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1、湖南大学HUNAN UNIVERSITY毕 业 论 文 题目： 房地产项目投资风险分析 学生姓名 学 号 年级专业 指导老师 目录第一章 绪论11.1课题背景112国内外房地产投资风险研究的现状1121国外风险研究现状1122国内房地产风险研究现状113本文研究的内容和意义2131本文的主要研究内容2132本文主要研究方法2第二章 房地产投资风险分析理论研究321房地产投资风险的涵义3211房地产投资风险的定义及特征3212房地产的投资特征与投资风险的关系3第三章 房地产投资风险53.1房地产投资风险的阶段性5311论证设计阶段的投资风险5312 筹措资金阶段的投资风险5313 项目建设阶段的
2、投资风险6314项目试运营阶段的投资风险6315 项目正常运营阶段的投资风险73.2 房地产风险管理7321房地产开发风险管理的概念7323房地产开发风险管理手段7第四章 西安市房地产风险实证分析94.1 房地产投资风险指标确定94.2 泡沫指标与西安市房地产投资风险的宏观测度104.2.1 房地产投资占 GDP 的比重104.2.2 房价收入比12第五章 结论15参考文献1519第一章 绪论1.1课题背景伴随经济的快速发展，房地产投资活动日益活跃，房地产业已成为我国国民经济发展的重要支柱性产业之一。房地产业经过近二十多年特别是近五年的发展，已经成为国民经济新的增长点、启动内需的消费热点，对拉
3、动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速的发展起到了重要作用。我国的房地产业的发展历经了三个发展期：从1984年到1988年大约五年的时间，实现了从无到有，从小到大的第一次历史性发展。从1991的到1995年大约五年的时间，房地产业经历了由弱到强，由不规范到理性发展的第二个发展期；从1998年起，由于国内市场的逐步完善和成熟，我国房地产业进入了一个新的发展期，市场稳步发展，住宅建设规模持续增长，住宅品质不断提高，住宅产业由粗放型向集约型转变，科技进步对产业的贡献率逐步有所提高。房地产业是一个高风险，盈利水平相对较高的行业。房地产投资虽然有着较高的投资收益，但同时也存在着较大的风险，房地产投
4、资数量大，投资回收周期较长，涉及的风险广泛复杂，而且很容易受到国家和地区经济情况的影响，难以预测市场未来的走势。12国内外房地产投资风险研究的现状121国外风险研究现状在西方发达国家，虽然系统的进行行房地产开发经经营风险研究的较少，但是局部投资风险研究却很早就开始丁。特别是近二三十年来，风险分析已经发展成为一门独立的学科。其研究里程可划分二阶段：1960年以前，投资风险研究主要用传统的经济一财会分析法。1960年以后，管理方法引入了研究领域，创立了工程一管理科学法，增强了解决实际问题的能力。122国内房地产风险研究现状我国的房地产业和发达国家成熟的房地产业相比，仅处于产业发展的初级阶段，还存在
5、很多的问题，投资决策者基本停留在经验决策水平，往往为了片面追求高利润，盲目开发经营，违规操作和高风险投资，不重视市场调查，缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析，缺少完善的投资决策方法，仅凭经验和简单的计算就进行决策，再加上客观某些不利因素的影响，极易造成投资集中或投资过热，使房地产业面临巨大的经营风险。同时，房地产开发经营是资金密集型产业，一次性资金投入量巨大，资金运转缓慢，财务费用占投资比重较大。一旦决策失准或时机错失将会产生极大的风险。目前，我国的投资风险研究还不够深入，也还未上升到应有的理论地位上。我国房地产投资风险管理与国外的差距具体表现为：(1)在模型误差方面：不确定风险的数据模型与
6、实际存在很大出入。(2)在信息决策方面：决策系统的信息极不完备。(3)在市场分析方面：对市场供需情况了解不清。因此，研究适合我国房地产实际情况的较为准确的定量和定性的系统分析与决策方法，具有深远的理论与实践意义。也是目前我国房地产界研究的热点问题之一。13本文研究的内容和意义131本文的主要研究内容房地产投资一般可以分为前期决策、投资实施和房地产经营三个基本阶段。在每一个阶段存在着不同的风险，这种风险是动态变化的。而风险管理是一个由风险识别、风险估测、风险评价、风险控制和管理效果评价等组成的周而复始的过程。本文主要是对房地产前期决策阶段对风险的评价。房地产投资项目风险评价是建立在对房地产投资项
7、目风险认识的基础上，通过对影响房地产投资决策因素的分析，对风险因素的影响程度进行评价，为最终的风险决策提供依据。132本文主要研究方法本文是风险管理基本理论在房地产投资分析和决策中的应用。从风险管理的角度出发，根据房地产投资具有的特性，对房地产投资中的风险因素进行了归纳和总结。通过对各种风险评价方法的比较和总结，在研究各种风险因素对房地产投资的影响的基础，通过西安市房地产项目的分析，说明了主要的宏观风险。 第二章 房地产投资风险分析理论研究21房地产投资风险的涵义211房地产投资风险的定义及特征房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资
8、的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即开发商在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性，包括开发商直接或间接的损失心。风险既有威胁，也有机会。能够更好地理解风险的性质并对它们并行有效分析与管理，不仅可以避免不可预见的灾难，而且可以获得更加可靠的利润率，减少应急费用，将释放的资源用于其它任务，并抓住别人认为可能“风险太高”而放弃的有利的投资机会。房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率具有重要意义。212房地产的投资特征与投资风险的关
9、系由于房地产商品具有固定性、耐久性、多样性等特性，房地产市场又是一个资金量大、周期长且影响因素复杂的特殊市场，故房地产投资具有不同于其他投资的特点，决定了房地产投资风险的客观存在。根据房地产投资的特点，可以总结出与投资风险的产生及其大小有密切关系的四个要素：(1)投资成本大房地产开发项目的投资过程是巨额资金投入的过程。从购买上地、工程建设到发布广告、上市销售或出租或营，这其中涉及众多环节，需要注入大量资金。所以，对于房地产投资者来说，资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产投资规模越大，投资者将承担的风险也越大因此，能否按期筹措让项目顺利开展所需的资金就成为开发商直接面临的难题。(
10、2)投资周期长房地产开发期的长短是决定房地产项目风险大小的主要因素之一。开发期越长，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就愈不确定，风险也就越大。房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整，投资者就要冒由于开发周期长而导致的房地产商品“滞后”效应的风险。(3)投资固定性和个别性土地具有不可移动性，建筑物固定在其上，往往也不可移动，因此也将土地与房屋总称为不动产。房地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。土地不能移动，造成了城镇地区所处区域、地段的差异性。一个城市繁华商业中心的房地产价值必定远远高于市郊边缘地区房地产的价值。而房地产的个别性是指每宗
11、房地产都是各不相同的，纵然两幢建筑物在外形、内部装演上完全一样，但由于其位置、朝向、环境或使用期限、功能不可能完全一样，因而这两宗房地产实质上也是不一样的。即使是同一宗房地产，如一幢公寓中也存在着楼层、朝向、景观或面积等方面的差别，这就给房地产价格或租金带来很大的差异。第三章 房地产投资风险房地产投资是一项有序、科学的投资经济活动，是由一系列环节有机构成的。一项房地产投资要想获得成功。首先必须遵循合理的投资程序，任何一个环节的失误或疏漏都可能给投资带来巨大损失。另外，认清房地产投资的运作程序也有利于投资者分期把握各期存在主要投资风险，安排适当的防范措施。故有必要在进行房地产投资前了解一般的投资
12、运作程序。一个完整的房地产开发程序，通常始于开发商的有效投资意向，继而进行项目规划设计和资金筹集随之实施项目开发建设，验收后或出售或出租并实施全寿命周期的物业管理。就逻辑关系而言，一股可以分为六个实施阶段即：1.可行性研究、选定开发地址;2.符合城市规划条倒;3.资金筹措;4.设计与施工;5.竣工验收；6.出租与出售。3.1房地产投资风险的阶段性311论证设计阶段的投资风险不论房地产开发商以往经验多么丰富也不论项目的“外包装”多么漂亮。但实质上关于项目的许多内容，诸如贷款额、贷款利率、售价、出租收入、市场需求等，仅仅是猜测而已，而且，投资者能够看得到预测成果，也仅仅是开发商自己相信的可行性研究
13、报告。所以，此阶段投资风险是很大的，在房地产寿命周期的各个阶段中，此阶段的投资风险最大。但此阶段投资，投资者得到的报酬承诺也是最优惠的，一旦投资成功，利润也是最高的。对于此阶段投资者而言，既要认真审核开发商的项目可行性研究报告，又要对各项指标进行自我评估。比如审查设计方案是否合理、出租率是否估高、项目运营成本是否估低、建设费用是否少估算等。投资者要根据自己对项目风险性和盈利性的估价结合投资策略来确定是否投资、投资多少。由于此阶段投资风险太大，所以它是专门开发商的世界，而不是普通投资者的世界。以上是一般原则，在房地产开发的早期，土地价格较低，处于卖方市场的条件下，投资者也可在此阶段投资，从而获取
14、高额利润。312 筹措资金阶段的投资风险此阶段虽可看到设计方案这样一个阶段性初步成果，但毕竟只是一个书面文字资料，还只是一个蓝图，能否变成现实，还是一个谜、一个未知数。所以，此阶段的投资风险仍然很大。只是比起论证设计阶段来讲，稍微小了一些而已。开发商筹措资金的来源一般有：自有资金、银行贷款、发售债券、发售股票、吸收投资、预收工程款等。如果开发商拥有的自有资金数额越大，则投资的风险就越小，反之亦然。如果开发商自有资金很少，不足10-30，则投资该项房地产的风险就相当大了。对于抗风险能力弱的投资者来说，最好是敬而远之。当然，如果抗风险能力强，而且对该项目有信心就下决心投资。因为此时开发商能作出优厚
15、的让利承诺。如果银行贷款已落实，发售债券股票的申请已被批准，吸收投资额己较大，预收工程款已有着落，则投资风险就少多了，但利润也相对减小。对于投资者而言，“追随一个有经验的大投资者”是较适宜的作法。313 项目建设阶段的投资风险此阶段己能看到实实在在的项目资金到位的成果，所以此阶段的投资风险小于以上两个阶段。此阶段的主要风险是：1)能否以较低价格找到合适的承包商；2)承包商能否按期、按质、按量地完成建设任务；3)材料价格会不会大幅度上涨；4)房地产升值潜力能否实现：5)竞争性项目会不会出现，房地产价格会不会下降：6)会不会发生重大自然灾害或社会动荡等。为减小上述风险，可采取许多行之有效的措施，如
16、与信誉好的承包商建立伙伴关系、设置预备款应付急用、储备材料或实行材料费包干办法、参加保险、加强市场预测、实行地区性大规模开发以避免竞争性干扰等。此阶段投资者的主要追求是：1)期货房与现贷房的差价：2)项目经营利润：3)房地产升值潜力：4)有利的位置、楼层等。此阶段投资者至少具备以下条件之一：1)对房地产升值把握准确，信心十足：2)善于经营此类项目；3)对房地产市场行情把握准确：4)看重位置、楼层选择。314项目试运营阶段的投资风险在此阶段，项目效益开始发挥，许多问题已能大致看清，甚至能够看清， 所以，投资风险性相对前三个阶段而言要小一些，此阶段的投资风险主要有：1)出租率能否达到预期目标：2)
17、经营支出是否会超出，经营收入是否会不足：3)试运营期限是否会过长；4)会不会出现其他竞争性项目的干扰。为减少上述风险，需对该项目加强宣传，扩大知名度：需提供优质服务，吸引顾客，需加强项目经营管理，减小支出，增大收入，缩短试运营时间。此阶段投资者的主要追求是：在项目进入正常运营阶段之前，抓住晟后一个时机，用低代价获得赚取止常经营利润的权力。因此，投资者必须对正常运营阶段的诱人利润感兴趣，且有把握得到这份利润。315 项目正常运营阶段的投资风险在此阶段，项目的经营已步入正轨，经营收支基本稳定，所以，此阶段投资风险在各个阶段中最小。但此时投资，一是机会较少，项目原拥有者不愿转手；二是即使有投资机会，
18、投资代价也大，而投资收益相对却小。此时投资的主要追求是经营利润，主要风险是项目经营计划方案能否实现。所以，此阶段适于那些善长租赁经营的投资者，适于那些善于经营又不愿冒大风险的投资者。3.2 房地产风险管理321房地产开发风险管理的概念由于风险存在的客观必然性从而决定企业管理必须对各种风险作出反应这就要求企业必须重视风险管理。所谓房地产开发风险管理是指开发企业在充分认识所面临的风险的基础上，运用各种手段和措施。对风险进行控制和处理以最小成本确企业开发的连续性、稳定经和效益性的一种管理活动。323房地产开发风险管理手段房地产开发风险是客观存在，开发企业可以采取一定的手段使风险降到最低程度。(1)准
19、确预测开放商利用一切可以得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能预测开发项目的费用与收益。(2) 尽早完成开发项目开发项目的很多风险来自经济社会条件的变化。一般来说，开发期越长社会经济条件变化的程度也可能越太。为了尽可能地降低风险程度，开发商应尽快完成开发项目。(3)预租或预售工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。即在工程完工前，就与租户、客户签订租约和预售合同，租期或销售日自项目完工之日算起。当然在预租预售时，还应注意一个问题这就是开发企业的风险降低意味着与其交易的客户的风险提高。如果要签定固定价格合同，各种要价会比签约时的市场
20、价格高许多。例如，若贷款利率要固定，则利率值要高，若固定建造费用，则承包费要高；若要预售，则售价就压得很低如此等等。无论如何，任何开发项目都是有风险的，而开发企业的目的就是以最小的风险获得最大的利润。第四章 西安市房地产风险实证分析4.1 房地产投资风险指标确定影响房地产投资的风险因素多且复杂，要进行投资风险分析，就需要对这些因素进行简化和量化，这样有利于投资者进行直观的判断和分析。在本文中，我们主要以宏观经济为主要背景，选择西安市房地产业的相关数据，对房地产行业的宏观投资环境进行研究。我们用房地产投资占 GDP 的比重、房地产投资增长率、房地产投资增长率与 GDP 增长率的比率来表示房地产投
21、资是否存在过热或不协调的现象；用商品房销售额增长率、商品房销售面积增长率、空置率来表示市场的整体供求状况；用商品房价格增长率、房价收入比等来表示商品房需求是否正常；另外，一些金融类指标也能较好的预测房地产投资的风险，如货币供给量增长率、按揭利率、房地产贷款增长率。按照上面的分析，根据本文的研究重点，我们可以把房地产投资的宏观风险指标列成表 4-1。表4-1 房地产投资的宏观风险指标 在下面的研究中，我们主要采取经济分析法的方法，采用房地产泡沫中常用的两个指标：房地产投资占 GDP 的比重、房价收入比指标，最后用指数合成法对风险进行深化。4.2 泡沫指标与西安市房地产投资风险的宏观测度4.2.1
22、 房地产投资占 GDP 的比重2000 年西安市房地产开发投资额为 51.85 亿元，占 GDP 比重为 8.02%， 2000-2002年房地产开发投资占 GDP 比重变化不大，但在 2003 年，房地产开发投资总额开始大幅上升，从 2002 年的 79.37 亿元一跃为 2003 年的 124.82 亿元占 GDP 的比重也从 2002年的 9.6%升为 13.19%。从 2003 年开始，房地产投资额占 GDP 的比重每年都约有 2 个百分点的增长。 2009 年的房地产投资完成额达到 696.34 亿元，占 GDP 的比重为 25.56%。表4-2 西安市房地产开发投资完成额占 GDP
23、 的比重根据国际经验，房地产投资占 GDP 的比重在 10%以内属于合理范围，10%-15%是泡沫预警区，15%以上房地产开发投资有泡沫显现。如果按照这一标准，我国多数城市从上世纪九十年代末就已经存在严重的房地产泡沫。比如北京从 1996 年以来房地产投资占 GDP 比重始终在 15%以上，2003 年则达到 33.39%，说明北京在 2003 年出现了房地产泡沫，这显然与事实是不符。当一个地区的房地产市场出现泡沫时，房地产投资必然短期大幅上升，偏离其长期平均值，投资速度大幅快速上升。考虑到我国的现实情况，并且各个地区的情况又不尽相同，结合西安的情况，本文取西安市 2000-2009 年房地产
24、投资占 GDP 的平均值 16.08%的近似值 16%为泡沫测度标准值。根据这一指标，西安市房地产市场从 2005 年就出现了泡沫。 图 4.1 西安市 GDP、房地产投资完成额对比图图 4.2 西安市房地产投资完成额占 GDP 的比重4.2.2 房价收入比房价收入比是指房价与居民收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力：比值越高，支付能力就越低。当市场中的房价收入比超过了一定的临界值，说明群体性的投机行为已较为严重，房地产泡沫可能已经产生。在国际上，该指标具体有两种算法：第一种为商品住宅平均单套销售价格与居民平均家庭年收入的比值，这是世界银行的算法。另一种算法为居住单元的中等自由市场价格与
25、中等家庭年收入之比值，这种算法所要求的数据无法从统计数据中获得，而且相较于这种算法，关于世界银行的算法的研究时间更长、更为深入，故而本采用第一种即世界银行的算法。进一步分析，从中国当前房地产发展的实际情况看，房地产开发主要集中在城镇（农村的房地产开发主要是农民自建房屋的行为，可以略去），故而公式中各项指标应取城镇的指标实际值。采用世界银行算法，房价收入比的公式为：通过设定首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等可估算出房价收入比指标的临界值。从经验上看，我国专家认为该算法的合理区间在 5-8，临界值一般认为是 8，考虑到数据统计口径的不同，我们更关注的是房价比的趋势。 表4-4西
26、安市房地产房价收入比图 4.3 西安市商品房销售额与销售面积图4-4房价与人均年可支配收入对比图4-5房价收入比图例从表中可以看出，房价收入比整体呈上升趋势。从数据中可以看出，西安市从2000-2009 年间，各年的房价收入比都没超过 8，这说明西安的房地产不存在泡沫，并且其最高值也仅仅在 7.04。但是，如果我们考虑一下家庭人口数和现在市场上的主流房屋面积的话，我们就会得到比较真实的房价收入比。西安市从 2000 到 2009 年平均每户人口分别为 2.99，3.03，3.01，3.04，2.99，2.93，2.9，2.91，2.82，2.84 人，西安多年以来开发的房屋平均面积在 100
27、平方左右，如果加入这样的考虑，西安市历年的房价收入比为 8.03，10.39，9.39，9.12，10.42，12.21，10.49，9.17，9.09，7.22。从下面的数据来看，西安房地产在 2000，就出现了泡沫，并且在 2006 达到峰值 10.49,。2009，房价收入比值首次降到 8 以下，这说明西安市房地产业已回到一个好的形势。第五章 结论本文在介绍了相关理论的基础上，选取了几个房地产泡沫的指标来度量房地产市场的风险，并从西安统计年鉴中选用最近几年的数据，来对西安市房地产市场进行风险测度。本文主要得出了如下结论：（1）西安市房地产市场宏观风险从 2000 年到 2009 年有不小
28、的波动。2005 年达到峰值 1.45，风险很大。从 2005 年开始比值逐渐下降，这是和国家的宏观调控分布开的。但是我们要注意到在 2008 年综合指数为 0.948，这说明市场有了一定的风险苗头，我们应提高警惕。总体来看，2004、 2005、 2006 这几年市场宏观风险较大，开发商应格外关注；从上一章可以看出，风险从低向高，从高向低不断在变化。（2）从单个指标来说，房地产市场宏观风险的年份是不同的。不过从综合指数合成指标值来看，其更能合理反映市场宏观风险的具体状况。（3） 从指标选取上，本文选取了一些大家常用的指标。另外，本文也可以尝试一些其他的指标来进一步确定市场的宏观风险。参考文献：1 张宇祥, 李影超, 仇晓宇. 房地产投资风险及防范策略分析J. 商业研究, 2001, 1: 078.2 贾楠, 刘志才. 关于房地产投资风险类型的研究J. 建筑管理现代化, 2002, 2(67): 38-40.3 郭刚. 房地产投资风险管理J. 新西部, 2008, 8(5).4 粟国敏. 房地产项目投资风险评价研究J. 工业技术经济, 2003, 6: 78-81.5 范如国. 房地产投资与管理M. 武汉大学出版社, 2004.6 骈永富, 阎俊爱. 房地产投资分析与决策M. 中国物价出版社, 2003.