《房地产工程项目管理实战剖析与PMP攻略--王金升.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产工程项目管理实战剖析与PMP攻略--王金升.ppt（91页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、工程项目管理实战剖析与PMP攻略关键词：计划/质量/成本/过程12021/9/181工程项目管理 第 3 页美国和国内房地产行业发展的几点启示2021/9/182工程项目管理 第 3 页美国和国内房地产行业发展的几点启示通过机会和关系取得资源做好项目做好产品引言 从战略角度看项目管理在中国未来不可能出现绝对垄断的房地产企业象造汽车一样的造房子,还需要比较长的过程房地产企业将精力放在做好项目上脚踏实地做好每一个项目2021/9/183工程项目管理 第 4 页一线公司项目B项目C房地产企业管控模式集团管控客户导向心跳创造利润血压人才培养呼吸业务流程动脉项目A房地产PM微循环引言 从战略角度看项目管
2、理2021/9/184主讲：王金升工程项目管理 第 5 页从房地产开发整体业务流程看工程管理引言 从战略角度看项目管理项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙项目论证阶段项目策划阶段工程施工管理阶段入伙管理阶段设计管理阶段拓展工程成本营销设计项目策划及产品、市场、客户定位初步定位营销策划、项目推广策划、项目前期推广、销售前期准备销售事务管理入伙事务管理测算规划要点/规划草案方案设计扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合设计配合、招标配合、施工准备及桩基工程施工主体结构施工至具备销售条件工程施工至竣工验收销售及工程维修估算预算、标底及招投标、合同进度款、工程变更、招标采购结算概念设计初步
3、定位项目拓展及论证流程产品定位策划流程营销承包商选择控制流程售前管理流程销售过程管理流程程设计前期管理流程方案设计管理流程 施工图设计管理流程 设计变更管理流程设计承包商选择控制流施工供应商选择控制流程招投标管理流程议标、直接委托管理流程合同管理流程材料设备供应商选择控制流程材料设备管理流程工程签证管理流程成本管理流程工程施工管理流程工程质量管理流程工程进度管理流程工程付款管理流程客户投诉管理流程销售管理阶段2021/9/185目标思路通过二天的分享，我们将能够：1）了解项目计划管理体系2）熟悉质量规划和管理工具3）掌握现场成本管理要点4）了解项目的风险处理机制造钟而不是报时对象优势房地产高层
4、管理人员各部门业务经理，中基层主管及资深员工1）理论与标杆企业经验相结合2）通过案例模拟为平台，创造、积累计划管理的实践经验工程项目管理 第 6 页培训收益2021/9/186题纲课程提纲和时间安排【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【职能】工程管理的使命【成本】现场成本管理【风险】工程项目风险管理【概念】成功项目管理者五项要素-40分钟-120分钟-20分钟【原则】质量管理的四项原则-20分钟-10分钟【规划】质量规划五个环节-180分钟【工具】量管理七种工具-160分钟【现场】现场质量过程控制-80分钟-60分钟-30分钟2021/9/187工程项目管理 第 8
5、 页概念 成功项目管理五要素2 目标：项目管理者的挑战1 心态：项目管理者的基因4 职责：项目管理者的任务5 价值：项目管理者的素质项目管理的五个要素3 成功：项目管理者的承诺职业经理成功的要素2021/9/188工程项目管理 第 9 页心态：项目管理者的基因案例：股市投资者的心态成功项目管理者心态：11、良好的沟通22、好的流程与方法33、控制风险和抓住机遇与并重概念成功项目管理五要素2021/9/189工程项目管理 第 10 页1.2.3.相互关联的活动有明确的目标和结果有明确的开始和结束例：攻克艾滋病找女朋友米卢执教中国队Program 与Project区别目标：项目管理者的挑战项目(P
6、roject)为达到预定的目标而从事的有时间和资源限制的一系列活动概念成功项目管理五要素2021/9/1810工程项目管理 第 11 页概念成功项目管理五要素体现突出个性化复杂为简单价值：项目管理者的素质项目经理的价值善于激励人发挥团队力量2021/9/1811题纲课程提纲【概念】成功项目管理者五项要素【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【原则】质量管理的四项原则【职能】工程管理的使命【规划】质量规划五个环节【工具】量管理七种工具【现场】现场质量过程控制【成本】现场成本管理【采购】工程项目采购管理【风险】工程项目风险管理2021/9/1812工程项目管理 第 13
7、页目的：通过计划管理解决的问题第一，公司的生存与发展的战略性规划问题。第二，当年度公司层面的经营与管理安排问题。第三，各项目的开发经营工作计划问题。第四，围绕项目开发经营的专业作业计划问题。第五，公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题。【计划】项目管理之计划管理2021/9/1813工程项目管理 第 14 页意义：计划管理是房地产开发过程控制主线计划管理在房地产开发过程中起到穿针引线作用计划管理搭起了个部门配合工作的桥梁计划管理是企业信息化管理的核心和基础【计划】项目管理之计划管理2021/9/1814主讲：王金升工程项目管理 第 15 页【计划】项目管理之计划管理从日
8、常工作看计划管理存在的问题“车到山前必有路，船到桥头自然直”没有计划或计划太简单赶工是开发过程的常态三边工程在大多数企业中存在制定了详细的计划，但是，永远不能得到落实工作前移计划的编制各自为政计划讨论的问题缺乏计划管理方法计划编制很好，但如何修改领导重视不够总经理签发工程计划与经营计划发生矛盾2021/9/1815资源计划要什么资源谁来做战略层次，活动时间计划要做什么设计什么由集团负责怎样去做什么时间做在哪里做项目计划概念和编制的三个阶段项目计划定义项目计划是实现项目目标的一种行动方案项目计划是以时间为基础的行动计划来协调各种活动和资源，以便完成特定的目标。项目进度计划定义项目进度计划是项目计
9、划的重要组成部分，资源计划、成本计划的编制都是以进度计划为基础项目计划制定过程包含三个阶段实施计划怎样构建一个控制怎样监控作了什么怎样分析偏差怎样预测趋势怎样沟通信息工程项目管理 第 16 页【计划】项目管理之计划管理2021/9/1816组织与人力资源计划（OBS)项目总控制计划土地储备资金计划三年发展规划项目成本计划（CBS)项目作业计划项目专项计划部门职能计划中期发展规划项目经营计划项目业务计划工程项目管理 第 17 页房地产公司的计划分类房地产企业的计划一般可以分为以下三种类型【计划】项目管理之计划管理2021/9/1817工程项目管理 第 18 页房地产三年发展规划计划名称：三年发展
10、规划服务的组织：集团、分公司定义组织的目标服务的组织明确公司发展中期战略和策略规划公司的经营目标（业绩、品牌与客户、内部管理、可持续发展）计划涉及的内容企业发展规划书三年发展规划-业绩目标的细化利润销售面积、销售收入资金控制性计划土地储备控制性计划人力资源控制性计划个项目开发控制性计划计划的模版计划涉及的管理工具：战略规划十步法平衡记分卡战略地图【计划】项目管理之计划管理2021/9/1818工程项目管理 第 19 页作用：三年发展规划是企业中短期战略的体现原理：平衡衡记分卡、战略地图过程：战略十步法三年发展规划编制概述1 作用三年发展规划2 编制的原理3编制的过程【计划】项目管理之计划管理2
11、021/9/1819工程项目管理 第 20 页经营计划设计的主要计划内容解释经营计划包含的主要计划说明项目经营目标：明确年度销售目标与计划（销售、签约口径），重要开盘节点和推盘节奏；回款目标与计划；年度结算面积、结算收入、单位成本、项目利润等。项目总控制计划：明确项目基本规划指标、规划方案，开工、开盘、竣工和入伙等集团规定和公司要求的重要工程节点。项目资金计划：明确年度资金流出、资金流入、净现金流量、累计净现金流量目标与计划等（月度计划每月滚动，需分拆类别、部门）。项目目标成本规划：项目的总目标成本和分期分项目标成本，包括各项目费用的责任部门及其主要职责的说明。人力资源指导书：人力资源现状分析
12、、策略和目标、年度重点工作、部门绩效指标。土地储备规划：储备土地的基本数据（面积、位置、地块特征、地质状况、规划及经济指标等）【计划】项目管理之计划管理2021/9/1820工程项目管理 第 21 页5.项目控制计划-框架编制说明项目章程总体经营要求资金质量项目组织架构工作职责分解成本控制项目开发控制性里程碑未决事项专业计划编制时间项目总控制计划的格式和示范文本项目总控计划的主要章节【计划】项目管理之计划管理2021/9/1821工程项目管理 第 22 页区分施工单位编制的计划与发展商计划的区别重点关注项目总体发展计划，控制计划的输入和输出审核专项计划坚持合理工期主要计划工程进度控制计划材料设
13、备进场计划（项目部编制）分包进场计划（项目部编制）施工图需求计划（项目部编制）销售配合（卖场）计划（项目部编制）工程业务计划编制注意事项【计划】项目管理之计划管理业务计划编制注意事项和主要计划2021/9/1822【概念】成功项目管理者五项要素【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【原则】质量管理的四项原则【职能】工程管理的使命【规划】质量规划五个环节【工具】量管理七种工具【现场】现场质量过程控制【成本】现场成本管理【风险】工程项目风险管理题纲课程提纲2021/9/1823质量公共关系过程管理质量标准工程团队建设质量保证体系技术管理、搭建技术平台客户、服务关注市场、成
14、本和持续学习供方管理量质客户文化客 客户 户体 体验 验客 客户 户体 体验 验【质量】质量管理体系规划工程管理体系建设项目管理战略工程项目管理 第 24 页2021/9/1824工程项目管理 第 25 页向王石汇报质量策划书跳蚤的故事洞穴的故使中心 第一次把事情做对变革的十字路口2021/9/1825“”零缺陷态度四不一没有中心 第一次把事情做对第一次把事情做对的态度不害怕错误；不接受错误；不放过错误不容忍“差不多”没有解决不了的质量问题认真做事只能把事情作对用心做事才能把事情做好李素丽案例：中海楼梯间样板的故事工程项目管理 第 26 页2021/9/1826题纲课程提纲【概念】成功项目管理
15、者五项要素【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【原则】质量管理的四项原则【职能】工程管理的使命【规划】质量规划五个环节【工具】量管理七种工具【现场】现场质量过程控制【成本】现场成本管理【风险】工程项目风险管理2021/9/1827工程项目管理 第 28 页最佳的客户满意度最少的员工差错最少的施工过程差错最少的原材料差错最少的员工差错最少的施工过程差错最少的原材料差错最佳的客户满意度原则质量管理的四项原则品质管理的四项基本原则四个主要目标2021/9/1828题纲课程提纲【概念】成功项目管理者五项要素【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【原
16、则】质量管理的四项原则【职能】工程管理的使命【规划】质量规划五个环节【工具】量管理七种工具【现场】现场质量过程控制【成本】现场成本管理【采购】工程项目采购管理【风险】工程项目风险管理2021/9/1829312【职能】项目管理之范围管理工程管理的核心任务保障环节和实现环节保障产品品质1、保障入伙2、不给客户添麻烦3、成为品牌支撑点工程项目管理 第 30 页不同时期、不同企业的核心任务不一样保障经营计划的实现保障产品的成本在合理限度之内2021/9/1830工程项目管理 第 31 页【范围】项目管理之范围管理工程管理的八项主要任务（1）根据项目经营指导书，编制、调整、修订工程管理指导书根据工程管
17、理指导书，编制、调整、修订各分项工程的进度计划和质量计划等现场确定红线点；场地拆迁清理；地形图测量；申请施工用水用电；申请施工用水排放许可；临时施工路口报批；临建施工报批；围墙、道路及临时设施施工；市政配套管线到位情况的进一步落实公司认可工程承包商名录的管理主体工程施工队伍考察、招标及签约监理单位选择及签约各专业工程施工队伍的招标及签约施工图纸结构方案及设备系统专家评审基础及主体工程施工图纸会审基础及主体工程施工组织设计审定工期与质量计划开工前现场准备施工及监理合同图纸及方案评审工程管理部项目部项目部项目部成本部工程管理部规划设计部项目部工程部2021/9/1831主讲：王金升工程项目管理 第
18、 32 页【范围】项目管理之范围管理工程管理的八项主要任务（2）选样、定型、制订材料设备供货计划甲供材料设备询价及订货甲供材料设备的到货验收样板引路工序检查基础验收主体结构验收工程初/核验各专业工程验收公司工程技术顾问的聘请、管理公司工程专业人员技术培训的组织公司工程管理规范化工作、得失的总结、经验推广保修管理材料设备过程管理工程验收其他项目部成本部采购部项目部设计项目部工程部项目部工程部人力资源部2021/9/1832工程项目管理 第 33 页程序文件：项目施工过程管理程序指引文件：安全文明施工管理操作指引工程进度控制操作指引工程质量控制操作指引对承包商的检查考核操作指引工程验收操作指引图纸
19、会审与设计交底操作指引设计变更和现场签证操作指引施工组织设计（方案）审查操作指引新项目移交验收操作指引工程管理制度建设项目管理程序【范围】项目管理之范围管理2021/9/1833题纲课程提纲【概念】成功项目管理者五项要素【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【原则】质量管理的四项原则【职能】工程管理的使命【规划】质量规划五个环节【工具】量管理七种工具【现场】现场质量过程控制【成本】现场成本管理【采购】工程项目采购管理【风险】工程项目风险管理2021/9/1834工程项目管理 第 35 页【质量】质量管理体系控制的五个环节针对项目管理体系规划的五项内容质量规划质量保证体
20、系检查与评估工期管理供方管理确定项目的质量目标和管理措施和方法建立由发展商、监理公司、供方组成的多级质量管理体系过程检查作为质量控制的重要手段不合理工期造成缺陷的隐性杀手和关键因素供方是影响质量的核心，保证供方工作质量，则保证品质2021/9/1835主讲：王金升工程项目管理 第 36 页【质量】质量管理体系控制的五个环节工程质量规划书全面策划项目如何开展工程管理的系统文件项目开工前编织完成应经过一定的流程批准防渗体系策划策划项目的防渗体系成为设计参考、合同附件、及施工指导书基础够避免出现系统性的偏差保证公司各项目的防水质量能够得到稳定的提高1.1 质量规划工程管理目标（）总体目标（）重要分项
21、质量目标（）工程管理符合度防裂体系策划策划项目的防裂体系成为设计参考、合同附件、及施工指导书基础够避免出现系统性的偏差2021/9/1836工程项目管理 第 37 页【质量】质量管理体系控制的五个环节一项目概况二项目的组织架构三项目总控计划四设计工作计划五项目前期计划六工程招标方案七材料设备供应方案1.2 工程管理规划书编制要点工程管理规划编制要点八工程总控制进度计划及保证措施九质量控制措施一成本控制措施一一现场及环境管理一二信息管理一三风险管理2021/9/1837工程项目管理 第 38 页防渗漏技术措施柱、板、墙体砌筑、抹灰层、塞缝等必须具备自防水的功能。基层清理：基层清理包括二次结构防水
22、构件及补洞时的清理及防水涂料施工前的清理。施工全过程的关注：防水工程并不应只是在做防水涂料时才进行考虑，而是应该在整个施工过程中都应关注防水功能的实现。例如在搭设脚手架时，就应考虑是否会产生脚手眼而引起外墙的渗漏。1.3 质量规划-防渗漏体系技术措施管理要点工艺的简化和优化：过于复杂的工艺往往在实际操作时难以实现，不合理的工艺则导致防水失败。排水原则：防水工艺设计首先要考虑的是排水、如果在防水体系中存在积水、积潮，非常容易产生渗漏。强化结构构件和围护构件的自防水功能：混凝土墙、【质量】质量管理体系控制的五个环节2021/9/1838工程项目管理 第 39 页1.6 质量规划-屋面防漏管理要点采
23、用现浇按抗裂设计的整体砼屋面的自防水结构；【质量】质量管理体系控制的五个环节设置柔性防水层；屋面放坡，及时排放雨水，坡度为；注意穿墙、板管线及防水层收口外节点的处理，上人平屋面构造做法（露台）非上人平屋面构造保温做法（主楼屋面）非上人平屋面构造不保温做法（核心筒塔楼屋面）种植土屋面（汽车库顶板：）广场砖屋面（汽车库顶板人行道部分）屋面防渗漏管理要点屋面防渗漏做法2021/9/1839主讲：王金升工程项目管理 第 40 页二次设计铝合金防渗漏1.7 质量规划-其它防渗漏和验收管理要点【质量】质量管理体系控制的五个环节管道补洞、地漏口防水防水工程验收管理要点过程控制要点管道补洞、地漏口防水做法节点
24、大样穿墙螺栓孔封堵混凝土雨棚/空调板飘窗防水节点坡屋面淋水及验收管道补洞闭水及验收卫生间闭水及验收外墙淋水试验铝合金门窗淋水试验2021/9/1840工程项目管理 第 41 页【质量】质量管理体系控制的五个环节1.8 质量规划-防裂缝管理要点强调基础设计的重要性。基础设计在保证经济合理的前提下，综合考虑桩基等条件下严格按规范设计，必要时设置沉降缝，尽量避免沉降不均匀引起结构主体开裂的现象。强调关键、薄弱部位的构造设计。在屋面、拐角、外墙等易发生裂缝的部位在满足规范构造要求的前提下适当加密分布筋、增加角部板面放射筋、加密柱墙的拉接筋，从而加强整体抗裂性能。主体工程砌体工程抹灰工程设计阶段加强裂缝
25、防治裂缝管理要点2021/9/1841集团项目评估公司检查评比项目部抽检监理公司质量监控工程项目管理 第 42 页集团项目评估公司检查评比项目部抽检监理公司质量监控量管理体系层级承包商质量保证体系重点多级检查：承包商监理公司标杆企业项目部标杆企业工程部标杆企业集团工程部2.1 质量保证体系-管理层级根据企业管理状况合理设置层级质【质量】质量管理体系控制的五个环节2021/9/1842工程项目管理 第 43 页3 检查和改进的要求检查、评估是控制的主要手段【质量】质量管理体系控制的五个环节缺陷一定要整改关闭！定期检查监理公司除每天日常监理外并应对重要分项工程进行专项检查，对安全文明施工应每周检查
26、一次项目部每周对承包商进行工地巡检评比各总包 单位标杆企业工程部月度检查评比评比项目部名次检查的主要内容35%40%25%评估与改进检验监理工作是否弄虚作假、承包商自检体系是否正常运转，人员架构有无缺失找出施工质量的系统性偏差：工艺、工序、工期问题组织各承包商相互学习先进经验处罚是必要的手段工作质量实体质量安全文明环保案例:2021/9/1843一申：以标准工期指导施工二申：关键线路是工期管理的核心标准工期：考虑正常的技术间歇、组织间 歇、特殊季节（麦收、秋收、梅雨）和自然条件影响而编制出的正常施工周期。关键线路：把控关键线路，合理穿插搭接上海万科工程主要案例 节点统一参考工期 标准工期案例三
27、申：合理施工间歇是质量保证四申：以大局为重，配合销售施工间歇：工序之间应该依照工序的质量要求，留有必要的间歇时间，以确保质量配合销售：销售配合是公司经营需要，必须服从大局必须按照合理最短工期排定增加必要的成本以保证质量必须安排相应技术措施和后期整改维修案例施工间歇举例案例工程项目管理 第 44 页4.2 合理工期-五申【质量】质量管理体系控制的五个环节2021/9/1844明确检查的工序、检查的工作量质量过程管理从客户角度检验质量工程项目管理 第 45 页5.2 监理管理方法：比目鱼计划整合监理资源，延伸工程管理管理要点检查比例质量管理入伙检查明确检查的工序、检查的工作量质量过程管理从客户角度
28、检验质量“比目鱼”计划【质量】质量管理体系控制的五个环节2021/9/1845工程项目管理 第 46 页供方管理合同、施工组织管理检 落查 实过程检查检 成查 果供方后评估供方发展制定要求选择合适的供方管理工具供方管理主要路径5.3供方管理的要点和工具附件5.合同条件.doc合同标准化检查标准和格式化供方研究供方的选择评估客观、全面【质量】质量管理体系控制的五个环节2021/9/1846标准drap1.采购1.1.2.质量2.1.3.物流3.1.4.技术4.1.战略供应商九战略决策积极的发展剔除工程项目管理 第 47 页供应商评估供应商发展自我完善评估结果设定目标减少采购量以及剔除剔除的受限制
29、的 可接受的 首选的战略制定积极的合作战略意义“供方闭环管理法”供应商发展供应商评估后的第一步是明确战略供方评估和供方关系管理九2021/9/1847题纲课程提纲【概念】成功项目管理者五项要素【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【原则】质量管理的四项原则【职能】工程管理的使命【规划】质量规划五个环节【工具】量管理七种工具【现场】现场质量过程控制【成本】现场成本管理【风险】工程项目风险管理2021/9/1848工程项目管理 第 49 页【质量】质量过程控制的七种工具施工过程质量控制方法七种工具1 材料控制全面的过程控制客户满意的房屋质量2 样板引路3 成品保护4 工序
30、检查5 质量巡检6 技术研究7 合同管理2021/9/1849工程项目管理 第 50 页7.1 材料控制【质量】质量过程控制的七种工具质量稳定可靠质量稳定适应地域特点满足技术标准和环保要求品牌产品大厂产品经过考察的产品地域差别地方规定原材料产地建立环保材料的使用一览表建立相关制度2021/9/1850工程项目管理 第 51 页【质量】质量过程控制的七种工具建立材料样板间执行材料的封样制度现场专设一间材料样板间，并建立材料样板入库台帐招标完成后，向现场提供封样材料，同时存档合同或定样时所规定的技术规格、要求。7.1 材料控制材料控制：建立材料样板的封样制度2021/9/1851工程项目管理 第
31、52 页7.1 材料控制材料控制：做好材料进场验收关工程师组织监理公司、承建商对材料当场进行对样；【质量】质量过程控制的七种工具检查供应商是否按要求提供了合格的产品合格证明、质量检验报告；安排监理公司根据国家规范、标杆企业技术标准、合同要求对材料进行抽样送检。承包商必须向监理公司进行报验，验收要求必须符合国家规范、现行技术标准、政策、法规规定的要求；重要的乙供材料：如钢筋、水泥、砌块，项目经理部会同监理公司将另行进行抽样检查，由项目部人员见证取样送检甲供材料的验收乙供材料的验收2021/9/1852交楼标准间：解决设计缺陷和功能问题交完成标准：按交楼标准完成整套房间的全 部施工楼作用：检验设计
32、合理性、材料部品效果，确保工程产品标满足营销、设计要求和客户正常使用要求。准间完成时间：在大面积装修施工开始前施工样板间：解决过程质量控制问题范围：每一家总包单位、每一种户型 施作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量水平 工样2、检验施工图纸 3、规范施工过程板4、让各承包商明白质量要求。5、经过验收的施工间样板间作为施工的质量标准。工程项目管理 第 53 页7.2 样板引路样板引路：样板引路制度是质量控制关键控制措施【质量】质量过程控制的七种工具2021/9/1853工程项目管理 第 54 页范围：每一道关键工序完成时间：关键工序施工前要求：按要求做样板，样板的施工工艺和质量合格后，才能大
33、面积施工。注意事项：工艺样板的实施时间必须尽量提前，给设计修改和工艺样板间工艺改进预留足够的时间样板引路工作流程表和清单屋面找平层、防水层、保温层、保护层；铝合金门窗框安装、发泡剂施工、水泥塞缝施工、硅胶槽留置、框边打胶、配件安装、玻璃安装；卫生间和厨房地面管道洞口封堵、JS防水；外墙砌体施工、孔洞封堵、外墙面钢丝网、外墙粉刷、外墙保温、面砖铺贴（或外墙涂料）等；内墙砌体施工、内墙面钢丝网、粉刷；阳台栏杆安装；空调百叶安装等。7.2 样板引路样板引路：样板引路制度是质量控制关键控制措施工艺样板间：确定工序质量标准，控制大面积施工【质量】质量过程控制的七种工具2021/9/1854工程项目管理
34、第 55 页成品保护方案审核合理安排工序成品保护样板验收实施并维护成品保护交验各负其责的原则【质量】质量过程控制的七种工具7.3 成品保护成品保护流程和原则2021/9/1855架 线保 管护 ：钢筋支结构类面 做 后模 挡 浇板 水 带覆 圈 ：盖 ，两上 侧保 楼护 板 包 柱：角 ：加 先垫 覆块 膜再工程项目管理 第 56 页【质量】质量过程控制的七种工具7.3 成品保护2021/9/1856铝合金窗集团金奖项目工程项目管理 第 57 页【质量】质量过程控制的七种工具7.3 成品保护2021/9/1857进户门工程项目管理 第 58 页【质量】质量过程控制的七种工具7.3 成品保护20
35、21/9/1858工程项目管理 第 59 页【质量】质量过程控制的七种工具实施重点 重点编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作实施细则 细则规定总包施工计划的编制必须符合工序验收要求；规定总包单位建立和深化报验的工作次数、检验批；规定违反工序施工的处罚措施等工序检查的内容 内容-比例-内容-要点-步骤7.4 工序检查检查的目的目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制的空白，使之在分步骤验收中规定更具体 由项目经理部组织项目成员和监理公司，联合制定实施细则，保证工序检查能够落实2021/9/1859工程项目管理 第 60 页1、建立项目工程
36、师现场质量巡视制度2、建立项目定期质量检查制度项目工程师应不定期对现场质量进行专项检查；项目工程师对检查的情况应该有详细的记录；项目经理应定期检查工程师日常巡检的记录，并作为考核的依据之一。各地区公司对现场的质量应进行分级控制；各公司应制定项目管理评估检查制度，定期对各项目进行横向检查。目的是为提高项目质量管理水平，使各项目工程质量均衡发展并不断提高。发展商应组织监理公司联合制定项目定期质量检查计划。针对不同项目的特点，作为公司工程管理部检查制定的延伸，应该更具体【质量】质量过程控制的七种工具7.5 质量巡查项目经理部应建立工程师日常质量巡视制度；2021/9/1860工程项目管理 第 61
37、页【质量】质量过程控制的七种工具7.6 技术研究房地产公司开展技术研究的目的效能和质量成本催生质量标准每个项目每项工程每种部品的采购和实施前，都需要工程人员研究技术要求-重复劳动因人因时因地而异，同样的研究对象却产生出不同程度差异的技术要求。造成的管理问题考虑不周错误重犯效率低下要求各异，供方不适，成本升高，质量降低2021/9/1861工程项目管理 第 62 页【质量】质量过程控制的七种工具7.6 技术研究案例：“珊瑚虫计划”珊瑚虫技术研究与质量标准化技术研究平台设计技术施工技术管理工具与检测技术结构安装设计任务书二次设计节点设计新施工工艺研究主要质量问题防治标准化产品施工技术管理工具管理检
38、查技术材料、部品标准材料部品标准市场研究2021/9/1862工程项目管理 第 63 页【质量】质量过程控制的七种工具编制依据1、国家、地方、行业标准2、以前的做法3、工程历史上的经验教训4、供应商资源及他们的企业标准“度”的把握1、以客户的需求和满意程度为衡量标准2、源于国家标准，但又不同于国家标准，一般高于国家标准。3、侧重于我们的成熟做法和经验教训的转化。4、比国家规范做法更具唯一性5、底线是能通过各种验收7.6 技术研究-工程技术标准技术标准的编制方法和注意事项2021/9/1863工程项目管理 第 64 页【质量】质量过程控制的七种工具7.6 技术研究-工程技术标准技术标准应该包含的
39、主要内容技术标准一般应包含的九个部分 适用范围 编制依据 材料、设备及配件要求 设计、制作、安装及施工要求 成品保护及维护 附件（图形）本项目特殊要求 检测工具及检测方法 推荐的供应商资源2021/9/1864工程项目管理 第 65 页施工图质量的控制方法1、设计指导书对设计功能性、合理性、施工做法提出要求，最为有效和主动的方式，是将总结融入到设计指导书中去，让设计师（设计院）在最初的出图中尽量地减少设计缺漏2、图纸预审各种图纸确认合作熟悉图纸3、图纸会审关键部品需要2次设计4、二次设计【质量】质量过程控制的七种工具7.6 技术研究-设计技术标准施工图质量是保证工程质量的关键环节之一，需要采取
40、多种手段，把图纸缺陷降低到最低2021/9/1865工程项目管理 第 66 页合同协议合同条件合同附件详细内容包括1.合同协议书、2.中标通知书、3.投标书及其附件4.本合同专用条款、5.本合同通用条款、6.发包方标准规范及有关技术文件及本合同附件、7.图纸、8.工程量清单、9.工程报价单及预算书解释顺序如下1协议条款；2合同条件；3洽商、变更等明确双方权利义务的纪要、协议；4招标承包工程的中标通知书、投标书和招标文件；5工程量清单或确在本合同执行期间，甲方签发的各种工作程序，及现场管理规定都视为本合同的组成部分合同签定后双方有关工程的洽商、变更等书面协议，经甲方项目总经理签署的有关的指令、通
41、知、工程会议纪要定工程造价的工程预算书和图纸；6标准、规范和其它有关技术资料、技术要求在施工合同的签订和审核中重点关注合同协议【质量】质量过程控制的七种工具7.7 合同管理-合同签订管理要点合同的组成部分2021/9/1866工程项目管理 第 67 页合同文本格式化四种拟稿方式标准合同对方拟稿自拟合同其他形式合同类型固定化A、合同；B、补充合同；C、战略合同；D、零星业务申请单E、订单合约单位体系化A、战略采购B、招标采购C、议标采购D、其他方式；合同标准化总结：合同的标准化合同类型的固定化提高管理效率合约合同文本格式化提高管理能力单位体系化建立共赢关系【质量】质量过程控制的七种工具7.7 合
42、同标准化管理要点2021/9/1867题纲课程提纲【概念】成功项目管理者五项要素【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【原则】质量管理的四项原则【职能】工程管理的使命【规划】质量规划五个环节【工具】量管理七种工具【现场】现场质量过程控制【成本】现场成本管理【风险】工程项目风险管理2021/9/1868质量、安全文明施工准备开工到备案交付和服务完工总结综合品质纠正提高竣工验收合作伙伴选择合作伙伴协调资料整理开工准备项目评估工程项目管理 第 69 页【现场】工程项目现场管理现场管理的四个阶段施工准备合作伙伴选择综合品质开工准备开工到备案合作伙伴协调质量、安全文明竣工验收完
43、工总结资料整理项目评估纠正提高交付和服务问题整改入伙计划成本管理合同信息项目现场管理的阶段和主要内容2021/9/1869施工准备合作伙伴选择综合品质开工准备工程项目管理 第 70 页施工准备合作伙伴选择综合品质开工准备1、开工前最重要的问题是什么？审核开工条件审核施工组织设计工程规划书编制.2、竣工后你最不能容忍的问题？没有依照计划品质出现问题成本超支施工准备阶段的核心工作内容回答两个关键问题【现场】工程项目现场管理2021/9/1870施工准备合作伙伴选择综合品质开工准备工程项目管理 第 71 页施工准备合作伙伴选择综合品质开工准备1、了解本公司的特点？现场管理能力、与施工方的关系管理理念
44、.2、考核合作伙伴的管理要点避免传统的考察方式从执行的角度考察对企业第一负责人。看员工思维士气和员工对企业的认识。看体制 看经营 看持续发展能力。（曾经合作单位和分包队伍）评价其它内容合作伙伴单位的选择施工准备阶段的核心工作【现场】工程项目现场管理2021/9/1871工程项目管理 第 72 页房地产企业标准招标流程与成果文件：案例：万科“招标七步法”招标流程总结合约规划招标计划招标方式确定1招标策划2编制招标文件技术标经济标4发标与答疑答疑纪要5回标与开标开标记录6评标评标的标准7定标与签订合同中标通知书合同文件发标文件3发出招标邀请招标成果文件说明【现场】工程项目现场管理2021/9/18
45、72施工准备合作伙伴选择综合品质开工准备工程项目管理 第 73 页施工准备合作伙伴选择综合品质开工准备工程管理规划书的编写开工管理需要审核的六项基本内容调研项目周边的市政配套设施情况，为后续设计和施工提供依据水文地质勘测三通一平项目开工现场准备项目开工技术准备项目开工审查开工准备主要工作开工准备主要工作【现场】工程项目现场管理2021/9/1873施工准备合作伙伴选择综合品质开工准备工程项目管理 第 74 页施工准备合作伙伴选择综合品质开工准备施工组织设计的篇章应该完整投标时，施工单位必须提交施工组织设计定标后，中标单位应重新编制承建商对主要分部工程、施工难度较大的重要部位编制的更为详细的施工
46、组织设计和专项施工方案主要的施工组织设计项施工组织设计审核的要求依照流程审批【现场】工程项目现场管理施工组织设计的编制和审核施工组织设计的编制和审核2021/9/1874开工到备案合作伙伴协调质量、安全文明竣工验收成本管理合同信息工程项目管理 第 75 页配合通知工程理会项目内部周例会专项工程例会工序控制表（浇筑令、场地移交）依照合同罚款【现场】工程项目现场管理开工到备案的核心工作内容合作伙伴的协调开工到备案合作伙伴协调质量、安全文明竣工验收成本管理合同信息2021/9/1875开工到备案合作伙伴协调质量、安全文明竣工验收成本管理合同信息工程项目管理 第 76 页安全文明管理的标准和交底安全文
47、明管理要点发展商员工的文明管理开工到备案的核心工作内容安全文明管理【现场】工程项目现场管理开工到备案合作伙伴协调质量、安全文明竣工验收成本管理合同信息2021/9/1876开工到备案合作伙伴协调质量、安全文明竣工验收成本管理合同信息工程项目管理 第 77 页【现场】工程项目现场管理开工到备案合作伙伴协调质量、安全文明竣工验收成本管理合同信息开工到备案的核心工作内容验收管理熟悉政府要求做好计划管理：里程碑利用供方分户验收验收管理常用的控制方法：模拟验收入伙前检查开荒计划房屋交付工程维修2021/9/1877完工总结资料整理项目评估纠正提高工程项目管理 第 78 页【现场】工程项目现场管理完工总结
48、阶段的核心工作内容资料移交完工总结资料整理项目评估纠正提高项目文档经验和案例评估的内容设计评估工程质量评估成本评估客户使用评估客户手册设计师的客户手册工程师的客户手册产品缺陷预防手册2021/9/1878题纲课程提纲【概念】成功项目管理者五项要素【计划】计划管理【质量】工程项目质量管理【中心】第一次把事情做对【原则】质量管理的四项原则【职能】工程管理的使命【规划】质量规划五个环节【工具】量管理七种工具【现场】现场质量过程控制【成本】现场成本管理【风险】工程项目风险管理2021/9/1879工程项目管理 第 80 页项目发展施工规划设计招标算签约房地产成本作业过程与成本形成销售及物业管理竣工结土
49、地成本政府费用设计费招标费用建造成本销售费用使用成本、维修成本、供应商成本、质量不合的处置成本、社会资源的占用管理费用英国：【成本】现场成本管理2021/9/1880工程项目管理 第 81 页变更签证的管理定义和流程设计变更的定义设计变更是对设计内容进行修改、完善、优化，一般需要设计单位的签字、盖章，或者发包单位的有关职能部门（设计部、工程管理部）代签现场签证的定义现场签证是指对施工管理中发生的零星事件的确认，例如：因设计变更引起的拆除、地下障碍的清除迁移、现场简易通道的搭建、临时用工等【成本】现场成本管理2021/9/1881工程项目管理 第 82 页设计变更的内容【成本】现场成本管理设计出
50、错发展商调整施工过程提出客户原因由于设计单位的施工图出现错、漏、碰、缺等情况，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；由于发包单位设计部改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；由于工程管理部、项目部、监理单位、承包单位采用新工艺、新材料或其他技术措施等，而导致做法变动、材料代换或其他变更事项；由于销售部、客户服务中心、业主要求提出变更，而导致做法变更、材料代换或其他变更事项2021/9/1882工程项目管理 第 83 页设计变更和现场签证遵循的原则公司对设计变更及现场签证管理实行严格的权限规定，不在权限范围之内的签字一律无效，如对公司造成损失，追