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1、毕业论文论文（设计）题目：房产税改革的问题及政策 学 院： 专 业（方 向）： 年 级 班 级： 学 生 学 号： 学 生 姓 名： 指 导 老 师： 2020年 月 日论文独创性声明本人所呈交的毕业论文是我个人在指导教师指导下进行的研究工作及取得的成果。除特别加以标注的地方外，论文中不包含其他人的研究成果。本论文如有剽窃他人研究成果及相关资料若有不实之处，由本人承担一切相关责任。本人的毕业论文中所有研究成果的知识产权属三亚学院所有。本人保证：发表或使用与本论文相关的成果时署名单位仍然为三亚学院，无论何时何地，未经学院许可，决不转移或扩散与之相关的任何技术或成果。学院有权保留本人所提交论文的原
2、件或复印件，允许论文被查阅或借阅；学院可以公布本论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他手段复制保存本论文。加密学位论文解密之前后，以上声明同样适用。论文作者签名： 年 月 日IV三亚学院毕业论文 第 页目录摘要IIIAbstractIV1 绪论11.1 研究背景及意义11.2国内外文献综述11.3 研究方法21.3.1文献资料法21.3.2政策分析法21.3.3实证分析法22 房产税基本概念32.1 房产税的内涵32.2 房产税的特征32.2.1房产税属于财产税32.2.2房产税属于地方税32.2.3房产税区域性强32.2.4房产税的税源稳定可靠42.3房产税改革的意义43我国房产税现
3、状及改革试点分析53.1我国房产税现状53.1.1上海市房产税现状53.1.2重庆市房产税现状73.2我国房产税改革试点的问题83.2.1房产税改革试点征收目标不明确83.2.2计税依据不合理93.2.3流通环节税负较重93.2.4税率设计存在缺陷103.2.5税收征管规定不详细104我国房产税改革的对策及措施114.1扩大房产税征税范围114.2完善房产税计税依据114.3加重保有环节税负124.4科学设置房产税税率124.4.1房产税税率形式的合理选择124.4.2房产税税率的优化设计134.5明确房产税征收程序135 结语14参考文献15致谢16房产税改革的问题及政策摘要我国房地产行业近
4、些年出现了严重的失衡现象，比如各地区土地供应不均衡、大中城市房价过高等。这些现象造成了严重的民生问题和经济结构变动问题。我国政府不得不采取一些方式进行调控。而2011年的房产税改革试点工作，引起了国内民众的格外关注。上海市和重庆市虽然率先做房产税改革试点，但在实践中也存在一系列的问题。本文就此以文献资料法、政策分析法、实证分析法对房产税改革现状做分析，得出了当前房产税试点工作中的问题，如房产税改革试点征收目标不明确、计税依据不合理、流通环节税负较重、税率设计存在缺陷、税收征管规定不详细。本文随后也提出了房产税改革的措施和对策，包括扩大房产税征税范围、完善房产税计税依据、加重保有环节税负、科学设
5、置房产税税率、明确房产税征收程序。通过这些房产税改革新思路，为推动房地产市场持续发展提出合理化的建议。关键词：房产税，房地产，税率，征收V三亚学院毕业论文 第 页 Problems and Policies in the Reform of Real Estate TaxAbstractIn recent years, the real estate industry in China has been seriously imbalanced, such as the imbalance of land supply in various regions, high prices in la
6、rge and medium-sized cities. These phenomena have resulted in serious problems of peoples livelihood and changes in economic structure. Our government has to take some measures to regulate. However, the pilot work of real estate tax reform in 2011 attracted the special attention of the domestic peop
7、le. Although Shanghai and Chongqing took the lead in the reform of real estate tax, there are also a series of problems in practice. This paper analyzes the current situation of the real estate tax reform with the methods of literature, policy analysis and empirical analysis, and finds out the probl
8、ems in the current real estate tax pilot work, such as the unclear collection goal of the real estate tax reform pilot, the unreasonable tax basis, the heavy tax burden in the circulation link, the defects in the tax rate design, and the lack of detailed tax collection and management provisions. Thi
9、s paper also puts forward the measures and Countermeasures of the real estate tax reform, which include expanding the scope of the real estate tax, improving the basis of the real estate tax, increasing the tax burden of the retention link, setting up the real estate tax rate scientifically, and cla
10、rifying the real estate tax collection procedures. Through these new ideas of real estate tax reform, some reasonable suggestions are put forward to promote the sustainable development of the real estate market.Keywords:Property tax, Real estate, Tax rate, Levy第 19 页三亚学院毕业论文 1 绪论1.1 研究背景及意义我国政府推出的房产
11、税于1950年成为全国开征的独立税种，1951年在核准的城市范围内征收。1984年，房产税又分成了城镇土地使用税和房产税两种，而在1986年我国颁布了中华人民共和国房产税暂行条例。1994年实行分税制改革后，房产税税收收入首次突破60亿元。2003年，十六届三中全会首次提出对自住房征收物业税，在2011年房产税首次在重庆和上海试点，并把个人所有非营业用房作为征税对象。但是，我国房产税制度和现行的房地产市场发展还是不相符的。尽管房产税改革有关的立法已列入规划，但房产税的改革迟迟没有推开。这是因为社会经济、税收制度、政府征管执行力、纳税人之间的权益处理方面都存在着一定的阻碍和问题。因此，本文对影响
12、房产税深化改革的种种因素进行分析，分析其中存在的问题，只有彻底理顺了阻碍房产税深化改革的种种因素，才能够更加全面的进行改革。1.2国内外文献综述1.2.1国外文献综述国外学者研究房产税的主要目的在于发掘改革房地产税收的正确方法。通过收集、整理并分析国外学者的相关研究现状不难发现，他们的研究思路很大一部分都来源于经济学理论、数学建模、行政理论等，注重对房地产税收的效应评估与分析。 Michaele Bell（2003）系统地论述了财产税的税制要素设计以及征管，为我国学者进行房产税研究提供了非常有价值的理论依据。William Hansite（2004）对汉密尔顿模型进行了改进，并将房产税受益论进
13、行了一次拓展，认为基于经济学理论和实证分析结果的房产税征收，其实是一种满足并调节现代城市中对于土地综合有效利用的一种分区。Jone Kowsky（2010）在其发表的著作中也持有类似的观点，他认为美国联邦政府的行政区域可以被看做是依据税收征收比例的高低进行划分的，只存在相对高税收地区和相对低税收地区，如果假设全国资本供给不具备任何弹性，那么占有这一资本的群体将均摊全国房产税负担。1.2.2国内文献综述房产税这一名词在我国并非近几年才出现，早在1986国务院就颁布了房产税暂行条例，虽然此条例比较简单，但却首次以法律形式确立了房产税纳税人、税基、计税依据、税率、税收优惠和征管程序等相关要素。由于这
14、项改革需要对个人住房新征税收，而且涉及到广大人民群众的切身利益，波及面广，因此，从一开始便争议不断。有学者赞同房产税的改革。白彦锋（2012）认为，我国财政分灶吃饭后，地方财政的收入长期依赖于一次性收取的土地出让金，而土地出让金一般是数十年的土地使用期限，地方政府却将其在短期内花掉，这种做法严重违背了代际之间的公平，而房产税可以改变这一问题。同时也有学者反对房产税的改革，熊伟（2011）也曾对开征房产税提出过异议，他是从纳税人利益的角度来看的。他认为，征收房地产税的总体思路在于，不触动中央的利益，这与我国的减税轻赋收入分配改革目标是格格不入的。 在房产税改革的对策上，国内学者也进行了相关论述。
15、巩彦凯（2019）提出，房产税改革再度被提上日程，一旦全面开征房产税，在征收过程中能否贯彻税法原则，对房产税征收的顺利进行和目的最终实现起着关键的作用。杜莉，郭玮琳（2019）利用国家统计局2012年城镇住户调查数据，对窄税基低税率、窄税基高税率、窄税基累进税率、宽税基低税率、宽税基高税率和宽税基累进税率六种征收模式进行模拟测算，最终得出，在房产税改革初期，宜采用窄税基高税率的征收模式。综上所述，国外的财产税制度比较完善，有组织财政收入的功能。房产税的征税原则应具有便利性、平等性、经济性。国内外对于房产税的研究重点更多是关注功能定位、与房价的影响关系研究。而实践问题需要深入研究，特别是房产税扩
16、围改革出现了较大阻力情况下，其深层次原因亟待进一步探索。1.3 研究方法1.3.1文献资料法通过搜索国内有关文章并且查阅国外有关房产税的文献，在宏观上对我国房产税的税制设计情况有所把握的基础上，合理利用了国外房产税税制设计的启示和经验。为本文的写作提供了详实的理论知识和正确的指导方向。1.3.2政策分析法通过对2019年上海、重庆两市房产税的试点最新政策有关内容进行梳理概括，归纳出两市房产税政策的特点和以及分析了各自的不足，对两市政策的实施效果进行了较为公允的评价，为扩大我国房产税改革提供了参考。1.3.3实证分析法本文对上海、重庆两市征收的房产税进行实证研究，通过对数据进行统计与分析比较两市
17、征税后的实际效果，分析房产税改革应该注意的细节问题。2 房产税基本概念2.1 房产税的内涵房产税是指以房产为课税客体的税赋，是税收体系的重要组成部分。房产税通常有广义房产税和狭义房产税之分。广义的房产税包括房产税、印花税、契税、不动产销售营业税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税等。狭义的房产税则是指以房屋为征税对象，依据房屋余值或评估价值向产权所有人或使用人征收的一种税。本文所研究的房产税改革是狭义的房产税为应对社会经济发展，完善我国税制进行的初步改革，目前处于个别城市的试点阶段。我国现行征收的房产税主要依据1986年国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例，该条例所规定的房产税仅对城镇
18、区域的经营性房产征收，范围过于狭窄。为此，此次房产税改革试点主要是扩大了房产税征收范围，对部分个人住房也征收房产税，但计税依据、税率、征收程序以及税款用途等方面与过往有着许多不同之处。2.2 房产税的特征房产税作为税收体系的重要组成部分，不仅具有税收的基本特征，还具有其自身的特点。2.2.1房产税属于财产税房产税并不是一种新税种，在我国一直都存在。房产税在性质上属于财产税。财产税是以财产为征税对象，并由对财产进行占有、使用或收益的主体缴纳的一类税。从课税对象来看，房产税以房产为课税对象，房产税的课税对象包含于财产税的课税对象。从纳税主体看，房产税的纳税主体为房产所有人、使用人、持有人，而财产税
19、是以财产的所有人或使用权人为纳税主体。2.2.2房产税属于地方税域外大部分国家都把房产税归为地方税种，成为地方财政收入的主要来源，这点将在下文予以详细阐述。同样，房产税也应作为地方税，其具有以下主要特点：地方享有一定的房产税立法权；地方政府制定具体征收细则，相关部门负责征管；税收收入纳入地方财政预算。2.2.3房产税区域性强房产税是针对房产课税，而房产最大的特性就是有固定的处所，有固定的门牌编号，未经国家相关部门允许，所有权人不能随意改动及隐匿，这也是房产被称为不动产的原因。因此，拥有哪个区域的房产，就必须接受相应区域的监管，缴纳相关房产税。不动产的区域性不仅体现在房产税方面，在不动产诉讼纠纷
20、的管辖权方面也有所体现。2.2.4房产税的税源稳定可靠房产税的来源显然是非常稳定可靠的，不会轻易外流。房屋作为个人甚至是家庭的重要财产，在一般的情况下是不会拿房屋作为交易的。当然也不排除受区域环境因素和政策因素的影响。2.3房产税改革的意义我国现行的房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。它有三个显著的特点：一是以房屋为征收对象；二是征收范围仅包括城市、县城、建制镇等的经营性住房；三是根据不同的经营方式采用不同的征收方式，自用经营性房屋按照征收余值的1.2%征收，而出租的房屋按照租金的12%征收。房产税改革是指为了实现现阶段经济调控、财政收入等目的
21、需要，在现阶段实行的房产税税制基础上，对其征收对象、征收范围、减免政策、评估手段等做出一系列重大调整的过程，其核心在于将个人住房纳入房产税的征收范围，弥补了我国个人住房在保有环节的空白，对于完善我国房地产税制有着十分重大的意义。3我国房产税现状及改革试点分析3.1我国房产税现状我国成立后，对与房产相关的税收进行过多次的改革与调整。表1 我国房产税改革概况时间改革内容改革背景1950年政务院公布了全国税政实施要则，包含了地产税、房产税和印花税新中国成立，税收不统一，政府将实施财政收支平衡1951年政务院将地产税和房产税合并1973年政务院把工商税和房地产税全编为工商税因苏联影响，中国只认可税收财
22、政作用1984年全国改革工商税，重新向企业征收城市房地产税，且将该税划分成城镇土地使用税和房产税自改革开放以后，以往的税制无法适应新经济发展需要1986年国务院开始对个人所有非营业用地房产免征税1994年改革土地使用税，征收土地增值税我国需要加大税收调节力度。1998年房改使得房价攀升，这使得房产税改革因此受到各界关注2005年改革营业税，个人购买房屋不到两年转手交易，以获得住房收入额当做税基征收营业税，个人购买非普通住房超出两年，以销售收入去除房屋购买价款差额征税2008年国务院要求外国企业、外商企业一样要缴纳房产税2011年上海和重庆重新启动个人房产税改革试点我国早在2003年开始，财政部
23、、国家税务总局就在北京、重庆等十个省级行政单位进行了模拟评税试点，并进行了物业税空转。在2011年1月28日，上海与重庆两地的房产税试点工作正式启动，标志着房产税改革迈出的关键性一步。下面对上海和重庆两地的房产税试点现状做分析。3.1.1上海市房产税现状2011年1月28日，上海市开始房产税试点，以上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法为参照。首先，上海市房产税试点工作的范围，是整个上海市市辖区。纳税义务人则是相应房屋的产权所有人，若产权所有人未成年则由其监护人代为履行纳税的义务。表2 上海市房产税改革概况被征税人人均住房面积房屋价格购房时间缴税计算方式上海本地人小于60平方米平均售
24、价2011年前不交税2011年后不交税平均售价的2倍及以上2011年前不交税2011年后不交税大于60平方米平均售价2011年前不交税2011年后（房屋总面积60*家庭人数）购买的房屋价格70%0.6%平均售价的2倍及以上2011年前不交税2011年后（房屋总面积60*家庭人数）购买的房屋价格70%0.4%上海外地人小于60平方米平均售价2011年前不交税2011年后房屋总面积购买的房屋价格70%0.6%平均售价的2倍及以上2011年前不交税2011年后房屋总面积购买的房屋价格70%0.4%大于60平方米平均售价2011年前不交税2011年后房屋总面积购买的房屋价格70%0.6%平均售价的2倍
25、及以上2011年前不交税2011年后房屋总面积购买的房屋价格70%0.4%其他税收优惠政策1、新购一套住房后在一年内出售该居民家庭唯一住房的且已按暂行办法缴纳了房产税，可予以退还；2、引进高层次人次、重点产业紧缺人才在本市新购的唯一住房；3、子女结婚而首次购买购房且属于子女唯一住房暂免房产税；4、持本市居住证满3年且在本市新购唯一住房，暂免房产税。上海市房产税试点工作的范围，是整个上海市市辖区。纳税义务人则是相应房屋的产权所有人，若产权所有人未成年则由其监护人代为履行纳税的义务。而上海本地人和上海外地人的缴税计算方式是不同的。另外，政策条款也对计税依据及税率等做了相关规定。计税依据是按应税房屋
26、市场交易价值的70作为其计税依据。最后，还规定了相关的税收减免政策，例如本地居民新购房屋属第二套及以上的，合并所拥有房屋的总面积数，按人均60平方米予以免税。但是这样的方式，并没有起到很大的成效。以图1、图2可以看出，上海新建房屋销售面积和新建住宅销售均价并没有因为房产税改革而出现下降。2016年还达到了房市大好的情况。图1 上海新建房屋销售面积情况（单位：万平方米）（资料来源：上海统计年鉴）图2 上海市新建住宅销售均价（单位：元）（资料来源：上海统计年鉴）3.1.2重庆市房产税现状重庆房产税试点工作于2011年和上海同期宣布开始房产税试点工作。重庆房产税试点范围并非重庆全境，由于虽同为直辖市
27、、省级行政区，但范围上差异巨大，且重庆地区不像上海，下辖区域间也存在比较明显的差异，因此重庆的房产税试点范围仅定在了主城九区，因这主城区条件情况类似，便于统一操作。表3 重庆市房产税改革概况征收房产税项目征收房产税内容课税对象本地居民个人有的独栋商品房及新购高档房（交易单价为两年主城新建商品住房成交均价2倍及以上的住房）非本地居民“三无人员”新购住房首套及以上计税依据房价基本税率交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%。“三无人员”税率是0.5%。免征面积在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的
28、免税面积为100平方米；“三无人员”不扣除免税面积其他税收优惠政策宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税，仅限农民自己；2、无户籍、无企业、无工作的个人（三无人员）拥有的普通应税住房，若一项条件改变就可以从当年起免征税，且退还当年已缴税款；3、不可抗力因素造成纳税人纳税困难的，可申请减免税和延缓缴税款。重庆市房产税试点范围定在主城九区，而其征收对象中第二条所规定的对个人拥有的高档住房，即房屋建筑面积平均销售单价高于过去两年主城九区住宅房屋建筑面积平均销售单价两倍及以上的新购房屋应进行纳税。但是此举并没有起到很好的成效。如图3可见，销售面积反而有所增长，特别是在20172018年。图3 重庆市主
29、城区商品住宅销售面积情况综上可知，沪渝试点效果有限的主要原因：一是征税范围窄、税率偏低。征税范围上，上海不涉及存量房，重庆虽包括存量房，但只针对高档住房；税率上，上海是0.4%和0.6%，重庆是0.5%、1%和1.2%。二是沪渝等城市房价上涨的背后是住房供给不足。上海和重庆2010年套户比分别为0.93、0.98，2018年分别为0.93、1.01，两地房地产市场整体上一直处于供给不足的状态。随着城镇化不断推进，人口向大城市集聚的趋势愈加明显，对于住房需求旺盛的大城市来说，房产税难以起到房价调控作用。3.2我国房产税改革试点的问题3.2.1房产税改革试点征收目标不明确从两个试点尝试可以看出，在
30、试点征收的目标确定上海不够明确。上海市的暂行办法第一条明确规定，此次房产税改革试点的目标是为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源。该目的明确、合理、科学，完全符合我国当前形势，这也是此次房产税改革所要达到的理想目标。而重庆市的实施细则则只强调了加强和规范个人住房房产税的征管，保证税款及时足额入库，并未明确提出重庆此次房产税改革试点的目标。任何一部法律法规，都有其立法宗旨并且明确于该法条之中。此次虽然只是地方性改革试点，但该试点代表着一定的指向性，而且试点成功后完全有可能在全国范围进行推广。虽然重庆市相关政府领导在许多重要会议上强调此次房产税改革试点的
31、意义和目标，明确了房产税改革的调节收入和财富分配的重要作用。但是，此次房产税改革试点的目标依然应当在实施细则中予以明确。3.2.2计税依据不合理我国现行房产税的计税依据采用从价计征和从租计征两种方式。从价计征的房产，按照房产的原值一次性减除10%至30%后的余值计算；从租计征的房产，以租金收入作为计税依据，缴纳房产税。这两种计税依据计算方法简单易行，在一定程度上有利于税款的统计和征收，但两种计征方式并存也导致了三个方面的弊端：以房产原值作为计税依据无法真实反映房产的市场价值，导致税款流失：以租金收入作为计税依据，不利于税收征管；两种计税依据并存，有违税收公平原则。房产的价值受到房屋地理位置、区
32、位因素、建筑结构、楼层数、使用年限以及国家经济形势等因素的综合影响，以房产原值作为计税依据，无法体现房产因时间推移而获得的价值增量。同时，相同面积下老城区的房产价值普遍要高于城市新区的房产价值，以房产原值计税，位于老城区的房产所有人所要缴纳的税负，将远远低于城市新区房产所有人的税负，导致房龄长、价值高的房产所有人成为既得利益者。其次，以租金收入作为计税依据，不利于税收征管，容易导致偷税漏税的现象发生。民间大量的房屋租赁合同签订后没有到政府主管部门办理房屋租赁登记备案，税收征管部门无法知晓房屋是否处于租赁状态，更无法得知房屋实际租金收入。大量租赁房屋不缴纳房产税，税收收入自自流失。最后，由于从价
33、计征和从租计征的计算方式不同，使纳税人在房产自用和出租的情况下承担的税负不同。以从价计征方式计算税款的，在按照房产原值一次性扣除一定比例后得出的余值计算出应纳税额之后，每年缴纳的房产税是不再变化的固定值；而以从价计征方式计算税款的，按照当前房产价格不断上涨的趋势，房产租金也逐年上涨。因此，同一套房产的纳税人在不同计税依据下所负担的税金不同，与税收公平违背。3.2.3流通环节税负较重在我国，流通环节具有较高的税负，它包含契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税和现在已经改为增值税的营业税。与流通环节征收较多税种所不同的是，保有环节仅仅征收房产税和城镇土地使用税。房地产的价格主要受流通环节税负的影
34、响，而保有环节所征收的税款对房地产价格影响甚微。在很多国家，房产税因为其具有财产税相同的性质和功能而因此被划分在财产税的范畴之内。这种重流通、轻保有的房产税税制模式的弊端逐渐显露突出。具体表现在：在高房价的利益驱动下，越来越多的有钱投资人把资金从其他投资项目撤出改投房地产项目，而土地资源本身有限的，大量的资金抢夺少量的土地，必然会使住房的开发和建设成本升高，从而使住房市场出现波动，影响其健康发展，贫富差距进一步扩大。此外开发商以低价占用几乎不征税的城中村的大量土地，大量新建商品房不断的建成，低成本的建造高价出手从而使开发商获取高额的利润，一些投资者和投机者也看准机会大量购买住房，结果就是一方面
35、一些人买不起房，另一方面又出现大量积压和空置的房屋。3.2.4税率设计存在缺陷我国现行的房产税法律制度，只设置了两种税率计算方法。根据房屋自用和出租两种用途，分别征收房产余值1.2%或年租金收入12%的房产税。这样单纯以用途划分税率，没有考虑到纳税人之间负税能力的差异。无论纳税人持有房产数量多少、房产价值高低，在税率计算上总是固定不变的，导致了房产持有者税负较小，房产保有成本很低，成为投资型购房者肆无忌惮投资多套房产，坐等升值，导致大量房产闲置空置的重要原因之一。此外，我国国土面积广阔，区域经济发展不平衡，房产税作为与地区经济紧密相关的地方税，没有根据各地实际情况在国家规定范围内灵活制定。3.
36、2.5税收征管规定不详细上海的暂行办法明确规定房产税试点征收的收入用于保障性住房建设等方面的支出，而重庆的实施细则则未提及税收收入的具体用途。而对于多处房产在不同的地方，没有设置具备统一申报机关，没有规定缴纳的合法程序。经济的极速发展，财富聚集在部分人的手中，购买多处房产现象普遍存在。同时，房产投机者为谋取私利，故意抬高房价，也在不同地区购买多处房产。重庆实施细则第二十五条规定，税务机关根据有利于税收源泉控管和方便纳税的原则，可以依法委托有关单位代征个人住房房产税，并发给委托代征证书。该细则中并未具体规定代征单位的资格认定。为此，该代征单位应当明确具体，并且规定其代征资格，否则可能出现违法违规
37、代征税收问题。4我国房产税改革的对策及措施4.1扩大房产税征税范围扩大征税范围还可以从两个方面着手，一是将存量房纳入房产税的征税范围，二是将征税范围扩大到广大的农村地区。4.1.1将存量房纳入房产税的征税范围对非经营性房产征收房产税，已经是上海和重庆两市房产税改革试点最大的突破。但对于存量房是否纳入房产税征税范围，由于目前两地房产税改革试点还处在探索阶段。上海房产税改革试点方案中，没有将存量房纳入房产税的征税范围。实际上，不管是从拓展税源，还是发挥房产税作为宏观调控功能的目标上进行考量，房产税的征税范围应当既包括增量房，也包括存量房。对存量房征收房产税有如下优点：第一，有利于促进税收公平的实现
38、。增量房有很大一部分人群是首次购房，这部分群体往往背负着沉重的房贷压力，经济负担比较重。而拥有存量房的群体购房时间较早，从经济实力上看往往比增量房购买者更富有；第二，有利于存量房所有人理性权衡名下房产，将多余闲置房产投入房地产市场；第三，有利于减少房产税改革对房地产市场交易带来的不合理波动。如果只对增量房征税，一些投资者看到有机可乘，会非理性抢购商品房，造成房地产市场的不合理波动，给银行信贷造成很大压力；第四，房产税一般秉持的都是税基宽、税率低的原则，对存量房征税正是宽税基的体现，能够保证税收在全社会的公平性；第五，有利于扩大税基，有效实现房产税的征收目的。4.1.2将农村地区纳入房产税征税范
39、围二十世纪八十年代，我国城市化率低，农村人口众多，城乡经济发展不协调，为了鼓励支持农村经济，国家在税收上有意识地给予农村地区以政策倾斜，房产税就是其中一例。进入二十一世纪，随着农村经济的发展，城乡二元结构的界限逐渐模糊，农村房产数量呈现急剧扩大的趋势，如果继续将农村房产排除在房产税征税范围之外，将不利于房产税征收公平性与均衡性的实现。因此，在房产税改革推进到一定阶段时，可以考虑将农村经营性住房纳入房产税征收范围之中。4.2完善房产税计税依据我国现行房产税的计税依据是从价计征或从租计征。价计征依据的是房屋原值，这往往低估了房地产的真实价值，也会导致同一地段相似面积的房屋中，由于建筑时间不同，造成
40、房屋原值不同，出现同类房屋不同税赋的情况；从租计征依据的是双方当事人自行约定的租金，数额上具有很大灵活性。因此，统一我国现行房产税法律制度的计税依据，是房产税改革的必由之路。 目前依然以房产交易价格计征房产税，是因为房产评估制度尚未成熟，房产评估值短期内难以替代房产交易价格作为计税依据。其次是因为征税目标主要针对新购房而非存量房，新购房市场交易价格和评估价值差距不大。但重庆市涉及到部分存量住宅的征税问题，对房产评估的要求更加迫切。因此未来的房产税改革，应当逐步推进将房产评估价值作为计税依据，这样才能使房产税税收和房产资产增值紧密联系起来。4.3加重保有环节税负如果将国外典型国家的房产税税收机构
41、环节进行细分，可划分为流通环节、保有环节和所得环节三部分。例如英国，我们发现其国内的房产的空置率特别低，房产的利用率比较高，其国内土地浪费现象相对较少，整体土地规划呈现合理的状态，这主要得益于其重保有环节轻，轻流通环节。我国现行的房产税政策正好与其相反，重流通环节，轻保有环节。这种税制造成一些不良后果，我们经常能够发现政府低价收购农民的土地，然后暂时圈起来建立简单的公园，一旦时机成熟就会脱手高价转让给土地开发商。开发商将土地取到手之后，并不急于建造房子，也是长时间占有而不去利用。因此，为了减少我国土地空置现象，提高土地利用率，加强城镇合理规划，需要加重保有环节、减轻流通环节的税负。4.4科学设
42、置房产税税率4.4.1房产税税率形式的合理选择税率有三种基本形式：比例税率、累进税率和定额税率。房产税的税率通常在比例税率与累进税率之间作选择。在累进税率模式下，谁拥有的房产越多，房产价值越高，所承担的房产税税额就递进得越快。这在一定程度上更能起到对收入分配的调节作用。但累进税率的弊端同样明显：一是容易促使人们将名下的房产注册在家庭其他成员名下以逃避税负，增加征税难度；二是房产税是地方税种，如果一个纳税人拥有的房产处于不同的地区，如果没有全国联网的房产税征纳管理系统作支撑，同样很难对其名下房产进行综合计算课征。而比例税率符合量能课税的公平标准，虽然在调节贫富差距的效果不如累进税率那样明显，但由
43、于税率设计简单、征税成本低、执行效率高，符合税收优化的效率标准。因此，沿用我国现行房产税法律制度所采用的比例税率，并且赋予地方政府一定的税率制定权，是目前较为合适的选择。4.4.2房产税税率的优化设计根据我国房产税改革的需要，房产税的税率模式应选择比例税率基础上的差别税率，具体可以从如下几个方面入手：一是我国房产税应由中央政府以法律的形式确定基本税率，体现税收法定原则；二是在中央政府确定的基本税率范围内，各地政府可以根据自身实际情况，自主确定税率，上报中央批准后执行：三是对不同用途的房产实行差别比例税率，对独栋住宅、大面积商品房、空置住宅适用高税率，对居民普通住房使用低税率，能更好地发挥房产税
44、调节收入分配的作用。上海和重庆两市采用的差别比例税率是较为合适的，对高档住房或者超过地区新建商品住房平均价格一定倍数的住房征收高税率，对普通住房征收较低税率，在符合高收入群体的经济能力的同时，也照顾到普通居民的实际生活状况和纳税能力。在推进房产税改革时，应当考虑到不同地区、不同用途的房产情况，如居民自住用房和经营用房应适用不同税率，并可以考虑根据居民拥有的房产数量，对超过一定数量的房产适用更高的税率。此外，由于房产价值、房产税与地方经济发展情况紧密相关，中央政府应当对地方政府可制定的税率范围给予明确规定，防止地方政府为了自身利益做出盲目加减税的行为，损害房产税收制度的严肃性和公平性。4.5明确
45、房产税征收程序我国房产税改革若要达到全国实行，发挥房产税的最终作用，则房产税的执行程序必须合法且明确。针对我国房产税改革试点中出现的种种有关征收程序的不足，笔者主要从以下方面进行分析和构想。第一， 明确房产税征收部门的职责，使房产税征收部门明白其自身的责任，同时明确相关执法部门在违法违规的情况下应该承担相应的法律责任，牵涉到犯罪的，应当按照刑法的相关规定进行处罚。第二， 房产税征收过程应当透明，在征收过程中应当告知纳税义务人相关的法律规则以及具体的税收法律规则。在这样一个改革过程中，有少部分人对房产税也许不够理解，因此在征收房产税的过程中，应当做好相关的工作，取得人民大众心底的支持。第三，提升相关机构工作人员的综合素养。我国现行公务员制度趋于专业化、年轻化，这对我国各项制度的实施都是有利的。在房产税改革实施过程中，机关工作人员难免会遇到一定的困难，因此相关工作人员从专业的角度和民众的心态上加以解释，相信会有利于我国房产税改革的实施。5 结语市场经济快速发展之后，房地产市场经济也取得了很快的发展。但房价上升的速度过快，也因此受到社会各界广泛关