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1、关于房地产行业利润质量的财务分析-以恒大集团为例 论文编号： 广州商学院本科毕业论文（设计）题 目： 关于房地产行业利润质量的财务分析-以恒大集团为例题 目： 关于房地产行业利润质量的财务分析-以恒大集团为例 姓 名：肖凯欣 学 号：201509030086 学 院：国际学院 专业班级：国际会计1503 指导教师：钟灵毓 2019年 4月21日1本科毕业论文（设计）原创性声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计），是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在
2、文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名： 日期： 年 月 日毕业论文（设计）版权使用授权书本论文（设计）作者完全了解学校有关保留、使用毕业论文（设计）的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文（设计）的复印件和电子版，允许论文（设计）被查阅和借阅。本人授权广州商学院可以将本论文（设计）的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本论文（设计）。本论文（设计）属于1保密，在_年解密后适用本授权书。2不保密。（请在以上相应方框内打“”）作者签名： 日期： 年 月 日指导老师签名：日期： 年 月 日摘 要 随着经济快速发展，投资者
3、对于企业的财务情况愈加重视。尤其是近几年国内外不断出现的财务造假丑闻尤其是近几年来国内外不断，使投资者对上市公司所披露的财务信息产生了信任危机。本文将从不同的角度对房地产龙头企业-恒大集团的利润质量进行分析，由点及面分析房地产上市公司利润质量所存在的问题并提出解决对策。本文一开始先介绍了相关概念，利润质量的含义以及影响因素介绍了等相关概念。然后，分析了房地产行业的现状及其特征。其次，在介绍完恒大集团的背景以后，分别从盈利能力、利润结构、利润真实性、营运及偿债能力四大方面对恒大的利润质量进行了分析与评价。最后，结合具体数据与同行企业进行对比，分析所存在的问题并提出对策，也为其他企业提升自身利润质
4、量提供借鉴。关键词： 房地产；恒大集团；利润质量；盈利能力；利润结构；利润真实性；偿债能力 AbstractWith the rapid development of economy, investors pay more and more attention to the financial situation of the company. In particular, the domestic and foreign fraud scandals thatIn particular, the domestic and foreign fraud scandals that have em
5、erged in recent years lead to a trust crisis for investors on the financial information disclosed by listed companies. have emerged in recent years lead to a trust crisis for investors on the financial information disclosed by listed companies. This paper will analyze the profit quality of the Everg
6、rande Group from different angles, and analyze the problems existing in the profit quality of real estate listed companies by points and surfaces.by points and surfaces.This dissertation first elaborated the related concept, the profit quality definition and the disturbance factor. After that, it an
7、alyzes the current situation and characteristics of the real estate industry. Followed by Followed by introducing introducing the background of the Evergrande 上一段提的是Hengda，以官网里的官方英文名称为准。Group, the paper analyzes and evaluates the profit quality of Evergrande from four aspects: profitability, profit
8、structure, profit authenticity, operation and solvency.to analyze and evaluate its profits quality from four aspects. Finally, this dissertation combinedFinally, this dissertation combines the above-mentioned data to compare it with its competitors, the above-mentioned data to compare it with its co
9、mpetitors, analyze the existing problems and propose countermeasures, and provide reference for other companies to improve their own profit quality.Key Words: Real estate; Evergrande Group; Profit quality; Profitability; Profit structure; Profit authenticity; Solvency目录绪论1（一）研究目的与意义1（二）研究方法2一 、利润质量的
10、概念及其影响因素2（一）利润质量的概念2（二）利润质量影响因素5二、房地产行业的特点及上市公司现状6（一）房地产行业特点6（二）上市公司现状7三、恒大集团介绍7四、结合财务报表分析恒大集团利润质量8（一）结合2015-2017年利润表和所有者权益变动表分析恒大集团盈利能力8（二）基于利润结构分析恒大集团利润质量12（三）结合2015-2017年现金流量表和利润表分析恒大集团利润真实性14（四）结合2015-2017年资产负债表分析恒大集团营运能力及偿债能力17五、恒大集团与碧桂园、万科的对比、存在的问题和解决对策19（一）与碧桂园、万科的对比及存在的问题19（二）解决对策21六、结论22注 释
11、24参 考 文 献25致 谢26绪论1（一）研究目的与意义1（二）研究方法2一 、利润质量的概念及其影响因素2（一）利润质量的概念2（二） 利润质量影响因素4二、房地产行业的特点及上市公司现状6（一）房地产行业特点6（二）上市公司现状7三、恒大集团介绍7四、结合财务报表分析恒大集团利润质量8（一）结合2015-2017年利润表和所有者权益变动表分析恒大集团盈利能力8（二）基于利润结构分析恒大集团利润质量11（三）结合2015-2017年现金流量表和利润表分析恒大集团利润真实性14（四）结合2015-2017年资产负债表分析恒大集团营运能力及偿债能力17五、恒大集团与碧桂园、万科的对比、存在的问
12、题和解决对策19（一）与碧桂园、万科的对比及存在的问题19（二）解决对策20六、结论21（一）盈利能力21（二）利润结构22（三）利润真实性22（四）营运能力及偿债能力分析22参 考 文 献24致 谢25 关于房地产行业利润质量的财务分析-以恒大集团为例绪论（一）研究目的与意义由于房地产行业具有利率高、增值保本的特点以及受到国人安家立业这一传统思想国人安家立业这一传统思想的影响的影响，房地产行业一直是国人投资的热点。并且随着中国经济并且随着中国经济的的快速发展以及二胎政策的放开，人们对房屋的需求量日益上涨，房地产被看作是促进国民经济发展的新动力，始终为我国经济的迅速增长作出了巨大贡献。房地产行
13、业的快速发展，加快加快了房地产企业上市速度删除。而在上市企业的各个行业中，房地产又以利润率高著称，吸引了一大批投资者的加入。财务中文网于2018年9月公布了当年国内500强名单。信息显示，在我国房地产行业排名前六的公司中，毛利率最高的企业为华润置地（48%），而最低的绿地控股也达到了15%。与之矛盾的是，近几年，限购令在约80个城市的出台、。政府限价令的陆续推出、银行放贷的减少的减少导致房地产企业资金来源增速大幅度下降，使得房地产行业出现了销售增幅同比放缓、库存大幅度下降的情况。在这种情况下各大房地产企业又是如何达到如此高的收入和毛利润呢？这些财务数据又是否真实可靠呢这些财务数据又，成为了广大
14、投资者和债务人关心的问题。通过研究一个企业的利润质量，我们可以客观真实地看出一个企业甚至于行业是否具有可持续性发展性、成长性；可以客观真实地评价企业的经营发展情况，减少投资者受蒙骗的可能，保护投资者利益；可以进一步研究房地产行业的特点、发展趋势，推动房地产行业的持续健康发展。由于中小型房地产企业的信息难以获取，本文将本文将重点分析房地产上市企业的财务报表。在具体年份2018年上半年公开的数据中，中国恒大集团以10886.6亿的毛利润，领先第二名46倍的成绩占据房地产行业的领先地位房地产行业第一名的领先地位。因此，本文通过研究恒大地产这一房地产龙头企业的利润质量，找出其问题及相应解决方案，望能促
15、进其乃至整个房地产行业的健康发展本文通过研究恒大地产这一房地产龙头企业的利润质量，找出其问题及相应解决方案，望能促进其乃至整个房地产行业的健康发展。建议与上一段互换位置。（二）研究方法（1）文献资料法：通过查阅大量关于利润质量分析的研究、上市公司财务报表信息披露的质量、上市公司利润质量的分析等方面的文献，了解近几年在这方面历史与现状的理论研究，为日后的深入观察与研究打下基础。（2）个案研究法：以恒大集团为研究对象，通过对该公司具体财务数据的深入分享和探讨，由下及大，这有利于对房地产行业利润质量进行多方位多层面的研究，从而得出更有参考意义的结论。一 、利润质量的概念及其影响因素（一）利润质量的概
16、念利润作为反映企业经营绩效的核心指标，对评价一个企业具有重要意义。为了更好地对企业利润质量进行分析，首先我们应该对利润的含义有充分及准确的了解。1.利润的概念及含义利润的本质是企业的盈利表现形式，利润又可以划分为会计利润和经济利润。两者既相互区别又相互联系。首先是计算依据和定义的不同。会计利润是会计学上的概念，是由财务会计核算的，其确认、计量与报告的根据为会计准则（GAAP）或国际会计准则（IFRS）及公司会计准则。为了使会计利润真实客观地体现企业在一定经营时期内的财务状况和经营成果，要求企业在确认收入时必须严格遵守权责发生制，对成本和费用的确认也必须严格遵守收入匹配原则，其次企业拥有自主选择
17、会计处理方法的自由，前提是必须严格遵循会计八大基本原则。我们常说的会计利润俗称账面利润，实际上是在企业总收入的基础上扣除显性成本这一部分后所得到的余额。其计算公式为：会计利润等于企业总收入减去企业显性成本。经济利润主要是指从经济学家的角度出发，把公司当做一个相对独立的主体，减去股东的投资及向股东分红层面的要素，算出期末和期初净资产的差值。其计算公式为：经济利润=总收入-显性成本-隐形成本=会计利润-隐形成本。其次两者所服务的主体和适用范围不同，会计利润主要服务于企业外部使用者，如投资者，通过企业的会计利润来作出投资决策，其设立的目的也是为了客观真实地反映企业真实发生的经济活动，同时为向股东分配
18、利润提供依据。而经济利润则是主要服务于企业内部的经营管理者，管理者可通过研究企业当年的经济利润，分析企业所存在的问题以及对企业所拥有的可供选择的方案进行评估和预测，从而做出更有利于企业的决策。由于会计利润可以全面地反映企业的企业的收入、成本、费用，因此应用范围十分广泛，而经济利润则主要应用于企业的经营投资决策、企业兼并与重组方面，相对于会计利润来说，应用范围较为窄。 陈煜,. 我国房地产上市公司利润质量评价研究D,.中南大学,2009.可上标任何事物都有两面性，经济利润和会计利润也不例外，都有不可避免的优劣势。而这两者最主要的区别在于，经济利润相较于只以真实发生的交易作为核算依据的会计利润而言
19、还考虑了机会成本。由于机会成本具有难以准确客观计量的特点，因此会计利润相比于经济利润来说，更能客观真实地反映经营情况，也从一定程度上降低了会计造假的风险，以及各公司的财务报表所涉及的利润数据均以会计利润为基础，因此在本文中我将从会计利润角度出发对恒大集团的利润质量进行分析。利润作为反映企业经营绩效的核心指标，对评价一个企业具有重要意义。为了更好的对企业利润质量进行分析，首先我们应该对利润的含义有充分及准确的了解。2.利润质量的概念及含义出于吸引投资者、偷税避税等各种原因，企业所有者多会选择在利润上造假，因此利润质量也有优劣之分。利润质量是指企业利润形成过程的合规程度以及利润结果所反映的该企业在
20、一定时期的经营成果和经济效益的公允程度、真实程度以及合规合法程度。利润质量也可以从两方面进行阐述，其一是利润信息的质量，也就是利润结果是否能够客观地反映企业的真实经营情况，即对公司过去、现在和将来创造经济价值能力的可信性评估。其二是利润的来源，即评估公司自身是否具有持续、稳定创造经济价值的能力，这需要排除非经常性收入和支出的影响。对于利润质量的定义，目前暂未有统一的观点，但对于其评价标准，已存在各种不同的观点，总结起来可分为以下三种评价标准：（1）利润结果的可靠性：财务报表中所列示的利润数据是否客观反映公司真实的经营成果，是否存在出于某种特定的目的，提供虚假数据，如编造未发生的交易记录误导报表
21、使用者的情况。高质量的利润应表现为所列示的利润能够正确反映企业过去和现在的运营情况以及正确描述企业未来的发展前景，从而使报表使用者做出正确的判断。（2）资产运转情况：分析企业资产运转情况，可从资金资产和实物资产两方面来看。其一，我们认为，持续稳定的现金流入是企业保持良好运营情况的前提和基础，因此高质量的利润应表现为企业应收账款变现能力强，现金回流速度快。这不仅可以降低应收账款坏账风险，同时可以从侧面表明该企业的产品和服务具有一定的竞争力。再者，实物资产的高效运行，尤其是固定资产，如厂房、机器等，是企业自主造血能力的关键，因此高质量的利润应表现为企业所拥有的的资产可以得到合理的运用，不存在或较少
22、存在固定资产闲置及资产使用率低的情况。这一情况我们可通过不良资产比率、应收账款周转率、存货周转率等指标进行解析。（3）强调企业偿还债务的能力、支付股利及税金的能力以及购买能力：企业支付股利能力又可以从侧面反映出企业的变现能力，是否具有充实的现金流来源。低质量的利润会导致报表中所列示的当年的利润较高，却无法偿还债务或并未进行分红这一矛盾的出现。结合以上的不同角度，我认为分析利润质量，应从利润的形成过程、构成、利润数据及结果三方面来分析。在保证利润结果真实可靠的前提下，还要考虑到利润的变现能力、持久稳定性、发展性、以及是否具有支付能力、偿债能力，从而推断出该企业是不是3存在操控盈利的可能性。（二）
23、 利润质量影响因素1.内部因素（1）利润的构成：主营业务利润、其他业务利润、营业外收支、投资收入，这四个方面是其重要组成成分。在剖析公司利润质量时，我们首先要关注该公司的利润来源，再来分析各个组成部分所占总收益的比例大小。而在分析企业利润来源时，应将主营业务收入与其成本当作重中之重。其一，能够当作公司盈利能力和经营效率的衡量标准；另一方面，主营业务利润，也就是我们通常所说的“自主造血能力”，是一个企业最持续以及稳定的利润来源，是衡量一个企业主要产品或服务在市场上是否具有竞争力的标准之一。一个经营良好的企业，主营业务利润所占比例应远远大于其他部分所占比例，否则，我们将怀疑这个企业花费大量时间和精
24、力去经营的产品在市场上不再具备竞争力。高质量的利润应表现为企业利润主要来源于经常性项目，且所占比重较大，而非经常性项目所占较小，这说明企业具有较强的价值创造能力。（2）企业信用政策：宽松的信用政策，可为企业吸引更多的购买者以及出现账面利润的虚高的假象，但会产生较高水平的应收账款，这意味着坏账率的增加。过于宽松的信用政策，会导致企业出现经营状况良好，却没有充实的现金流来支持企业的进一步发展的情况。同时由于销售收入没有带来现金流的流入，使账面利润和经营活动所产生净现金流出现较大差异，降低了企业利润质量。（3）企业资产管理水平和资产质量：是指采用企业资产的变现能力和在未来被进一步利用的潜在价值作为衡
25、量标准来评价企业的资产质量。在分析企业利润质量时，我们应关注企业的资产情况，如：落后的机器设备是否已进行更新、淘汰；正在使用的固定资产是否已进行正常修理、维护，以保证其使用寿命；是否存在透支使用固定资产的情况；以及为各个固定资产所选用的计提折旧的方式和使用年限是否与该固定资产目前情况相匹配以及是否在合理的范围内。（4）会计政策的选用和稳定性：不同的会计政策会导致不同的利润结果。如果一个企业过于频繁的变更会计政策，那么这个企业将存在操纵利润的嫌疑，利润质量自然也就降低了。一般情况下，一个企业选用稳定、适合的会计政策，将大大提高利润质量。2.外部因素（1）监督机制和惩处力度序号级次需要注意。：从今
26、年的热点话题“范冰冰偷税漏税事件”可以看出，国家对企业的监管力度仍然不够。我国目前主要把重心放在上市资格的审核方面，对上市公司后续的经营发展的监督力度远远不够。删除证监会公布的2008-2018年的处罚公告，表明表明证监会对审计违规事件的处罚删除主要以行政处罚为主。处罚形式的单一和和违规成本过低都都导致政府监管部门威慑力不够够，间接致使企业间接致使为了自身利益敢于铤而走险的情况频频发生。二、房地产行业的特点及上市公司现状（一）房地产行业特点1.与银行联系紧所有bullet points对齐密、政策导向性强房地产行业是一个特殊的行业。其自前期开发、土地储备、交易至销售均需巨大的投资，融资方式主要
27、依赖于银行信贷，因此与银行业具有紧密的联系。同时，房地产行业又具有政策敏感性的特点。国家宏观经济的调控，如货币政策，、提高贷款利息及贷款门槛、限购令、限价令以及其他财政政策都深深影响着房地产行业。 戴斯婉,.房地产行业利润质量分析J,.中国乡镇企业会计,2016(06):109-110.2. 地域差异大删除房屋作为不动产，具有固定、无法移动的固定、无法移动特点，因此房地产行业容易受区域因素的影响。我国目前仍是发展中国家，各地区之间仍存在发展不平衡的情况，且受到不同区域所处位置不同的影响，区域之间无论是经济发展情况、国家政策扶持情况以及市场需求方面，都存在着较大差异。比如：北京、上海、广州、深圳
28、等经济发达地区，人均收入高、常住人口较多，导致无论是在对商品房的要求还是需求方面都远高于经济欠发达地区，成为房地产行业的销售热点。房地产企业想要谋取更大的经济利益，在市场上占据一定份额，就必须具有战略性发展眼光，掌握国家实时政策动态，占据具有发展前景的地段，以便在市场竞争中占据有利位置。3. 需要大量资金、人才支持删除房地产具有开发周期长、资金回流速度较慢的特点，并的特点，并且从前期购置土地、开发土地、到后期设计、销售都需要大量资金支持。同时，整个过程都需要会计师、工程造价师、预算师、设计师、市场营销策划人员等专业人才的参与的参与与支持。与支持。（二）上市公司现状2018年年初，万科高喊“活下
29、去”的旗号，吸引了大众的视线，为了更好的分析房地产行业的利润质量，本文将对房地产行业的现状进可改为“本文将对”。大体来看，论文语句通顺，但仍建议再次通读全文，修改完善表达方式和标点符号。行分析。1.“五限时代”：所谓“五限”，即是指：限购、限价、限售、限商、限贷。根据资料显示，在继2017年大规模执行限售令以后，2018年以来，长春、哈尔滨等城市也陆续加入了限售的阵营，根据中国产业信息网所公布的数据来看，截止到2018年5月，已有超过80个城市实施了限售令。政府所秉承的抑制非理性需求的理念，使商品房销售方面增速比2017年明显放缓，出现销售遇冷情况，同时，土地购置费的高幅度增长，使房地产企业面
30、临着较大压力。2.融资情况不容乐观：由于银行收紧发贷额度、上浮贷款利率，以及债券融资形式不容乐观，中小型房地产企业甚至已经陷入难以存活的困境。根据数据显示，截止到2018年3月，非银行金融机构贷款累计同比增速已高达31.3%，中小型房产企业被迫转向高成本的信托贷款，使中小型企业面临着更大的压力。三、恒大集团介绍恒大集团是全球500强公司。其形成了以文化旅游为主体，民生地产为基础，金融、健康为两翼的形式。目前恒大集团的业务范围包含地产、旅游，高科技等层面，详细呈现为：在旅游层面，恒大当前致力于创造全室内、全季节的、面对2-15岁青少年儿童的恒大童世界；在健康方面，恒大已经在国内全面安排了九个规模
31、最大、等级最高的全球优质养老胜地恒大养生谷；而且，在2018年4月，恒大集团宣布携手中科院正式进入高科技领域。目前，恒大集团的产业格局为房地产业和服务业两者的有机结合。因为本文的重点在于分析房地产行业，因此，将重点介绍恒大地产集团有限公司。在说到恒大时，大众第一印象是恒大地产。其被看作是恒大集团的支柱产业，对集团的经济产生指引与促进作用。此外，恒大地产一直把“民生地产”当作经营思想。当前，恒大地产包含800多个项目，包括几个产品等级，如中端、高端等。恒大地产在我国超过280个城市开发或存在在建项目。而且， 世界上有超过800家公司与恒大进行战略合作，开展精品战略。恒大首创的“新房精装修交付”与
32、“无条件退房”的形式引来了超过600万业主。其次，恒大地产一直努力提供质量高、性价比高的商品。为达到让越来越多的人拥有适宜居住的住房的目的，恒大集团有许多下属公司。比如，恒大房地产开发公司、中国甲等资质恒大建筑设计院、恒大建筑工程公司、恒大物业管理公司等。如今，恒大正坚持不懈地进行运营形式转变。最终要转变为规模+效益型成长形式及三低一高形式（即低负债、低杠杆、低成本、高周转）。在这个流程中，需科学的扩增规模，而且要重视品质。按照恒大在2017年8月公布的信息来看，其前两个季度净利润是530亿，与前年同期相比增幅是129.3%；核心利润是550.1亿，与前年同期相比增幅是101.5%。四、结合财
33、务报表分析恒大集团利润质量全文的分析逻辑再次梳理一遍，确认无误。如有误，请在二稿中修改。（一）结合2015-20172015-2017，同时记得update目录年利润表和和所有者权益变动表分析恒大集团盈利能力盈利能力重点是评判公司在某个会计期间获取盈利的能力，一般通过公司在特别指定期间得到的收入数值的大小和水平的高低来体现。因为利润数据可以最简单、直接地反映该企业在一定会计时期的获利能力，因此出于各种目的，所以很多企业所以很多企业都会会选择在利润数据上造假，所以在分析利润质量时，我们应重点分析企业盈利能力。上市公司的盈利的含义一直以来都是备受争议，在我国，分析上市企业的盈利能力主要是将净利润作
34、为考核依据，辅以该企业在股票市场的表现。由于，恒大集团2018年的年度财务报告还没有公布，因此接下来将主要结合2015年至2017年的财务报表剖析与评估该公司及其竞争对手的获利能力。1. 商品经营盈利能力（1）主营业务销售毛利率销售毛利率简称毛利率。其是公司销售净收益和成本差值同销售净收益之间的比值。公司的最高目标是追求高额利润，只有销货收入减去销货成本后有余额，才能够用于弥补企业的其他各项不能够对象化的成本，企业才有可能产生利润。当这部分差额越大，即弥补其他各项支出的能力越强时，企业的盈利能力越高，反之，则越低。因为，主营业务是一个企业赖以生存的根本，因此把分析的重点放在主营业务销售毛利率。
35、三大房企的销售毛利率，同下表4-1所示：表4-1 销售毛利率表公司名称/年份201520162017恒大28.10%28.10%36.10%万科28.66%28.90%33.71%碧桂园20.20%21.10%25.90%数据来源于恒大集团、碧桂园以及万科三家公司各年度财务报告三大房地产企业的主营业务均为房地产销售部分以及物业服务，因此具有对比意义。通过分析销售毛利率表，可以发现恒大集团2015-2016年的毛利率较为平稳，且维持在行业较高水平，同时在2017年实现了8%较大幅度增长。结合2016、2017年的财务报表可以发现，恒大实现大幅度增长主要有两部分原因。其一，在2017年，在保证销售
36、额增长的情况下，受到整个楼市市场的影响，销售均价也在增长，恒大集团的合同销售面积和销售均价较2016年分别增长了34.2%和12.6%。其二，在拿地成本呈上升趋势的情况下，恒大集团不仅仅实现了毛利率大幅度提升，且毛利率远超万科和碧桂园，这又是怎么做到的呢？通过分析资料发现，恒大集团经过收购、旧改、共同开发等形式拥有了很多低成本的优秀项目，节减了买地成本。整体来讲，恒大集团在盈利水平层面存在一些有利形势。（2）销售净利率销售净利率还被称作销售净利润率。其是公司在某个会计期间净收益与营业收入之间的比值。由于这指标可以直观反映每产生1元的销货收入可带来多少净利润，可衡量企业的主营业务给该企业创造利润
37、的能力，因此被采用频率较高。一般来说，该指标为正指标，所得结果越高越好。恒大集团的销售净利率如表4-2所示：表4-2 恒大集团与行业平均销售净利率对比表公司名称201520162017恒大13.02%8.30%11.91%行业平均利润率8.30%8.20%12.40%数据来源于恒大集团各年度财务报告以及中原地产官网通过比较恒大集团近三年的销售净利率，可以发现，恒大集团的净利润率呈现波动下降趋势，且在2017年甚至出现了低于行业平均水平的情况。结合恒大集团近三年的财务报表分析发现，2016年恒大集团在捐款方面的支出较2015年多出13.59亿，利息开支费用和汇兑损益较2015年增长约80.51亿
38、，这三项是导致恒大集团2016年销售净利润率下降幅度较大的主要原因。因此恒大集团应注意控制利息支出方面的费用以及汇兑损失，以追求更大利润。结合销售毛利率考察，可以看出恒大集团主营业务获利能力较强，但要注意控制汇兑损益而发生的费用。2.资本经营盈利能力（1）净资产收益率净资产收益率（ROE）还被称作净资产报酬率、股本收益率等。该指标能够反馈公司股东投资回报的多少，是公司某个期间的净收益和股东权益的比值。因为人们比较频繁地运用该指标来考查、审核公司的盈利水平与投资报酬，因而公司股东最为关注这一指标。这个指标值越大，表明公司的股东的利益保障程度也就越高。恒大集团的净资产收益率同下表4-3：表4-3
39、恒大集团与行业平均净资产收益率对比表201520162017恒大20.48%10.69%30.65%行业平均净资产收益率5.20%11.98%10.50%数据来源于恒大集团各年度财务报告以及中原地产官网通过分析表4-3的数据，可以发现，恒大集团的净资产收益率（ROE）从2015年到2016年下降趋势明显，乃至在2016年发生了小于行业均值的状况。然而，结合利润表可以发现，恒大集团的经营业绩却始终保持在稳步上升的状况。由于净资产收益率受到净利润和平均净资产总额两个因素的影响，通过研究恒大集团2015-2016年的所有者权益变动表，可以发现由于发行的永续债被计入在权益资本中，权益乘数大大增加直接导
40、致了净资产收益率急速下降。而在2017年，恒大集团股本报酬率的大幅度提高，有两方面的原因，其一，恒大集团通过偿还永续债Typo？的方式，释放了“永续资本工具持有人应占利润”约107亿，不仅带来了毛利率的增长，也带来了净利润的增长，实现了股本报酬率大幅度提高。其二，随着房地产行业信贷环境的收紧，实力雄厚的上市房企如删除恒大、保利、碧桂园等删除凭着信用获得较低的融资成本，使恒大地产2017年融资成本较2016年有所下降。同时，受益于行业集中度的提升和并购收购热潮的出现，恒大集团通过并购，节省了拿地成本。恒大集团在2017年通过债务结构调整而产生的近百亿利润也仅仅可以使当年利润受益，随着国家不断加大
41、对房地产企业的监管力度，恒大集团想保持在行业中的领先位置，以及盈利水平，必须在主营业务和转型上努力。总体而言，恒大集团的成功主要得益于良好的名声和规模效应，获利能力仍有待加强。（二）基于利润结构分析恒大集团利润质量1.收入结构分析：企业的利润通常来源于三大部分企业的利润通常来源于三大部分，分别为：企业主要经营业务所产生的利润；：经营利润；企业进行对外投资所产生的收益和支出的差额；：投资收益；及企业其他经营业务所产生的利润。不同类型的企业所表现出来的利润结构有较大差别，因此，在分析恒大利润质量时，主要用营业利润评价企业盈利能力，把投资收益作为衡量恒大“投资能力”的体现，用“资产减值损失”和“公允
42、价值变动损益”的合计数衡量企业资产管理能力。以下图表中各指标公式为：资产增值所占利润百分比=公允价值变动损益+（-资产减值损失）/营业利润、核心营业利润所占利润百分比=（营业净收入-营业成本-三大期间费用）/营业利润、营业利润=资产增值+投资收益+核心营业利润、投资收益所占利润百分比=投资收益/营业利润。张淑英,杨映环.从利润结构分析上市公司的利润质量J,.市场周刊(管理探索),2004(S1):132-133.经过上述指标的计算，我们对数据展开简要的剖析。恒大集团2015年至2017年利润结构同下图4-1：图4-1.恒大集团2015-2017年利润结构放在图上方。图需要修改：1.纵轴应该是等
43、距，且100%为max；2. 百分数统一为小数点后两位，加总是否应为100%？数据来源于上海证券交易所官网 通过分析上图4-1数据，发现恒大的利润结构正在逐年优化，该企业的利润主要来源于核心业务且核心业务所占比例保持稳定增长，说明恒大集团的核心竞争力在不断提升。在投资盈利能力方面，投资收益对利润的贡献程度始终保持下降趋势，且在2017通读全文，所有年份都要写全，2017年年出现负数。结合财务报表具体数据可发现，2017年恒大处置了万科的全部投资，导致亏损严重；同时，可以发现该企业投资收益的来源逐渐转向处置子公司和联营企业，逐渐丧失了投资金融资产方面的优势；逐年下降的投资收益这也说明恒大集团在选
44、择投资对象应慎重考虑。在资产管理能力方面，逐年下降的趋势也表明企业的资产管理能力不容乐观。结合报表明细项目可发现，一方面，恒大的存货跌价损失逐年增长，说明恒大在一定程度上受到了国家“五限”政策的影响，应及时做好筹划以应对国家更大力度的调控；另一方面，逐年增长的坏账损失说明恒大可能存在为了刺激销售可能存在，放宽信用政策的情况，应及时调控。总体来说，恒大集团的主营业务竞争力不断加强，但要注意投资能力和资产管理方面的问题，以创造更大的利润。2.费用结构分析分析企业利润质量，除了要关注企业的利润“来龙去脉”，更要把分析的侧重点放在期间费用上，即销售费用、管理费用以及财务费用。期间费用是只要企业处于开门
45、营业的状态就会产生的，不管是否进行生产，因此，期间费用在一般情况下是固定固定存在的存在的。由于，企业的销售费用一般与销售收入具有配比关系，因此销售费用相较于被称为“灰色地带”的管理费用更容易分析，如果一个企业出现销售额巨大，却没有销售费用的情况，那么我们有理由怀疑存在伪造财务报表的情况。恒大集团的费用结构如下表4-4所示：表4-4 恒大集团2015-2017年费用结构同样哈，表格里百分数保留小数点后两位201520162017销售费用率7.84%6.78%5.10%财务费用率0.95%1.86%0.67%管理费用率3.15%2.88%2.56%数据来源于上海证券交易所官网从上表4-4可以看出，
46、恒大集团出现了销售费用率一直处于下降趋势，但销售收入却逐年上升的情况。结合行业分析，同样的情况也发生在了标杆房地产企业身上，如碧桂园、万科等。结合恒大具体情况分析发现，一方面，恒大集团借鉴了其他企业的标准化管理和运营模式，如在一些地区实施“取消代理模式”，自建销售团队，这一方式，大大减少了销售费用。另一方面，在2017年，透过并购方式获得现成楼盘建筑减少了建筑工程成本，使销售费用率逐年下降。在财务费用方面，该企业2016年的财务费用率相较于2015年和2017年比率较高，通过分析年报发现主要原因是当年为了扩充全国性业务借款相较于2016年增加将近5亿人民币导致利息费用增加。在管理费用方面，较为平稳，说明恒大集团管理情况良好。 邹武平,.基于利润结构的公司利润质量评价以BL房地产公司为例J,.财会月刊,2015(19):74-77.（三）结合2015-2017年现金流量表和利润表分析和利润表分析恒大集团利润真实性现金流量表能够反馈公司在某个会计期间现金及其等价物流动的详细状况，有利于我们掌握公司产生现金流的具体原因。为了更好地分析恒大集团的利润质量，本节将结合现金流量表和利润表对该企业利润质量进行分析，并将重点分析企业通过经营活动而发生的现金流。1.现金流入与流出结构分析：