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1、不动产法 北京师范大学珠海分校不动产学院 陆凡 E-mail： Mobile：13427767768，667768 QQ：9192158231REC of BNU Zhuhai Campus Lufan几个实例几个实例1 1、农民私房；、农民私房；2 2、房改房；、房改房；3 3、住宅小区的个人住房；、住宅小区的个人住房；4 4、相邻住房；、相邻住房；2REC of BNU Zhuhai Campus Lufan第二章不动产权利2（不动产客体法律关系调整）（不动产客体法律关系调整）第一节房屋所有权第二节房屋使用权第三节房地产相邻权第四节房产权属登记3REC of BNU Zhuhai Camp
2、us Lufan第一节房屋所有权一、房屋所有权房屋所有权1、房屋所有权指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。占有权指对房屋的实际控制权利；使用权指依据房屋的性能和用途对房屋利用的权利；收益权指房屋所有人收取房屋所产生的利益的权利；处方权指房屋所有人事实上或法律上对房屋进行处置的权利，事实上的处分，如改建、拆除等；法律上的处分，如买卖、赠与、互换等。4REC of BNU Zhuhai Campus Lufan2、房屋所有权种类依所有权主体：国有房屋所有权指国家对国有房产享有的所有权，分直管公房、自管公房；集体房屋所有权指集体单位享有的房屋所有权；私有房屋所有权指由个人、
3、家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋所有权；外产房屋所有权指由外国政府、企业、社会团体、国际性机构和外国侨民在中国境内享有的房屋产权；中外合资房屋所有权指由中国企业或其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人共同在中国境内享有的房屋所有权；其他性质的房屋所有权指上述以外的房屋所有权，如宗教团体等享有的房屋所有权。5REC of BNU Zhuhai Campus Lufan依所有权主体内部构成：单独所有权（独有）指单独拥有房产所有权，主体、客体、所有权均单一；共有所有权指两个以上单位或个人共同享有的房屋所有权（物权法第93条）；有限或部分房屋所有权指房屋制度改革初期按标准价购买的公有房屋或具有社
4、会保障性质的经济适用房所有权（1999年建设部已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法、2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、经济适用房管理办法）；业主的建筑物区分所有权指一栋住宅高楼只能分割为不同部分而为众多的住户享有的房屋产权（物权法第70条）。6REC of BNU Zhuhai Campus Lufan房屋共有1、房屋共有指两个以上的主体对同一房屋共同享有所有权。2、房屋共有的形式共同共有房屋共同共有指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。特征：不分份额、完全平等；享有共同权利、承担共同义务；只有共同共有关系消灭时才能分清份额
5、。处理原则：共有性质不明，如不能证明房屋是按份共有，应当认定共同共有；部分共有人擅自处分房产的，一般无效；共同共有关系终止时，共有房产的分割按协议处理，无协议的，根据等分原则处理，并考虑共有人对房屋的贡献，适当照顾共有人生产生活实际需要等；共同共有房产分割的，其他原共有人有优先购买权。7REC of BNU Zhuhai Campus Lufan按份共有房屋按份共有指两个或两个以上的人对同一房屋按确定的份额享有权利、承担义务。特征：主体各有份额；每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让；每个共有人按份额分享权利、分担义务。处理原则：共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权
6、利；共有人出售自己份额时，其他共有人有优先购买权（物权法第101条）；分割时必须保持房屋的使用价值，不能分割或分割有损价值的可以折价补偿、变价分割。8REC of BNU Zhuhai Campus Lufan二、建筑物区分所有权建筑物区分所有权1、几种有代表性的主张 一元论说；二元论说；新一元论说；三元论说。2、建筑物区分所有权的特征复合性，建筑物区分所有权是由专有所有权、共用部分持分权、成员权构成；专有所有权的主导性；一体性，建筑物区分所有权的三项内容结为一体；权利主体身份的多重性。建筑物区分所有权客体建筑物区分所有权，作为独立的产权形态，客体并非独立的，只是一栋建筑物的一部分，应兼有建筑
7、物构造的独立性和利用的独立性。9REC of BNU Zhuhai Campus Lufan建筑物区分所有权的专有部分和共有部分1、专有部分构造和使用上的独立性的部分。2、共有部分法定共有是由法律直接规定属于共有的部分；约定共有是由区分所有人约定使某部分成为共有部分。所有权型分时度假形成的房屋所有权等。10REC of BNU Zhuhai Campus Lufan第二节房屋使用权一、房屋抵押权房屋抵押权指债务人或第三人以房屋提供担保，当债务人逾期不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人即抵押权人有权就该房屋优先受偿的房屋产权，属担保物权，是以房屋作标的物的抵押关系。城市房地产管理
8、法第32条、物权法第182条。11REC of BNU Zhuhai Campus Lufan二、房屋承租权房屋租赁指房屋出租人将房屋出租给承租人，承租人向出租人支付租金，并取得对房屋占用、使用的民事权利的行为。房屋承租权属房地产债权。买卖不破租赁（物权法第190条、城市房屋租赁管理办法第11条）；租赁关系的永续性（合同法、城市房屋租赁管理办法第11条）；优先购买权（合同法第230条）。三、房屋借用权房屋借用指房屋所有人或有权处分人将房屋在一定期限内无偿借给借用人占用、使用的民事行为，借房人由此产生的权利即房屋借用权。借用人无权对借用房屋进行改建和添建等；没有对抗性，适用于物权优先于债权原则；
9、房屋所有人发生变更时，新的所有人有随时收回的权利。12REC of BNU Zhuhai Campus Lufan四、居住权是因居住而使用他人房屋的权利，属于债权。婚姻法、妇女权益保护法、未成年人保护法、老年人权益保护法等。设立目的是为了满足特定人的生存居住和养老的需要，主体只能是自然人，客体是他人拥有所有权的房屋及其附属设施。特征：具有时间性（期限根据遗嘱、遗赠或合同确定）；不可处分性；无偿性。五、房屋典权指典权人支付典价而占有出典人的不动产，并加以利用和收益的民事权利，属于房地产债权。最高人民法院的相关司法解释。13REC of BNU Zhuhai Campus Lufan六、房屋继承权
10、1、房屋所有权的继承权指民事主体依法享有的接受死者生前遗留的房屋所有权的民事权利。属于房地产财产权。婚姻法、妇女权益保护法、未成年人保护法、老年人权益保护法等。具备的条件：被继承人死亡；有合法的继承人；遗留的房屋是生前有所有权的房屋。2、其他具有财产性权益的房屋继承继承法第3条。公民生前享有的担保物权如抵押权、质押权、留置权，公有住房使用权，房屋典权等。14REC of BNU Zhuhai Campus Lufan第三节房地产相邻权一、房地产相邻权1、房地产相邻权房地产相邻权，房地产相邻关系，指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应该
11、给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。2、房地产相邻权的特征地理位置相邻，包括平面相邻、垂直相邻、包容相邻；主体为两个或两个以上；客体为特定利益，涉及占有、使用，还包括用水、排水、通风、采光、眺望、通行、铺设管道、蒸汽、烟尘、臭气、噪声、垃圾处理等实际事项；内容为相互权利义务。15REC of BNU Zhuhai Campus Lufan二、房地产相邻权种类1、因使用邻地、通道或通行而发生的相邻关系2、因相邻环境保护而发生的相邻关系3、因险情危害而发生的相邻关系4、因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系16REC of BNU Zhuhai Campus Lufan三、异产毗连房屋关系
12、异产毗连房屋异产指不同主体的房产，毗连指不同所有权人的房屋相连。异产毗连房屋指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。异产毗连房屋关系1、共用部分的使用与变更所有人和使用人对共有、共用的部分，应该共同合理使用并承担相应的义务；除有规定外，任何一方不得多占、独占；在房屋共有、共用部分，不得有损害他方利益的行为；异产毗连房屋所有人以外的人如需要使用共用部位时，应该取得各所有人一致同意，并签订书面协议；一方所有人如需改变共用部位的外形或结构时，除规划部门批准外，还须征得其他所有人书面同意。17REC of BNU Zhuhai Campus Lufan2、异产毗连房屋发生自
13、燃损坏时修缮费用的负担原则共有房屋主体结构的修缮，有所有人按份分担；共有墙体的修缮，按两侧均分后，再每侧按份分担；楼盖的修缮，楼面与顶棚由所在层房屋的所有人负责，结构部分由毗连层上下房屋所有人按份分担；屋盖的修缮，不能上人的，由修缮所及房屋覆盖下的各层所有人按份分担；能上人的，如各层共用由各层按份分担，仅若干层使用由使用层所有人分担一半，其余各层按份分担；楼梯及楼梯间的修缮，各层共用的按份分担；某些层专用的由专用层按份分担；共用部分必要的装饰由受益的所有人按份分担；共有、共用的设备和附属设施的修缮，按份分担。有利使用、共同协商、公平合理的原则。所有人可以组成房屋管理组织，或委托其他组织，负责房
14、屋的使用、修缮等工作。18REC of BNU Zhuhai Campus Lufan四、处理房地产相邻关系的原则民法通则第83条、物权法第84条。1、是否有利于生产发展；2、是否有利于方便人民生活；3、是否有利于团结互助；4、是否公平合理。19REC of BNU Zhuhai Campus Lufan一、房产权属登记房屋登记指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。物权法、城市房地产管理法、村庄和集镇规划建设管理条例、房屋登记办法等。第四节房产权属登记20REC of BNU Zhuhai Campus Lufan二、房产权属登记的功能1、产权确认功能是
15、房屋登记具有的确认房屋的权属状态，赋予房屋产权以法律效力，建立权利人对房屋的支配关系的功能。条件：房屋登记机关为法律规定的机关，登记程序由法律设定，登记的簿、册、证、状采用法定形式；房屋登记机关对房产权属状态实质性审查。2、公示功能是将房屋权利的事实向社会公开用以标示房屋流转后的归属的功能。是维护房屋交易安全的需要。3、管理功能指房屋登记具有的实施国家管理意图的功能。体现：产籍管理即通过房屋登记建立产籍资料，为整体规划和税收提供依据；审查监督即通过审查程序对房屋的自然状况及其权属的真实情况进行调查，对权利的合法性进行审查。21REC of BNU Zhuhai Campus Lufan三、房产
16、权属登记房产权属登记种类房屋登记办法第2条。1、国有土地上房屋登记所有权登记；抵押权登记；地役权登记；其他登记。2、集体土地上的房屋登记22REC of BNU Zhuhai Campus Lufan3、城市房地产管理法等的分类总登记；初始登记；变更登记（包括权利变更、事实变更登记）；他项权利登记；注销登记；其他登记（如查封登记、公告登记、保全登记、遗失登记等）。4、物权法的分类预告登记，物权法第20条；更正登记，物权法第19条；异议登记，物权法第19条。23REC of BNU Zhuhai Campus Lufan房产权属登记程序1、提出申请2、受理申请登记收件3、审查勘丈绘图、产权审查4、公告5、核准登记绘制权证6、归档发证24REC of BNU Zhuhai Campus Lufan复习思考题名词：房屋所有权；房屋共有；房屋抵押权；房屋所有权的继承权；房地产相邻权；房屋登记。问题：房屋所有权种类；房屋共有的形式；建筑物区分所有权的特征；房地产相邻权的特征；房屋登记的功能；房产权属登记程序。25REC of BNU Zhuhai Campus Lufan