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1、房地产开发与经营房地产开发与经营（第二版）（第二版）吕萍 等编著房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/181第第1111章章 房地产交易房地产交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要 房地产交易是实现房地产产品价值的过程。了解房房地产交易是实现房地产产品价值的过程。了解房地产交易的形式和特点，掌握房地产交易的特殊规律，地产交易的形式和特点，掌握房地产交易的特殊规律，是成功进行房地产交易的基础。本章在对房地产交易是成功进行房地产交易的基础。本章在对房地产交易进行一般性阐述后，重点对房地产交易价格、国有土进行一般性阐述后，
2、重点对房地产交易价格、国有土地使用权交易、房地产买卖、房地产租赁及房地产抵地使用权交易、房地产买卖、房地产租赁及房地产抵押进行讨论。押进行讨论。2021/9/182重点问题重点问题房地产交易的过程房地产交易的过程土地出让价格及其评估土地出让价格及其评估房地产交易价格的形成房地产交易价格的形成房地产抵押登记房地产抵押登记房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材2021/9/18311.1 房地产交易概述房地产交易概述房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.1房地产交易的概念及形式房地产交易的概念及形式房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、
3、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。房产交易房产交易地产交易地产交易房地产交易房地产交易房地产交易2021/9/184房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.2 房地产交易的特性及原则房地产交易的特性及原则房地产交易的特性房地产交易的特性u 标的物位置的固定性u 房地合一的特性u 房地产交易标的价值金额大、专业性强u 房地产交易标的供给的稀缺性u 房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性11.1 房地产交易概述房地产交易概述2021/9/185房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.2 房地产交易的特性及
4、原则房地产交易的特性及原则房地产交易的原则房地产交易的原则u 及时登记原则u 房地连动原则u 交易价格遵循国家政策的原则u 交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则 11.1 房地产交易概述房地产交易概述2021/9/186房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.3 房地产市场房地产市场11.1 房地产交易概述房地产交易概述2021/9/187房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.1.4 房地产交易机构房地产交易机构建设行政主管部门建设行政主管部门土地管理部门土地管理部门房地产管理部门房地产管理部门交易管理机构交易管理机构房
5、地产咨询、房地产咨询、房地产价格评估房地产价格评估房地产登记房地产登记房地产经纪房地产经纪中介机构中介机构 11.1 房地产交易概述房地产交易概述2021/9/18811.2 国有土地使用权交易国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.2.1 国有土地使用权出让国有土地使用权出让国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为协议协议拍卖拍卖招标招标挂牌挂牌 出让出让 方式方式2021/9/18911.2 国有土地使用权交易国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五
6、”国家级规划教材11.2.1 国有土地使用权出让国有土地使用权出让前期准备前期准备拟定方案拟定方案正式报批正式报批组织实施组织实施登记发证登记发证备案建档2021/9/181011.2 国有土地使用权交易国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.2.1 国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地使用权出让价格国有土地使用权出让价格u以基准地价为基础确定土地出让价格。u以市场资料为基础确定土地出让价格 市场比较法 收益还原法 成本法 剩余法2021/9/181111.2 国有土地使用权交易国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一
7、五”国家级规划教材11.2.1 国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同u主要项目主要项目 合同双方当事人 订立合同的宗旨 地块的范围和面积 合同的期限 出让土地的交付与出让金的缴纳 土地开发建设与利用规则 土地使用权转让、出租和抵押权利的确定 合同终止的条件2021/9/181211.2 国有土地使用权交易国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.2.2 国有土地使用权转让国有土地使用权转让是指国有土地使用权人按照法定程序将其所拥有的土地使是指国有土地使用权人按照法定程序将其所拥有的土地使用权转移给他人的行为
8、。用权转移给他人的行为。国国有有土土地地使使用用权权转转让让以出让方式取得的土地使用权转让以划拨方式取得的土地使用权转让2021/9/181311.2 国有土地使用权交易国有土地使用权交易房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.2.3 国有土地使用权出租国有土地使用权出租是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租权出租给土地使用者，并由土地使用者按期向国家缴纳租金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。在法律上
9、应满足以下条件：u 土地使用权出租时，出租人与承租人应当签订租赁合同，租赁合同的内容不得违反国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。u土地使用者如果未按土地使用权出让合同规定的期限和 条件投资、开发土地的，不得出租土地使用权。u 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人必须依法办理登记手续。2021/9/181411.3 房地产买卖房地产买卖房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.3.1 房地产买卖市场细分房地产买卖市场细分房地产买卖市场的特征细分房地产买卖市场的特征细分u按营业区域细分u按客户类型细分u按开发经营的商品种类细分u按购房原因细分u按经营方法
10、细分2021/9/181511.3 房地产买卖房地产买卖房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.3.1 房地产买卖市场细分房地产买卖市场细分房地产买卖市场的级别细分房地产买卖市场的级别细分u一级市场商品房销售市场u二级市场房地产转让市场2021/9/181611.3 房地产买卖房地产买卖房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.3.2 房地产买卖程序及操作技巧房地产买卖程序及操作技巧买卖程序买卖程序订立买卖订立买卖合同合同接受审查接受审查签订合同签订合同缴纳税费缴纳税费办理产权办理产权转移过户转移过户手续手续2021/9/181711.3
11、房地产买卖房地产买卖房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.3.2 房地产买卖程序及操作技巧房地产买卖程序及操作技巧操作技巧操作技巧u房地产广告技巧u确定最佳售楼时机u突出项目的差别优势u买卖中的调价技巧u选择适合的付款方式2021/9/181811.3 房地产买卖房地产买卖房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.3.3 房地产买卖价格房地产买卖价格房地产买卖价格的特殊性房地产买卖价格的特殊性u位置对价格起着决定作用u能完全依成本定价u房地产价格的趋升性u房地产价格的垄断性2021/9/181911.3 房地产买卖房地产买卖房地产开发与经
12、营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.3.3 房地产买卖价格房地产买卖价格房地产买卖价格评估房地产买卖价格评估u新建房地产成本法公式：u旧有房地产成本法公式2021/9/182011.3 房地产买卖房地产买卖房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.3.4 房地产买卖合同房地产买卖合同主要内容主要内容u当事人双方u商品房基本情况u房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间u交付使用期限及保固期限u双方责任与义务u违约处罚2021/9/182111.4 房地产租赁房地产租赁房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.4.1 房地
13、产租赁市场分类和细分房地产租赁市场分类和细分u按客户类型细分u按租赁原因细分u按租赁用途细分u按房地产产权性质细分2021/9/182211.4 房地产租赁房地产租赁房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.4.2 房地产租赁的一般程序和方法房地产租赁的一般程序和方法u调查房屋所有权证和出租人、房屋现状u签订合同u租赁登记u合同执行u租赁合同的终止2021/9/182311.4 房地产租赁房地产租赁房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.4.3 房地产租赁价格房地产租赁价格u房地产收益水平或效用决定租赁价格水平u租赁合同条件影响租赁价格水平
14、房地产租赁价格特点房地产租赁价格特点房地产租金评估房地产租金评估u积算法u租赁实例比较法u收益分析法2021/9/182411.4 房地产租赁房地产租赁房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.4.4 房地产租赁合同房地产租赁合同u符合国家法律和政策的原则u符合等价有偿的原则u符合平等互利、协商一致的原则制定租赁合同的原则制定租赁合同的原则2021/9/182511.4 房地产租赁房地产租赁房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.4.4 房地产租赁合同房地产租赁合同u租赁房地产的基本情况u租金及租期u承租方的权利u承租方的义务u出租方的权利
15、u出租方的义务u违约规定租赁合同的内容租赁合同的内容2021/9/182611.5 房地产抵押房地产抵押房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.5.1 房地产抵押的概念房地产抵押的概念房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2021/9/182711.5 房地产抵押房地产抵押房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.5.2设定抵押权的原则与范围设定抵押权的原则与范围u房地合一原则u法登记原则设定抵押权的原则设定抵押权的
16、原则设定抵押权的范围2021/9/182811.5 房地产抵押房地产抵押房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.5.3 房地产抵押合同房地产抵押合同u抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所u主债权的种类、数额u抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等u抵押房地产的价值u抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任u抵押期限u抵押权灭失的条件u违约责任u争议解决方式u抵押合同订立的时间与地点u双方约定的其他事项主要内容主要内容2021/9/182911.5 房地产抵押房地产抵押房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十
17、一五”国家级规划教材11.5.4 房地产抵押登记房地产抵押登记抵押登记的程序抵押登记的程序申请申请受理验证受理验证审批收费审批收费登记发证登记发证2021/9/183011.5 房地产抵押房地产抵押房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.5.5 房地产抵押受偿房地产抵押受偿同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部
18、分由债务人清偿。分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到侵害。卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到侵害。2021/9/183111.5 房地产抵押房地产抵押房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材11.5.5 房地产抵押受偿房地产抵押受偿同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所同一财产向两个以上债权人抵押的，
19、拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到侵害。卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到侵害。2021/9/183211.6 房地产交易案例房地产交易案例房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材案例案例1商品房购买案例商品房购买案例案例案例2房屋租赁案例房屋租赁案例案例案例3国有土地使用权挂牌出让案例国有土地使用权挂牌出让案例2021/9/1833关键术语关键术语房地产交易房地产买卖土地使用权交易房地产租赁房地产抵押房地产开发与经营（第二版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材复习思考题复习思考题、土地出让价格及其评估方法？、房地产买卖市场细分？、房地产租赁合同的要点？、房地产抵押登记及其重要性？2021/9/1834