、求最大的利益，增强自身的市场竞争力，成为房地产企业面临的最重要的问题之一。房地产企业成本控制是房地产企业蓬勃发展的基础和前提，对房地产的长远发展具有重要意义，只有将房地产开发成本降低，才能使房地产企业获得最大的利润和良好的市场竞争力。一、房地产企业成本控制的主要内容不同地区的房地产价格会因为开发成本的高低而有所不同，一般来说，房地产开发成本越高，后期房地产售价就会越高。因此对于房地产企业，如何控制开发成本，不断的扩大自身的利益，从而提高自身的市场竞争力，是房地产企业长远发展的重要问题之一。房地产企业的成本控制应该包括图纸设计、工程招标、施工等各部分的内容，并且对以上几个环节进行系统和科学的管理
5、和控制，最大程度的减少开发成本。在房地产企业图纸设计阶段，成本控制是整个房地产项目建设的重中之重，是需要房地产企业重点加强的项目。在房地产企业的施工阶段，对开发成本的控制主要是对施工原材料以及人工的成本预算、工程计量等方面。在房地产的完工阶段，需要对成本进行控制的内容主要是在完工之后的工程量进行计量和核实等方面。二、房地产企业成本控制的基本原则（一）节约原则节约原则是房地产企业开发成本控制的最基本原则之一，指的是在前期预算和施工过程中对工程预算和成本预算的节约。但是节约也不是限制或不合理的消减开支，而是房地产企业需要从房地产成本控制的事前、事中和事后进行节约，在房地产开发和建设过程中进行科学合
6、理的预算和开支，不断的优化开发和施工方案。（二）全面原则全面原则包含两方面，一方面指的是全体员工参与施工，另一方面指的是施工的全部过程。全体员工参与指的是在对房地产开发成本控制必须对组织的各个员工都进行开支预算合理评估，这就要求房地产企业必须充分调动每一个员工参与成本控制的积极性。全程成本控制指的是在房地产开发和施工整个周期，都必须进行科学和合理的成本控制评估。（三）动态原则动态原则指的是在房地产施工建设过程中，必须对施工的全部过程进行细致的核算和比较，考虑所有可能发生的情况，进行科学和合理的成本控制方案制定。（四）方针原则防治原则指的是房地产企业在进行开发和施工过程中必须坚持一定的方针原则，
7、企业设定的管理方案必须紧紧联系实际。在开发和施工过程中，制定的方案越具体和详细，工程涉及到的责任和权力就会越统一，可以更好的对相关部门和个人进行考核和评价，责权分明。三、房地产成本控制影响因素项目的成本根据定义可以概括为直接成本和费用两个部分。直接成本又包括土地及大配套费和建造费用两大类；费用包括资金成本、销售费用、管理费用、税金相关附加费、土地增值税和所得税等六大类。房地产开发是一项综合性工程，其影响成本的因素非常多。（一）项目决策项目决策中的项目可行性研究是成本控制的基础，决策阶段的首期工作是组织优秀的项目团队，一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组。项目组应由建筑师、
8、安装工程师、造价工程师、营销人员或委托专业策划公司、工程技术人员投资分析人员、经营管理人员或项目经理等人员组成。项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其次是进行决策阶段的难题和对策研究。（二）招投标通过市场调查分析，根据整体施工计划制订项目详尽的招投标计划，为招投标储备信息资源。招投标阶段的很多工作影响着工程成本，例如，招标标段的划分、招标方式的选择、招标文件的编制、工程量清单的编制。（三）工程建设施工过程工程建设施工是从施工现场平整开始至工程项目全面竣工交付使用，是项目开发成本主要实施发生阶段。项目的工程建设施工过程中的成本主要包括前期费用、建安工
9、程费、市政基础设施费、公用配套设施费、不可预见费等。（四）竣工结算竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。具体验收程序是：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。在进行建设工程造价计算时，项目的建设工程造价即完全成本的计算公式应为，项目完全成本=直接成本+资金成本+销售费用+管理费用+税金相关附加费+土地增值税，其中直接成本=土地及大配套费+建造费用。（五）项目营销阶段营销阶段是房地产的生命线，营销除了需要制定合理的销售计划之外，最重要的莫过于营销组织的构建，具
10、体内容如下：首先要审视团队人事构建是否合理，真正做到因岗设人；其次，要从根本上提高项目团队成员的工作能力，建立一套完整的团队培训机制，适时对团队进行专业技能培训和团队管理培训，充分提高团队成员的工作能力。四、房地产成本控制存在的问题（一）成本控制管理系统缺乏全面性通过调查研究发现我国房地产开发企业仅仅将成本控制作为单项成本的控制工作，比如土地成本和规划设计费等成本的控制，通常采用简单的做法是对每一笔审核拨款的费用进行简单的消减开支。虽然这样在表面上是控制了成本，但是在施工和销售过程中暴露的问题却日益严重，房地产开发项目的成本控制变成了单纯的成本控制，企业需要不断的去堵塞因为成本造成的质量问题，
11、却无法真正的减少漏洞的产生。（二） 将成本控制过于放在施工环节1.我国房地产开发项目属于建程项目，在对成本进行管理和控制过程中主要任限定在施工和建设环节，在成本控制方面存在以下几个问题：2.上级管理部门将开发成本控制分配到下属部门之后，每一个部门仅仅关注自己以部门职责范围内的成本控制，部门和部门之间缺少必要的沟通和交流，这样就会造成整个房地产开发管理项目仅仅看重于局部利益。3.项目经理的权力相对较少，但是责任却重大，当成本控制下放到各个部门之后，项目经理也需要对各个部门之间进行必要的协调和工作，导致对管理项目正常的工作精力和时间相对减少，使项目经理工作的重心由成本管理控制转移到其他额外增加的人
12、事沟通方面。4.由于将房地产成本控制分配到下属不同的部门，部门和部门之间缺乏必要的沟通和交流，使整个组织的工作效率下降，导致成本增加。（三）成本控制阶段缺乏有效的沟通和管理1.房地产企业的项目经理工作范围主要是在施工阶段，其他项目的前期和后期工作主要是有其他部门负责和管理，项目经理也很少对项目决策和设计阶段进行负责，赵城项目成本控制链条脱节。2.房地产项目控制最重要的就是对项目管理进行合理和科学的预算和评估，如果项目经理部参与事前决策就会导致项目成本增加。3.房地产企业项目管理是需要全体员工以及各部门之间进行合作协调的复杂工程，但是不少房地产企业在开发项目管理过程中，仅仅只是从某一部没或者环节
13、入手，缺少对整个项目管理流程的控制，各个部门之间进行工作时很少考虑整体利益。（四）项目管理过程中比较重视实施，减少对计划的重视房地产企业项目城北控制的方式有很多，最重要的一点就是对各个项目开始之前进行科学合理的评估和预算，做好科学合理的计划。很多房地产企业在项目开始之前为了早开工，缺少对各个项目事前的预算，导致在实际的项目施工过程中缺乏合理的计划而产生不必要的损失，造成项目成本增加。（五）成本管理制度缺乏有效的监督和激励1.由于房地产开发项目时间较长，涉及的成本范围也相对较广，在房地产成本管理制度执行过程中，由于涉及到的人员较多，环节和流程也相对较多，使成本管理制度变成一纸空文。很多房地产企业
14、项目成本管理制度存在的最大弊端就是缺乏有效的监督性，以及全体员工自觉完成成本控制的激励性。2.项目成本管理过程缺乏科学性和系统性房地产开发企业成本控制缺乏科学管理的内涵，对开发项目成本核算也仅仅是在项目结束之后才开始进行，这样有利于财务的核算，但是对于项目开发过程中存在的问题却无法进行披露。对于长时间大规模进行开发的企业，比较难以发现在实际的开发和项目建设过程中的真实成本。五、房地产企业成本控制的策略措施（一）设计阶段的成本控制1.在房地产开发设计阶段所需要的费用在整个房地产开发和施工过程中所占的比例并不高，但是作用却非常大，房地产企业在设计阶段对成本进行良好的控制，对以后施工建设的速度和质量
15、具有良好的促进作用，在设计阶段的工作对整个工程建设的人力和物力支出具有决定性作用。因此房地产企业需要对设计人员进行合同约束，提高设计人员对成本控制的重视，转变设计人员的思想和观念，采用一定的合同约束的方式，不断的规范和管理施工整个建设过程。通过科学合理的规划设计对成本进行控制和管理，项目容积率的确定和规划风格的选择以及其他工程建设问题，要求规划设计人员在设计阶段就需要控制好产品的均好性，必须将成本控制列入整个规划设计的过程中。还可以建立成本听证制度，听取不同部门之间的意见，加强部门和部门之间的沟通和交流，保证信息的公开透明，作出更科学和合理的规划设计。对项目实施前进行成本管理，可以向项目施工承
16、包商的招标范围以及标底和其他采购形式进行规划，房地产企业在对成本控制中必须明确企业采购范围是由成本控制和规划设计阶段共同决定，并且对企业原材料的采购具有较强的约束性。房地产企业在项目施工之前的规划阶段就必须明确所需要的所有的原材料以及人力和物力的支出，运用现代科学管理技术手段，对所需要的原材料和其他的支出进行动态的数据资料库建设，完善原材料供应管理系统，最大可能的减少原材料采购过程中的暗箱操作。（二）招标投标阶段成本控制招标投标阶段的成本控制主要指的是，第一是在项目招标投标工程中的成本控制，另一方面指的是做好合同的签订。工程招标投标阶段需要房地产企业收集原材料采购以及招标投标所有相关资料，认真
17、选择房地产企业建设承包单位，更好的保障施工质量，经过招标投标的过程，可以保证项目建设以及投资和成本控制工作的顺利进行。第二是做好合同的签订工作指的是房地产企业应该严格按照合同的规定，明确合同的具体项目，对涉及到的费用和其他的支出以及责任和权利等问题作出具体的明确规定。合同是责任双方责任和义务以及解决问题的最可靠的依据，制定良好的合同的关系到房地产项目开发的质量和进度，因此房地产开发商必须制定详细和全面的合同条款，在合同履行过程中容易发生分歧以及责权不分明的问题必须在合同中做出详细的解释和规定，对容易出现分歧的问题进行定量和定性的解决方法，用准确的用词对合同条款进行描述，减少在合同履行过程中出现
18、责权不分明和扯皮的现象，严重影响项目开发和项目建设进度，间接会造成项目开发的成本。另外就是在施工建设过程中的保险和责任担保等方面也需要作出明确的规定。在设计招标投标设计方案时，尽可能的使多数专业人士一起制定科学合理的方案，科学的比较各个方案的优缺点，最大可能的保证各个方面都符合要求的情况下选择最低的标价，这样就可以保证施工建设的质量，也可以合理的控制成本，在激烈的市场竞争中形成良好的市场机制。（三）施工阶段的成本控制房地产企业施工阶段的成本控制主要包括以下几个方面，一种是运用经济学的原理对工程项目进行有效的节约。房地产企业可以通过节约现场经费支出和与总部进行人事来往的沟通费用，合理的减少广告支
19、出，并且进行业务的代办，最大可能的减少成本，对静态投资进行最大程度的控制和降低。第二是房地产企业对施工方案做好论证的基础上，尽可能的运用新型材料，在施工工艺项目上进行预算和支出节约。第三是进行良好的合同管理，制定科学合理的合同方案，对工程进行良好的索赔。房地产企业在施工建设过程中进行设计的变更是不可避免的，在施工建设过程中必须对施工现场进行了严格的管理和控制，尽可能的对预先出现的问题进行提前变更和预防，这样就可以尽可能的减少损失。为了减少计划和方案变更带来的费用的增加，需要对计划变更的程序进行科学合理的安排。在房地产项目施工建设过程中，一般现场施工人员的整体素质相对较低，自我管理和自我约束能力
20、相对较差，项目经理或者其他相关负责人需要对施工现场人员进行管理和控制。（四）竣工阶段的成本控制房地产企业在进行工程建设项目完结之后，也需要对完工阶段之后的成本进行合理的控制和安排。竣工之后的成本控制是房地产企业成本控制的最后阶段，房地产企业必须按照我国相关法律法规，认真对工程建设项目最后阶段的款项进行审计和核算，并且根据我国相关法律的规定，对房地产企业送审的工程计算量进行认真深入的调查和核算，确保整个工程建设项目的真实造价。房地产企业也必须认真的核对工程的合同，认真检查工程项目是否完整的竣工，以及完成的质量是否符合合同的规定。并且检查在费用支出核算过程中是否出现了重复计算或者漏算的情况，以及对
21、施工项目所选用的原材料的价格是否合理的计算。并且检查隐蔽工程是否记录在册，并且隐蔽工程必须得到相关负责人的签字才可以进行验收和结算的其他工作。（五）建立健全面向市场的成本控制与监督制度1.需要对土地使用权以及相对的成本进行合理的规划和管理，主要是包括对土地未来市场的预测以及国家相关政策法律规定的了解，包括对房地产开发位置的选择，以及地皮购买的成本，需要交纳的相关费用等，要对这些成本进行合理的规划和管理。2.建立健全完整的成本管理与战略体系，房地产开发业是一个代表性相对较强的行业，房地产开发项目的成本绝大部分是来源于外部单位在进行实际的施工过程中所完成的。在对房地产进行开发和施工过程中，需要涉及
22、到很多不同的部门以及不同背景的单位，这些都会对房地产成本控制产生较大的影响。房地产企业内部的成本控制制度是按照市场化的竞争机制要求逐步的完善和进行制定，按照市场化的机制对内部成本进行控制可以最大程度的避免主观因素对成本控制造成的不良影响，最大可能化的扩大房地产企业的经济效益，减少房地产的成本支出，提高房地产成本管理的绩效。房地产企业项目的开发相对复杂，涉及到不同背景的单位和不同目的的人员，施工周期相对较长，需要进行完整的规划，必须建立强有力的和实时的监督，对房地产企业项目开发的重大决策以及合同的签订等重要的环节，必须按照我国相关法律法规以及项目实行监督的制度进行实时的监督管理，确保项目开发和施
23、工建设过程中的各个环节能够顺利进行。3.可以建立面向市场的评价与激励机制。在房地产项目开发和施工完成之后，必须对房地产项目实行最客观和公正的评估和评价，按照设计方案以及开发商和各个单位的相关制度对项目开发和施工建设过程中的各个环节进行严格的控制，通过细致化的方法总结实际的工作经验教训，责任下放到个人以及部门，做到责权分明和奖罚分明。并且按照市场经济的运行管理机制，对项目开发和施工建设过程中的人员进行必要的鼓励和评价，使项目管理人员具有更大的工作积极性，增强项目管理和成本控制，不断的为企业创造更大的经济价值，增强企业在激烈的市场竞争中的核心竞争力。总之，房地产开发成本对房地产价格具有重要的影响，
24、房地产的价格又对我国经济社会的发展造成严重的影响，因此房地产开发成本关系到我国劳动人民的生活水平，与我国普通劳动人民的利益息息相关。同时房地产的价格也体现了我国国民经济产业结构的变化，体现了一个地区的核心竞争能力。因此房地产开发成本不仅衡量房地产公司管理水平的高低，决定房地产企业项目盈利多少，更关系到我国劳动人民的生活水平，以及我国社会经济的发展，因此必须对房地产开发成本进行合理的控制，我们通过对房地产项目成本管理存在的问题以及原因进行了分析，从各个方面为房地产企业提供了项目建设成本控制的建议，最大可能性的提高房地产企业成本管理水平，提高房地产企业的经济效益，促进我国经济社会水平的发展。参考文
25、献1刘学登.房地产企业全面预算管理若干问题探讨J. 时代经贸. 2018(17).2张英杰.浅谈保证工程质量与合理降低成本的关系J. 时代经贸. 2016(22).3李国江.房地产项目现场施工管理和风险应对的策略J. 住宅与房地产. 2016(12).4王达.房地产成本控制与管理研究J. 现代经济信息. 2014(22).5王达.论新经济形势下的房地产成本管理J. 王达. 科技与企业. 2013(15).6李劲松.房地产企业成本管控的问题及对策的研究J. 现代营销(创富信息版). 2018(10).7叶桂芬.房地产企业成本控制管理研究J. 会计师. 2018(14).8张丽敏.房地产开发企业成
26、本控制研究J. 财会学习. 2018(17).9张万瑜.房地产开发项目动态成本控制管理J. 知识经济. 2018(04).10翟亚锋,宁星华,翟人哲.企业投资管理的问题与对策J. 湖北师范大学学报(哲学社会科学版). 2018(01).11孙滨,杨昆.企业目标作业成本管理的方法探究J. 价值工程. 2018(06)12宗江.基于合约规划的房地产开发项目动态成本控制分析J. 中国市场. 2015(22).13任宏,寇胜彪,叶贵,何强.房地产企业责任成本管理研究J. 工程管理学报. 2013(06).14戚润平.房地产行业采购流程的优化J. 市场周刊(理论研究). 2013(10).15李斌.房地
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28、3.22蔡晶.A房地产公司项目成本管理研究D. 华南理工大学 2012.致 谢时光荏苒，大学期间的学习即将结束，在这短短四年的学习生活中，成功学院不仅让我收获了专业知识，更丰富了我的人生经历。感谢母校为我们提供的良好学习环境，能让我们真正沉下心来学习知识，完善自我。写毕业论文是再一次系统学习的过程，毕业论文的顺利完成，我要感谢我的论文指导老师在论文的研究方法以及成文定稿方面的指导，还要感谢辅导员老师在生活学习中的照顾，以及各科任课老师，感谢他们的教导，在此我向她们表示我诚挚的谢意。是他们在这四年来给自己了指导和帮助，不仅教会了我专业知识，教会了我如何学习，更教会了我如何做人。更要感谢我的父母，感谢他们从小对我无微不至的照顾，给予我良好的教育。在学习生涯中，对我生活和学习上的鼓励和支持。在此，我再一次真诚地向帮助过我的老师、同学和家人表示感谢！祝我的母校郑州成功财经学院以及管理学系蓬勃发展，再造辉煌！13