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1、房地产企业土地增值税纳税筹划研究以BG公司为例Research on tax planning of real estate company land value-added taxTaking BG company as an example摘要摘要作为国民经济的重要支柱，房地产业的发展与中国的社会经济水平和国计民生息息相关。与其他行业相比，房地产企业的业务更为复杂，涉及的税种更多，税收负担更重，尤其是土地增值税税负更为突出。针对上述特征，近年来，房地产企业已成为社会关注和政府监管的重点行业。在2016年的中央经济会议中多次强调了“房住不炒”的定位，在2018年的中央经济会议中又提出“我国要
2、实施较大规模的减税降费”。土地增值税作为房地产企业的重要税种之一，政策繁琐且计算复杂，税额支出水平直接影响着企业的收益和市场竞争力。面对当前国家经济宏观调控以及税制改革的大背景，做好房地产企业土地增值税的纳税筹划工作，一方面从节税路径实现企业价值最大化，另一方面为今后进一步完善土地增值税及相关政策法规提供思路。本文依据BG房地产公司的实际情况，采用文献研究法、案例研究法和比较研究法来研究其土地增值税的纳税筹划，主要内容有：第一，对房地产业和土地增值税政策进行归纳整理，并总结纳税筹划的理论基础，为本文的土地增值税纳税筹划案例研究奠定基础。第二，引入BG公司实际案例，分别从开发、销售和清算三个维度
3、分析土地增值税纳税现状、问题及原因。第三，结合BG公司土地增值税纳税现状，从房地产项目的开发、销售、清算环节设计纳税筹划方案。在开发环节，可以通过土地成本分摊、利息费用扣除、精装房屋建设等方法来进行纳税筹划；在销售环节，可以通过对代收费用和税收临界点的定价进行纳税筹划；在清算环节，可以通过对清算时间和清算单位的选择进行纳税筹划；最终，为达成企业税后价值最大化目标，寻找出BG公司整体最优的土地增值税纳税筹划方案，即通过修建精装房的方式，能使BG公司土地增值税节约7,224.63万元，且净利润增加2,001.89万元。第四，结合BG公司土地增值税纳税筹划，分析可能存在的风险，并提出相应的风险防范应
4、对措施。 本文基于房地产项目全周期视角，从开发、销售、清算环节全过程设计纳税筹划方案，弥补了已有文献只从单个环节或单一要素进行纳税筹划的不足；同时，强化了以实现税后价值最大化为目标进行整体纳税筹划，优化了企业纳税筹划目标视角。本文的研究为土地增值税纳税筹划提供了理论与实际相融合的典型案例，能为其他房地产企业提供借鉴。关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划AbstractAs an important pillar of national economy, the development of real estate industry is closely related to Chinas
5、social and economic level and the national economy and peoples livelihood. Compared with other industries, the business of real estate enterprises is more complex, involving more taxes and heavier tax burden, especially the tax burden of land value-added tax is more prominent. In view of the above c
6、haracteristics, in recent years, real estate enterprises have become a key industry of social concern and government supervision. In the 2016 central economic conference, the position of housing without speculation was repeatedly emphasized. In the 2018 central economic conference, it was proposed t
7、hat China should implement large-scale tax reduction and fee reduction. As one of the important taxes of real estate enterprises, land value-added tax has complicated policies and calculation. The level of tax expenditure directly affects the income and market competitiveness of enterprises. In the
8、face of the current macro-control of national economy and the background of tax system reform, to do a good job in tax planning of land value-added tax of real estate enterprises, on the one hand, to maximize the enterprise value from the tax saving path, on the other hand, to provide ideas for furt
9、her improving land value-added tax and related policies and regulations in the future.According to the actual situation of BG real estate company, this paper uses literature research, case study and comparative study to study the tax planning of land value-added tax. The main contents are as follows
10、: first, summarize the real estate industry and land value-added tax policies, and summarize the theoretical basis of tax planning, which lays the foundation for the case study of land value-added tax planning in this paper. Second, introduce the actual case of BG company, analyze the current situat
11、ion, problems and reasons of land value-added tax from three dimensions of development, sales and liquidation. Third, combined with the current situation of land value-added tax of BG company, the tax planning scheme is designed from the development, sales and liquidation of real estate projects. In
12、 the development phase, tax planning can be carried out by means of land cost allocation, interest expense deduction, hardbound housing construction, etc.; in the sales phase, tax planning can be carried out by means of the pricing of collection fees and tax critical points; in the liquidation phase
13、, tax planning can be carried out by means of the selection of liquidation time and liquidation unit; finally, in order to achieve the maximum after tax value of the enterprise The goal is to find out the overall optimal land value-added tax planning scheme of BG company. That is to say, by building
14、 hardbound houses, BG company can save 72.2463 million yuan of land value-added tax and increase its net profit by 20.0189 million yuan. Fourth, combined with the land value-added tax planning of BG company, this paper analyzes the possible risks and puts forward the corresponding risk prevention me
15、asures.Based on the full cycle perspective of real estate projects, this paper designs a tax planning scheme from the whole process of development, sales and liquidation, which makes up for the deficiency of existing literature that only from a single link or a single element of tax planning; at the
16、 same time, it strengthens the overall tax planning with the goal of maximizing the after tax value, and optimizes the target perspective of enterprise tax planning. This study provides a typical case of the integration of theory and Practice for tax planning of land value-added tax, which can be us
17、ed for reference by other real estate enterprises.Keywords: Real estate enterprises; land value-added tax; tax planning目 录摘要IAbstractII1 绪论11.1研究背景与意义11.1.1研究背景11.1.2研究意义11.2文献综述21.2.1 纳税筹划国内外研究综述21.2.2 土地增值税国内外研究综述41.2.3 文献评述61.3研究内容与方法71.3.1 研究内容71.3.2 研究方法71.4 技术路线81.5 论文创新点92 相关概念及理论基础112.1 房地产行
18、业概述112.2 土地增值税纳税筹划122.2.1 土地增值税纳税筹划概述122.2.2 土地增值税纳税筹划原则122.3 房地产企业土地增值税132.3.1 土地增值税的涵义132.3.2 土地增值税计算方式132.3.3 土地增值税征收管理142.4 理论基础142.4.1 理性经济人假设理论152.4.2 公共产品理论152.4.3 博弈理论153 BG公司土地增值税纳税现状与问题分析173.1 BG公司基本情况173.1.1 公司概述173.1.2 公司经营情况173.1.3 公司财务状况173.2 BG公司土地增值税纳税现状193.2.1 清算单位及清算对象现状193.2.2 应税收
19、入现状193.2.3 扣除项目现状193.2.4 土地增值税现状213.3 BG公司土地增值税问题分析233.3.1 开发环节的土地增值税问题233.3.2 销售环节的土地增值税问题243.3.3 清算环节的土地增值税问题243.3.4 BG公司土地增值税问题原因分析254 BG公司土地增值税纳税筹划设计274.1 开发环节纳税筹划274.1.1 土地成本分摊方式筹划274.1.2 利息支出扣除方式筹划294.1.3 修建精装住房筹划304.2 销售环节纳税筹划324.2.1 代收费用筹划324.2.2 税收临界点定价筹划344.3 清算环节纳税筹划364.3.1 清算时间选择筹划364.3.
20、2 清算单位选择筹划404.4 整体最优纳税筹划444.5 土地增值税纳税筹划结论464.6 BG公司土地增值税纳税筹划的普遍适用性475 BG公司土地增值税纳税筹划风险与防范485.1土地增值税纳税筹划风险485.1.1 执行风险485.1.2 经营风险485.1.3 政策风险485.1.4 成本风险495.2 土地增值税纳税筹划风险防范495.2.1 设立税务岗位并加强专业培训495.2.2 提高税收政策变化的关注度495.2.3 加强相关部门联动纳税筹划管理505.2.4 营造良好的税企关系506 研究结论及展望516.1 研究结论516.2 研究展望51致谢53参考文献55个人简历、在
21、学期间发表的学术论文及取得的研究成果591 绪论1 绪论1.1 研究背景与意义1.1.1 研究背景房地产业是我国国民经济的重要支柱，它在社会经济发展中占有重要地位，已成为公众和政府关注的焦点。自2015年下半年以来，房地产业进入快速发展阶段，随之而来的是房价在不断攀升，这一方面吸引了越来越多的投机者将购买房屋作为投资工具，持续高涨的房地产市场将房价推向了前所未有的高度；而另一方面，土地市场也吸引了越来越多的大中型房地产企业前来竞价，最终成交的土地价格不断高出历史水平，再一次把我国的房价推向了历史新高。面对以上现象，2016年中央经济会议明确指出，房子是用于居住而不是用于投机，并坚持“房住不炒”
22、的定位，这体现了中央决策的定力，同时强调夯实地方政府主体责任，有助于调控政策更好地落实。未来各城市要因地制宜确定住房发展和市场管理目标，有效控制房价，体现政府责任担当。2018年中央经济会议又提出，我国要实施较大规模的减税降费，适度降低企业税负可以起到稳增长调结构的效果，也有利于更好地应对复杂多变的国际经济形势1。房地产业作为助推我国经济发展的重要产业，在市场环境不稳定、竞争愈发激烈的环境下，其面临的发展与生存空间相较于过去会更艰难。土地增值税作为房地产业的重要税种之一，其支出金额直接影响着企业的收益和市场竞争力。就目前的土地增值税政策来看，个别条款的规定模棱两可，土地增值税的影响因素较多且计
23、算较为复杂。结合当前我国经济宏观调控和税制改革的大背景，在不违反现行税收法律法规的前提下，如何通过纳税筹划降低房地产企业的税负，从税收筹划途径以实现企业价值最大化目标2，同时又能为今后进一步完善土地增值税及相关政策法规提供思路。1.1.2 研究意义纳税筹划是企业管理者制定决策时需要考虑的因素之一，对于从节税路径实现企业价值最大化和预防与规避税收风险意义重大。本文在研究大量文献和案例的基础上，根据土地增值税政策和纳税筹划的理论基础，设计了一套针对BG房地产公司的土地增值税纳税筹划方案，其研究意义如下： 有利于理论与实际相融合本文在归纳整理现行土地增值税与相关政策法规，以及税收筹划理论基础上，结合
24、BG公司真实案例，对其开发项目的全周期进行纳税筹划分析，为实现企业税后价值最大化提供了可资借鉴的典型应用案例。 有利于加强企业的内部管理做好纳税筹划工作需要全面了解企业经营业务流程，同时熟悉税收和其他相关法律法规。纳税筹划首先需要企业合理规划各阶段的业务活动，而后制定相应的财务管理制度和业务管理制度。对于企业管理者，为了有效地督促并确保纳税筹划目标的实现，需要在房地产开发的各个阶段以及各个职能部门之间多方面实现相互协调的内部管理，通过强化企业内部协作从而提升其竞争力。 有利于提升财税人员专业素质土地增值税相关税收法规会根据国民经济的发展需要做相应变更，因而企业的财税人员应及时关注国家宏观经济政
25、策，特别是来源于国家税务总局网站的信息，及时将最新的税收法规与企业实际业务相结合。为使财税人员能实现“业财税”融合的目的，助推企业财税人员需不断提升自身专业素质，从而带动企业全员素质的整体提升。1.2 文献综述从现有的研究文献来看，国内外对土地增值税纳税筹划研究主要集中在两个方面：一是对纳税筹划的研究，二是对土地增值税的研究。1.2.1 纳税筹划国内外研究综述1.2.1.1 国外研究现状在国外，美国学者对纳税筹划的研究比较早。由于美国的税收制度是以直接税为基础的，其研究主要围绕所得税展开，主要从增加折旧成本和利息成本两方面进行筹划。Armstrong（2012）通过对高管薪酬的研究，认为高管薪
26、酬对纳税筹划动机有显著的正向影响，进而研究了纳税筹划的需求和动机3。Bruce（2013）指出，税收政策的变化对创业活动有重要影响，但国家税收组合并不是影响企业收入的决定性因素4。BenJamin（2006），讨论了税法和会计准则在收益确认方面的差异，以及对税收筹划的影响5。Bauman（2001）等人研究跨国公司纳税筹划中的资金流动，探讨纳税筹划的财务效应6。William（2000）深入研究了中东欧房地产税的发展，研究房地产市场，其对房地产开发的影响，以及房地产投资经济学7。Edward(1992)采用现金收付法，研究了企业财务报表与税收的关系，发现合理的纳税筹划策略能显著提高企业利润8。
27、Michael（1990）指出纳税筹划是企业决策所必须考虑的核心因素，是企业决策中独立的一部分，并建立了自己的理论体系和技术方法9。2000年W.B.MEG和R.F.MEG在编写的会计学一书中指出了纳税筹划的实质，即为尽可能减轻税收负担，企业应合理有效地组织生产经营活动，在合理合法的范围内，最大限度地提高企业的利益10。John（2001）认为企业纳税筹划前期准备越充分，则筹划效果越好，同时鼓励员工积极开展纳税筹划11。Tomsett（2005）认为纳税筹划是企业的日常经营活动，也是企业的正常经济活动12。Marques,Rodrigues,Craig（2015）认为税种的税率越高，纳税筹划的
28、空间会越大13。Ernst（2012）提出企业应设立税收筹划工作组，通过团队操作来预防税收筹划风险14。Bailey,Rose(2016)研究发现，纳税筹划的依据是国家的税收政策，其很好地指导企业如何进行税收筹划15。Gribnau（2016）指出，公司在进行纳税筹划时，应考虑纳税筹划的成本16。由于各国房地产税收制度存在差异，针对该差异而制定的纳税筹划措施也有所不同，因此，以上文献对我国房地产企业的纳税筹划借鉴作用是有限的。1.2.1.2 国内研究现状 纳税筹划动因方面杨新（2015）站在契约理论的视角下认为，企业进行纳税筹划，既要考虑自身的利益，又要考虑政府等相关部门的利益，只有兼顾二者并
29、正确处理好彼此的问题，纳税筹划才是有效的。因此，企业需要综合权衡筹划税种与相关税种、税收与非税成本、企业自身与利益相关者之间的关系17。张晓林（2017）通过实证研究，利用上市公司财务数据来验证会计信息披露、税收筹划、企业价值三者间的关系，实证得出，税收筹划与企业价值正相关，即税收筹划可提升企业价值；同时，会计信息披露程度会增强二者的正相关的强度，即信息披露透明度高，能提高企业税收筹划的积极性，进而提升企业价值18。张海风（2019）认为，税收筹划、盈余管理属于财务管理活动范畴,企业可通过税收筹划降低税负，从而增加收益；或通过盈余管理实现利益最大化。二者均基于博弈论和契约理论为基础，其中，税收
30、筹划是实现盈余管理的手段之一，企业应合理协调二者关系，实现企业利益最大化19。 纳税筹划方案方面白如彬（2016）认为，房地产企业可以采用分割房屋出租收入、建立下属专业租赁公司、合理利用税收优惠政策、寻找临界点的税收杠杆等税收筹划方式，对房地产企业的印花税、个人所得税、房产税及附加税进行纳税筹划，从而实现在不影响企业收入和利润的同时，降低企业实际税负的目的20。蒋颖（2018）认为，房地产各业务环节的成本可以平均分摊到各个纳税期间，使各纳税期间税负均担，以稳定企业的资金平衡。此外，根据税法关于自用或出租的房地产企业，只要产权没有发生转移则不用征收土地增值税的规定，选择转售为租方式是企业很好的一
31、种纳税筹划措施21。陈莎（2019）提出，房地产开发一般会经历前期准备、开发建设、销售三个阶段，可通过自建房、代建房、合作建房的选择来解决开发环节复杂的税收筹划问题22。王江寒（2017）提出，经济新常态下，房地产企业经营面临较大困难，而房地产业涉及税种较为复杂，重点可从增值税和土地增值税两个方面来进行税收筹划 23。侯胜利（2016）指出，企业不能采用特定的某个纳税筹划方案，应根据房地产项目所处地域、市场环境，灵活设计适合该项目的税收筹划方案24。付春（2016）指出，企业应严格保存发票，严格防止因发票丢失而无法扣除税款的情况发生25。胡秋红、王学军（2016）认为，企业可以通过灵活更改会计
32、核算方法来进行纳税筹划26。 纳税筹划风险与应对措施方面杨静（2018）认为，房地产企业的纳税筹划、税收风险控制的重点，需要注意其生命周期的三个阶段：融资阶段、建设阶段和后期销售阶段，且各阶段的纳税筹划工作不同，面临的税收风险也不同。房地产企业要做好纳税筹划和税收风险控制，需加强相关专业人才储备，建立人员奖励与培训机制27。朱淑贞（2016）指出，房地产企业一方面受宏观调控大，另一方面税收政策复杂多变，不可避免会面对诸多税收风险。在实务中，要提高风险意识，积极采取措施应对，并实时根据政策变动对税收筹划方案进行完善28。杨康（2018）指出，我国房地产企业纳税筹划现状是，整体布局薄弱、风险防控水
33、平低。面临“营改增”大环境，房地产企业可以通过提高财务人员素质、加强纳税筹划的统筹协调，来实施有效的纳税筹划 29。李石（2016）提出，房地产企业在进行税收筹划时，不得违反税收法律法规，以免因违反相关政策规定而面临税收风险30。在以上研究中，虽然不直接涉及土地增值税的税收筹划，但间接阐述了税收筹划的具体方法和实施过程，仍然具有一定的参考价值。1.2.2 土地增值税国内外研究综述1.2.2.1 国外研究现状通过对国外文献的研究发现，实施土地增值税的国家较少，土地增值税纳税筹划研究文献的地域性特征不明显。早在1930年，意大利政府就根据国内情况，设计了中央政府捐赠税率为25%、地方政府捐赠税率为
34、33%，并逐步走向成熟。1972年，意大利进行税制调整，经过慎重考虑，最终将两者与建设用地增值税相结合，并将具体制度升华，形成了至今仍实施的房地产增值税。从理论上讲，意大利的房地产增值税适用范围广，适用于各类房地产，是一种较为公平的税收制度。20世纪70年代，韩国政府开始征收土地增值税，以解决土地价格上涨和土地投机的问题。韩国的土地增值税分为四部分：专项增值税、预估征收税、土地超额利得税和土地开发负担税。其中，对法人转让土地的增值部分征收专项增值税；对因矿产资源开采引起的土地项目变化和土地价格上涨征收预估征收税；对不法开发商囤积土地用于投机，通过拍卖提高土地价格，取得土地后改变生产用途征收土地
35、超额利得税；其土地开发负担税的内涵与我国现行的土地增值税比较接近。Henner（2016）通过研究土地增值税政策，来统计模拟土地增值税在城市发展中起着重要的作用31。1.2.2.2 国内研究现状通过对国内文献的研究，发现主要集中在两个方面：一是，将土地增值税税收优惠政策用于纳税筹划；二是，从房地产的应税收入和扣除项目进行纳税方案的设计。 利用土地增值税优惠政策进行纳税筹划陈惠娥（2019）认为，可充分利用税收优惠政策、利息支出策略、征收范围等来合理筹划土地增值税，同时还提出房地产企业在实际清算时，应该选择合适的清算时机、科学地选择可扣除项目金额等清算技巧32。周国光、武鸿留（2016）认为，企
36、业应抓住国家优惠政策的契机，合理利用“临界点”和代建房进行纳税筹划，以实现税收筹划目标 33。张潇天、张芳芳（2017）认为，企业应顺应政策变动来调整土地增值税筹划，以获得最佳的纳税解决方案。比如企业可以通过设立装饰公司、销售公司或使用公共辅助设施来减少土地增值税 34。陈方（2016）认为，可以考虑利用免征普通住宅土地增值税的优惠政策进行税收筹划，也可以通过适当降价，将普通住宅的增值税率降低不超过20，以实现免税目的35。张秀莲、唐磊（2016）指出，企业应以土地增值税优惠政策为突破口，合理改变经营策略及会计核算方法，尽可能减轻土地增值税税负36。季桂芳（2017）认为，企业可以利用修建合作
37、建房方式来享受税收优惠政策，从而达到节税目的37。乔亮国（2016）从房地产公司的销售定价角度，分析不同销售价格、相同销售价格下的税收筹划。企业应充分利用土地增值税的“增值额”概念、扣除项目金额比率、适用税率等政策优惠规定，来降低土地增值税负担 38。吴晓玲、姚莹颖（2015）认为，土地增值税的费用扣除、超额累进税率的税收临界点、优惠税收政策等可以为土地增值税的税收筹划提供可操作的空间，并得到案例比较分析的支持 39。 应税收入方面的纳税筹划胡焦镔、陈倩（2019）提出，在项目销售阶段应利用临界点制定销售价格、提升价格促进收益增加和通过合同管理分散收入来进行纳税筹划40。李敏敏（2016）认为
38、，房地产企业可通过增加中间环节，分散应税收入来降低税负；也可通过合理规划代理费，比较是否将代理费计入房地产销售价格，从而选择对企业缴税有利的方案 41。黄俣（2015）认为，可以建立具有独立法人资格的销售公司，房地产企业按照合理的定价先将房地产转让给该销售公司，然后销售公司再将其转让给第三方，从而实现调整房地产企业和销售公司的土地增值税增值率和适用税率42。傅吉俊（2016）认为，企业需提前进行土地增值税测算，合理确定销售价格，有效控制土地增值税的增值率43。胡建伟（2016）认为，可合理利用销售价格与扣除项目之间的关系，来进行企业土地增值税筹划44。陈玉婷（2014）认为，在销售环节企业可以
39、通过营销策略筹划，来实现土地增值税的纳税筹划45。李高丽（2016）指出，企业在进行销售定价时，一定要严格控制边际价格问题46。常月琴（2016）认为，由于提供装修服务不属于土地增值税征收范围，因而对于修建精装房的项目，可通过成立单独的装修公司为购房者提供装修服务，从而降低企业土地增值税税负47。王梅（2016）提出，企业可可以利用代收费是否并入销售收入的政策规定，来进行土地增值税纳税筹划48。王昭琴（2016）指出，企业可以成立专门的物业公司来收取代收费，将代收费与开发项目的销售收入分开，以减少土地增值税的应税收入，起到节税效果49。 扣除项目方面的纳税筹划朱婷婷（2018）认为，在房地产企
40、业的土地获取阶段，一是通过政府回收后再拍卖方式，可避免因直接购买带来税务叠加；二是通过企业重组方式，即在衡量房地产供需双方税负基础上，结合国家支持资产重组的政策规定，利用企业重组来实现房地产交易，从而降低总体税负 50。曹兰（2018）提出，房地产企业可以运用商业银行的贷款利息抵扣限额规定，结合金融机构对捆绑贷款的要求，并结合企业发展的实际情况，积极开展税收筹划。由于房地产企业利用清算方式和贷款利息支付方式缴纳土地增值税的税收结果存在较大差异，这将给企业带来不同的税收负担 51。马奎升（2016）指出，可以通过修建公共配套设施的方式，来增加扣除项目金额，从而降低土地增值税税负52。汤健（201
41、7）指出，“营改增”后，企业应尽可能地将销售费管理费计入开发间接费用中，通过增大土地增值税的扣除项目金额，来进行纳税筹划53。陈冬萍（2016）提出，对于已经结算的合同，企业应及时催收发票，保证在土地增值税清算时，有足够大的扣除金额54。张秀莲、唐磊（2016）指出，企业应高度重视开发成本的构成内容，按规定进行会计核算和纳税筹划55。陈姗姗（2017）认为，企业可通过事先测算借款利息支出，选择据实扣除或限额扣除方式，以降低税收负担56。张海风、郭玮（2016）提出，不违反相关政策法规下，企业可以通过增加土地增值税的抵扣额，来合理减轻税收负担 57。1.2.3 文献评述从国内外文献资料回顾来看，
42、世界各国对房地产企业纳税筹划的重视程度较高，对土地增值税纳税筹划的研究较多，并取得了一定的研究成果，部分成果得到了房地产企业的认同。土地增值税纳税筹划方式从单纯的利用税收优惠政策进行纳税筹划发展到从应税收入和扣除项目核算等多方面进行纳税筹划。应税收入方面，学者们提出了利用税收临界点定价、设立销售公司等方案进行纳税筹划；扣除项目方面，学者们通过对利息支出方式的选择、修建公共配套设施等方案进行纳税筹划；适用税收优惠政策方面，学者们提出可利用免征普通住宅土地增值税的优惠政策、合理改变经营策略及会计核算方法等方案进行纳税筹划。但已有的研究成果仍存在需要进一步完善和改进的地方，主要表现在以下三个方面：第
43、一，大多数文献侧重于利用税收优惠政策、单个业务环节进行纳税筹划，纳税筹划方案比较片面。第二，大多数文献只列出纳税筹划方法，很少将理论方法与企业真实案例融合来进行研究。第三，大多数文献均侧重于单方面降低税负视角来分析，而没有结合税后价值最大化这一纳税筹划目标来进行研究。基于此，本文以BG公司作为案例研究，对其开发环节、销售环节和清算环节进行纳税筹划案例设计，并从企业节税路径实现企业价值最大化的角度，探讨整体最优的纳税筹划方案，为房地产企业降低土地增值税税负，并实现企业价值最大化提供参考。1.3 研究内容与方法1.3.1 研究内容本文研究内容如下：第一章：绪论。首先，分析研究背景和研究意义；其次，
44、归纳总结国内外相关文献；最后，介绍研究内容、研究方法、技术路线。第二章：相关概念及理论基础。介绍房地产行业涉税情况、土地增值税概念、纳税筹划相关理论，为后续章节研究提供理论基础。第三章：BG公司土地增值税纳税现状与问题分析。本章介绍了BG公司的基本情况、土地增值税现状和存在的问题，为第四章纳税筹划具体方案的研究作铺垫。第四章：BG公司土地增值税纳税筹划设计。本章围绕房地产开发项目的开发、销售和清算三个阶段对土地增值税筹划进行研究，并从企业的整体净利润最大化角度，比较分析探索出最佳的纳税筹划方案。第五章：BG公司土地增值税纳税筹划风险与防范。本章分析了BG公司土地增值税纳税筹划可能的风险点，并提
45、出了应对措施。第六章：研究结论及展望。本章在BG公司土地增值税纳税筹划分析基础上，得出本文的研究结论，并提出研究局限和今后完善的方向。1.3.2 研究方法文献研究法。本文对国内外有关土地增值税纳税筹划、纳税筹划相关理论进行较为系统的回顾、总结和评论，为BG公司土地增值税纳税筹划研究奠定基础。案例研究法。结合纳税筹划相关理论、土地增值税政策法规，以BG公司北地块开发项目的实际业务数据为基础，进行土地增值税纳税筹划案例研究，并进而分析了房地产企业土地增值税纳税筹划的关键问题。比较研究法。根据BG公司的实际情况，从开发、销售和清算三个环节分别研究了土地增值税的纳税筹划，并系统地对各环节的纳税筹划方案
46、进行比较，进而再将纳税筹划前后产生的结果进行对比分析，最终选择了BG公司整体最优的纳税筹划方法。1.4 技术路线问题提出本文研究的技术路线见图1.1所示：研究意义文献综述研究背景研究意义问题提出文献综述研究背景理性人假设/公共产品理论/博弈理论房地产企业土地增值税土地增值税纳税筹划房地产行业理论基础案例现状土增税纳税现状扣除项目应税收入清算单位清算对象清算环节销售环节开发环节案例纳税筹划设计案例方案实施保障防范措施纳税筹划风险结论 研究结论与未来展望图1.1 研究技术路线1.5 论文创新点研究视角创新。我国关于房地产企业土地增值税纳税筹划的文献较多，但大多都是针对较单一的一个或少数几个影响因素
47、进行纳税筹划研究，研究内容较为片面单一。本文基于房地产项目开发全周期视角，从开发、销售和清算环节全过程进行纳税筹划研究，纳税筹划方案全面翔实，并辅之以真实案例，一方面弥补了已有文献只是单个环节或单一方面进行纳税筹划的不足，另一方面为土地增值税纳税筹划提供了理论与实际相融合的典型应用案例。优化了企业纳税筹划的视角与目标。已有的文献研究主要是从单纯降低税负角度来进行土地增值税纳税筹划，然而单方面降低了土地增值税，有可能引起其他税费或支出增加。本文的研究视角既考虑了税负单方面降低的纳税筹划，又从企业税后价值最大化视角来分析设计整体最优的纳税筹划方案，弥补了现行土地增值税纳税筹划文献的不足。2 相关概念及理论基础2 相关概念及理论基础2.1 房地产行业概述房地产企业从成功竞标土地到开发项目清算需要经历一个漫长的周期，整个开发流程比较繁琐，涉及税种较多，同时各个环节还要取得相应的资质证书，比如：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、工程规划许可证、建筑施工许可证、预售许可证、竣工备案证书等。房地产开发各个环节的实